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1、物業前期介入指導書物業前期介入指導書 1 目的 通過建立物業前期介入管理流程，解決部門接口標準問題，提高系統運行效 率，建立標準化體系。 2 適用范圍 適用于公司開發項目的物業介入工作。 3 定義 4 流程說明 活動編號 活動名稱 參與部門 工作內容及接口標準 01 參與市場調研 銷售策劃部 （牽 頭） 工作內容： A、項目周邊的市政配套設施：包括交通、商業、教育、文化、 體育、金融等配套設施現狀與未來規劃； B、項目周邊的競爭對手及其樓盤情況：包括樓盤規模、產品 服務定位、差異化服務、物業服務收費、服務人員構成、薪酬 福利情況等； C、對項目周邊的客戶和營銷提供的意向進行訪問，了解內容 包括2、：對物業服務的了解、對競爭對手和本公司物業服務的了 解和對比評價、了解其物業服務需求并進行排序（區域生活配 套設施、居住的安全性保障、物業管理費的定價標準、特約服 務內容、 會所服務項目、 健身運動設施、 社區文化活動等內容） 、 了解物業服務費的承受能力等。 接口： 1、產品定位 02 參與方案研討 設計管理部/總 工室（牽頭） 工作內容： 在項目總平、消防、安防、交通、步行、結構、景觀、公共空間、 強弱電配置、 產品標準和后期服務成本等方面提意見， 具體以 設 計評審作業指引的程序為依據。 接口： 1、 設計管理部/總工室確認設計圖紙提供時間、方案設計要求。 03 參與圖紙會審 工程部 （3、牽頭） 工作內容： 、房屋本體 、小區規劃 、安防方面 、關注停車場的智能化建設和管理工作 、動力設備設施配置問題 、景觀鋪裝方案規劃 、景觀光彩 、保潔綠化方面 接口： 1、設計管理部/總工室相關人員編制項目專業設計計劃。 04 參與設備選型 設計管理部/總 工室（牽頭） 工作內容： A、建筑材料，就耐用性、清潔性、安全性及美觀等方面提出專業 意見 。 B、小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器 材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通 用件， 盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、 型號與規格; C、涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料 4、一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力。 D、設置雨棚的材料應考慮高空拋物導致易碎等因素。 E、 對 購 貨 、 安 裝 和 施 工 等 各 類 與 工 程 有 關 的 合 同 ， 提 供 有 利 于 控 制 質 量 和 售 后 服 務 的 專 業 意 見 。 F、二裝所使用型材、發配電、弱電、空調、排風系統等重要大型 設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后 維修保養一體化的公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選 擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。 G、一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、 閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應5、 提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提 供正規的培訓。 H、 小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證 明。 接口： 1、 設計管理部/總工室提供滿足報建方案設計依據的設計方案 圖紙。 2、 設計管理部/總工室提供達到報建方案設計文件編制深度要 求的報建方案圖紙。 3、 設計管理部/總工室、 工程部確保結構、 機電專業方案的經濟 合理性、技術適用性。 05 參與現場施 工管理 工程部（牽頭） 工作內容： 了解施工進度， 參加開發項目召開的有關質量和進度方面的例會。 了解相應的施工更改記錄。參加隱蔽工程驗收和單體工程驗收工 作 06 參與竣工驗 收 工程部（牽頭6、） 工作內容： 由建設單位和施工單位、設計單位、參加。工程部應在分戶 驗收前 2 個月書面致函物業公司。 關注要點及時間銜接： A、 接書面分戶驗收函時即組建物業服務中心。 根據驗收物業面積 配套相應數量保安、保潔、工程、客戶人員全部到位。對工程隱 患和遺留問題提出整改意見。 B、 出具書面的分戶驗收計劃致函工程部， 在接分戶驗收函后一周 內完成并送達； C、 出具書面的有關各項驗收工作的培訓需求函 （需水、 電、 土建、 裝修、動力設備等方面要求開發及施工單位對物業工程人員進行 系統培訓） ，與分戶驗收計劃同時送達工程部。 培訓標準為：工程人員應熟練掌握驗收標準和熟練操作動作設備 及掌握維保7、方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設備設 施分布狀況。 在培訓期間應移交所有設備設施的相關技術資料及設備的配套工 具給物業公司。設備設施技術資料及設備配套工具見后面接管查 驗內容。 D、進行培訓。時間不短于 1 個月。 E、 進行分戶驗收。 按計劃表進行。 驗收標準以物業公司標準為準。 F、驗收結果： 不合格：由物業公司發整改函，待通知再行驗收； 合格：物業與工程部辦理正式移交手續并負責保護成品。 07 接管檢查 物業公司（牽 頭） 工作內容： 在接工程部正式接管查驗函后即制訂詳細的接管查驗計劃。 具體查驗標準與分戶驗收標準同。 、關注要點及時間銜接： 、進一步熟悉設備設施和努力發現未發8、現的問題，注意對資料 和配套工具的移交，應齊全。 、工程部應在驗收前 20 個工作日致函物業公司。 、物業公司在 7 個工作日內制訂詳細的接管查驗計劃并函達工 程部。 、驗收內容。 08A 分戶驗收 物業公司（牽 頭） 工作內容： 由建設單位和施工單位、設計單位、參加。開發中心/市政部 應在分戶驗收前 2 個月書面致函物業公司。 關注要點及時間銜接： A、接書面分戶驗收函時即組建物業服務中心。根據驗收物業 面積配套相應數量保安、保潔、工程、客戶人員全部到位。對工 程隱患和遺留問題提出整改意見。 B、 出具書面的分戶驗收計劃致函開發中心/市政部， 在接分戶 驗收函后一周內完成并送達； C、出具書9、面的有關各項驗收工作的培訓需求函（需水、電、 土建、裝修、動力設備等方面要求開發及施工單位對物業工程人 員進行系統培訓） ，與分戶驗收計劃同時送達開發中心/市政部。 培訓標準為： 工程人員應熟練掌握驗收標準和熟練操作動作設 備及掌握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設備 設施分布狀況。 在培訓期間應移交所有設備設施的相關技術資料及設備的配 套工具給物業公司。設備設施技術資料及設備配套工具見后面接 管查驗內容。 D、進行培訓。時間不短于 1 個月。 E、進行分戶驗收。按計劃表進行。驗收標準見附件 08B 分戶驗收 物業公司（牽 頭） 工作內容： 參與施工單位與開發商及建設主管部門組織的10、驗收。 關注要點及時間銜接： A、 進一步熟悉設施設備情況。 了解建設主管部門對本工程 的質量和規劃方面的意見。關注對物業成品的保護。 B、工程部在竣工驗收前半個月應致函物業公司。 9 資料驗收 工程部（牽頭） 工作內容： a、 建設規劃銷售資料 b、 政府竣工驗收合格資料 c、 工程技術資料 d、 設備設施資料（要求在分戶驗收前移交） e、 業主資料 f、 其它應移交的資料（如開發商或建設單位的各項承諾等） 10A 交小業主 物業公司（牽 頭） 工作內容：集中交房及部分零散交房 10B 交小業主 物業公司（牽 頭） 工作內容：合同交房期后零星交房 5 相關文件 無。 6 記錄保存 記錄名稱 保存責任者 保存場所 歸檔時間 保存期 限 到期處理方 式 7.補充說明 無。 8 文檔歷史 版本號 擬制/修改責任人 擬制/修改日期 修改內容及理由 批準者 A