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1、目錄區域市場研判區域市場研判項目建議方案項目建議方案地塊投資環境地塊投資環境定價依據及測算定價依據及測算地塊評估建議地塊評估建議定價依據自然增長率板塊2015年10月均價（備案）2016年10月均價（備案）漲幅（%）五四北板塊124261998261%西區板塊144671619512%東區板塊158732078031%中心城區227482834025%金山板塊148221946231%倉山板塊132411836639%本案所屬板塊2015-2016自然年增長率為61%。宗地2016-15號定價依據價格建議通過同行溝通、考慮到自然增長、板塊存量結構等，預估本項目入市時，直接競品的整體成交均價為32、0000-35000元/（精裝）.競爭項目目前在售均價（元/）情報價格截止本案入市時均價（元/）情報價格魯能公館25000（價格為報價，精裝標準4000元/）32000（精裝）融僑碧桂園時代城26500（在售價格，精裝標準2000元/）34000（精裝）正榮府24000（精裝）30000（精裝）定價依據項目自身競爭力自然增長率按10-20%計算，本案定價區間35000-38000元/住宅價格定位采用市場類比定價法，結合板塊直接競品【魯能公館】、【碧桂園融僑時代城】綜合參考，建議本案靜態均價32546元/（精裝）；類比項目細項標準 權重 魯能公館碧桂園融僑時代城擬合程度 比較系數 擬合程度 比較3、系數 區位價值地段位置1010510.511011板塊形象定位101001010010交通配套8907.21008生活配套8907.21108.8環境資源8957.6907.2項目價值建筑規模6955.7905.4容積率61106.61106.6物業組合51005904.5規劃布局61056.3905.4項目配套1010010909產品價值品牌效應8907.21008建筑品質710071007立面810081008合計 10098.398.9項目魯能公館碧桂園融僑時代城在售（預計）均價32000（精裝）34000（精裝）項目比較系數0.9830.989本案參考價格32546定價依據動態分析緊14、月國十條9月最嚴調控，暫停發放第三套房貨限購6次調高準備金率緊1月，“國八條”“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，7月初，“二三線城市也要限購”萬套保障房建設計劃提前實現松嚴打小產權房加大保障性住房建設力度2次降準 2次降低貸款利率2月20日，國務院常務會議出臺樓市調控“新國五條”下半年市場促政策分化：熱點城市繼續收緊，部分城市出現放松松9.30房貸新政1次降低貸款利率松國務院：六個方面化解房地產庫存年內五次降息購房補貼、契稅減免，提升公積金額度及放寬限制條件限購2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年0501001502002503003500200045、000600080001000012000140001600018000供應量（萬）,2010年,181.51供應量（萬）,2011年,274.77供應量（萬）,2012年,212.46供應量（萬）,2013年,315.36供應量（萬）,2014年,316.12供應量（萬）,2015年,216.48供應量（萬）,2016年,174.35成交量（萬）,2010年,185.52成交量（萬）,2011年,167.81成交量（萬）,2012年,247.74成交量（萬）,2013年,275.59成交量（萬）,2014年,242.57成交量（萬）,2015年,303.59成交量（萬）,2016年,231.6、2811803141781412516272162051491516631供應量（萬）成交量（萬）成交均價（元/）漲幅：15.2%漲幅：11.5%漲幅：20%松-緊降首付降契稅下調利率營改增2016年10月，福州五區出臺限購政策u從歷年五區商品住宅量價走勢可以看出：u2010年出臺最嚴政策調控，成交均價達到近幾年歷史地位11803元/，2011年調控延續成交量有所下跌，均價環比上漲20%，主要源于供應量集中爆發；2012年政政策扶持，整體量升價穩；u2013年房地產集中爆發，供銷兩旺，量價齊升，成交均價達到歷史第二位，16272元/；環比去年漲幅15%；2014年受政策打壓，供銷比例上供大于求7、，價格維穩，2015年響應國家去困存為主，以價換量，量漲價跌，成交均價僅14915元/；u2016年受地位常態化營銷，房地產市場引來春天，量價齊升，成交均價達到峰值16631元/；結合歷年政策與房地產發展來看；政策3年一周期，成交量明顯下滑，成交均價適當下滑，預計限購節點在2018年完結，政策節點漲幅維持在10-15%；定價依據動態分析市中心5.5-7萬五四北3-3.5萬東區3-3.5萬金山2.8-3.5萬老倉山3.5-4.5萬城門板塊2.5-3萬上街1.8-2.2萬南嶼南通1.5-1.8萬馬尾板塊2-2.5萬長樂1.3-2萬2015年下半年至2016年，地王呈現常態化布局，提升所處板塊房價，8、市場預判2018年市中心板塊價格區間5.5-7萬元/，本案所屬板塊價格預判在3-3.5萬元/；通過靜態與動態價格分析，最終建議本案最終定價毛坯40000元/，精裝43000元/；定價依據價格建議u土地屬性：地塊位于義井村舊改處，地塊品質一般，但交通導向型好，可快速到達城市各區u土地溢價：土地溢價：2015年下半年至2016年地位呈現常態化發展布局，從目前地王分布來看，預計2018年市中心板塊將達到5.5-7萬元/，預計2018年本案所屬板塊預計售價在3-3.5萬元/；u政策影響：五區限購出臺，客戶觀望情緒影響整體市場成交量，從近幾年政策與房地產發展關系可以看出，三年一周期，供銷量價上，成交量下9、滑明顯，成交價格呈小幅度下調（2015年去庫存主基調，以價換量，價格下跌幅度明顯）；預計2018年限購政策收尾，成交價格將呈現10-15%的增長；u學區概念：該地塊匹配較好學區（具體待確定），存在一定溢價力；項目測算營銷推盤計劃u開盤時間：2017年6月u產品類型：高層平層u銷售面積：62661.6平u銷售套數：648套u銷售均價：毛坯40000元/平方 精裝43000元/平方u銷售總價：26.19億u開盤時間：2017年12月u產品類型：高層平層u銷售面積：53378.4平u銷售套數：552套u銷售均價：毛坯40000元/平方 精裝43000元/平方u銷售總價：22.31億u開盤時間：2018年8月u產品類型：高層平層u銷售面積：100000平u銷售套數：1300套u銷售均價：毛坯11998元/平方u銷售總價：12.00億項目測算總銷收入銷售收入估算為66.04億元產品類型 銷售單價（元/M2）可銷售體量（M2）銷售周期（月）銷售收入（億元）住宅40000（毛坯）464171218.5743000（精裝）69625.51329.94安置房11998100000112車位30萬/個 1843個17（車位開盤較住宅遲6個月）5.53合計/2366.04銷售價年增長率0%；去化速度12個月；可售車位去化率：70%去化周期23個月；