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1、運作程序文件建筑物的維護CPM-OP-0121 目的本程序規定了本公司管理的建筑物維護的職責和操作程序，以保證及時發現和解決出現的問題，維持建筑物的使用壽命。2 適用范圍本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。3 相關標準要素GB/T19002-ISO9002 4.9 4.10 4.134 相關文件CPM-OP-011 業主（客戶）維修安裝服務CPM-OP-027 質量記錄管理CPM-OP-023 物業管理分承包方的控制CPM-OP-020 采購物資質量控制5 職責5.1 總經理負責建筑物的大、中修和改、擴建工程確定項目。5.2 總工程師負責對大、中修和改、擴建項目方案審批。5.3 2、財務部負責解決工程款。5.4 物業管理部、沙河管理部分別負責對所管建筑物的日常維護管理工作。5.5 樓房管理處負責對建筑物進行巡視檢查和保護。5.6 房產維修隊負責維修。6 實施程序6.1 建筑物的大、中修理6.1.1 物業管理部每年對建筑物普查一次，在每年第一季度根據建筑物存在的問題和可能出現的問題擬定出對建筑物進行大、中修項目報告給總經理。6.1.2 總經理或管理者代表招集有關業主和部門經理確定本年度的大、中修和改、擴建項目。6.1.3 物業管理部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。6.1.4 總工程師對大、中修理和改、擴建方案進行審核批準。6.1.5 財務部與業主等3、有關產權人進行磋商，落實大、中修和改、擴建資金。6.1.6 物業管理部按大、中修理和改、擴建方案，委托評審合格的分承包方進行施工,組織施工。“施工合同”要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結算方式、施工質量要求和違反施工合同規定的處理方式等條款。在施工中，要對隱敝工程進行查驗，并將查驗結果記錄在“隱敝工程驗收簽證表”中。完工后，按施工合同中規定的要求進行檢驗。檢驗合格后，建筑物維修的業務主管在“工程驗收合格證明表”中記錄檢驗結果和驗收意見，并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時，也在“工程驗收合格證明表”中證明不合格的條款和不合格條款的處理方式，待不合格條款解決了，經再次檢驗合格后再簽字4、蓋章證明工程驗收。6.1.7 物業管理部整理和保管大、中修理資料，以便再修理時參考。6.2 日常的維修6.2.1 各樓房管理處在進行日常值班巡視時，發現建筑物的問題應記錄在“樓房管理處值班記錄表”中，并注明：“本班已解決”、“已開維修通知單”、“已填樓房管理問題傳遞單”等處理方式。6.2.2 物業管理部根據各樓房管理處傳遞來的情況，及時派業務主管到現場針對問題進行診斷，并根據各棟樓存在問題的輕重緩急，每月制定一個“維修工作計劃”或開維修通知單令房產維修隊按計劃執行或盡快執行。也可委托合格的承包方盡快修理。6.2.3 房產維修隊、各樓房管理處按照上級指示、維修工作計劃、檢查發現的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求，填寫“維修通知單”安排員工進行維修，并將維修工作情況記錄在“維修工作記錄表”中。6.2.4 物業管理部每月或要求房產維修隊完成某項維修工作的時間，對房產維修隊完成維修工作情況進行考評。考評結果記錄在“工作任務完成情況考評表”中。6.2.5 經理部備用維修常用材料供維修時領用，并根據物業管理部提出的大宗維修材料計劃單及時保質保量地采購供給。7 質量記錄7.1 隱敝工程驗收簽證表7.2 交工驗收證明表7.3 建筑物檢查表7.4 建筑物登記表7.5 工作任務完成情況考評表7.6 維修工作計劃表7.7 建筑物大中修和改擴建施工方(草)案版號：04修改狀態：A第 3 頁 共 3頁