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1、正弘中央公園正弘中央公園廣告提案廣告提案通過問題找到答案通過問題找到答案一次沒有廢話的探討一次沒有廢話的探討請帶著開放的心態(tài)參與請帶著開放的心態(tài)參與v我們面對的是一個什么項目？我們面對的是一個什么項目？v市場和客戶已經(jīng)走向哪里？市場和客戶已經(jīng)走向哪里？v一期入市必須統(tǒng)一的價值觀？一期入市必須統(tǒng)一的價值觀？v我們的大創(chuàng)意在哪？我們的大創(chuàng)意在哪？v平面的問題？平面的問題？正弘中央公園正弘中央公園五問五問第一問第一問我們面對的是一個什么項目？我們面對的是一個什么項目？第一：從體量上。縱觀鄭州地產(chǎn)開發(fā)歷史不超過第一：從體量上。縱觀鄭州地產(chǎn)開發(fā)歷史不超過5 5個。個。第二：從區(qū)域上。東西南北四大板塊經(jīng)歷2、國家級新城開發(fā)的城市運營項目僅此一個。第二：從區(qū)域上。東西南北四大板塊經(jīng)歷國家級新城開發(fā)的城市運營項目僅此一個。第三：從規(guī)劃上。行政核心公園、第三：從規(guī)劃上。行政核心公園、1212個地塊住宅、商務酒店等物業(yè)發(fā)展豐富程度同個地塊住宅、商務酒店等物業(yè)發(fā)展豐富程度同樣具有唯一性。樣具有唯一性。第四：從營銷上。距離主城區(qū)第四：從營銷上。距離主城區(qū)2525公里的衛(wèi)星城市除上街工業(yè)區(qū)外全鄭項目無一類似。公里的衛(wèi)星城市除上街工業(yè)區(qū)外全鄭項目無一類似。第五：從定位上。盡管鄭州環(huán)線城鄉(xiāng)結(jié)合部超體量大盤鱗次櫛比，但本項目的物業(yè)第五：從定位上。盡管鄭州環(huán)線城鄉(xiāng)結(jié)合部超體量大盤鱗次櫛比，但本項目的物業(yè)構(gòu)成導致其定位一3、定史無前例。構(gòu)成導致其定位一定史無前例。所以，我們可以用三個字總結(jié)所以，我們可以用三個字總結(jié)超常規(guī)超常規(guī)所以，所以，營銷戰(zhàn)略與全鄭項目雷同，則必敗營銷戰(zhàn)略與全鄭項目雷同，則必敗市場定位與全鄭項目雷同，則必敗市場定位與全鄭項目雷同，則必敗價值傳遞與全鄭項目雷同，則必敗價值傳遞與全鄭項目雷同，則必敗市場形象與全鄭項目雷同，則必敗市場形象與全鄭項目雷同，則必敗 本案超常規(guī)特性已經(jīng)決定我們絕不能沿著一切現(xiàn)有項本案超常規(guī)特性已經(jīng)決定我們絕不能沿著一切現(xiàn)有項目的思路和打法操作，不創(chuàng)新必敗，小創(chuàng)新仍然必敗目的思路和打法操作，不創(chuàng)新必敗，小創(chuàng)新仍然必敗!那么，那么，現(xiàn)實如此駭人聽聞現(xiàn)實如此駭人聽聞超常規(guī)的路從4、哪里開始下腳？超常規(guī)的路從哪里開始下腳？營銷的根源是研究客戶的需求營銷的根源是研究客戶的需求不同的需求和潛在的需求創(chuàng)造新的市場機會不同的需求和潛在的需求創(chuàng)造新的市場機會一切自然要以客戶說起一切自然要以客戶說起第二問第二問市場和客戶已經(jīng)走向哪里？市場和客戶已經(jīng)走向哪里？I.I.全鄭環(huán)線內(nèi)存量全鄭環(huán)線內(nèi)存量4 4個月消化完畢。個月消化完畢。II.II.高新區(qū)、新鄭龍湖板塊迎來小高潮。高新區(qū)、新鄭龍湖板塊迎來小高潮。III.III.高鐵板塊商務體量爆發(fā)。高鐵板塊商務體量爆發(fā)。IV.IV.都市圈衛(wèi)星城逐步發(fā)力。都市圈衛(wèi)星城逐步發(fā)力。V.V.航空港成為國家戰(zhàn)略，百業(yè)箭在弦上蓄勢待發(fā)。航空港成為國家戰(zhàn)略，5、百業(yè)箭在弦上蓄勢待發(fā)。我們的客戶可能性來源，我們的客戶可能性來源，AA主城區(qū)客戶外溢主城區(qū)客戶外溢BB主城區(qū)改善性、度假型需求主城區(qū)改善性、度假型需求CC城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的外來移民、生意人城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的外來移民、生意人DD航空港區(qū)經(jīng)濟鏈條外企、國企、私企的中高管、專家、職員航空港區(qū)經(jīng)濟鏈條外企、國企、私企的中高管、專家、職員EE全省投資客戶全省投資客戶全國典型大盤的客戶策略，全國典型大盤的客戶策略，參考天津萬科參考天津萬科 東麗湖萬科城東麗湖萬科城 中國第一神盤花果園中國第一神盤花果園 鄭州大盤金碧天下鄭州大盤金碧天下第一階段第一階段 片區(qū)起飛帶來的投資客戶片區(qū)起飛帶來的投資客戶+低密度物6、業(yè)需求的改善性客戶低密度物業(yè)需求的改善性客戶+周邊原住民周邊原住民第二階段第二階段 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的外來扎根客戶產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的外來扎根客戶+城市外溢客戶城市外溢客戶+投資客戶投資客戶第三階段第三階段 產(chǎn)業(yè)成熟帶來的大量外來人口置業(yè)產(chǎn)業(yè)成熟帶來的大量外來人口置業(yè)+市區(qū)客戶大量移民市區(qū)客戶大量移民根據(jù)客戶可能性來源，根據(jù)客戶可能性來源，和成功開發(fā)案例及自身首階段物業(yè)特征和成功開發(fā)案例及自身首階段物業(yè)特征我們的戰(zhàn)略分析是我們的戰(zhàn)略分析是首批客戶：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移首批客戶：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移+投資投資+低密改善低密改善客戶關(guān)注點分析客戶關(guān)注點分析板塊偉大前景板塊偉大前景環(huán)境優(yōu)勢及核心景觀元素環(huán)境優(yōu)勢及核心景觀元素板塊首位7、度項目板塊首位度項目第三問第三問一期入市必須統(tǒng)一的價值觀？一期入市必須統(tǒng)一的價值觀？客戶關(guān)注點分析客戶關(guān)注點分析板塊偉大前景板塊偉大前景環(huán)境優(yōu)勢及核心景觀元素環(huán)境優(yōu)勢及核心景觀元素板塊首位度項目板塊首位度項目首階段必須統(tǒng)一的三大營銷價值觀首階段必須統(tǒng)一的三大營銷價值觀第一點：不拘小點，勢能為王第一點：不拘小點，勢能為王第二點：大盤未動，配套先行第二點：大盤未動，配套先行第三點：制造事件，全國撒網(wǎng)第三點：制造事件，全國撒網(wǎng)航空國家戰(zhàn)略航空國家戰(zhàn)略 未來熱版圖未來熱版圖 國際化國際化 首席大盤首席大盤 公園地產(chǎn)公園地產(chǎn)已建立已建立待建立待建立第一點：不拘小點，勢能為王第一點：不拘小點，勢能為王 第8、二點：大盤未動，配套先行第二點：大盤未動，配套先行 第三點：制造事件，全國撒網(wǎng)第三點：制造事件，全國撒網(wǎng)營銷表述營銷表述營銷支撐營銷支撐？我們的定位？我們的定位？航空港航空港 首席國際公園地產(chǎn)大盤首席國際公園地產(chǎn)大盤描述準確描述準確但但俗不可耐俗不可耐第四問第四問我們的大創(chuàng)意？我們的大創(chuàng)意？首階段廣告語，首階段廣告語，一城優(yōu)越享未來一城優(yōu)越享未來感覺很對，氣勢略柔，表述模糊感覺很對，氣勢略柔，表述模糊換個案名可能仍然適用換個案名可能仍然適用比如比如 綠地新都會綠地新都會下階段要完成什么，下階段要完成什么，面對投資客戶表述港區(qū)首席大盤姿態(tài)面對投資客戶表述港區(qū)首席大盤姿態(tài)面對改善型客戶表述國際生活9、版圖全配套和身份認同面對改善型客戶表述國際生活版圖全配套和身份認同面對國內(nèi)其他航空港企業(yè)中高管描述接納性面對國內(nèi)其他航空港企業(yè)中高管描述接納性面對其他所有項目表述項目地域唯一性面對其他所有項目表述項目地域唯一性我們的建議是我們的建議是泛國籍泛國籍 洲際公園生活區(qū)洲際公園生活區(qū)200萬平米港區(qū)新興城市萬平米港區(qū)新興城市 400畝純公園畝純公園 30萬方國際度假商業(yè)萬方國際度假商業(yè) 12塊人居綠洲版圖塊人居綠洲版圖 下階段廣告延展下階段廣告延展這個星球這個星球 人們偏愛公園人們偏愛公園闡述公園在人類文明歷史中的作用闡述公園在人類文明歷史中的作用以及在國際大都市里發(fā)揮的重要調(diào)節(jié)作用以及在國際大都市里10、發(fā)揮的重要調(diào)節(jié)作用形成公園地產(chǎn)的主流熱度形成公園地產(chǎn)的主流熱度下階段廣告延展下階段廣告延展各種飛人各種飛人 從此巢居公園從此巢居公園闡述航空港區(qū)的生活便捷性闡述航空港區(qū)的生活便捷性暗示商務精英們棲息地的身份歸屬暗示商務精英們棲息地的身份歸屬下階段廣告延展下階段廣告延展不談國籍不談國籍 這里只聊生活這里只聊生活闡述航空港區(qū)在國內(nèi)外城市發(fā)展中闡述航空港區(qū)在國內(nèi)外城市發(fā)展中對于世界各地生活方式的多元吸納性對于世界各地生活方式的多元吸納性暗示國際化生活方式的展開暗示國際化生活方式的展開下階段廣告延展下階段廣告延展萬種方言萬種方言 此地只講鳥語此地只講鳥語闡述公園生活的生物共生性闡述公園生活的生物共生性及對城市精英逃離都市回歸田園的吸引及對城市精英逃離都市回歸田園的吸引同時對于產(chǎn)業(yè)聚集客戶及跨國跨省公司高管的同時對于產(chǎn)業(yè)聚集客戶及跨國跨省公司高管的人才聚集生活方式描述人才聚集生活方式描述第五問第五問平面問題？平面問題？謝謝！謝謝！首先，擎磐不提案，但無奈和正弘情感太深且項目太符合擎磐價值觀，所以提案精心準備卻簡短直接首先，擎磐不提案，但無奈和正弘情感太深且項目太符合擎磐價值觀，所以提案精心準備卻簡短直接其次，對項目銷售節(jié)點了解不深入，策略部分無法貿(mào)然展開其次，對項目銷售節(jié)點了解不深入，策略部分無法貿(mào)然展開再次，沒有確定合作，說的太多影響心情再次，沒有確定合作，說的太多影響心情最后，最后，