午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、1 官廳湖項目產(chǎn)品定位經(jīng)驗分享 2 目 錄 33 3 2 31 項目概況 產(chǎn)品定位 設計及優(yōu)化 3 4開盤后總結 3 31 3 1.11.1 3 1.21.2 區(qū)位分析 區(qū)位交通 3 1.31.3 項目定位 項目概況 3 1.41.4 開工前地塊情況 4 官廳湖項目項目位于河北省懷來縣，臨 近京北著名旅游景點官廳水庫，項目距 離京藏高速東花園出口9公里，距離北 京北三環(huán)約90公里。 區(qū)位分析 5 區(qū)位交通 項目位于京冀交接處，北靠官廳湖，南鄰康祁路，氣候宜人，沒有工業(yè)污染，空氣清新、 純凈。周邊有八達嶺長城、天漠等80余處風景名勝，自然資源得天獨厚。 第1目標市場 北京北三環(huán) 京藏高速 第2目2、標市場 城市發(fā)展方向 懷來縣政府 目標 地塊 交通節(jié)點 距離 （km） 時間 （分鐘） 收費 （元） 路況 北京市北三環(huán)909035 高速75km 省道15km 懷來縣政府36500 縣道11KM 省道25KM 東花園高速出口15120省道15KM 懷來 6 區(qū)位交通 7 項目定位 官廳湖項目1300畝修建性詳細規(guī)劃 根據(jù)區(qū)位特點，定位為剛需型旅游度假地產(chǎn)項目。 8 開工前地塊情況（整體） 9 開工前地塊情況（示范區(qū)和首期） 10 32 3 2.12.1 3 2.22.2 形象定位 客戶定位 3 2.32.3 市場競品分析 產(chǎn)品定位 3 2.42.4 優(yōu)秀兄弟項目借鑒 3 2.52.5 差異化3、產(chǎn)品定位 11 形象定位 京西第一湖官廳湖畔奧北度假名片北京人的貝加爾湖輕度假 12 客戶定位目標客群 通過對于競品成交客群分析，以及項目自身客群對位，目標客群集中在北京西北部，以海 淀區(qū)為主，占比60%。亞運村朝陽區(qū)占比30%，昌平及延慶周邊占比10%。 第二目 標市場 第二目 標市場 第一目 標市場 第二目 標市場 目標市場 13 客戶定位客群習慣 基于地理位置天氣氣候年居住時間分析，南向經(jīng)濟型小面積 別墅符合客戶需求 基于地理位置：項目位于東經(jīng)115度16分115度58分，北緯40度4分 40度35分，據(jù)此分析，南向采光將十分重要； 基于天氣氣候：地理位置原因導致項目每年最佳居住期在5月4、-10月，冬季 將會有西伯利亞寒流及7級陣風，不適宜居住； 基于居住時間：北方常規(guī)度假項目每年平均居住時間為5個月*8天/月=40 天，戶型尺度將不成為客戶主要考慮的因素。 14 客戶定位客群調研 項目前期策劃組對意向客戶群體關于度假產(chǎn)品調研，目標客群接受總價區(qū) 間范圍在低總價70-200萬，接受面積在小面積100-130。 客戶接受總價區(qū)間 單位：萬 單位：平米 客戶接受面積區(qū)間 15 市場競品分析市場分析 經(jīng)過市場調研，北京市度假市場中，小面積、低總價產(chǎn)品去化 速度較快，大面積及帶地下室產(chǎn)品積存情況嚴重 排名項目名稱主力戶型及面積段銷售套數(shù)銷售金額（億元） 1碧桂園九龍灣洋房：55-1155、? ? 、別墅：98-144? ?65210 2觀瀾墅洋房：72-109? 、別墅：128-174?5203.5 3霸州孔雀城疊拼97-114?3403.8 4拉菲水岸獨棟280-600? 、聯(lián)排175-200?2504 5三盛國際城聯(lián)排182-260? 、疊拼86-131?2402.6 6一渡新新小鎮(zhèn)聯(lián)排、雙拼、獨棟140-730?2285.7 7望京西府聯(lián)排190-380?1101.87 8首創(chuàng)瀾茵山獨棟340-540? 、疊拼88-198?862.14 9云溪疊拼190-290?702.17 10彼岸香醍獨棟298-347? 、聯(lián)排199-240?271.09 16 市場競品分析競品調研6、 競品產(chǎn)品深度調研 項目名稱產(chǎn)品面積總價月均去化 觀瀾墅129-174130-18043 拉菲水岸200-210190-21019 泊愛藍島274-285250-26011 八達嶺孔雀城170-230145-20014 主力產(chǎn)品面積 主力產(chǎn)品總價月均去化情況分析出市場認可產(chǎn)品 小面積為主市場關注 度較高 大面積、認可度低 低總價、小面積去化 較快 高總價、大面積去化 較慢 17 市場競品分析競品調研 參考競品，核算成本，結合地理位置，潮濕環(huán)境，考慮不設地下室 八達嶺孔雀城戶型參考 此戶型具有大面積計容地下室，一層具有花園，二層類似南北通透洋房，此戶型居住舒適度較好，但由 于面積過大，總價高，去7、化速度緩慢，后期項目調整規(guī)劃，推出小戶型80-120疊拼產(chǎn)品，去化較好。 一層二層三層 18 優(yōu)秀兄弟項目借鑒 淶水項目前期營銷全程參與產(chǎn)品定位，通過對競品產(chǎn)品分析，立足差異化定位策略、尋找市 場空白點，項目主打低總價經(jīng)濟別墅，最終規(guī)劃別墅以98-240為主（其中聯(lián)排別墅98- 144，雙拼別墅171-240），洋房以55-115為主，最終實現(xiàn)別墅產(chǎn)品開盤即售罄的驕 人業(yè)績。 碧桂園九龍灣戶型參考 98聯(lián)排138聯(lián)排 19 差異化產(chǎn)品定位 綜上，擬對官廳湖項目的產(chǎn)品定位如下： 1、仍舊主打小面積低總價精裝別墅及洋房； 2、高層洋房去化慢，地庫損失利潤用多層疊拼洋房代替高層洋房，取消地 庫； 38、容積率盡量壓低，別墅面積最大化； 4、戶型面積段比九龍灣略大一些，提高舒適性，但小于競品，重點把握容積率 及舒適性的平衡。 20 差異化產(chǎn)品定位優(yōu)勢分析 樓盤名稱八達嶺孔雀城觀瀾墅碧桂園官廳湖優(yōu)勢分析 距離北三環(huán)80公里90公里90公里 均在大首都經(jīng)濟圈及京津冀一體化輻射 范圍內，區(qū)位相當 典型產(chǎn)品分析 （洋房） 18F，90-100二居， 全通透，主要居室開間 3.5m，連廊增大公攤， 得房率75% 11F，47-109一/二 居，不通透，開間 3.23.8m，得房率 80% 7F，一二躍135，六 七躍125，中間層75 ，3.8m和3.3m面寬， 得房率84% 我司洋房為7層，一梯兩戶9、，南北通透， 面寬大，戶戶有贈送（南北院或露臺）， 全面優(yōu)于競品 典型產(chǎn)品分析 （聯(lián)排中戶） 單面寬，地上2F，計容 地下室1F，總面積238 面寬3.6m和3m，2F， 總面積130 面寬3.8m和3.3m，2F， 總面積115 面寬及舒適性全面優(yōu)于競品 產(chǎn)品面積段/ 單價 聯(lián)排：238 （9000元/平） 疊院：102-120 （9000元/平） 高層：90-100 （5800元/平） 洋房：47-109 疊拼：127-178 （7800元/平） 雙拼：170-180 （13000元/平） 聯(lián)排：115-125 （11000元/平） 洋房：76-136平 （7700元/平） 我司產(chǎn)品單價高10、于競品，總價低于競品。 充分借鑒淶水去化經(jīng)驗，主打小面積段、 低總價產(chǎn)品，定位精準 園林景觀特色 住宅行列式排列，園林 景觀缺乏度假感，無特 色 當?shù)貥淠緸橹鳎w無 層次感，無特色，細節(jié) 處理不足 十萬平景觀面積、白樺 林、海棠林、花海、素 質拓展基地 完美驚艷的園林景觀完勝競品 交房情況毛坯毛坯精裝修 對于度假產(chǎn)品，精裝修交付可彌補客戶 對于遠距離的心理抗性 物業(yè)華夏幸福基業(yè)河北賓至嘉廣東碧桂園我司一級物業(yè)品牌最好 21 33 3 3.23.2 3 3.33.3 產(chǎn)品設計 裝修設計 設計及優(yōu)化 3 3.13.1 總體規(guī)劃 22 3 3.1 總體規(guī)劃 23 一期規(guī)劃總占地850畝，其中首期規(guī)11、劃建設200畝：總建筑面積9.67萬平方米，容積率為0.73，以 雙拼、聯(lián)排、多層洋房產(chǎn)品為主，搭配高層洋房（18F）和LOFT公寓（10F），總貨值8.93億。 首期200畝經(jīng)濟技術指標 序號項目單位首期地塊 1總用地面積133332 2總建筑面積96713 3建筑密度%26.9 4容積率%0.73 5綠化率%30 6停車位輛706 7停車率0.7 一期規(guī)劃范圍 850畝 首期規(guī)劃范圍 200畝 總體規(guī)劃分期建設與指標 24 L087/L091聯(lián)排別墅 Y199 Loft公寓 Y192洋房 總體規(guī)劃分區(qū)圖 25 官廳湖項目的1300 畝規(guī)劃由九個地塊組成， 項目首期只獲取其中的 200畝。 12、我們用了兩版概規(guī)方 案和溝通技巧，爭取到 了1-3，4-9分別平衡容 積率到1.0，為整體規(guī) 劃和項目開發(fā)創(chuàng)造了靈 活度。 總體規(guī)劃容積率整體平衡措施 26 對小區(qū)道路寬度進行優(yōu)化，由原來的主路14m（11m機動車道+3m人行道）、 支路8m（5.5m機動車道+2.5m人行道）調整至主路10m、支路5.5m，在滿足國 家規(guī)范、不影響使用、宅院面積增大的前提下，極大提高了容積率，充分挖掘土地 價值。 總體規(guī)劃規(guī)劃道路寬度調整 27 總體規(guī)劃規(guī)劃道路曲度調整 調整魚骨型道 路形態(tài)，降低道 路彎曲度，增加 別墅數(shù)量，提高 小院的可用性。 28 北露臺有利日照計算 北端為非主要功能房間廚房，可側面 開13、窗，降低衛(wèi)生間距的要求（溝通項） 充分結合營銷的產(chǎn)品定位，增加高利率產(chǎn) 品的貨值，官廳湖項目累計增加貨值4000萬 8.5m 二層二層 一層一層 餐廳+廚房餐廳+廚房 二層二層 一層一層 增加類型聯(lián)排別墅L087、L091(2C) 增加單體戶36戶 平均單價1.0萬元/ 增加總貨值4000萬元 總體規(guī)劃聯(lián)排別墅強排間距研究 29 3 3.2 產(chǎn)品設計 30 L087、L091聯(lián)排別墅 面積 段 房型 預計 總價 中間 戶 105 三室二廳 二衛(wèi) 100 萬 邊戶 125 三室二廳 二衛(wèi) 125 萬 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（L087/L091聯(lián)排） 31 研發(fā)背景：小面積段（100- 120）、高14、容積率、多居 室的聯(lián)排別墅產(chǎn)品 戶型特點：舒適面寬（首層 為3.3m臥室+4.5m/5m客 廳的雙面寬）；二層北面露 臺，利于日照計算，縮小樓 間距，增加貨量 客戶敏感度分析：首層設置 老人臥室的必要性 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（L087/L091聯(lián)排） 32 Y192花園洋房 面積段房型 預計總 價 首、二層 135 三室二廳 一衛(wèi) 90萬 中間層75 二室二廳 一衛(wèi) 55萬 六、七層 125 三室二廳 一衛(wèi) 82萬 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y192洋房） 33 研發(fā)背景：依據(jù)淶水項目去 化經(jīng)驗，需研發(fā)一種具備一 定別墅特質的洋房產(chǎn)品 戶型特點：底躍戶型客廳挑 空、贈送南北小院，具有別 墅感受 各15、戶型的客戶敏感度分析： 首層開門參與公攤，小院面 積大于聯(lián)排，別墅產(chǎn)品不具 備的挑空空間 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y192洋房） 底躍戶型 34 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y192洋房） 研發(fā)背景：小面積段中間層， 提高容積率 戶型特點：中間戶75，高 得房率，廚房和衛(wèi)生間布置 舒適，無浪費空間；每戶贈 送露臺（兩層凈空，不計面 積） 各戶型的客戶敏感度分析： 有無電梯，T2，贈送面積 中間戶型 35 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y192洋房） 研發(fā)背景：洋房的頂層躍層 賣出別墅的溢價 戶型特點：頂躍戶型贈送南 向露臺和超大尺度北向天臺 各戶型的客戶敏感度分析： 設置電梯，頂層超大露臺 頂躍戶型 36 報16、建 面積 使用面 積 層 高 預計總 價 Y199 35 58 4.8 m 28-30 萬 Y199Loft公寓 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y199洋房） 37 研發(fā)背景： 改變度假項目“別墅+洋房”的純住宅 產(chǎn)品搭配模式，補充物業(yè)配套設施，可做 公寓、酒店，loft戶型層高4.8m，報建面 積僅35，實際使用面積約58 首層平面 餐廚一體化設計，享受便捷生活，同時充 分挖掘走道空間價值，提高使用率 充分利用樓梯下空間 兩層凈空超大尺度落地窗，盡享陽光和風 景 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y199洋房） 38二層平面 利用走到上空設計榻榻米靈活使用空間 搭建樓板，二層全贈送，實現(xiàn)臥室、書房 等功能空間 17、4.8m層高，超大挑空空間 玻璃欄板設計，上、下通透，利于臥室采 光 產(chǎn)品設計戶型自主研發(fā)（Y199洋房） 39 將聯(lián)排別墅的框架結構改為異形框架柱結構，避免了居室內現(xiàn)梁現(xiàn)柱的問題，使房 間更加方正。 產(chǎn)品設計聯(lián)排結構優(yōu)化 優(yōu)化前優(yōu)化后 40 根據(jù)河北實施居住 建筑節(jié)能新標準的 紅頭文件精神，自 2015年7月1日，要 求所有居住建筑節(jié)能 達到75%的規(guī)范要求。 7月1日前主導完成了 所有施工圖送審，僅 一項節(jié)約保溫材料成 本10%。 產(chǎn)品設計關注當?shù)匾?guī)范變化 41 外立面 裝修材料部品 單體結構 屋面：由多折優(yōu)化為雙坡屋面，節(jié)約人工費和模板費， 降低滲漏風險， 節(jié)約成本約15元/（建筑面積）18、 露臺：由弧形優(yōu)化為直角，節(jié)約人工費和模板費，節(jié) 約成本約20元/m（露臺延米） 產(chǎn)品設計建造成本優(yōu)化 窗造型：由弧形優(yōu)化為直 角，節(jié)約人工費、模板費和 鋁窗造價，約60元/（窗 面積） 門廊造型：由弧形優(yōu)化為 直角，節(jié)約人工費和模板費 約40元/（門廊投影面積） 立面材料：由真石漆優(yōu)化為質感涂料， 降低材料成本約30元/（展開面積） 門廊造型：由弧形優(yōu)化為直角，節(jié)約人 工費和模板費約40元/（門廊投影面積） 樓梯踏步：由木地板優(yōu) 化為瓷磚，降低材料成本 約40元/（展開面積） 首層臥室吊頂：優(yōu)化為 墻角線，降低材料成本約 300元/m（延米） 42 3 3.3 裝修設計 43 官廳湖項目的樣19、板房裝修，采用 了多種度假風格組合，迎合不同客戶 的喜好。 板房一經(jīng)推出即造成轟動，對開 盤即售罄起到了巨大的推動作用。 Y192洋房-首躍實景照片 風格：陽光加州 裝修設計 44 L087聯(lián)排實景照片 風格：美式休閑 裝修設計 45 Y192洋房-頂躍實景照片 風格：加州陽光 裝修設計 46 Y199 Loft公寓實景照片 風格：時尚簡約 裝修設計 47 實景照片風格：英格蘭新鄉(xiāng)村 裝修設計 48 實景照片風格：異域陽光 裝修設計 49 3 4 3 4.14.1 3 4.24.2 成果展示 去化情況 開盤后總結 3 4.34.3 經(jīng)驗總結 50 成果展示 5月28日啟動，打造100天奇跡！ 20、51 項目9月4日示范區(qū)開放，到訪2000組，認籌200套 成果展示 52 總來訪超過30000人 成果展示 53 項目一期(一期100畝土地）貨值共3.8億，開盤推貨3.2億，推貨率84%，凈利潤率 12.10%。開盤當天，推售產(chǎn)品全部售罄。 開盤當天認購3.2億；推貨去化率達100%（按金額）、100%（按面積） 截止當前認購7.17億（截止11月11日）； 截止當前已簽約3.34億（截止11月11日）;市場占有率：30%（按面積） 開盤一周認購3.2億；推貨去化率達100%（按金額）、100%（按面積） 去化情況 9月30日二期100畝土地獲取，并馬上推售。 54 總結 1、大城市周邊度21、假項目的選擇要素：交通方便、距離不太遠（、大城市周邊度假項目的選擇要素：交通方便、距離不太遠（不不大于大于 100公里）、一個半小時車程以內、周邊旅游資源豐富、最好臨水。公里）、一個半小時車程以內、周邊旅游資源豐富、最好臨水。 2、采用小面積低總價產(chǎn)品，盡量低密度。、采用小面積低總價產(chǎn)品，盡量低密度。 3、精裝修交付，提供軟裝套餐服務。、精裝修交付，提供軟裝套餐服務。 4、大規(guī)模的示范區(qū)，完美驚艷的園林景觀，通過體驗刺激沖動消費。、大規(guī)模的示范區(qū)，完美驚艷的園林景觀，通過體驗刺激沖動消費。 5、完善的配套服務：超市、餐廳、醫(yī)療、酒店、公交等。、完善的配套服務：超市、餐廳、醫(yī)療、酒店、公交等。 6、自銷、自銷+代理代理+分銷的立體強銷模式。分銷的立體強銷模式。 55 感謝聆聽！