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1、華潤置地有限公司 二零一六年九月 方案設計管理指引培訓 目錄|CONTENT 一、指引位置及適用范圍 二、指引輸入、輸出關鍵點 三、指引流程關鍵點 四、指引時間關鍵點 五、指引其他注意點 指引位置及適用范圍 CHAPTER I I 華潤置地銷售類住宅項目設計管理之建筑設計專業(yè)管理指引分冊華潤置地銷售類住宅項目設計管理之建筑設計專業(yè)管理指引分冊 本指引適應范圍：本指引適用于華潤置地各大區(qū)銷售類物業(yè)住宅類項目。 本指引主要內容：規(guī)定并說明了銷售類物業(yè)住宅類項目方案設計各階段的時間要求，成果要求等設計管控要點。 指引位置及適用范圍： 指引輸入&輸出關鍵點 CHAPTER 方案設計階段劃分關鍵輸入項&2、關鍵決策項： 階段劃分 關鍵決策項 方案準備 階段 深化單體 方案階段 內部方案 評審階段 總部溝通 階段 規(guī)劃意見 征詢階段 完善修改 階段 100%方案 階段 對概念規(guī)劃的征詢意見 做出修改判斷 產規(guī)中批復意見進行收 納整理 配合營銷部門確認上述事項，復核概念 規(guī)劃產規(guī)批復意見及產品標準的落實 項目綠建等配合的進度安排及前置條件 各部門溝通確認前置條件配合及方案修 改完善 對于總部溝通及規(guī)劃征詢的方案修 改調整及深化 配合產規(guī)意見，優(yōu)化各相關專業(yè)戶 型平面意見和預留條件 關鍵輸入項 概念規(guī)劃的征詢意 見反饋 產規(guī)對概念規(guī)劃及 初步產品標準的批復 意見 與營銷部門溝通總平、業(yè)態(tài)分布、戶型 平3、面、建筑外立面風格及產品標準等 項目前置條件：綠建、工業(yè)化等配合 物業(yè)前置條件配合、工程做法優(yōu)化建議 等其他部門確認條件 與總部前期溝通決議 產規(guī)意見執(zhí)行情況復核 征詢規(guī)劃對50%方案合規(guī)性 室內專業(yè)景觀專業(yè)對戶型平面優(yōu)化意 見,及對建筑專業(yè)預留條件 方案準備 階段 關鍵輸入項&關鍵決策項解讀： 1：開發(fā)計劃中解讀關鍵節(jié)點計劃排期，并據此做分解計劃，按照50%方案設計階段和100%設計階段的各工作步驟合理分配分解計劃時間是 項目關鍵節(jié)點最終落實的基礎； 2：配合開發(fā)部/配套部了解對概念規(guī)劃的征詢政策意見，同時結合反饋意見可做多方案備選預案，進行多次溝通已達到公司決策最優(yōu)的目的； 3：取得總部產4、品管理部的產規(guī)及規(guī)劃設計部分的批復意見，據此及上述兩項展開50%方案設計階段的設計準備工作。 階段 序號 提供者 （主責 部門） 輸入 （主要工作） 輸出 （工作成果） 方 案 準 備 階段 1 投資運營部 項目開發(fā)計劃中對方案的計劃要求 項目開發(fā)關鍵節(jié)點計劃 2 城市公司開發(fā)部/ 配套部 對概念規(guī)劃的征詢政策意見反饋 征詢規(guī)劃對50%方案合規(guī)性 3 大區(qū) 設計管理部/ 城市公司設計管理 部 概念方案設計成果 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標準層平面、層 高） 商業(yè)（各層平面） 地下室（各層平面、層高） 公共配套（位置、面積） 精裝修設計范圍 4 總部產品管理部 產規(guī)中對概念5、規(guī)劃設計部分的批復意 見 產規(guī)意見執(zhí)行情況 階段 序號 提供者 （主責部門） 輸入 （主要工作） 輸出 （工作成果） 深 化 單 體 方 案 階段-內 部 評 審 階段 1 總部產品管理部 產規(guī)中對初步產品標準的批復意見 經濟技術指標表 (50%方案指標與產規(guī)指標對比） 2 大區(qū)營銷管理部 參與過程溝通，討論總平布局，單體平 面，業(yè)態(tài)分布 確定項目總平布局，單體平面，業(yè)態(tài)分 布等關鍵事項 3 大區(qū)設計管理部 /城市公司設計 管理部 方案： 總體規(guī)劃 住宅 商業(yè)（各層平面） 立面 地下室 公共配套 與物業(yè)溝通前置條件配合，如公共配套 位置面積，小區(qū)主要人流，車流，機動 車流線配合 室內專業(yè)對于戶6、型平面優(yōu)化建議 室內專業(yè)、景觀專業(yè)需要建筑專業(yè)預留 條件 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標準層平面、層高） 商業(yè)（各層平面） 立面（主要樓棟SK模型） 地下室（各層平面、剖切關系） 物業(yè)核對后的公共配套（位置、面積） 室內專業(yè)對于戶型平面優(yōu)化建議 室內專業(yè)、景觀專業(yè)需要建筑專業(yè)預留 條件 深化單體 方案階段 內部評審 階段 關鍵輸入項&關鍵決策項解讀： 1：根據總部產品管理部的產規(guī)對初步產品標準的批復意見，對方案進行深入優(yōu)化及調整； 2：組織大區(qū)營銷管理部門對深化單體方案進行過程溝通，討論確定總平布局，單體平面布局，業(yè)態(tài)分布及戶型分布等原則，深化方案及為 下一步進行總部溝通做7、準備； 3：組織大區(qū)物業(yè)，合約及室內專業(yè)，景觀專業(yè)進行方案前置條件的配合，包括公共配套位置面積，小區(qū)主要人流，車流，機動車流線配合； 限額指標的確認；戶型平面的優(yōu)化建議及預留條件等事項。 階段 序號 提供者 （主責 部門） 輸入 （主要工作） 輸出 （工作成果） 規(guī) 劃 意 見 征 詢 階段-完 善 修 改 階段 1 城市公司開發(fā)部/ 配套部 征詢規(guī)劃對50%方案合規(guī)性的反饋 方案合規(guī)性說明 （如有突破規(guī)劃許可，需做特別說 明） 2 大區(qū)營銷管理部 參與過程溝通，討論總平布局、住宅單體 平面、戶型配比、商業(yè)單體平面、商業(yè)面 積配比、餐飲面積比例、主力店位置、商 業(yè)預留條件、商業(yè)停車流線、豎向交8、通設 置昭示等 確認總平布局、住宅單體平面、戶型 配比、商業(yè)單體平面、商業(yè)面積配比、 餐飲面積比例、主力店位置、商業(yè)預 留條件、商業(yè)停車流線、豎向交通設 置昭示等關鍵事項 3 大區(qū) 設計管理部/ 城市公司設計管理 部 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標準層平面、層高） 商業(yè)（各層平面） 立面（主要樓棟SK模型） 地下室（各層平面、剖切關系） 與物業(yè)核對后的公共配套（位置、面積） 室內專業(yè)對于戶型平面優(yōu)化建議 室內專業(yè)、景觀專業(yè)需要建筑專業(yè)預留 條件 以下僅針對以下僅針對T T標項目：標項目： 幕墻設計配合成果 方案： 總體規(guī)劃（總平及分析） 住宅（首層平面、標準層平面、層 高、9、公共部分、電梯、立面、剖面） 商業(yè)（各層平面、豎向交通、商業(yè) 條件預留、立面、剖面） 地下室（各層平面、剖面） 公共配套（位置、面積） 以下僅針對以下僅針對T T標項目：標項目： 幕墻、泛光照明設計配合后的效果、 控制性節(jié)點及構造做法 規(guī)劃意見 征詢階段 完善修改 階段 關鍵輸入項&關鍵決策項解讀： 1：城市公司開發(fā)部/配套部征詢50%方案合規(guī)性的反饋，針對突破規(guī)劃許可情況，做專項報備存檔； 2：組織大區(qū)營銷管理部門對深化單體方案進行進一步深化溝通，討論確定總平布局，單體平面，戶型配比、商業(yè)單體平面、商業(yè)面積配 比、餐飲面積比例、主力店位置、商業(yè)預留條件、商業(yè)停車流線、豎向交通設置昭示等； 310、：根據規(guī)劃征詢意見反饋及前期總部溝通，結合大區(qū)內部各職能口建議及意見進行完善修改，完成100%方案設計階段。 指引流程關鍵點 CHAPTER 流程關鍵點流程關鍵點1 1： 概念方案的規(guī)劃征詢及總部產品管 理部的規(guī)劃建議書批復意見作為指 導方案設計的重要開展條件。 流程關鍵流程關鍵點點2 2： 在深化階段,按各個職能口及規(guī)劃反 饋的意見的進行修改，并在成果中 落實到位，體現設計精細化控制要 求。 流程關鍵流程關鍵點點3 3： 在100%方案設計階段中，組織營 銷、投運、開發(fā)、合約等職能部門 參與的過程溝通，確認設計最終方 案，滿足總部評審上會要求。 方案設計階段劃分指引流程關鍵點： 指引其他關注11、點 CHAPTER 方案準備 階段 深化單體 方案階段 內部方案 評審階段 總部溝通 階段 規(guī)劃意見 征詢階段 完善修改 階段 100%方案 階段 關注項目關鍵計劃節(jié)點及部 門分解計劃拆分至單體分項 關注概念方案階段成果的時 間、質量完整、質量合理性 的綜合考核評價及完善方向 關注前期項目拿地或定位條 件：如綠建，工業(yè)化等需配 合前置條件項進度梳理 關注方案的總平、單體、業(yè)態(tài)布局和 其他重要子項和產規(guī)的復核 關注容積率、綠地率及建筑密度的準 確性 關注方案成本限額指標與2015版置地 住宅產品配置標準的匹配 關注方案經濟技術指標與投資測算階 段，啟動階段及產規(guī)階段做差異分析 關注當地測繪與規(guī)劃對面積計算差異 項的方案預案 關注與大區(qū)營銷管理部的細節(jié)溝 通意見反饋與方案完善 關注合約對限額指標的確認，物 業(yè)對公共配套的功能、面積、位 置要求，出入口尺度、位置、數 量及管理模式、開發(fā)分期及對應 的物業(yè)管理模式 關注方案根據內部外部反饋意見 的修改及最終提交文件的時間和 成果考核評價 方案設計階段劃分指引其他點： 方案準備階段 深化單體內部方案評審階段 規(guī)劃意見征詢完善修改階段