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1、目目 錄錄項目賣點剖析項目賣點剖析項目賣點剖析項目賣點剖析項目定位項目定位項目定位項目定位園林規劃建議園林規劃建議園林規劃建議園林規劃建議包裝建議包裝建議包裝建議包裝建議項目價格建議項目價格建議項目價格建議項目價格建議項目商業建議項目商業建議項目商業建議項目商業建議1234561 1 1 1、地段：、地段：、地段：、地段：經開區吉林大路與洋浦大街交匯處，東方廣場西南側。坐擁長春東大門，據守長春的經開區吉林大路與洋浦大街交匯處，東方廣場西南側。坐擁長春東大門，據守長春的“迎賓大道迎賓大道”吉林大路源點，毗鄰長吉高速公路入口。隨著近年來亞泰商圈的快速吉林大路源點，毗鄰長吉高速公路入口。隨著近年來亞2、泰商圈的快速發展，帶動此區域的蓬勃發展。居住價值、投資價值也大幅提升。發展，帶動此區域的蓬勃發展。居住價值、投資價值也大幅提升。2 2 2 2、產品：、產品：、產品：、產品：平層平層3614236142、復式、復式239268239268高層產品，面積區間適中，市場消化潛力大。高層產品，面積區間適中，市場消化潛力大。3 3 3 3、園林景觀：、園林景觀：、園林景觀：、園林景觀：古巴比倫式的空中花園設計，石材制作的戶外園林道路、小品等精致園區景觀。古巴比倫式的空中花園設計，石材制作的戶外園林道路、小品等精致園區景觀。4 4 4 4、配套：、配套：、配套：、配套：項目自身的酒店、商業、寫字樓等綜合3、體完善配套，打造機場片區內除亞泰商圈外另一項目自身的酒店、商業、寫字樓等綜合體完善配套，打造機場片區內除亞泰商圈外另一商業副中心地帶。商業副中心地帶。5 5 5 5、未來發展趨勢：、未來發展趨勢：、未來發展趨勢：、未來發展趨勢：吉林大路地段升值空間日益凸現，居住價值與投資價值不斷提升。吉林大路地段升值空間日益凸現，居住價值與投資價值不斷提升。項目賣點剖析項目賣點剖析區域內的客戶是什么人？區域內的客戶是什么人？區域內的客戶是什么人？區域內的客戶是什么人？通過分析區域內在售兩個項目萬科洋浦花園與中意之尊的成交客群來看：通過分析區域內在售兩個項目萬科洋浦花園與中意之尊的成交客群來看：萬科洋浦花園的客4、群特征：多為萬科上東區、城花等業主再次置業或老帶新成交，為萬科洋浦花園的客群特征：多為萬科上東區、城花等業主再次置業或老帶新成交，為萬科產品忠實追隨者。萬科產品忠實追隨者。中意之尊：區域內消化占中意之尊：區域內消化占70%70%左右，多為周邊居民二次置業，或工作在本區域內，而左右，多為周邊居民二次置業，或工作在本區域內，而投資客比例較低。投資客比例較低。項目定位項目定位我們的產品賣給什么樣的人？我們的產品賣給什么樣的人？【他們的身份】：區域內改善居住條件的二次購房者、具有剛性購房需求的婚房需求；【他們的身份】：區域內改善居住條件的二次購房者、具有剛性購房需求的婚房需求；經開管委會公務員、周邊企5、事業單位職員；經開管委會公務員、周邊企事業單位職員；區域外改善居住條件，同時看中本區域居住環境與投資環境的購房人群區域外改善居住條件，同時看中本區域居住環境與投資環境的購房人群【他們的年齡】：主要集中在【他們的年齡】：主要集中在25402540歲之間歲之間【他們的置業方式】：首次置業與二次置業共存。其中二次置業多為居住升級版【他們的置業方式】：首次置業與二次置業共存。其中二次置業多為居住升級版【他們的付款方式】：商業按揭、公積金貸款為主【他們的付款方式】：商業按揭、公積金貸款為主【他們能承受的總價】：【他們能承受的總價】：35553555萬萬/套左右套左右【他們的購買關注點】：產品形式、物業服6、務、生活配套、區域未來發展趨勢【他們的購買關注點】：產品形式、物業服務、生活配套、區域未來發展趨勢總結：總結：總結：總結：我們的客戶是勇于接受新鮮事物、追求文化品味等一切美好事物的我們的客戶是勇于接受新鮮事物、追求文化品味等一切美好事物的我們的客戶是勇于接受新鮮事物、追求文化品味等一切美好事物的我們的客戶是勇于接受新鮮事物、追求文化品味等一切美好事物的“城市新資精英人群城市新資精英人群城市新資精英人群城市新資精英人群”市場定位是整個營銷策劃的核心部分，它既是市場研究的結果，又是市場推廣的靈魂，起著市場定位是整個營銷策劃的核心部分，它既是市場研究的結果，又是市場推廣的靈魂，起著承上啟下的重要作用7、。市場定位包含兩方面的涵義：首先是產品，既清楚明白地告知客戶我承上啟下的重要作用。市場定位包含兩方面的涵義：首先是產品，既清楚明白地告知客戶我們向其提供什么樣的產品；其次是產品所提供的競爭優勢，而且這將是一種競爭對手無法模們向其提供什么樣的產品；其次是產品所提供的競爭優勢，而且這將是一種競爭對手無法模仿的競爭優勢，一種將我們的產品旗幟鮮明的與競爭產品在市場推廣過程中嚴格區分的優勢。仿的競爭優勢，一種將我們的產品旗幟鮮明的與競爭產品在市場推廣過程中嚴格區分的優勢。項目市場定位項目市場定位項目自身支持點項目自身支持點優越的地段優勢，看好未來發展前景產品本身良好的市場需求與性價比獨特園林景觀規劃項目8、商業大配套，帶來區域內配套設施的改觀屋頂形式：現代中式住宅，尤其高層產品屋頂選型多以平頂為主；傳統一些的中式的住宅屋頂形式：現代中式住宅，尤其高層產品屋頂選型多以平頂為主；傳統一些的中式的住宅屋頂多采用青色琉璃瓦、斜屋頂；屋頂多采用青色琉璃瓦、斜屋頂；中式建筑鮮明元素中式建筑鮮明元素立面造型：立面線條簡潔不復雜，直線與立方是運用最多的造型手段；立面造型：立面線條簡潔不復雜，直線與立方是運用最多的造型手段；立面顏色：傳統中式立面顏色主要為青瓦白墻，素雅而亮麗；現代中式建筑多以灰、白、立面顏色：傳統中式立面顏色主要為青瓦白墻，素雅而亮麗；現代中式建筑多以灰、白、紅等三種主色調進行搭配；紅等三種主色9、調進行搭配；園林規劃：有圍合式的院落、庭院空間；園林規劃：有圍合式的院落、庭院空間；園林景觀：分為南方園林（蘇州園林）與北方園林（隋唐園林）。南方園林溫婉精致，以園林景觀：分為南方園林（蘇州園林）與北方園林（隋唐園林）。南方園林溫婉精致，以亭、臺、樓、榭等建筑小品為主要景觀點綴；北方園林大氣雄渾、野趣十足，以高大樹木亭、臺、樓、榭等建筑小品為主要景觀點綴；北方園林大氣雄渾、野趣十足，以高大樹木和厚石為主。和厚石為主。由于目前本項目戶型、建筑立面已經確定，且具有不可更改性。單從立由于目前本項目戶型、建筑立面已經確定，且具有不可更改性。單從立面來看本項目屬于純粹歐式風格，與現代中式風格較為不符，面10、來看本項目屬于純粹歐式風格，與現代中式風格較為不符，如果是項目定位于中式風格，我們需要怎樣演繹？如果是項目定位于中式風格，我們需要怎樣演繹？如果是項目定位于中式風格，我們需要怎樣演繹？如果是項目定位于中式風格，我們需要怎樣演繹？在項目定位上模糊項目不可更改性，即項目立面造型與顏色等，著重突在項目定位上模糊項目不可更改性，即項目立面造型與顏色等，著重突出項目可更改性，即項目園林景觀設計、社區文化營造等方面。出項目可更改性，即項目園林景觀設計、社區文化營造等方面。項目市場定位建議：項目市場定位建議：長春首席中式文化傳承社區定位闡釋：定位闡釋：中式文化傳承：著重說明我們項目立足于中式項目的根本是中式11、文化傳承：著重說明我們項目立足于中式項目的根本是“中式文化中式文化”，通過項目園林景觀、樓體命名等細節體現我們項目的文化底蘊。通過項目園林景觀、樓體命名等細節體現我們項目的文化底蘊。項目形象定位：項目形象定位：現代國際建筑，創意中國空間現代國際建筑，創意中國空間定位闡釋：定位闡釋：近年來，中國風開始席卷世界，中國文化得到世界各地的追捧與喜愛，隨著近年來，中國風開始席卷世界，中國文化得到世界各地的追捧與喜愛，隨著“中國的，世中國的，世界界的的”口號的唱響，中國與世界的距離在縮短，中國文化得到極大的認可。口號的唱響，中國與世界的距離在縮短，中國文化得到極大的認可。建筑無國界，通過把項目的建筑風格、12、中式情結、中式文化等所有好的，精粹的東西相融建筑無國界，通過把項目的建筑風格、中式情結、中式文化等所有好的，精粹的東西相融合，最后再回歸到中國文化中來，形成獨特的、具有創意性的新興式中國風空間。合，最后再回歸到中國文化中來，形成獨特的、具有創意性的新興式中國風空間。在盡量模糊項目立面的前提下，力爭把園林景觀的在盡量模糊項目立面的前提下，力爭把園林景觀的“中國風、文化味中國風、文化味”做足。做足。在園林選擇上，建議選擇參照中國北方園林設計，以在園林選擇上，建議選擇參照中國北方園林設計，以“高大樹木與厚石高大樹木與厚石”為景觀主體，同為景觀主體，同時點綴富有代表性的小亭子、牌樓等小品。時點綴富有代13、表性的小亭子、牌樓等小品。園林規劃建議園林規劃建議細節處理細節處理（1 1 1 1）工地包裝：）工地包裝：）工地包裝：）工地包裝：工地形象代表項目和企業形象，而且可以營造銷售現場熱烈氣氛，也從工地形象代表項目和企業形象，而且可以營造銷售現場熱烈氣氛，也從細節入手，體現開發商對客戶的人文關懷。主要包括：細節入手，體現開發商對客戶的人文關懷。主要包括：1 1、對工程施工現場進行包裝、對工程施工現場進行包裝(懸掛條幅等懸掛條幅等)；2 2、在項目外圍安裝道旗、噴繪圍板，渲染濃烈的生活場景氣氛；、在項目外圍安裝道旗、噴繪圍板，渲染濃烈的生活場景氣氛；3 3、設立看樓通道，通道附近施工環境要時時整治與更14、新；、設立看樓通道，通道附近施工環境要時時整治與更新；4 4、強化項目現場及其周邊區域的客戶導視系統；、強化項目現場及其周邊區域的客戶導視系統；5 5、施工現場管理要規范化，保障文明施工。、施工現場管理要規范化，保障文明施工。項目包裝建議項目包裝建議（2 2 2 2）售樓現場包裝：）售樓現場包裝：）售樓現場包裝：）售樓現場包裝：售樓中心是銷售前沿陣地，是項目形象體現。重視售樓現場的檔次與品味，但要避免由于售樓中心是銷售前沿陣地，是項目形象體現。重視售樓現場的檔次與品味，但要避免由于過度追求豪華而給人的生冷感覺。應多利用燈光，背景音樂等營造溫馨、輕松、愉快的氛過度追求豪華而給人的生冷感覺。應多利15、用燈光，背景音樂等營造溫馨、輕松、愉快的氛圍，讓客戶產生購買沖動。圍，讓客戶產生購買沖動。建議售樓處位置選址在洋浦大街與吉林大路交匯處，售樓處開建議售樓處位置選址在洋浦大街與吉林大路交匯處，售樓處開建議售樓處位置選址在洋浦大街與吉林大路交匯處，售樓處開建議售樓處位置選址在洋浦大街與吉林大路交匯處，售樓處開放時做好門前綠化。放時做好門前綠化。放時做好門前綠化。放時做好門前綠化。（3 3 3 3）樣板間：）樣板間：）樣板間：）樣板間：在樓盤銷售中，樣板間是非常重要的銷售道具。在樓盤銷售中，樣板間是非常重要的銷售道具。建議本項目做建議本項目做“工程樣板間工程樣板間工程樣板間工程樣板間”和和和和“情景16、生情景生情景生情景生活樣板間活樣板間活樣板間活樣板間”。（4 4 4 4）宣傳品：）宣傳品：）宣傳品：）宣傳品：宣傳品必不可少，戶型圖、樓書、宣傳品必不可少，戶型圖、樓書、DMDM單、手袋、禮品、紙杯、電子樓書等各種宣傳品，其單、手袋、禮品、紙杯、電子樓書等各種宣傳品，其每一個細節都能讓客戶在第一時間以第一印象接受項目信息。在整個銷售過程中，要根據每一個細節都能讓客戶在第一時間以第一印象接受項目信息。在整個銷售過程中，要根據不同階段的營銷主題配合宣傳品的變化，使之形成完整的營銷主線。不同階段的營銷主題配合宣傳品的變化，使之形成完整的營銷主線。（5 5 5 5）置業顧問形象：）置業顧問形象：）置17、業顧問形象：）置業顧問形象：置業顧問代表的是樓盤的形象，全體銷售人員的置業顧問代表的是樓盤的形象，全體銷售人員的“親情置業親情置業親情置業親情置業”服務模式，建立服務品牌。服務模式，建立服務品牌。（6 6 6 6）人性化設施：）人性化設施：）人性化設施：）人性化設施：在銷售接待中心設置閱覽架、雨傘架、小業主樂園等游樂設施。或者根據節假日的不同主在銷售接待中心設置閱覽架、雨傘架、小業主樂園等游樂設施。或者根據節假日的不同主題為女性客戶贈送玫瑰花、精致禮品等等，體現社區題為女性客戶贈送玫瑰花、精致禮品等等，體現社區以人為本、文化至上的營銷理念以人為本、文化至上的營銷理念以人為本、文化至上的營銷理念18、以人為本、文化至上的營銷理念。（7 7 7 7）戶外指示牌：）戶外指示牌：）戶外指示牌：）戶外指示牌：在現場易受關注處設立售樓處導示牌、樣板間導示牌等，以雅致、溫馨、幽默的廣告主題在現場易受關注處設立售樓處導示牌、樣板間導示牌等，以雅致、溫馨、幽默的廣告主題詞引起來訪者的廣泛關注，使其完全受到感染。詞引起來訪者的廣泛關注，使其完全受到感染。（8 8 8 8）設立參觀路線每處景觀插上標記牌：）設立參觀路線每處景觀插上標記牌：）設立參觀路線每處景觀插上標記牌：）設立參觀路線每處景觀插上標記牌：現場置業顧問根據目標客戶的參觀意向帶領客戶有步驟地對社區進行參觀引導，將項目賣現場置業顧問根據目標客戶的參19、觀意向帶領客戶有步驟地對社區進行參觀引導，將項目賣點準確及時傳達給目標客戶。點準確及時傳達給目標客戶。（9 9 9 9）設立形象保安：）設立形象保安：）設立形象保安：）設立形象保安：要求保安人員以統一著裝和規范的形體動作，待人接物，指揮停車等，制造現場看點，體要求保安人員以統一著裝和規范的形體動作，待人接物，指揮停車等，制造現場看點，體現后期物業服務品質。現后期物業服務品質。除了中式風格，我們是否還有其它選擇？除了中式風格，我們是否還有其它選擇？長春這個城市歷史進程不長，城市文化底蘊較薄，中式文化情結不濃長春這個城市歷史進程不長，城市文化底蘊較薄，中式文化情結不濃厚，對中式文化接受度也較低。雖20、然近年來長春房地產市場開始涌現以厚，對中式文化接受度也較低。雖然近年來長春房地產市場開始涌現以楓樹園、吳中印象、瀚邦鳳凰城為代表性的現代中式建筑風格住宅，但楓樹園、吳中印象、瀚邦鳳凰城為代表性的現代中式建筑風格住宅，但是由于現代中式建筑對園林規劃要求比較嚴苛，而以上幾個項目在園區是由于現代中式建筑對園林規劃要求比較嚴苛，而以上幾個項目在園區景觀規劃、產品風格上并沒有完全融會中式建筑精髓，較低層次客戶無景觀規劃、產品風格上并沒有完全融會中式建筑精髓，較低層次客戶無法理解，較高層次客戶又接受不了，所以客戶接受度并不高。法理解，較高層次客戶又接受不了，所以客戶接受度并不高。加上從本項目目前條件來看（21、已確定的歐式立面），與中式文化相結加上從本項目目前條件來看（已確定的歐式立面），與中式文化相結合，在后期推廣包裝中可能存在一定難度。合，在后期推廣包裝中可能存在一定難度。由此，長春中原在此基礎上另提一份補充建議。由此，長春中原在此基礎上另提一份補充建議。看看我們項目適合走什么樣的路線？看看我們項目適合走什么樣的路線？首先，我們項目的位置：首先，我們項目的位置：首先，我們項目的位置：首先，我們項目的位置：經開區洋浦大街與吉林大路交匯處，東方廣場西南側，據守機場高速入經開區洋浦大街與吉林大路交匯處，東方廣場西南側，據守機場高速入口，長春東大門第，屬于口，長春東大門第，屬于“長春空港經濟發展區長春空22、港經濟發展區”，也是一個現代化的、，也是一個現代化的、國際化的，擁有蓬勃發展前景的區域。國際化的，擁有蓬勃發展前景的區域。其次，我們項目的建筑風格：其次，我們項目的建筑風格：其次，我們項目的建筑風格：其次，我們項目的建筑風格：全石材幕墻及金黃色面磚立面全石材幕墻及金黃色面磚立面裝飾，營造皇室的尊貴奢華裝飾，營造皇室的尊貴奢華感。為典型的感。為典型的“帝政式新古典帝政式新古典主義風格主義風格”。再次，我們項目的景觀規劃：再次，我們項目的景觀規劃：再次，我們項目的景觀規劃：再次，我們項目的景觀規劃：古巴比倫式的空中花園，錯落式園林并融合古巴比倫式的空中花園，錯落式園林并融合獨特中國式文化，富有濃厚23、的人文氣息。獨特中國式文化，富有濃厚的人文氣息。還有，我們項目的商業規劃：還有，我們項目的商業規劃：還有，我們項目的商業規劃：還有，我們項目的商業規劃：我們項目商業體量較大，擁有大型商業配我們項目商業體量較大，擁有大型商業配套，且存在一定開放式商街與商業內街，為套，且存在一定開放式商街與商業內街，為典型典型“美式開放式美式開放式BlockBlock街區街區”模式。模式。最后，我們項目產品：最后，我們項目產品：最后，我們項目產品：最后，我們項目產品：規劃有高層住宅、高層寫字樓、規劃有高層住宅、高層寫字樓、5 5星級酒店、星級酒店、裙房商鋪等集住宅、商業、休閑于一體的大裙房商鋪等集住宅、商業、休閑24、于一體的大型綜合體，極富現代化氣息，與國際潮流接型綜合體，極富現代化氣息，與國際潮流接軌。軌。通過融合項目特點，提煉出項目核心凝聚點：文化，并得出項目最終市場定位：通過融合項目特點，提煉出項目核心凝聚點：文化，并得出項目最終市場定位：通過融合項目特點，提煉出項目核心凝聚點：文化，并得出項目最終市場定位：通過融合項目特點，提煉出項目核心凝聚點：文化，并得出項目最終市場定位：長春第一國際文化地標建筑集群長春第一國際文化地標建筑集群長春第一國際文化地標建筑集群長春第一國際文化地標建筑集群定位闡釋：定位闡釋：定位闡釋：定位闡釋：長春第一：包含雙層含義，第一層指出項目是目前長春市第一高住宅樓，第二層說明25、項目長春第一：包含雙層含義，第一層指出項目是目前長春市第一高住宅樓，第二層說明項目的定位、風格，也是目前長春市場獨一無二的。的定位、風格，也是目前長春市場獨一無二的。國際文化：把本項目所擁有的國際文化：把本項目所擁有的“歐式帝政古典文化歐式帝政古典文化”、“中式文化中式文化”、“美式文化美式文化”相融合，相融合，并結合并結合現代、國際的特點，形成獨特的現代、國際的特點，形成獨特的“國際文化國際文化”賣點。賣點。形象定位：形象定位：形象定位：形象定位：一個城市的文化記憶一個城市的文化記憶一個城市的文化記憶一個城市的文化記憶園林規劃建議園林規劃建議售樓處售樓處園區小品園區小品項目價格建議項目價格建26、議從位置條件來看，本項目與中意之尊最好，緊臨吉林大路、東方廣場；從產品面積區間來從位置條件來看，本項目與中意之尊最好，緊臨吉林大路、東方廣場；從產品面積區間來看，各項目比較平均；從產品形式與知名度來看，屬萬科洋浦花園最好，售價也是最貴。看，各項目比較平均；從產品形式與知名度來看，屬萬科洋浦花園最好，售價也是最貴。本項目從地段、產品形式、配套、景觀規劃等方面占據優勢，而在品牌知名度、項目規模上本項目從地段、產品形式、配套、景觀規劃等方面占據優勢，而在品牌知名度、項目規模上并不占優勢。綜合以上條件，得出結論：本項目為區域內中高端項目。并不占優勢。綜合以上條件，得出結論：本項目為區域內中高端項目。建27、議項目入市均價建議項目入市均價建議項目入市均價建議項目入市均價3400340034003400元元元元3500/3500/3500/3500/，樹立項目形象，快速回籠資金；，樹立項目形象，快速回籠資金；，樹立項目形象，快速回籠資金；，樹立項目形象，快速回籠資金；項目熱銷期均價項目熱銷期均價項目熱銷期均價項目熱銷期均價3700370037003700元元元元/，通過價格攀升，實現銷售利潤。，通過價格攀升，實現銷售利潤。，通過價格攀升，實現銷售利潤。，通過價格攀升，實現銷售利潤。建議本項目入市：低開高走，打市場差異化營銷，先入市少量達到迅速戰領市場，后期通過建議本項目入市：低開高走，打市場差異化營28、銷，先入市少量達到迅速戰領市場，后期通過建議本項目入市：低開高走，打市場差異化營銷，先入市少量達到迅速戰領市場，后期通過建議本項目入市：低開高走，打市場差異化營銷，先入市少量達到迅速戰領市場，后期通過美譽度不斷提高，才用小幅快升的操盤手法，最終使開發商利潤率最大化。這樣既能降低風美譽度不斷提高，才用小幅快升的操盤手法，最終使開發商利潤率最大化。這樣既能降低風美譽度不斷提高，才用小幅快升的操盤手法，最終使開發商利潤率最大化。這樣既能降低風美譽度不斷提高，才用小幅快升的操盤手法，最終使開發商利潤率最大化。這樣既能降低風險值，又能實現銷售目標。險值，又能實現銷售目標。險值，又能實現銷售目標。險值，又29、能實現銷售目標。如果通過以下幾點條件配合，可使項目銷售價格再度提升：如果通過以下幾點條件配合，可使項目銷售價格再度提升：如果通過以下幾點條件配合，可使項目銷售價格再度提升：如果通過以下幾點條件配合，可使項目銷售價格再度提升：1 1 1 1、專業的銷售團隊配合、專業的銷售團隊配合、專業的銷售團隊配合、專業的銷售團隊配合2 2 2 2、嚴格的案場管理制度、嚴格的案場管理制度、嚴格的案場管理制度、嚴格的案場管理制度3 3 3 3、合理銷售周期制定，銷售節奏把握、合理銷售周期制定，銷售節奏把握、合理銷售周期制定，銷售節奏把握、合理銷售周期制定，銷售節奏把握4 4 4 4、工程進度支持，情景示范區完成、30、工程進度支持，情景示范區完成、工程進度支持，情景示范區完成、工程進度支持，情景示范區完成以上幾點條件俱備，則可再度提升銷售價格，最終力爭實現整盤銷售均價以上幾點條件俱備，則可再度提升銷售價格，最終力爭實現整盤銷售均價以上幾點條件俱備，則可再度提升銷售價格，最終力爭實現整盤銷售均價以上幾點條件俱備，則可再度提升銷售價格，最終力爭實現整盤銷售均價38004000380040003800400038004000元元元元/由于項目商業體量較大，包括大型商業裙房、底商三層商業等，對于整個項目運作來講難由于項目商業體量較大，包括大型商業裙房、底商三層商業等，對于整個項目運作來講難度較大。因此建議采用圍合式31、情景商業布網來實現商業的氛圍營造、業態的擬定，來使居度較大。因此建議采用圍合式情景商業布網來實現商業的氛圍營造、業態的擬定，來使居住業戶體驗到將來居住其中的休閑與舒適感，將美國商業街區的形象擬化出來，從而形成住業戶體驗到將來居住其中的休閑與舒適感，將美國商業街區的形象擬化出來，從而形成一個成熟的商業氛圍，對本項目的后續商業銷售起到至關重要的作用。一個成熟的商業氛圍，對本項目的后續商業銷售起到至關重要的作用。項目商業建議項目商業建議把美國式的街區生活方式與中國傳統的院落居住空間有機的結合。把美國式的街區生活方式與中國傳統的院落居住空間有機的結合。“街區街區”（BLOCKBLOCK）”是核心特點是32、核心特點，作為歐美城市發展的最成熟模式，街區代表了時尚、，作為歐美城市發展的最成熟模式，街區代表了時尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活方式。自由、浪漫、健康的城市居住和生活方式。私密性私密性私密性私密性的居住空間：的居住空間：的居住空間：的居住空間：各個建筑組團形成相對獨立的居住組團，以創建和諧的鄰里各個建筑組團形成相對獨立的居住組團，以創建和諧的鄰里關系和私密的居住空間。關系和私密的居住空間。開放性的交往空間：開放性的交往空間：開放性的交往空間：開放性的交往空間：社區可由一條景觀休閑步行街分隔成幾個相對獨立又緊密聯社區可由一條景觀休閑步行街分隔成幾個相對獨立又緊密聯系的大生活社區。社區之間33、采用美式街區網絡布局的方式，營造豐富浪漫的交往、系的大生活社區。社區之間采用美式街區網絡布局的方式，營造豐富浪漫的交往、休閑、娛樂環境。休閑、娛樂環境。（1 1 1 1）前期招商：）前期招商：）前期招商：）前期招商：因為本項目所在區域雖然距離二道區亞泰商圈較近，但是商業氛圍與商業因為本項目所在區域雖然距離二道區亞泰商圈較近，但是商業氛圍與商業配套卻是天壤之別。作為長春東大門，空港經濟輻射區，未來發展前景廣闊，而本項目的配套卻是天壤之別。作為長春東大門，空港經濟輻射區，未來發展前景廣闊，而本項目的大型商業配套恰好可以彌補區域內商業空白。大型商業配套恰好可以彌補區域內商業空白。長春中原建議現在即可34、以開始大型商業裙房的招商工作，目標是中高檔購物商場內帶大型長春中原建議現在即可以開始大型商業裙房的招商工作，目標是中高檔購物商場內帶大型長春中原建議現在即可以開始大型商業裙房的招商工作，目標是中高檔購物商場內帶大型長春中原建議現在即可以開始大型商業裙房的招商工作，目標是中高檔購物商場內帶大型購物超市。如歐亞購物商場、新天地購物商場等。不僅可彌補區域內空白，而且為未來項購物超市。如歐亞購物商場、新天地購物商場等。不僅可彌補區域內空白，而且為未來項購物超市。如歐亞購物商場、新天地購物商場等。不僅可彌補區域內空白，而且為未來項購物超市。如歐亞購物商場、新天地購物商場等。不僅可彌補區域內空白，而且為未35、來項目寫字樓、五星級酒店做配套。如果前期招商成功，則對項目后期銷售具有極大促進作目寫字樓、五星級酒店做配套。如果前期招商成功，則對項目后期銷售具有極大促進作目寫字樓、五星級酒店做配套。如果前期招商成功，則對項目后期銷售具有極大促進作目寫字樓、五星級酒店做配套。如果前期招商成功，則對項目后期銷售具有極大促進作用。用。用。用。項目招商建議項目招商建議（2 2 2 2）裙樓業態建議：）裙樓業態建議：）裙樓業態建議：）裙樓業態建議：因為前期招商大型商場會存在很大難度，建議可以進行分割招商。因為前期招商大型商場會存在很大難度，建議可以進行分割招商。4 4 層可作為寫字樓與酒店的高級配套會所，提供辦公服務36、；層可作為寫字樓與酒店的高級配套會所，提供辦公服務；3 3層規劃兒童主題樂園，內層規劃兒童主題樂園，內 部為兒童游樂園、兒童消費品、玩具、零食等；部為兒童游樂園、兒童消費品、玩具、零食等；1212層規劃為大型超市和品牌主力門層規劃為大型超市和品牌主力門 店，如沃爾瑪、歐亞超市、蘇寧、國美電器等。店，如沃爾瑪、歐亞超市、蘇寧、國美電器等。（3 3 3 3）底商銷售建議：）底商銷售建議：）底商銷售建議：）底商銷售建議：本項目底商體量較大，而且為三層商業，具有很大銷售難度。建議進本項目底商體量較大，而且為三層商業，具有很大銷售難度。建議進 行產權分割，分開銷售，降低客戶購買門檻。如無法進行分割銷售，37、則建議進行業態行產權分割，分開銷售，降低客戶購買門檻。如無法進行分割銷售，則建議進行業態 限定，以大型餐飲、娛樂、服務設施為主。限定，以大型餐飲、娛樂、服務設施為主。（4 4 4 4）底商業態建議：）底商業態建議：）底商業態建議：）底商業態建議：大型餐飲、娛樂設施（如大型餐飲、娛樂設施（如KTVKTV、網吧等）、健身、網吧等）、健身SPASPA、銀行網點、通信、銀行網點、通信 網點、社區診所、洗衣店等便民設施。其中建議優先把大型餐飲、網點、社區診所、洗衣店等便民設施。其中建議優先把大型餐飲、KTVKTV、SPASPA、銀行網、銀行網 點等需求面積較大，且對商業門臉要求不高的業態規劃到點等需求面積較大，且對商業門臉要求不高的業態規劃到2323層，減小銷售壓力。層，減小銷售壓力。本項目底商建議：臨洋浦大街一側商鋪本項目底商建議：臨洋浦大街一側商鋪20092009年銷售均價年銷售均價90009000元元/，臨安樂路一側，臨安樂路一側20092009年商鋪銷售均價年商鋪銷售均價70007000元元/。項目商業價格格建議項目商業價格格建議附：長春中原銷售團隊簡介附：長春中原銷售團隊簡介