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1、三、市場背景描述與分析(-)宏觀經濟形勢2015年一季度國內生產總值140667億元，同比增長7. 0%,從環比看，一季度國內生產總值增長1.3%,增速持續放緩，國內經濟下 行壓力加大。2015年月，全國固定資產投資(不含農戶)77511億元，同比名義增長13. 5%,增速比2月份落0. 4個百分點。房地產開發投資16651億元,同比名義增長8. 5%,增速比1-2月份回落1. 9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5. 9%,增速回落3 2個百分點，占房地產開發投資的比重為67. 0%由此可見，2015年一季度全國固定資產投資持續回落，特別是 房地產開發投資增速已明顯下滑至1O94U2、T ,創近年來的歷史新低。 隨著市場結構的不斷調整，住宅投資占比逐漸減小，增長比率為近年 來的底位。2015年1七月，房地產開發企業到位資金27892億元,同比下降2. 90%,下降幅度較上季度有所增加。整體來看，今年同比增幅明 顯低于去年。從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款仍然為開發 企業主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過6成。從占比情 況看，2015年第一季度與上季度相比，個人按揭貸款和定金及預收 款占比有所增加，而國內貸款和自籌資金占比有所下降。2015年第 一季度，除利用外資、自籌資金和個人按揭貸款出現正增長趨勢外， 其余各資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中個人3、按揭貸款額本 季度出現大幅增加，為2014年4月以來首次回升正增長，而自籌資 金和利用外資雖然為正增長，但增長幅度明顯下滑；其余資金來源均 同比出現不同程度的下降。綜上所述，2015年第一季度，經濟下行壓力加大，國家經濟增 長持續放緩，固定資產投資及房地產開發投資增速持續 開發企業資金壓力仍然較大。房地產業作為國家經濟的支柱產業，隨 著兩會的召開，中央及地方為維持房地產業穩定發展，定調房地產政 策引導上聚焦于促銷費、鼓勵自住和改善型需求。央行實行靈活適度 的貨幣政策，連續降準降息，降低二套房首付，以構建寬松的金融信 貸環境，減輕購房壓力，提升消費能力。據此分析去庫存、促銷 費、穩增長是20154、年房地產市場的主調，未來貨幣政策有望趨于 寬松，地方或可因城施策出臺進一步刺激措施，房地產市場下滑情況 會有一定的緩解。（二）相關政策簡介2015年開年以來,房地產市場可謂是捷報頻傳，3月30日，央 行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款 未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%,對 于一直不溫不火的房地產市場來講，政府不折不扣的再次給2015年 的房地產市場注入了一支強心劑。政策一：2015年2月28日，央行2015年來首次降息央行決定，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5. 35、5% 年期存款基準利率下調0. 25個百分點至2. 5%政策二、各地的公積金首付最低首付調整2015年兩會政府工作報告中指出，2015年房地產政策將堅 持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改 善性住房需求，促進房地產平穩健康發展。業內人士表示，近期推出 的公積金新政的實施，是對中央支持自住和改善性需求指示的呼應, 預計未來將有更多的城市出臺新政，進一步降低公積金貸款申請門檻。政策三：2015年3月25日國土部住建部樓市新政落地2015年3月25日，國土資源部、住建部聯合下發關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知,要求 2015年各地有供、有限6、，合理安排住房和其用地供應規模；優化住 房供應套型，促進用地結構調整；多措并舉，統籌保障性安居工程建 設；部門聯動,加大市場秩序和供應實施監督力度。政策四：2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成3月30日，中國人民銀行 住房城鄉建設部中國銀行業監督 管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知發布，央行、住 建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清 的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%使用住房 公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已 結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%政策五：2015年M月和日購買2年以7、上普通住房銷售免征營業稅3月30 H ,中華人民共和國財政部發布關于調整個人住房轉 讓營業稅政策的通知，通知要求，自3月引日起，個人住房轉讓 營業稅免征年限由5年恢復至2年。個人將購買不足2年的住房對外 銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通 住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收 營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免 征營業稅。2015樓市展望：政策還將繼續放寬兩會之后，多地政府響應政府工作報告中的相關指示，紛紛出臺 一系列的救市政策，整體來看，2015年的房地產政策還將進一步寬 松，房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路8、，并有望在營業稅 征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直 接的出臺稅費減免，購房補貼等多種救市政策。（三）成都市商業房地產市場分析以建設世界現代田園城市為目標，將市域劃分為4大總體功 能區，并統籌13個產業功能區，實現全域協調可持續發展。4大總 體功能區包括：以周邊山區為中心的兩帶生態及旅游發展區、以西部 平原地域為中心的優化性發展區、以現代服務業為主導的中心城區提 升型發展區和以市域東部丘陵地區為主的擴展型發展區。卩個產業 功能區包括：天府新城高新技術產業區、金融總部商務區、東部新城 文化創意產業綜合功能區、北部新城現代商貿綜合功能區、西部新城 現代服務業綜合功能區、19、98生態及現代服務業綜合功能、龍門 山龍泉山生態旅游綜合功能區、汽車產業綜合功能區、新能源產業功 能區、新材料產業功能區、石化產業功能區、國際航空樞紐綜合功能 區、國際鐵路物流樞紐功能區。商業地產開發主要集中在主城區以及近郊，由于經濟發展程度、 人口聚集度等因素影響，遠郊商業地產開發還較為貧乏；從房地產市場細分來看，作為歷次調控的重點是住宅類房地產市 場，從打擊投機、限制投資和限制不合理需求方面也主要停留在住宅 房地產市場的層面，對商業性房地產市場政府采取的宏觀限制措施比 較少。因對住宅的市場調控抑制投資的需求，從而使商業性房地產的 需求變得日益活躍起來，需求量不斷增加，價格穩定上揚。總結：隨著通脹預期的影響，且其受到趨緊的房地產市場調控的 影響甚微，未受到國家嚴控的商業類可能仍將繼續作為投資者較青睞 的投資選擇之。