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1、 發(fā)展農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)探析 - 石弘華 楊 英 2003年中央農(nóng)村工作會(huì)議指出：實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，最繁重、最艱巨的任務(wù)在農(nóng)村；沒有農(nóng)村的小康就沒有全國(guó)人民的小康，沒有農(nóng)村的現(xiàn)代化就沒有國(guó)家的現(xiàn)代化。不容置疑，作為擁有全國(guó)人口總數(shù)三分之二，占國(guó)土面積三分之二的廣大農(nóng)村必將成為今后一段時(shí)期內(nèi)國(guó)家小康目標(biāo)建設(shè)的重點(diǎn)；農(nóng)村住宅作為衡量農(nóng)民生活質(zhì)量的一個(gè)主要指標(biāo)將會(huì)被推向社會(huì)的前臺(tái)。 一、 現(xiàn)實(shí)意義和作用 1、有利于農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設(shè)。城鎮(zhèn)化建設(shè)是促進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的地域載體，也是加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化的重要突破口。發(fā)展農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)，通過有計(jì)劃、有組織地將分散的自然村改造2、為人口和房屋相對(duì)集中的中心村和小城鎮(zhèn)，實(shí)行既有規(guī)劃設(shè)計(jì)，又有規(guī)模的住宅建設(shè)，減少單家獨(dú)戶所需投入的基礎(chǔ)建設(shè)投資。例如地基、各戶可合用的墻壁、給水排水、公共房、牲畜置放處等場(chǎng)所可作為公共工程加以規(guī)劃，以節(jié)省建設(shè)資金；同時(shí)，共建共享設(shè)施，不斷完善城鎮(zhèn)所具有的配套功能，提高公共設(shè)施的利用率。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，引進(jìn)農(nóng)村住宅商品化概念，對(duì)農(nóng)村住宅逐步實(shí)行商品化運(yùn)作。這些都將十分有利于中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設(shè)。 2、有助于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前，中國(guó)大部分地區(qū)，特別是正在擺脫貧困走向富裕的中西部地區(qū)，建房仍是農(nóng)民的頭等大事和必需投資。考慮到農(nóng)民建房用的勞動(dòng)力是農(nóng)民工，用的磚瓦沙石等建筑材料都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品3、，一定數(shù)量的房屋建設(shè)一旦動(dòng)工，馬上就可以拉動(dòng)農(nóng)村建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出許多的就業(yè)崗位，在農(nóng)村內(nèi)部形成一輪接一輪的消費(fèi)投資循環(huán)。使投資的乘數(shù)效應(yīng)較充分地發(fā)揮出來，形成農(nóng)村經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)擴(kuò)大農(nóng)村市場(chǎng)，增加農(nóng)民收入將具有難以估量的推動(dòng)作用。 3、有益于農(nóng)民生活質(zhì)量的提高。全面建設(shè)小康社會(huì)，說到底，就是要不斷改善人民的生活環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。發(fā)展農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)，綜合利用資源，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，共建共享公共設(shè)施，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理安排居住房、農(nóng)具及車輛房、牲畜置放處、垃圾堆放處等場(chǎng)所，并對(duì)住宅的朝向、采光、給水排水及房?jī)?nèi)布局進(jìn)行科學(xué)處理，盡可能作到與周圍的環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既可大大減低當(dāng)前因衛(wèi)4、生狀況差而引起的各種傳染病的突發(fā)率，又能體現(xiàn)各地農(nóng)村建筑風(fēng)格特色，這都將十分有益于農(nóng)村居民的生理健康和心理健康。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)民原地或異地購買商品房，以打破農(nóng)民長(zhǎng)期固守一隅的封閉局面，形成人口流動(dòng)，徹底瓦解自然半自然經(jīng)濟(jì)。讓農(nóng)民樹立起與現(xiàn)代社會(huì)相適應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，并結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，可拓寬增收渠道，提高農(nóng)民的生活水平。 二、現(xiàn)狀及存在的問題 1、中國(guó)農(nóng)村大多以歷史上形成的自然村為主，村莊小而分散，因缺少規(guī)劃，在農(nóng)村住宅建設(shè)中，一方面耕地不斷地被占用，另一方面土地利用率卻不高。例如，各家自動(dòng)單元零散分布，屋舍間空余地多，村道彎曲；兼之民房屋層數(shù)低，未形成集體建房效應(yīng)，子女結(jié)5、婚需要建房時(shí)，往往要另外占用耕地。不少農(nóng)民視土地為私有，又受風(fēng)水觀念的影響，因而盲目追求在新的地理位置上建造新房，而舊宅則廢棄不用，以至逐漸形成斷壁殘?jiān)S處可見的廢棄舊村。同時(shí)，新村雖新，但也雜亂無章。 2、中國(guó)大部分農(nóng)村住宅建設(shè)還以自建為主，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)出現(xiàn)所謂的“包工包料”等建房現(xiàn)象，但都由于無正規(guī)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，無施工合同，施工隊(duì)靠“招兵買馬”臨時(shí)拼湊而成，承建者不具有施工主體資格，使得大部分農(nóng)村的住宅品質(zhì)差、外觀也差。農(nóng)宅缺少必要的給水排水設(shè)施，特別是廁所和牲畜圈欄，污臭不堪，在江南一帶，由于春夏季雨水充沛，常常使得污水四溢，又加之天氣炎熱，蚊蟲、蒼蠅繁衍極為迅速，致使一些傳染6、疾病突發(fā)率較高；另外，如在河北，一些新蓋民宅沒有開設(shè)北窗，形不成穿堂風(fēng)，夏天悶熱。有的朝向雖好，但屋檐板懸得太長(zhǎng)，而使得房間采光差。從村落的整體看，農(nóng)宅高低參差，所向不一，產(chǎn)前難有開闊之地。從室內(nèi)布局看，也不太講究科學(xué)。有的家庭家具亂放，甚至雞虱滿屋，蒼蠅亂飛，極不利于人體身心健康。 3、農(nóng)村所建住宅，絕大多數(shù)的地方都沒有進(jìn)行過房屋所有權(quán)登記，沒有核發(fā)過房屋所有權(quán)證。致使產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)籍不明的現(xiàn)象普遍存在。在一些鄉(xiāng)村房屋未批先建、少批多建、東批西建。城鎮(zhèn)居民違規(guī)占用村集體土地建房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如珠江三角洲一帶農(nóng)村，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)“家家點(diǎn)火，戶戶冒煙”，農(nóng)村住宅的買賣、租賃等7、交易行為日益頻繁。但大多農(nóng)民買賣房屋不簽訂書面合同，成交后不辦理房屋過戶手續(xù)；農(nóng)民與承租人口頭議定租賃事項(xiàng)，不辦理房屋租賃登記手續(xù)；甚至一些村集體違規(guī)向城鎮(zhèn)居民工出售坐落在集體土地上的房屋，變相出賣集體土地。 三、制約因素分析 1、思想觀念。廣大農(nóng)村長(zhǎng)期以來處于一種封閉的自然、半自然經(jīng)濟(jì)格局。農(nóng)民或少存在保守排外、小富則安、故步自封、專制甚至愚昧等意識(shí)形態(tài)，封建迷信思潮未盡，特別注重所謂“風(fēng)水”。農(nóng)民的思想觀念未能得到轉(zhuǎn)變，他們的思維和創(chuàng)造力也不同程度地受到禁錮。農(nóng)村住宅很難有比較系統(tǒng)合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，也就很難有推陳出新，整個(gè)農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)更不能有長(zhǎng)足的發(fā)展。 2、資金來源。目前，發(fā)展農(nóng)村住8、宅市場(chǎng)的最大的障礙是缺少資金。盡管經(jīng)過了20多年年的改革開放，廣大農(nóng)村通過實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制和興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為農(nóng)民提供了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但是由于現(xiàn)階段，農(nóng)民對(duì)未來不確定現(xiàn)金收入流缺乏信心，而住宅建設(shè)的投資量比較大。有些農(nóng)民一生也就只能建那么一次房，雖想在住宅的使用功能和外觀上有所創(chuàng)新，可迫于經(jīng)濟(jì)壓力而不得不從簡(jiǎn)。另外，中國(guó)政府關(guān)于住宅的大部分工作及資源和財(cái)力只是針對(duì)占總?cè)丝诓蛔?0的城鎮(zhèn)居民，對(duì)農(nóng)村住宅市場(chǎng)的支持力度可謂是小之又小；并且對(duì)農(nóng)村長(zhǎng)期抱有輕視、逃避、疏遠(yuǎn)甚至排斥的態(tài)度，給農(nóng)民那點(diǎn)政策性的小額貸款通常被嚴(yán)格限定于只能用于農(nóng)業(yè)性生產(chǎn)方面。 3、制度因素。農(nóng)村土地所有者主體模糊，土地集9、體所有權(quán)利殘缺不全，農(nóng)民的應(yīng)得權(quán)益得不到保障，土地的集體所有權(quán)和農(nóng)產(chǎn)使用權(quán)之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系也很模糊。這一系列現(xiàn)行土地制度上的弊端使得土地流轉(zhuǎn)不暢，土地配置效率低下，嚴(yán)重阻礙和制約著農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)的發(fā)展；另外，過于死板的戶籍制度和相對(duì)落后的行政管理體制將廣大的農(nóng)民束縛于故土，很難真正流動(dòng)，這使得農(nóng)村住宅很難進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作。 四、措施和建議 1、提高認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，有很大一部分人仍心存疑慮，“中國(guó)農(nóng)村的貧困狀況依然嚴(yán)重，農(nóng)民有能力規(guī)劃建房嗎？”這就是問題的關(guān)鍵。要發(fā)展農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)，就先得過思想這一關(guān)。既要事實(shí)求是，正視當(dāng)前農(nóng)村的困難；又要堅(jiān)定信念，認(rèn)識(shí)到未來農(nóng)村的發(fā)展。由于農(nóng)民受教育程度總體水平不10、高，科學(xué)文化素質(zhì)較低，從眾心理十分明顯，在思想上很難作到自身解放。因此，需要尋找一種力量來引導(dǎo)農(nóng)民。筆者認(rèn)為，針對(duì)農(nóng)民的從眾心理，利用“示范效應(yīng)”可達(dá)到較好的效果。通過活生生的實(shí)例，讓農(nóng)民在思想上產(chǎn)生飛躍。這需要各級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)者和決策者們首先提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)交流，并深入基層，深入群眾，多與農(nóng)民溝通。 2、廣辟財(cái)源。要克服發(fā)展農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)的資金約束，就必須廣辟資金來源，建立多元化的投資體制。從當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需，激活農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，縮小城鄉(xiāng)貧富差距，加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定等因素考慮，國(guó)家有必要加大對(duì)農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)中公共工程和公共設(shè)施的投資力度；農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)進(jìn)行金融工具的創(chuàng)新，開展農(nóng)村11、住宅建設(shè)小額專項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，幫助農(nóng)民解決一部分建設(shè)資金不足問題；同時(shí)，也可啟動(dòng)民間投資，鼓勵(lì)和引導(dǎo)多種投資主體籌資(如民間集資，農(nóng)民帶資，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)籌資和房地產(chǎn)商投資等)。集中統(tǒng)建，發(fā)揮和擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，降低建房成本，避免不必要的損失。如四川德陽市新園村統(tǒng)一設(shè)計(jì)建造的100多戶住宅，比農(nóng)民自建的房屋既省錢，又提高了質(zhì)量。 3、深化改革。土地是農(nóng)民安身立命的保障；同時(shí)又是住宅建筑的基礎(chǔ)。改革現(xiàn)行落后的土地制度是發(fā)展農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)很重要的環(huán)節(jié)之一。2002年8月29日，全國(guó)人大常委會(huì)以罕見高票通過的農(nóng)村土地承包法就是廣大農(nóng)民對(duì)改變現(xiàn)行土地制度的迫切要求的一個(gè)體現(xiàn)；另外，為今后逐步推進(jìn)農(nóng)村住宅商品化，鼓勵(lì)農(nóng)民原地或異地購買商品房，也有必要適當(dāng)取消戶籍制度的限制，允許人口合理流動(dòng)。針對(duì)當(dāng)前農(nóng)民法律意識(shí)淡薄及農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)管理中所存在的問題，有必要轉(zhuǎn)變相關(guān)政府部門的職能，加強(qiáng)農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)法律、法規(guī)的宣傳，公開審批登記手續(xù)，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)民知道有法可依，有章可循，使得農(nóng)村住宅建筑市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。(作者單位:暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)系)