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1、第五章 建筑物區(qū)分所有權(quán) 目的要求目前我國的法律還沒有正式采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。由于現(xiàn)代城市的發(fā)展和人口的高度集中而形成了復(fù)合性集合住宅，隨之而產(chǎn)生了需要調(diào)整這種住宅關(guān)系的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是與房地產(chǎn)所有權(quán)、共有等有著明顯區(qū)別的一種特殊權(quán)利，通過研究建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，將有助于區(qū)分相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利與義務(wù)，以及正確處理因物業(yè)管理而產(chǎn)生的相關(guān)法律問題。教學(xué)重點(diǎn)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)概述一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著工商業(yè)的發(fā)展、城市的形成、人口的集中形成了復(fù)合性集合住宅而發(fā)展起來的，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的復(fù)雜性在于： 1整個(gè)建筑物與每個(gè)住房的利益密切相2、關(guān)，權(quán)利人取得了建筑中單個(gè)單元的所有權(quán)，但是構(gòu)成每個(gè)住宅所必需的墻壁、地板、屋頂?shù)龋瑫r(shí)也受他人的權(quán)利支配，誰也沒有權(quán)利單獨(dú)處分這些“屬于自己的東西”。2盡管建筑物內(nèi)一些設(shè)施只屬于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物內(nèi)的走道、通道、樓梯、電梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游樂場地等，卻是全體住戶都能使用的公共設(shè)施。3建筑物內(nèi)關(guān)于水、煤、電、氣等供應(yīng)管道以及排放管道,存在全體住戶和供應(yīng)公司的權(quán)利分割點(diǎn)、以及個(gè)人與整體的權(quán)利分割點(diǎn)的確定問題。4建筑物內(nèi)的住戶整體對地基擁有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，既對土地權(quán)利形成了按分共有的關(guān)系。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)在德國稱為“住宅所有權(quán)3、”，法國稱為“住宅分層所有權(quán)”, 瑞士稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”，在日本和我國臺(tái)灣稱為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共同部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所形成的成員權(quán)之總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的復(fù)合性的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)主要的特點(diǎn)是：1建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利主體身份的多重性，其具有三種不同的身份，既是專有所有權(quán)人，又是共有持分權(quán)人和成員權(quán)人； 2建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)是主導(dǎo)性的，取得了專有所有權(quán)，就意味著取4、得了共同部分持分權(quán)及成員權(quán)；專有所有權(quán)的大小，決定了其共有部分持分權(quán)和成員權(quán)（如表決權(quán)）的大小。3建筑物區(qū)分所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利的一體性，即專有部分的所有權(quán)、共有部分的持分權(quán)和住宅所有人的成員權(quán)三者的權(quán)利視為一體，不可分離。專有部分的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等，共有部分的持分權(quán)和住宅所有人的成員權(quán)也隨之發(fā)生變更。 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系一、專有部分所有權(quán)（一）專有所有權(quán)的客體所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。在建筑物區(qū)分所有的情況下，專有所有權(quán)的客體是主要的部分，其構(gòu)成必須具備的條件是： 第一，必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。第二，必須具有使用上的獨(dú)立性。 第三，能夠通過登5、記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。（二）專有所有權(quán)的內(nèi)容專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人享有的權(quán)利應(yīng)該是相同的，即具有絕對性、永久性和排他性。二、共有部分的持分權(quán)（一）共有部分的客體共有部分的持分權(quán)的客體指向的是建筑物的共有部分。所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，或者說建筑物中由區(qū)分所有權(quán)人全體或部分予以共同所有。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。由于共有部分涉及到的范圍相當(dāng)廣泛，一般采取法定共有和公約約定共有兩種確定其范圍的方式。（二）共有部分的持分權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有部分持分權(quán)人對共有部分享有權(quán)利和義務(wù)，其法律特點(diǎn)是：第一，共有部分與專有6、部分不可分離。第二，區(qū)分所有人對共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的。 第三，各區(qū)分所有人對共有部分享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有。我國房地產(chǎn)登記是以房屋的建筑面積為依據(jù)，但是商品房可以按“套”或“單元”出售，也可以按照套內(nèi)的建筑面積或者建筑面積銷售。每套或每單元房屋建筑面積公式應(yīng)是：單元建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e就是共有部分的持分權(quán)的客體。三、住宅所有人的成員權(quán)所謂的成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。它不但是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更主要的是管理7、關(guān)系，也是與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán)。其表現(xiàn)為具有表決權(quán)、參與制定規(guī)約、選舉及解任管理者等，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)人與物業(yè)管理一、建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理的關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)息息相關(guān)，建筑物區(qū)分所有權(quán)不僅是建立物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、管理規(guī)約等制度的基礎(chǔ)，而且還涵蓋了物業(yè)管理立法、物業(yè)管理法律關(guān)系、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理公司的選聘、物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立、管理費(fèi)的收取和使用、建筑物共同費(fèi)用的分?jǐn)偂⒀b修管理、建筑物整體的使用和管理以及維修保養(yǎng)、建筑物的修繕改良以及更新重建、共有收益的分配與使用等等在物業(yè)管理8、活動(dòng)中所遇到的一系列理論和實(shí)踐問題。可以說，建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系和法律基礎(chǔ)。二、物業(yè)管理的原則1合理原則區(qū)分所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，就必須把握在合理的限度內(nèi)，不得濫用權(quán)利損害其他區(qū)分所有權(quán)人或整體利益。區(qū)分所有權(quán)人在室內(nèi)裝修、裝飾時(shí)無論支撐承重和抗震結(jié)構(gòu)的墻、梁、柱、天花或地板的位置是否與他人相鄰，均不得拆除或截?cái)嘀纬兄睾涂拐鸾Y(jié)構(gòu)的墻、梁、柱、天花或地板，也不得在支撐承重和抗震結(jié)構(gòu)的墻、梁、柱上拆修建壁櫥，拆除重建相鄰的非承重和非抗震墻必須征得相鄰方區(qū)分所有權(quán)人的同意，非相鄰的非承重和非抗震墻可以合理利用，但不得整體拆除。此外，區(qū)分所有權(quán)人在使用自己專有部分時(shí)必須合理使用，9、不能只顧自己獲益而不顧他人安危，不得超出建筑物樓板允許的使用負(fù)荷。2多數(shù)原則 多數(shù)原則是指使用或利用區(qū)分所有建筑物的共有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)以多數(shù)共有人的一致意見來定之。共有的多數(shù)原則為國家法律所確認(rèn)。 3約定原則 全體區(qū)分所有權(quán)人或其他人可通過約定的方式取得共有部分的使用權(quán)。這種約定方式的具體內(nèi)容包括建筑物的全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物屋頂享有一般的共有權(quán)，如屋頂維修保養(yǎng)、安裝或修理屋頂?shù)墓灿迷O(shè)施、設(shè)備、乘涼、晾曬衣服等，獲得廣告位專用權(quán)這種延伸的特定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得妨礙這些共有權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。 4整體利益優(yōu)先原則 多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人為經(jīng)濟(jì)利益或其他利益所驅(qū)使，作出對區(qū)分建筑物整體有不利影響的決定時(shí)，其10、他區(qū)分所有權(quán)人可以整體利益優(yōu)先的原則進(jìn)行抗辯。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使物業(yè)管理的主要權(quán)利 建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的成員所享有的權(quán)利主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 1. 表決權(quán)。表決權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人參加建筑物管理團(tuán)體的大會(huì)，對會(huì)議討論的事項(xiàng)所享有的投票表決權(quán)。這是區(qū)分所有權(quán)人最重要的一項(xiàng)成員權(quán)。 2. 參與訂立管理規(guī)約權(quán)。參與訂立管理規(guī)約權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人參加建筑物管理團(tuán)體的大會(huì)，參與訂立管理規(guī)約的權(quán)利。 3. 選聘、解聘及監(jiān)督管理人以及管理服務(wù)人的權(quán)利。選聘、解聘及監(jiān)督管理人以及管理服務(wù)人的權(quán)利是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的一個(gè)成員，有權(quán)選聘、解聘管理人以及管理服務(wù)人，有權(quán)對管理人11、以及管理服務(wù)人的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。 4. 請求權(quán)。請求權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的成員而對公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)，如請求召集區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體集會(huì)（即業(yè)主大會(huì)）的權(quán)利，這是請求權(quán)中的一項(xiàng)重要權(quán)利。本章結(jié)論建筑物區(qū)分所有權(quán)是指包含多個(gè)單位的高層或多層建筑物內(nèi)多個(gè)居住者的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的復(fù)合性的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該權(quán)利中包含了三種不同的權(quán)利：一是專有部分的所有權(quán)，二是共有權(quán)部分的持分權(quán)，三是住宅所有人的成員權(quán)。專有所有權(quán)的客體就是建筑物的專有部分；對建筑物中不屬于專有部分的共用部分由區(qū)分所有權(quán)人全體或部分予以共同所有；所謂的成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利與承擔(dān)，它不但是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更主要的是管理關(guān)系。建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)息息相關(guān)，可以說，建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系和法律基礎(chǔ)。