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1、整體市場情況2015年土地市場供求為近年來最低，主要集中在周邊城鎮(zhèn)，老城區(qū)主力成交區(qū)域為鄞州中心區(qū)，老三區(qū)土地資源稀缺。土地市場降息、降準、下調二套房首付比例以及二手房免征營業(yè)稅最低年限縮減等政策疊加出臺，對房地產市場帶來明顯利好，市場信心上升。政策分析整體市場區(qū)域市場產品市場板塊情況寧波住宅市場整體呈現(xiàn)量增價平的態(tài)勢，2015年1-11月成交440萬方，同比14年同期上升37%。截止11月底庫存516萬方，去化周期約13個月。中高端改善型需求明顯增加。寧波市場整體供需及庫存主要集中在主城外圍，江北核心區(qū)的供求比為1.35:1，庫存53萬方，去化周期約18個月，存在一定的壓力。寧波市六區(qū)面積段2、供求以90-120為主力，120-140為次主力。15年面積段120-180、單價1.5-2.5萬元/、總價200-350萬占比上升，改善型中高端需求增加。在2015市場成交TOP20中，中高端改善型置業(yè)成為主流，并體現(xiàn)出明顯的板塊熱點。追逐熱點板塊成為寧波改善客戶的主要置業(yè)趨勢。追逐熱點板塊，成為寧波改善型客戶主要置業(yè)趨勢，板塊熱點的成功營造，將成為中高端項目熱銷的重要助力！以2萬均價計算，3-3主力戶型108/118總價段為216-236萬，在此總價段的項目為：預計均價（萬/）主力戶型（）區(qū)域項目預估總價段（萬）裝修標準銷售動態(tài)128三房兩廳兩衛(wèi)139四房兩廳兩衛(wèi)凱德匯豪時代1.691.83、6216-235毛坯預計2016年年底交付高層房源已不多，目前主推大平層，總價550-900萬，面積260/300115三房兩廳兩衛(wèi)135三房兩廳兩衛(wèi)江北世茂濱江府212-244毛坯128三房兩廳兩衛(wèi)137四房兩廳兩衛(wèi)二期天御開盤，首推209和251兩戶型，單價2萬以上綠地海外灘恒大城市之光宏泰風花樹1.831.991.75219-256219毛坯精裝毛坯110清盤在即。140已于15年12月底加推，另180熱銷中110三房兩廳一衛(wèi)122三房兩廳兩衛(wèi)134四房兩廳兩衛(wèi)137三房兩廳兩衛(wèi)目前111、134樣板已開放，在售110-180戶型213-239江東均價1.8萬元/，面積為85、116、14、22、128、132、137，現(xiàn)實景樣板已開放116三房兩廳兩衛(wèi)122三房兩廳兩衛(wèi)127三房兩廳兩衛(wèi)萬科公園里二期寧波歡樂海岸1.942.16225-249220-257精裝精裝首批房源基本清盤，15年12月18日加推6#、7#185套房源，戶型102/120/138102三房兩廳一衛(wèi)119三房兩廳兩衛(wèi)鄞州以2萬均價計算，3-3主力戶型139總價段約為278萬，在此總價段的項目為：預計均價（萬）主力戶型（）區(qū)域項目預估總價段（萬）裝修標準銷售動態(tài)高層房源已不多，目前主推大平層，世茂濱江府綠地海外灘1.861.83175四房兩廳三衛(wèi)158四房兩廳三衛(wèi)273289毛坯毛坯總價550-900萬，面積5、260/300二期天御開盤，首推209和251兩戶型，單價2萬以上江北117三房兩廳兩衛(wèi)137四房兩廳兩衛(wèi)精裝（2000)2015年12月20號加推的臨江8#、9#樓一單元共142套房源華潤萬象府世茂首府2.21.942.43257-301258133三房兩廳兩衛(wèi)120三房兩廳兩衛(wèi)毛坯毛坯尾盤，133戶型僅余3套房源15年12月21日已交付，在售主力戶型120，140中旅名門府291105戶型基本售罄，目前133/180熱銷中，均價2.4萬/，年后加推高層、小高層蓮橋府2.592.27105三房兩廳一衛(wèi)271317毛坯精裝海曙二期14#地塊為2棟25層高層，面積140-330IMAX級江景精裝6、大宅，首期預計2016年1月開盤（1期均價2.1萬）江灣城二期以2萬均價計算，3-3主力戶型139總價段約為278萬，在此總價段的項目為：預計均價（萬）主力戶型（）區(qū)域項目預估總價段（萬）裝修標準毛坯銷售動態(tài)銀億東岸（高層）2.161.99136三房兩廳兩衛(wèi)138三房兩廳兩衛(wèi)2932015年12月30日已交付，剩余房源不多110清盤在即。140已于15年12月底加推，另180熱銷中恒大城市之光275精裝江東雅戈爾明洲宏泰風花樹2.481.75116三房兩廳兩衛(wèi)288295毛坯毛坯一期只剩下頂層在售目前111、134樣板已開放，在售110-180戶型169五房兩廳三衛(wèi)（躍層）均價1.8萬元/，面7、積為85、116、122、128、132、137，現(xiàn)實景樣板已開放132四房兩廳兩衛(wèi)137四房兩廳兩衛(wèi)萬科公園里二期寧波銀泰城1.941.892.16266255298精裝毛坯精裝一期約80-140，均價1.75萬元/，二期華悅府以135、180為主，價格在16000-19000元/間135四房兩廳兩衛(wèi)138三房兩廳兩衛(wèi)首批房源基本清盤，15年12月18日加推6#、7#185套房源，戶型102/120/138寧波歡樂海岸鄞州主力戶型120-170，均價2.2萬/，二期榮安觀江園愛麗舍總統(tǒng)樣板房已開放，將主推139-305平奢裝大戶人家，最高存10萬抵30萬，火爆認籌中榮安中央公園萬科江灣府2.8、382.1128三房兩廳兩衛(wèi)304精裝精裝130四房兩廳兩衛(wèi)139四房兩廳兩衛(wèi)預計1月份加推剩余房源，項目主力戶型85-139273-292按單價年增長8%計算總價段，并結合項目貨量剩余情況；壹貳 從總價段、面積段、產品來看，能與本案形成直接競爭的項目如下：華潤萬象府、中旅名門府、蓮橋府、江灣城二期、寧波銀泰城、萬科江灣府、寧波歡樂海岸、榮安中央公園競品分布江北海曙鄞州江北個案研究中旅名門府全國現(xiàn)象基本信息開發(fā)商寧波市港中旅置業(yè)有限公司建筑面積住宅報價物業(yè)組成130000平方米約2.25萬/均價交通配套：軌交：2號線、7號線（規(guī)劃中）7棟16-22層高層住宅，12棟別墅容積率1.8項目配套內部9、配套：景觀配套綠化率30%商業(yè)中心：近未來江北商務中心“九島一心”學校：江北實驗中小學、江北外國語藝術學校（原灣頭小學）交房標準建筑風格戶數(shù)毛坯醫(yī)院：光明眼科醫(yī)院、婦幼保健院、姚江醫(yī)院新古典590戶119-221主力戶型目前狀態(tài)15年12月21日已交付，在售主力戶型120，140江北個案研究中旅名門府全國現(xiàn)象南北通透、超高贈送120三房兩廳兩衛(wèi)142三室兩廳兩衛(wèi)江北個案研究中 全 旅 國 名 現(xiàn) 門 象 府項目賣點：別墅+公寓社區(qū)別墅產品等級較高，提升了社區(qū)整體形象地段+湖景+雙學區(qū)地段：近寧波市中心湖景：緊鄰日湖公園學區(qū)：800米內學校環(huán)飼現(xiàn)場展示：新亞洲主義濱湖樣板房賣地段+湖景江北個案研10、究全 萬 國 象 現(xiàn) 府 象基本信息開發(fā)商寧波通益房地開發(fā)有限公司160000平方米建筑面積住宅報價公寓約2萬/均價、洋房2.2萬/物業(yè)組成高層住宅+洋房交通配套：軌交：地鐵2號線倪家堰站、7號線（規(guī)劃中）容積率2.40項目配套內部配套：自建有小學、高端幼兒園、醫(yī)療站、大型購物中心、星級酒店、濱湖甲級寫字樓等配套。商業(yè)中心：來福士廣場、鉆石廣場、天一廣場學校：江北實驗小學、江北實驗中學綠化率35%交房標準建筑風格戶數(shù)精裝美式新古典861戶醫(yī)院：江北婦幼保健院，第三醫(yī)院，二院，光明眼科醫(yī)院，姚江醫(yī)院等主力戶型目前狀態(tài)137公寓、158洋房項目2015年11月15日開盤，已加推8號樓江北個案研究全11、 萬 國 象 現(xiàn) 府 象公寓137戶型四開間朝南南北通透，附贈空間大洋房158，南北通透，客廳開間大，動靜分區(qū)，附贈空間大137（公寓）四房兩廳兩衛(wèi)158（洋房）四房兩廳兩衛(wèi)江北個案研究全 萬 國 象 現(xiàn) 府 象項目賣點：稀缺性：城市核心區(qū)唯一一片可開發(fā)的大型住區(qū)地段：灣頭核心板塊綜合體：萬象天地、地標商務、高端住宅生態(tài)：灣頭綠化面積、原生濕地、星湖、姚江、濱水休閑運動產品：精裝公寓+洋房展示體驗：萬象城體驗館（城市會客廳）展示區(qū)江北萬達、海曙歐尚賣灣頭+江景海曙個案研究全 蓮 國 橋 現(xiàn) 府 象基本信息開發(fā)商寧波港寧房產建筑面積住宅報價物業(yè)組成35000平方米約2.4萬/多層1棟、小高層2棟12、高層2棟交通配套：軌交：無軌交，以公交為主項目配套容積率內部配套：集合居住、商業(yè)、辦公于一體商業(yè)中心：天一商圈、富茂商業(yè)廣場、月湖盛園、城隍廟等綠化率交房標準建筑風格戶數(shù)毛坯學校：翰香小學，新芝幼兒園220戶主力戶型目前狀態(tài)100200三房、四房項目2015年9月26日開盤，105幾乎售罄，2/5#年后加推海曙個案研究蓮橋府全國現(xiàn)象104三室兩廳一衛(wèi)133三室兩廳兩衛(wèi)海曙個案研究全 蓮 國 橋 現(xiàn) 府 象項目賣點：稀缺：海曙正中心多層小高層地段：寧波核心三江口都會生活圈綜合體：集居住、商業(yè)、辦公于一體文脈：毗鄰寧波原味人文院落街區(qū)“蓮橋第”影映千年文脈風月，家族榮耀傳承（人文）產品：100213、20傳世府邸賣正海曙+人文海曙個案研究全 江 國 灣 現(xiàn) 城 象基本信息開發(fā)商寧波海曙城投置業(yè)有限公司600000平方米建筑面積住宅報價物業(yè)組成約2.1萬/高層住宅、寫字樓、情景商業(yè)、公寓、城市文化藝術中心交通配套：軌交：未來輕軌 號線、號線將會經(jīng)過，目前24公交容積率4.00項目配套綠化率30%內部配套：一線凌江藝術雅宅、國際地標性寫字樓、時尚體驗情景商業(yè)、質感奢裝國際公寓、城市文化藝術中心、濱江綠色漫步廣場、國際星級幼兒園商業(yè)中心：海曙中心區(qū)，臨近天一廣場、南塘老街、鄞州萬達、月湖盛園交房標準建筑風格戶數(shù)一期毛坯、二期精裝560戶學校：鎮(zhèn)明中心小學、東恩中學。醫(yī)院：婦兒醫(yī)院、第一醫(yī)院主力戶14、型141/188/255 目前131幢255在售二期戶型區(qū)間：140330目前狀態(tài)目前一期僅剩255在售，均價2.1萬/，二期開盤時間待定，面積145/185/200/325海曙個案研究全 江 國 灣 現(xiàn) 城 象戶型全部雙陽臺，得房率80%188四房兩廳三衛(wèi)2555房兩廳四衛(wèi)141三房兩廳兩衛(wèi)海曙個案研究全 江 國 灣 現(xiàn) 城 象項目賣點：一期:整體：三江口江景綜合體二期：整盤：60萬方寧波首個濱江生活未來之城/濱江時尚之城魅力都市生活地段：海曙正脈景觀：寧波唯一/四級景觀體系/江園道宅層層入境產品：環(huán)江巨幕大宅/臨江旺宅/一線奢裝江景大宅品牌（開發(fā)商及產品）：寧波城投塔尖巨作賣正海曙+江景現(xiàn)15、場體驗：藝術品牌館鄞州個案研究寧波歡樂海岸全國現(xiàn)象基本信息開發(fā)商寧波華僑城投發(fā)展有限公司700000平方米建筑面積住宅報價物業(yè)組成約2萬/均價高層住宅、商業(yè)交通配套：軌交：5號線（規(guī)劃中）項目配套容積率2.3530%綠化率內部配套：濱江半島公園、內河兩岸1200米以及沿江2100米的江岸，世界大型水秀，演藝中心、博物館、各大洲文化館、影院、KTV、兒童城、大型超市商業(yè)中心：萬達、聯(lián)盛、南部商務區(qū)學校：惠風書院交房標準建筑風格戶數(shù)精裝840戶醫(yī)院：明州醫(yī)院、鄞州二院、主力戶型目前狀態(tài)118平、138平、188平首批房源基本清盤，15年12月18日加推6#、7#185套房源，戶型102/120/116、38；項目海岸風情示范區(qū)、售樓處均已開放鄞州個案研究寧波全歡國樂現(xiàn)海象岸全明戶型，南北通透，贈送面積多1193室兩廳兩衛(wèi)1383室兩廳兩衛(wèi)鄞州個案研究寧波歡樂海岸全國現(xiàn)象項目賣點：地段：鄞州中心核心地段定位：智慧生態(tài)社區(qū)/國際海岸生活文化區(qū)智慧：規(guī)劃利用地源熱泵、WIFI全覆蓋、手機APP客戶端等品牌：華僑城與萬科聯(lián)手打造中國第二座歡樂海岸現(xiàn)場體驗：海岸風情示范區(qū)、售樓處空間性能館：藝術中庭景觀軸、社區(qū)環(huán)形慢跑道、架空層泛會所、鄰里中心、寵物樂園賣鄞州核心+水岸鄞州個案研究榮安全中國央現(xiàn)公象園基本信息開發(fā)商寧波新曙光房地產開發(fā)有限公司建筑面積住宅報價物業(yè)組成400000平方米約2.2萬/高層住17、宅交通配套：容積率2.3軌交：無軌交項目配套綠化率30%內部配套：規(guī)劃約2000平米社區(qū)會所，業(yè)主的私人俱樂部，配備咖啡書吧、VIP影音室、斯諾克吧等商業(yè)中心：萬達廣場、聯(lián)盛廣場、南部商務區(qū)水街等學校：金色幼兒院、金地幼兒園、惠風書院醫(yī)院：鄞州二院 明州醫(yī)院、鄞州醫(yī)院、首南交房標準建筑風格戶數(shù)精裝1300戶醫(yī)院主力戶型目前狀態(tài)120170三房、四房主力戶型120-170，均價2.2萬/。二期榮安觀江園愛麗舍總統(tǒng)樣板已開放，將主推139-305奢裝大戶，最高存10萬抵30萬，火爆認籌中鄞州個案研究榮安全中國央現(xiàn)公象園全亮戶型，南北通透，方正戶型115三室兩廳兩衛(wèi)128三室兩廳兩衛(wèi)140三室兩廳兩18、衛(wèi)170四室兩廳兩衛(wèi)鄞州個案研究榮安全中國央現(xiàn)公象園賣鄞州中+心江&公園項目賣點：地段：鄞州中心區(qū)一期賣點：公園首排產品：120/140豪裝準現(xiàn)房二期：稀缺性：一江兩公園，千載遇一席產品：奢裝大宅現(xiàn)場體驗：水晶樣板房、愛麗舍總統(tǒng)樣板房鄞州個案研究萬 全 科 國 江 現(xiàn) 灣 象 府基本信息開發(fā)商寧波萬港房地產開發(fā)有限公司建筑面積住宅報價物業(yè)組成容積率97000平方米約1.95萬/高層住宅2.5交通配套：軌交：無軌交綠化率30%項目配套商業(yè)中心：萬達商圈、天一廣場、印象城交房標準建筑風格戶數(shù)精裝學校：濱江實驗幼兒院、芝蘭幼兒園、金家漕小學醫(yī)院：李惠利醫(yī)院、寧波第一醫(yī)院、寧波婦兒醫(yī)院領館建筑437戶19、主力戶型目前狀態(tài)85-139三房、四房預計1月份加推二批130-139裝修華宅鄞州個案研究萬 全 科 國 江 現(xiàn) 灣 象 府戶型方正，全明通透115三室兩廳兩衛(wèi)130四室兩廳兩衛(wèi)139四室兩廳兩衛(wèi)鄞州個案研究萬 全 科 國 江 現(xiàn) 灣 象 府項目賣點：地段：海曙、江東、鄞州三區(qū)交匯處定位：海曙南領館建筑品牌（開發(fā)商及產品）：萬科“府”系升級之作現(xiàn)場體驗：領館風范示范區(qū)賣近海曙+品牌&地段鄞州個案研究寧 全 波 國 銀 現(xiàn) 泰 象 城基本信息開發(fā)商寧波銀泰置業(yè)有限公司建筑面積住宅報價物業(yè)組成600000平方米約1.75萬/高層住宅交通配套：軌交：軌交1號線項目配套內部配套：擁有主題式購物公園、住20、宅、風情商業(yè)街和國際寫字樓四大高端業(yè)態(tài)。其打造的20萬方主題購物公園，是整個東部新城核心區(qū)的重要生活配套。容積率4.0商業(yè)配套：太平洋酒店、雷迪森、嘉裕等八大5星級酒店綠化率30%學校：寧波第二機關幼兒園、卓越國際幼兒園新城第一實驗小學、鄞州中學醫(yī)院：寧波市第六醫(yī)院、李惠利醫(yī)院東部院區(qū)交房標準建筑風格戶數(shù)毛坯，公共部分精裝600戶主力戶型目前狀態(tài)115三房、135四房、180四房一期約80-140，均價1.75萬元/，二期華悅府以135、180為主，價格在16000-19000元/間鄞州個案研究寧 全 波 國 銀 現(xiàn) 泰 象 城115三房兩廳兩衛(wèi)135四房兩廳兩衛(wèi)180五房兩廳三衛(wèi)鄞州個案研究寧 全 波 國 銀 現(xiàn) 泰 象 城項目賣點：地段：東部新城正中心，未來五年寧波商業(yè)中心所在產品：60萬方國際都會綜合體現(xiàn)場體驗：實景樣板房賣中心地段