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1、1 住宅房型分析 2006年4月 版權(quán)所有， 2006年世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 2 課程目的： A、增強(qiáng)建筑平面識(shí)別及分析的基本知識(shí)； B、了解一些戶型認(rèn)定指標(biāo)(國(guó)家3A標(biāo)準(zhǔn)) C、熟悉各功能分區(qū)分析的基本因數(shù)； D、通過案例掌握房型分析的原則，提 高向客戶推薦房型的能力。 3 一、分析原則 4 A、居住“以人為本” 1、住戶的使用需求是否能夠滿足是判定戶 型的依據(jù) 2、住宅戶型應(yīng)適應(yīng)人們生活的發(fā)展、適應(yīng) 社會(huì)的發(fā)展 3、應(yīng)考慮居住環(huán)境空間的設(shè)計(jì) 4、應(yīng)考慮內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū) （干濕分區(qū)） 5 B、平面布置的具體要求： 1、住宅平面布置應(yīng)動(dòng)靜分區(qū)明確、緊湊合理、 交通路線簡(jiǎn)捷。2、 2、每戶的入口處宜設(shè)過渡空間。 3、客廳與餐廳宜分開或錯(cuò)位布置。客廳宜設(shè)陽(yáng) 臺(tái)并應(yīng)有良好的景觀視野，無陽(yáng)臺(tái)的廳宜設(shè)置 大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗。客廳的開間不宜小 于3.6米，深寬比不宜大于2。應(yīng)減少開向客廳 的門洞，增加連續(xù)墻面。 4、戶與戶之間的客廳及臥室應(yīng)避免視線干擾。 6 5、應(yīng)設(shè)置貯藏空間和曬衣設(shè)施。 6、廚房、衛(wèi)生間和洗衣間宜集中或靠近面置。 廚房宜靠近戶門且與餐廳聯(lián)系方便；衛(wèi)生間宜 靠近臥室區(qū)，門向廳的衛(wèi)生間宜設(shè)前室；洗衣 間宜單獨(dú)設(shè)置或與洗手盆合設(shè)在衛(wèi)生間的前室 內(nèi)。高標(biāo)準(zhǔn)的住宅的“洗、浴、廁”宜分開設(shè) 置。不得設(shè)計(jì)暗廚。多層住宅的廚房宜設(shè)共用 煙道將油煙集中排放出屋頂。 7、高3、層住宅電梯、樓梯間宜直接采光和自然通 風(fēng)。 B、平面布置的具體要求： 7 二、國(guó)家居住檔次量化指二、國(guó)家居住檔次量化指 標(biāo)（標(biāo)（1A1A、2A2A、3A3A標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn)） 居住檔次量化指標(biāo)是 認(rèn)定商品住宅性能的 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，他按照住 宅內(nèi)部各功能分區(qū)的 面積指標(biāo)將住宅分為 3A、2A、A等三個(gè) 級(jí)別。 8 A、3A標(biāo)準(zhǔn) 1、主臥式使用面積不小于16平方米，其他 臥式使用面積不小于14平方米，小臥式 使用面積不小于10平方米。 2、起居室使用面積不小于25平方米，短邊 長(zhǎng)度不小于4.2米，可用于布置家具連 續(xù)實(shí)墻的長(zhǎng)度不小于4,2米。 3、餐廳使用面積不小于12平方米，且具有 采光通風(fēng)。 9 4、主4、陽(yáng)臺(tái)迚深不小于1.5米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)迚深 不小于1.2米。 5、儲(chǔ)藏間面積不小于3平方米。 6、廚房使用面積不小于8平方米 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米， 雙衛(wèi)生間總使用面積不小于8平方米。 8、廚具的可操作面長(zhǎng)不小于3米，廚房?jī)?寬不小于2.1米。 A、3A標(biāo)準(zhǔn) 10 B、2A標(biāo)準(zhǔn) 1、主臥式使用面積不小于14平方米，其他 臥式使用面積不小于9平方米。 2、起居室使用面積不小于18平方米，短邊 長(zhǎng)度不小于3.9米，可用于布置家具連 續(xù)實(shí)墻的長(zhǎng)度不小于3米。 3、餐廳使用面積不小于10平方米，且具有 采光通風(fēng)。 11 B、2A標(biāo)準(zhǔn) 4、主陽(yáng)臺(tái)迚深不小于1.5米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)迚深 不小于1.5、2米。 5、儲(chǔ)藏間面積不小于2平方米。 6、廚房使用面積不小于6平方米 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米， 雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平方米。 8、廚具的可操作面長(zhǎng)不小于2.7米，廚房 凈寬不小于1.8米。 12 C、A標(biāo)準(zhǔn) 1、主臥式使用面積不小于12平方米，其他 臥式使用面積不小于8平方米。 2、起居室使用面積不小于12平方米，短邊 長(zhǎng)度不小于3.6米，可用于布置家具連 續(xù)實(shí)墻的長(zhǎng)度不小于3米。 3、餐廳使用面積不小于8平方米，且具有 采光通風(fēng)。 13 C、A標(biāo)準(zhǔn) 4、主陽(yáng)臺(tái)迚深不小于1.5米，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)迚深 不小于1.2米。 5、儲(chǔ)藏間面積不小于1平方米。 6、廚房使用面積不小于56、平方米。 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4平方米， 雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平方米。 8、廚具的可操作面長(zhǎng)不小于2.4米，廚房 凈寬不小于1.8米。 14 三、 總體分析 15 討論： 哪些是對(duì)項(xiàng)目有利的生活設(shè)施？ 哪些是對(duì)項(xiàng)目不利的生活設(shè)施？ 16 對(duì)項(xiàng)目不利的生活設(shè)施 變電站、泵站、污染場(chǎng)所、太平間、棚 戶區(qū)、在建或停工項(xiàng)目，規(guī)劃未定的空 地、精神病院 17 對(duì)項(xiàng)目有利的生活設(shè)施 菜場(chǎng)、醫(yī)院、超市商場(chǎng)、建材中心、學(xué) 校、公園 引發(fā)：對(duì)戶型有影響的位置有哪些？ 18 A影響戶型產(chǎn)品的位置 1、建筑物建在立交橋旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墻對(duì)面。7、 5、陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)大路呈一條直線。 6、陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。 7、靠近鐵路旁的住宅。 8、住宅的陽(yáng)臺(tái)及窗外是否雙目所及會(huì)看到墳場(chǎng)、 墓地等，或者面對(duì)工廠煙囪，則居往心態(tài)會(huì) 大受影響。 19 B戶型的朝向分析 1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝 向?yàn)橹鳌?2、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好。 3、保證家庭每個(gè)成員都能直接享受到充足 的陽(yáng)光及日照。 4、應(yīng)考慮回避西曬。 20 C、戶型的采光要求 1、住宅中主要的功能區(qū)都必須要有良好的 自然照度。 2、自然采光窗占?jí)Φ谋壤_(dá)到一定要求。 窗占?jí)Φ谋壤?0%30%，低擋房 40%50%，中檔房 70%以上，高檔房 28、1 D 、通風(fēng) 住宅應(yīng)主要考慮自然通風(fēng)，炎熱地區(qū)考 慮穿堂風(fēng)，夏季涼爽舒適，且節(jié)約能源。 22 E、單梯戶數(shù) 1、多層住宅一般為一梯(層)兩戶； 2、帶電梯住宅 帶電梯住宅一般為一層2戶以上； 單梯戶數(shù)（每部電梯服務(wù)戶數(shù)）與住宅的 檔次直接掛鉤； 23 F、層高 住宅層高一般在2.6至3.3米之間 最通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以 上較多 24 四、功能分區(qū)分析 25 A、玄關(guān) 玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，是主人 感受家庭氛囲和賓客入門的第一區(qū)域， 因此要有個(gè)性化的特征 作為換鞋的場(chǎng)所 要有一定程度的寬敞 建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。 26 B、客廳（起居室） 1、客廳宜設(shè)陽(yáng)臺(tái)并應(yīng)有良好9、的景觀視野，無陽(yáng)臺(tái) 的廳宜設(shè)置大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗。 2、客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。 3、提高空間開放感，應(yīng)減少開向客廳的門洞，增 加連續(xù)墻面。 4、合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至 5.5倍。 客廳是家人團(tuán)聚、休息、娛樂、接待客人的活 動(dòng)場(chǎng)所，他是戶內(nèi)空間的重要組成部分，也是 主人經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位、和個(gè)性的表露與象征。 27 C C、飯廳（餐廳）、飯廳（餐廳） 一般有獨(dú)立餐廳，與客廳合并的餐廳、 與廚房合并的餐廳。 餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮 小食物移動(dòng)距離。 獨(dú)立餐廳 28 D、臥 室 1、要有較好的朝向及自然采光（主臥應(yīng)朝 南，不應(yīng)有黑房）； 2、10、應(yīng)保證私密性，房間之間無對(duì)望； 應(yīng)離活動(dòng)區(qū)間較進(jìn)，避免噪音； 3、應(yīng)沒有棱角、房間要方正； 4、室內(nèi)不應(yīng)有臺(tái)階、地面不應(yīng)太滑； 5、應(yīng)靠近洗手間（主人房應(yīng)帶洗手間） 29 E、廚 房 廚房隨著人們生活觀念的變化，已經(jīng)由 原來的獨(dú)立型派生出敞開型。獨(dú)立型能更好 的隑離油煙和噪音，但忽視了廚房里的人和 家人的溝通；而敞開式廚房在忙碌的同時(shí)， 還可以和家人溝通，需幫忙時(shí)，家人可輕松 加入。因此兩種推薦建議一定是建立在對(duì)客 戶的作業(yè)習(xí)慣，家人的飲食習(xí)慣了解的基礎(chǔ) 上。 30 E、廚 房 1、廚房應(yīng)靠近戶門且與餐廳有直接便捷的聯(lián)系。 2、廚房應(yīng)設(shè)置在臨近外墻且具有良好采光通風(fēng) 的位置。 3、廚房如采用自11、然排煙，一般應(yīng)設(shè)置在北面， 以降低其對(duì)臥式的影響。如自然排煙有困難,需 設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。 4、適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度 不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M 5、廚房面積約為套面積的6%-8% 6、所有豎向管道應(yīng)集中在墻角 31 F F、 洗手間、盥洗間洗手間、盥洗間 衛(wèi)生間是用水較多的地方，除在選材上、 結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和 流水的聲音對(duì)臥式的影響。 合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布 置，使管道盡可能的集中。 32 1、廁所不宜放在房屋的中心，因?yàn)榉课莸闹?部是住宅的心臟，極為重要，中心受污， 整個(gè)住宅不利且有礙觀瞻。 2、廁所位置須隱12、蔽，不能緊靠和直對(duì)大門。 3、廁所必須做到自然采光通風(fēng)。 4、“干濕分區(qū)”必須在廁所與其他功能區(qū)里 完全體現(xiàn)。 F F、 洗手間、盥洗間洗手間、盥洗間 33 G、多功能室（視聽室、 健身房、麻將房等） 大戶型套房宜考慮多功能房 體現(xiàn)主人個(gè)性及愛好 注意對(duì)其他空間的干擾和影響， 位置一般可考慮靠近戶外的地方 34 H、 工人房 一般在三房以上的戶型中考慮； 位置一般緊靠廚房、生活陽(yáng)臺(tái)等地方； 大面積房可設(shè)獨(dú)立的入戶門，與主入戶門 分開。 活動(dòng)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，與主人活動(dòng)區(qū)域不相 交。 可以設(shè)置獨(dú)立洗手間。 35 I、 儲(chǔ)藏間 生活必需品的儲(chǔ)藏空間、必須考慮到物品 的使用目的、使用頻率、使用場(chǎng)所等因素13、。 36 五、戶型點(diǎn)評(píng) 37 兩 房 兩 廳 38 1、朝向不好。 2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到 客廳環(huán)繞一圈。 3、“開放工作間”太過浪費(fèi)。本來應(yīng)該 是飯廳的。但是戶型設(shè)計(jì)成那樣，只能 安排（1）的位置當(dāng)飯廳。 4、動(dòng)靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起 居室（客廳）和廚房洗手間之間是比較 不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太 進(jìn)，餐廳自然采光較差。 39 兩 房 兩 廳 40 1、戶型南北通透。各處均有直接采光。 2、主人房帶陽(yáng)臺(tái)，充分考慮到兩房業(yè)主之 主人需要。私秘性不錯(cuò)，進(jìn)離客廳，不 會(huì)被其干擾。 3、大門雖浪費(fèi)一些面積，但考慮到了住 家的私密性要求，在里做一鞋柜，感覺 也不錯(cuò)。 缺14、點(diǎn)是客廳沒有陽(yáng)臺(tái)。 41 三 房 兩 廳 42 1、 這種戶型是典型的通透型設(shè)計(jì)，類似的戶型 被一梯兩戶的樓盤廣泛的選用，是好戶型。 2、餐客廳有錯(cuò)層增加了情趣性和尊貴感，從一 般需求來看，房型不須怎樣動(dòng)。 3、這種戶型的客用洗手間過于靠里，使用不便。 4、功能細(xì)分不夠，體現(xiàn)在部分功能（如會(huì)客） 過于夸張，而有的功能還不具備，整個(gè)的布局也 是比較鋪張。廚房離門太進(jìn)。有點(diǎn)粗糙。 43 三 房 兩 廳 44 1、臥室正對(duì)廁所，主臥室?guī)龑?duì) 大門，風(fēng)水實(shí)在太差 45 四 房 兩 廳 46 1、玄關(guān)面積太大，實(shí)屬浪費(fèi)。 2、通風(fēng)采光無法解決。 3、所有的房間門均與飯客廳相鄰，無法 保證住房的私密性。 4、唯一可取之處是工人房，環(huán)行設(shè)置保 證與家庭成員日常生活不交叉。 47 經(jīng)典戶型案例 48 兩 房 兩 廳 49 兩 房 兩 廳 50 三 房 兩 廳 51 總結(jié)：如何撰寫房型的優(yōu)缺點(diǎn) 1、朝向、采光、動(dòng)線、樓層 2、結(jié)構(gòu) 3、實(shí)用性及功能 4、面積、房型配比、價(jià)格等因素 5、浪費(fèi)空間 6、私密性 7、管道步線 8、地坪、凈高、建材 52 謝 謝 大 家！