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1、產品建議書產品建議書 目錄目錄 第一章 產品定位分析 . 3 一、影響產品定位的因素 . 3 二、產品市場定位描述 . 3 三、目標客戶群體描述 . 5 第二章 產品功能定位建議. . 5 一、整體規劃建議 . 5 二、外觀設計建議 . 6 三、戶型設計建議 . 6 四、配套設施建議 . 7 五、裝修標準建議 . 9 六、配套服務建議 . 10 七、物業管理建議 . 11 第三章 價格策略 . 11 定價原則 . 11 定價方式 . 11 本產品定價建議 . 11 第一章 產品定位分析 一、影響產品定位的因素 1 1、 土地價值分析土地價值分析 產品地塊規則 利于充分利用 易于規劃與設計 2 2、2、 需求分析需求分析 總需求較樂觀 高品質住宅需求大 需求面積逐漸變小 3 3、 供給與競爭態勢供給與競爭態勢 區域內供給量較大 土地儲備豐富，存在開發潛力 入市時機較為關鍵 二、產品市場定位描述 1 1、 本本產品產品主要經濟指標主要經濟指標 總建筑面積： *平方米 總占地： *公頃 綠化率： *% 容積率： * 地上建筑面積： *平方米 商場： *平方米 寫字樓： *平方米 其余為公寓： *平方米 地下建筑面積： *平方米 地下車位： *輛 地上車位： *輛 自行車： *輛 2 2、整體功能布局、整體功能布局 建議產品規劃為： 一棟寫字樓，一棟商業一棟寫字樓，一棟商業 ，兩棟公寓。，兩棟3、公寓。 整個社區采用圍合式建筑方案整個社區采用圍合式建筑方案 公寓采用板式高層公寓采用板式高層 圍合社區中央空間圍合社區中央空間 用地西側從北至南依次擺放商業配套、 寫字樓的一部分； 用地南側從西至 東依次坐落另一部分寫字樓和公寓 1 號樓；用地北側設計為公寓 2 號樓； 社區西側與東側保持完整外立面。 社區設計兩個出入口，實現人車分流。 商業配套地下可設計為地下停車場， 主要滿足寫字樓的需求； 公寓停車場 可設計在 1 號樓和 2 號樓地下； 商業配套北側小片空地可設計為商業用停 車位。 圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設計事務所進行布置， 達到環 境優美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。4、從外觀上，在西側與南側 保持完整連接，成為： 勁松商圈地標性建筑勁松商圈地標性建筑。 （具體規劃情況見附圖） 三、目標客戶群體描述 1 1、寫字樓目標客戶群體、寫字樓目標客戶群體 中小型外資企業 以 CBD 內大公司為服務對象的各類公司 留學歸國人員創辦企業 投資型買家 2 2、公寓目標客戶群體：、公寓目標客戶群體： 投資型買家 首次置業的白領階層 單身貴族 知名企業高層管理人員的工作居所 外企置業 留學歸國人員 注：注：我們認為產品在推廣入市過程中,應賦予產品一個包裝概念，但這一包裝概念應是在產 品已具有鮮明特點之后,才在產品具備一系列競爭點的基礎上,通過富有創意概念進行推廣 包裝，而不是在5、塑造產品之前，毫無理由，且無產品支撐的一種空談。這一點如有機會，我 們將會在今后一個階段協同發展商及廣告公司共同完成。 第二章 產品功能定位建議. 一、整體規劃建議 本產品作為地標性建筑，總體布局強調完整大氣，體現完整社區的形象。 盡可能地利用土地，力求經濟、便捷、利于管理和使用。 配套和非配套公建的布局應便于購買者使用。 采取大尺度的手法處理， 追求小區形象的統一感。 必要時可利用景觀軸線法加 以控制。 鑒于小區西南兩面臨街，應盡可能考慮小區內環境的營造。 提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。 二、外觀設計建議 在建筑立面造型上形成真正的特色， 是提升小區品質事半功倍的6、方法。 建成后 可成為區域內的地標性建筑，易于識別。 立面造型追求樸素、精致、注重細節的風格。通過設計達到的高品質的感覺。 考慮到北京客戶的接受能力遠高于建筑師的期望值， 建議在立面造型上進行較 為現代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風格的把握極為重要。 在立面造型設計上不要賦予建筑過多的理念， 注重細節的精致和合理是較為明 智的。 我公司根據目前市場標準和產品形象定位建議： 寫字樓外墻寫字樓外墻 采用鋁扣板結合淡藍色采用鋁扣板結合淡藍色或灰色或灰色雙層玻璃。雙層玻璃。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。上部采用高檔外墻磚。 三、戶7、型設計建議 公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內較為合理：一居室： 60 平方米建筑面積。兩居室：100 平方米建筑面積 在產品設計中，基本遵循上述面積指標，不追求夸張的居室面積。 在某些空間設計中，如果確有極強烈的特點，在市場上會有較好反響， 也可以不必墨守上述指標，在戶型內部保留靈活調整的余地。 單位：平方米單位：平方米 一室戶一室戶 兩室戶兩室戶 客廳 20 25-35 餐廳 8-10 廚房 3-5 5-8 衛生間 5-6 6-8 主臥 13-15 16-18 次臥 10-13 儲藏室 2 2-4 四、配套設施建議 1 1、寫字樓必要的硬件設施：、寫字樓必要的硬件設施： 總體結8、構：采用柱網式結構，以提高樓層使用率。 層面積：1000-1500 平米，這樣可以保證較合理的使用率。 標準層辦公區域凈高 2.7-2.8 米； 地下室凈高至少 3.5 米， 以便用作高科技公司的 R&D 中心實驗室或安裝客戶的 UPS 等 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達到或超過 400 千克/平方米，以適應 高科技企業及研發機構設置服務器/數據中心等的承重要求。 空調：建議四管制 FCU 或 VAV 空調系統，新風量不低于 50 立方米/人/小時， 可以提供 24 小時服務以滿足 IT 公司加班頻繁的要求。 電力：100 瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機/UPS 保證 24 9、小時 不間斷供電。 （高科技企業尤其軟件企業的 R&D 中心對電力供應和不間斷供電 要求很高） 電梯：保證高峰時等候時間不超過 30 秒 樓面：設架高地臺，高度約 10-15 厘米。某些樓層于樓層間預留可拆卸樓板， 便于租用二層或多層客戶設置內部樓梯， 例如嘉里中心在高層樓層的同一位置 預留 3 米 X 4 米可拆卸樓板。 通訊：樓內鋪設光纜進行語音、數據和圖象多種信號傳輸與寬帶網連接（IP 或 ATM） ，充足數量的 DDN（E1，T1） 、ISDN、DID（所有分機擁有直線號碼）等 獨立的無線通訊，衛星通訊設施。 自然采光：樓層進深不超過 15 米，以避免自然采光不足。 樓面布局： 應采用10、柱網結構， 用作孵化器的樓層應易于分割成 80-400 平方米。 2 2、寫字樓必要的智能化系統寫字樓必要的智能化系統 A） 樓宇設備監控系統 供熱、通風和空氣調節系統 給排水及中水系統 照明設備系統 電梯監控系統 B） 停車場管理系統 C） 廣播音響系統（緊急廣播疏散） D） 保安監控系統 保安監視系統 巡更系統 防盜系統 E）消防自動化系統 消防報警系統 噴淋滅火系統 通風排煙系統 F）辦公自動化系統 共享信息系統 辦公與文件處理流程自動化管理系統 物業管理輔助系統 電子郵件系統 設備共享系統 G）信息自動化系統 網絡通訊系統 電視通訊系統 無線通訊系統 程控電話用戶交換系統 3 3、公寓11、必要的智能設施、公寓必要的智能設施 出入口的管理 閉路電視監控系統 對講防盜系統 水、電、氣等遠程抄表 住戶報警系統 物業計算機管理系統 信息網絡系統 車輛出入、停車管理系統。 五、裝修標準建議 1 1、寫字樓寫字樓平面布局及平面布局及裝修標準的建議。裝修標準的建議。 平面布局：平面布局： 標準層建議采用全開間形式 以電梯間或某個公共區域為分隔區，將整個標準層分為兩大部分，在設計 上預留上下水管道 根據業主的要求，開發商可在大的分區內進行規則性的排列。 裝修標準：裝修標準： 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面 內墻為立邦墻面乳膠漆 地面為水泥砂漿找平配地毯 石膏板天花吊頂 塑鋼雙層真空內12、外開窗戶 2 2、公寓裝修標準的建議、公寓裝修標準的建議 建議裝修價格加室內配套設施，單價為建議裝修價格加室內配套設施，單價為 800 800 元元/ /平方米。平方米。 室內裝修標準：室內裝修標準： 戶門：高級裝飾三防門或高級木門 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設防滑地磚；鋁扣板吊頂 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機 衛生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面 鋪設高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚 外窗：鋁合金雙層中空噴塑 室內： 墻面：高級環保乳膠漆 地面：鋪設優質實木地板。 六、配套服務建議 1、 寫字樓配套服務設施根據功能的不同可分為商業設施、 娛樂設施和商務設施三大13、部 分。 商業配套設施商業配套設施 大型倉儲超市 便利店 精品專賣店 娛樂配套設施娛樂配套設施（可設于商場頂層）（可設于商場頂層） 健身休閑 娛樂設施 商務配套設施商務配套設施 銀行 商務中心 服務快遞 機票代理 建議首層設置：銀行、商務中心、代理服務。 2、 公寓的服務配套設施 會所是小區的形象中心和心理中心， 配套設施應設置于會所中， 以便于使 用。 配套設施：游泳池、網球場、健身房、商務中心、員工食堂、24 小時便 利店 七、物業管理建議 物業管理的水平能影響產品及企業形象，產品的價格。 物業管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響 知名的物業管理公司將成為產品預售的賣點，并帶來部分客14、戶資源。 第三章 價格策略 在房地產營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達到預期的利潤，全在定 價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內搶 購一空，但發展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產價格的過程中，要考慮諸多因素， 如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現整體地營銷戰略極為重要。 定價原則 市場定位決定物業價格 價格要符合市場環境 價格要符合經營指標 價格要保持一定的競爭性 定價方式 成本加成定價 市場比較定價 客戶感受定價 本產品定價建議 根據以上分析我公司建議： 寫字樓均價：*元/ 公寓均價： *元/ 商場價格：首層*元/，二層*元/， 三層*元/，四層*元/