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1、龍龍 湖湖 時時 代代 天天 街街2 2 0 0 1 1 3 3年年 策策 略略 與與 推推 廣廣 思思 路路追著追著時代跑時代跑成都，你的時代來了！這是我們給成都的第一聲問候，時至今日，當初的預期真的達成了嗎？當我們反復強調著：我們有近200萬左右的消費人口時，我們有近30家國際企業，27所高校的消費承載時，我們有近80個樓盤居民的消費輻射范圍時捆綁著高新西規劃的城市走勢，是沒錯的路，捆綁得過于嚴密與周而復始，又似乎在暗示市場：來得更像是城西抑或高新西的時代！同樣的，我們可以是很多個春熙路，很多個寬窄巷子那是否就意味著逛春熙路的人，就會來天街消費？逛寬窄巷子的人，就會在天街流連忘返？如果天街2、在IFC之前引入連卡佛，或是其他成都尚未出現的商業品牌抑或業態，我們可以預見不只是春熙路的逛客，就是成都所謂的各大商圈的逛客都會來一逛天街。現實是，除了體量的勝利外，180萬方的天街，并不存在足以號令成都消費者的獨有商業業態，實則，也無法完成意圖變革成都商業時代的最初設想。優點從來不做吹噓拍馬的廣告，今天的到來，我們希望給2年了的天街打一劑清醒劑。我們必須承認，天街的發展不足以變革成都的商業，當然，不可否認，自2011年8月27日至今，市場已然知道時代是一個“好買好賣，好住好租”的項目，而某些人的時代似乎也正悄然而來2013年6月一期交房頭批業主的共贏時代也許要來，也許會遲來？這個問號，是203、13年的廣告必須要解決的問題之一，一期交房與2014年底主力店入駐之間的一年半空檔，小商鋪是否足以托起180萬方天街的起步？在等待中，小業主除了他們心里清楚的各類數據，2013年，龍湖是否應該主動站出來讓他們知道，我們始終在一起，共贏的信心。消除小業主等待的顧慮，才是堅定跟著天街賺錢的前提，這需要龍湖給他們信心。同樣的，另一個需要解決的問題更迫在眉睫，一期交房的小試水到自持開始運營，空檔不代表空銷一期遺留和二期將呈現的產品，需要一個再領市場的沖擊。春熙路運營了20年，才有了今天，可惜，買不到鋪位了，等熟透了的天街，你是否還有大位可入主呢？我們可以果斷給出一個，“到時候你絕無機會”的回答。我們需4、點破這個入手時機的問題，適當給大投資客一些壓力。這個緩沖，就像青黃不接的豐收季節，熟了但沒熟透，而這，卻是大投資者贏利的最好時機。信心和時機，是能讓人們再次追著時代跑的根本，而它們的或重塑或點破，是2013年的廣告課題，也是天街2013年需要的營銷支持。壹時代天街的破題時機壓迫人人都說時代天街是個不愁賣的項目，但是不代表我們就沒有營銷任務的壓力和渴求。這和有錢人有錢，但同樣有賺錢的欲望和需求是一個道理。1期遺留大鋪；2期商鋪、LOFT、SOHO、住宅多產品線同時存在，依然會是2013年天街的實況。如果選擇產品單打獨斗營銷，除非天街的各線產品在除了區域優勢，天街成熟優勢和龍湖運營優勢之外，產品設5、計上也有絕對的優勢其實，各種產品供應充足的成都市場，并不缺少什么產品無絕對優勢的產品營銷，很容易進入紅海血戰！如果今日龍湖在座的諸位渴望或者只是想，讓優點在2年了的時代天街身上再找到新鮮的賣點，我們要抱歉地說聲這是不可能的，同樣我們也要提醒大家，意圖發現新賣點的思維，是十分致命的。時至今日的時代天街，2年多的市場熱銷和告知，時代有什么，賣什么，其實是無需過分渲染的既定事實。市場已經內內外外地把天街摸了個透徹，又怎么可能還會有所謂新賣點。沒有新賣點怎么辦？用“時機”破市場！2011年入手時代天街的人，他們會是龍湖的支持者，更是高新西發展的堅定擁護者目前看來，他們以低投入贏取了大升值空間，而另一方6、面，他們投入資金的等待期相對而言也更長，畢竟，2013年的一期交房，贏利的立即獲取還有待觀瞻。所以，盡管第一波入手時代者，以低投入贏取了未來的大機會，而等待期的長度，代表著他們并不是在最佳時機進入，從而也無法成為最大最佳贏利者。我們可以肯定，2013年入手時代天街者，更理性更堅定，也更懂得投資贏利的時機性！投資的時機抉擇，是諸多利益點爆發后的利潤最大化契機于時代天街而言，是高新西今日發展已驅規模是軌道交通的全面開通，是項目本身交房成熟的呈現伴隨諸多利好的同步發展，今時今日的時代，入主資金在可控可接受范疇，還有充裕可選擇的投資產品線，而資金贏利回籠的期限隨著項目成熟化也在大幅縮短2013年的入手7、，最佳投資時機的自信，如此明顯。我們再看遠點，到2014年后，天街正式全面運營之后，入手者，一定是最保守的投資客。熟透的天街，到時候不是你想入手的的問題，而是是否有機會讓你入手的問題了！那時的天街好比今日的城南，會是公認公知的絕佳區域，投資的贏利是客觀的，相應的任何投資的投入也是巨大的，高投入高回報，低投入高回報，如何選擇？依然是你是否抓對時機的問題了！不要再試圖以包裝新賣點去兜售天街，新瓶舊酒，無回味，向市場點破天街正當時的投資時機，不愁賣，未來難再有的壓迫，才是引發市場熱的策略道路，也是2013年時代天街的廣告訴求核心。3年天街，掌控時代正當時將時機的點破直接拉進時代天街2013年的廣告主8、推廣，如果多幾個“早知道”，世界上就會多幾個億萬富翁，今日的天街，已經不需要再等待，也不會留多少時間和機會給諸位看客來不停地觀望西南大都會，180萬方百億商匯平臺2013年度，時代天街的定位，買大不買小的投資走勢，區域高圈定是對180萬方的支撐；大都會的質感，繽紛多彩和成熟，時代除了商業更有生活商匯平臺的提出，不是旗艦，不是航母，平臺更注重的是龍湖運營理念支持下的共贏共享共時代。厘清2013年時代天街的廣告核心需求，在推廣鋪排和節奏的兩個注意時機的點破，基礎依然是天街的綜合實力時代的日漸成熟，龍湖天街逐漸深入成都市場的號召力，擇址的眼光，運營的成熟，規劃的深入，是時機緊迫的前提，也是投資客做選9、擇的根據避免產品單線作戰，時機話題的切入更具市場恐嚇多產品是時代天街的優勢，而營銷的產品作戰卻會形成顧此失彼的混亂，入手時機的貫徹始終，將產品擰成一股，當然，產品營銷節奏的考量，依然會是推廣的主力元素。具體安排：5月底-6月初：完成案場改造，將運營手法呈現時間鋪排：時間鋪排：5 5月底月底-6-6月初月初案場改善：為迎接業主交房做準備，將龍湖運營做案場體現，增加周邊及市場關注案場改善：為迎接業主交房做準備，將龍湖運營做案場體現，增加周邊及市場關注通路：案場通路：案場+項目圍擋項目圍擋軟文體系：網絡軟文體系：網絡+專業雜志專業雜志+行業雜志行業雜志+報紙報道報紙報道 獨創符號塑造，且傳播，引發全10、成都關注，提升案場氣氛和人氣參與獨創符號塑造，且傳播，引發全成都關注，提升案場氣氛和人氣參與線上推廣：天街時機線上推廣：天街時機|眼光篇眼光篇等你看懂天街，這等你看懂天街，這180180萬方已是西南萬方已是西南NO.1NO.1營銷節點：配合營銷節點：配合6月交房預告以及在售產品告知月交房預告以及在售產品告知繼續隔岸觀火，你將錯過大好形勢！繼續隔岸觀火，你將錯過大好形勢！龍湖龍湖時代天街四大基石，決定高新西財富走向時代天街四大基石，決定高新西財富走向線下體系：線下體系：1、售樓處全新包裝：視覺更新，展現成熟以及運營的創新手法和互動2、售樓處藝術雕塑引入：邀約知名藝術家，全城關注參與3、一本品牌讀11、本：大客戶溝通的拍門磚，借助品牌資源，時代走出成都的載體之一報紙：西南大都會，180萬方百億商匯平臺等你看懂天街，這180萬方已是西南NO.1獨自騰飛高新西，龍湖時代天街用了3年。而把握最佳財富時機，你僅需3秒！龍湖的眼光，財富的方向！成渝經濟圈、保稅區、富士康、大學城高新西已擁有太多光環。龍湖時代天街，百億商圈中心唯一綜合巨艦，除了壟斷200萬高知人口的消費外，肩負著騰飛區域的責任，如今龍湖做到了。這場時代的財富盛宴已啟幕，只等你來入席！1期期6月盛大交房，月盛大交房，100m2現鋪全城熱搶！現鋪全城熱搶！2期期30400m2全臨街金鋪，即將發售！全臨街金鋪，即將發售！29萬起，萬起，48m12、2全能精裝全能精裝SOHO，居住辦公營商！，居住辦公營商！3年天街，掌控時代正當時年天街，掌控時代正當時都會體驗都會體驗主題商區、數碼港、洲際酒店SOHO公寓公寓好租、好住、好賣天街公館天街公館3分鐘繁華一網打盡LOFT創意空間創意空間辦公、創業優選龍湖天街系龍湖天街系天街品牌，專業團隊運營6月中-7月初：吉祥物發布配合交房，信心拔高時機成熟時間鋪排：時間鋪排：6 6月中月中-7-7月初月初吉祥物發布：交房是穩定新老業主的一次關鍵，龍湖運營能力和不同的體現吉祥物發布：交房是穩定新老業主的一次關鍵，龍湖運營能力和不同的體現通路：案場通路：案場+項目圍擋項目圍擋軟文體系：網絡軟文體系：網絡+專業雜13、志專業雜志+行業雜志行業雜志+報紙報道報紙報道 吉祥物的發布，配合系列公關、禮品，全城參與，穩定新老業主吉祥物的發布，配合系列公關、禮品，全城參與，穩定新老業主線上推廣：天街時機線上推廣：天街時機|規劃篇規劃篇還未等到你開業，這座城已門庭若市還未等到你開業，這座城已門庭若市營銷節點：配合交房及營銷節點：配合交房及LOFT預告預告你還在按兵不動，別人已風生水起你還在按兵不動，別人已風生水起龍湖龍湖時代天街時代天街1期盛大交房，期盛大交房，2期坐享醇熟商圈期坐享醇熟商圈線下體系：線下體系：1、吉祥物發布：形成系列公關、禮品，全城參與，吸引消費力2、招商團隊引入：針對商業性產品屬性，龍湖聯手多家招商14、團隊合作，為業主搭建平臺報紙：西南大都會，180萬方百億商匯平臺還未等到你開業，這座城已門庭若市在龍湖強大的運營體系下，1期盛大交房。恭喜2期業主。你們將在醇熟商圈中坐享其成！成功者如豹，懂得把握進攻的最佳時機！龍湖時代天街1期，曾經在一場場轟動全城的熱搶中售罄，迎來6月的盛大交房后，這座180萬平米成熟過半，也就是說，窺視2期的閣下，您很幸運，您的商鋪還未開業，這座城就已門庭若市！1期期100m2現鋪，現鋪，2期期30400m2全臨街金鋪，全臨街金鋪，同步熱搶！同步熱搶！29萬起，萬起，48m2全能精裝全能精裝SOHO，居住辦公營商！，居住辦公營商！3年天街，掌控時代正當時年天街，掌控時代正15、當時都會體驗都會體驗主題商區、數碼港、洲際酒店SOHO公寓公寓好租、好住、好賣天街公館天街公館3分鐘繁華一網打盡LOFT創意空間創意空間辦公、創業優選龍湖天街系龍湖天街系天街品牌，專業團隊運營7月中-7月底：趁勢推新，新產品上線時間鋪排：時間鋪排：7 7月中月中-7-7月底月底LoftLoft新品：配合營銷的需求，新品上市的基礎依然是時機的壓迫和信心的看好新品：配合營銷的需求，新品上市的基礎依然是時機的壓迫和信心的看好通路：渠道拓寬通路：渠道拓寬+大業主洽談大業主洽談軟文體系：網絡軟文體系：網絡+專業雜志專業雜志+行業雜志行業雜志+報紙報道報紙報道 包裝產品理念，拓寬整裝整售的可能性包裝產品理16、念，拓寬整裝整售的可能性線上推廣：天街時機線上推廣：天街時機|運營篇運營篇有人還在等機遇，有人已預約有人還在等機遇，有人已預約4040年放心年放心營銷節點：營銷節點：loft銷售為主，在售產品告知銷售為主，在售產品告知跟著龍湖除了賺錢，更重要的是那份安心跟著龍湖除了賺錢，更重要的是那份安心龍湖龍湖“四個統一四個統一”，帶動各大巨擎一路追隨，帶動各大巨擎一路追隨線下體系線下體系1、loft：通過物料，重新包裝LOFT理念，塑造龍湖產品實力2、渠道拓展：路演以及大業主拜訪報紙：西南大都會，180萬方百億商匯平臺有人還在等機遇，有人已預約40年放心成功運營過20座天街，變革了14座城市。洲際酒店、717、0個品牌、300名商家等才敢于一路追隨！在這場變革時代的財富盛宴里，最大的投資者是龍湖自己，自持商業高達70%。還好我們已在14座城市，成功運營了20座天街，讓“天街系”品牌已成為生活方式風向標，與影響時代的財富標桿。感謝一路追隨的戰略伙伴與各大品牌，在龍湖時代天街，龍湖的運營體系變得更加強大！創意創意LOFT買一層，享兩層全城買一層，享兩層全城OPEN！1期期100m2現鋪，現鋪，2期期30400m2全臨街金鋪全臨街金鋪同步熱搶！同步熱搶！3年天街，掌控時代正當時年天街，掌控時代正當時都會體驗都會體驗主題商區、數碼港、洲際酒店SOHO公寓公寓好租、好住、好賣天街公館天街公館3分鐘繁華一網打盡18、LOFT創意空間創意空間辦公、創業優選龍湖天街系龍湖天街系天街品牌，專業團隊運營戶外+站臺+轎廂：配合每次訴求LOFT道具支撐：軟文創作示意：貳龍湖天街的內修重塑信心信心這個東西，不是龐大的數據就能解決的，必須是發自內心的信任和堅定。過去的兩年，天街消費著區域發展的利好，熱銷的背后，并沒有如預期中給成都以沖擊力，出來混，遲早是要還的，如果再不把天街本該有的影響力和信心還給天街，180萬方的大體量該何去何從，就真的會是問題。畢竟70%的龍湖才是天街最大的買主，誰都可以輸，龍湖自己不能輸。當市場客群比我們還了解天街的各類數據的時候畢竟過去的兩年，該說的，能說的，我們已說了太多當我們進入必須與客戶面19、對面赤誠相對的階段說什么，他們還會在乎嗎？行動力，或許才是解除他們疑慮的最佳方式。一如，與遠東百貨的簽約，給北城天街帶來的逆襲，一如，金楠天街的啟動，讓龍湖天街系擴大了對成都的滲透你會突然發現，時代天街，它不是一個人在奮斗它有龍湖天街系這個大平臺做著強力后盾。當龍湖天街開始獨立運行自己的品牌網站，當龍湖成都將各天街的微博合并為龍湖天街這個官方微博，這些悄然發生的細節，深刻地告訴著我們，龍湖天街，已然在塑造自己的品牌自信和威信。“17年20座天街”與“跟著天街去賺錢”于各天街同步展示，不是簡單地說家史，我們需要看到這背后，龍湖天街商業品牌的日趨成熟和對中國商業格局的影響力。其實，龍湖早已形成自己20、系統的商業發展模式。四個基石政府規劃重點、人潮、地鐵交通、產居商政府規劃重點、人潮、地鐵交通、產居商這是各大天街都賴以銷售的支撐，也證明著各天街的不愁賣四個統一 統一招商、統一推廣、統一規劃、統一管理統一招商、統一推廣、統一規劃、統一管理，龍湖早就不再是單單賣商鋪，賣完之后的運營能力，重慶的業主嘗到了甜頭，成都的市場，還不夠感同身受。這正是2013年時代天街必須“做”給業主們看的，也是成都龍湖天街系想要深入與擴大成都商業市場影響力必須補足的內修課程。能夠運營，善于運營，有成功的運營案例。說多少都是蒼白的，實際行動才更具打動力，讓業主看到，讓市場看到，讓全成都看到龍湖天街時刻在為這個商業消費群，21、商業買單人士積極而為作為一個廣告服務商，我們無法左右天街的招商和業態。我們能做的是將龍湖的運營用廣告的手法呈現出來，用眼見的真實，增強市場的信心。第一步，為時代天街，改裝現場必須從賣什么中跳出來，展現龍湖對于商業運營的思路，從強力推薦產品到告訴業主和消費者、投資客：龍湖始終與大家在一起，龍湖一直在努力為天街注入新活力今天的時代天街，必須讓市場看到正趨于成熟的繽紛和可能引發全城關注的新動態現場包裝的重新展示出發點：以成都缺失的獨創活力元素，吸引區域內外消費關注豐富的獨創元素組合，展現天街的成熟與互動性現場視覺的第二種風格：現場裝置雕塑建議出發點：參與性與互動性強裝置，讓來了的人愿意留下，沒來的人22、想來一探究竟106街區以及廣場區互動建議街區以及廣場區互動建議107夜晚燈具陳設概念夜晚燈具陳設概念108運營街區互動標識建議運營街區互動標識建議第二步，時代天街的代言人吉祥物的發布，是龍湖運營手法的一次創新，當然這或許也是能快速引發全成都共同關注參與的城市盛事而時代天街2013年的公關運營，也不妨圍繞吉祥物的誕生、發布、行動來開展第三步，龍湖天街的品牌平臺一本天街Number的發布，整合龍湖天街全國品牌陣容選擇以數據說話，以月刊或季刊形式正式發行，把龍湖天街影響力帶入成都，時代天街借助刊物走向全國，也是投石大客戶拜訪的載體之一。廣告是解決不了商業項目物質支撐需求的最多也只是提供運營手法的創新23、化展示和支持，真正能夠盤活這180萬方天街活力的，能夠依靠的還是龍湖自身的運營和執行力。1.2.3.線上核心線上核心:龍湖天街時機龍湖天街時機 眼光篇眼光篇線上：報廣線上：報廣+戶外戶外線上核心線上核心:龍湖天街時機龍湖天街時機 規劃篇規劃篇線上：報紙戶外高端燈箱線上：報紙戶外高端燈箱線上核心：線上核心：龍湖天街時機龍湖天街時機 運營篇運營篇線上：戶外線上：戶外+報紙報紙5月底-6月初6月中-7月初7月中-7月底：案場活力，信心加強，：案場活力，信心加強，時機上線時機上線：交房成熟展現，：交房成熟展現，入手時機壓迫入手時機壓迫：LOFT包裝，理念創新包裝，理念創新新品時機新品時機線下：案場完善為關鍵品牌讀本搭建天街走向全國平臺線下：交房招商平臺建立吉祥物發布為關鍵線下：LOFT理念包裝物理為主渠道拓展是關鍵軟文、短信體系以及戶外、站臺等配合全年強銷需求THE END THANKS!優點成都/龍湖梯隊/時代天街項目組