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1、如何制作價表培訓 價栺體系設定模式 價表制作 價 表 制 作 流 程 圖 如何制作價表 Part 1 價栺體系設定模式 別 墅 產 品 商 鋪 辦 公 公 寓 產 品 產 品 系 數 環 境 系 數 修 正 系 數 別 墅 產 品 商 鋪 辦 公 公 寓 產 品 價栺體系 1 價 栺 體 系 設 定 模 式 綜合 定價 系數 產品 系數 環境 系數 修正 系數 面積 系數 朝向 系數 私密 系數 房型 合理 性系 數 車位 系數 周邊 相鄰 系數 小區 位置 系數 棟容 積率 系數 花園 系數 臨水 系數 地下 室系 數 風水 系數 推量 系數 建材 系數 別 墅 類 價 栺 體 系 價 栺 2、體 系 設 定 模 式 價栺體系 1 商 鋪 類 價 格 體 系 辦 公 類 價 格 體 系 公 寓 類 價 格 體 系 綜合 定價 系數 產品 系數 修正 系數 鋪型 系數 區位 系數 層次 系數 車位 系數 風 水 系數 經營 性質 系數 其它 面積 系數 別 墅 類 價 格 體 系 價 栺 體 系 設 定 模 式 價栺體系 1 商 鋪 類 價 栺 體 系 辦 公 類 價 格 體 系 公 寓 類 價 格 體 系 綜合 定價 系數 產品 系數 環境 系數 修正 系數 房型 系數 朝向 系數 層次 系數 景觀 系數 噪音 系數 車位 系數 風水 系數 裝修 系數 物業 品牌 及其 它 面積 系3、數 別 墅 類 價 格 體 系 價 栺 體 系 設 定 模 式 價栺體系 1 商 鋪 類 價 格 體 系 辦 公 類 價 栺 體 系 公 寓 類 價 格 體 系 綜合 定價 系數 產品 系數 環境 系數 修正 系數 房型 系數 朝向 系數 層次 系數 景觀 系數 噪音 系數 箱變 停車 位 垃圾 回收 站 其它 面積 系數 別 墅 類 價 格 體 系 價 栺 體 系 設 定 模 式 價栺體系 商 鋪 類 價 格 體 系 辦 公 類 價 格 體 系 公 寓 類 價 栺 體 系 Part 2 價表制作 修正系數 基數設定 公式設定 單元排列 系數排序 系數調整 價栺系數確定 基數導入 基數調整 價4、表制成 均價確定 價目表制作步驟 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 價表制作 價表審核 價表確定 常規系數 價表制作 2 基數導入 基數調整 價表制成 均價確定 價表制作 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 價表制作 價表審核 價表確定 常規系數 修正系數 基數設定 公式設定 單元排列 系數排序 系數調整 價栺系數確定 價表制作 2 系數排5、序 系數調整 價栺系數確定 基數導入 基數調整 價表制成 均價確定 價格系數的分類 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 價表制作 價表審核 價表確定 常規系數 修正系數 基數設定 公式設定 單元排列 價表制作 2 價格系數的概念 常規系數 修正系數 房壟系數 層次系數 景觀系數 朝向系數 客戶考慮的所有 因素都可以成為 價栺系數之一 垃圾站 箱變 地面車位 車庫入口 影響個別層次、 單元價栺的系數 價表制作 2 基數及單價公式的設定 基數即市場評估值，非項目均價，是具6、有可調整的參數，根據不同均價的 要求而進行調整。 價栺系數=常規系數之積*修正系數之積=各項系數之積 物業單價=基數*價栺系數 價表制作 2 修正系數 基數設定 公式設定 單元排列 系數排序 系數調整 價栺系數確定 基數導入 基數調整 價表制成 均價確定 價表審核 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 價表制作 價表審核 價表確定 常規系數 價表制作 2 常規系數 修正系數 基數設定 公式設定 系數排序 系數調整 價栺系數確定 基數導入 基數調整 價表制成 均價確定 價7、表修正的方法 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 價表制作 價表審核 價表確定 單元排列 價表制作 2 平面制作 根據項目平面分布，標明各單元的相應位置。并標注與價栺系數 的對應設施、建筑。 價表制作 2 系數審核 垂直審核： 僅從層次上審核價栺的合理性，不考慮其他任何系數的影響，確 定層次系數的合理性。 水平審核： 將每單元的各項價栺系數進行排序，并從平面圖上（即同一層次） 觀察單元價栺的合理性。 價表制作 2 系數調整 任何系數的調整都是單一性的，通過價栺的垂直與8、水平審核，調 整相應不合理的價栺系數。 以客戶的購房心態，市場接受度，確定合理的價栺體系。讓人難 以挑選房源的價目表，是一張合理的價目表。 充分利用全體業務員的眼光來審核價表。 價表制作 2 修正系數 基數設定 公式設定 單元排列 系數排序 系數調整 價栺系數確定 基數導入 基數調整 價表制成 均價確定 價表確定 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 系數制作 價表修正 價表確定 常規系數 價表制作 2 常規系數 修正系數 基數設定 公式設定 單元排列 系數排序 系數調9、整 基數導入 基數調整 價表制成 價栺系數確定 均價確定 價表確定的步驟 價 栺 系 數 設 定 價 栺 系 數 輸 入 價 表 粗 成 平 面 制 作 系 數 審 核 系 數 調 整 均 價 確 定 基 數 調 整 價 栺 表 確 定 系數制作 價表修正 價表確定 價表制作 2 均價確定 基數導入、調整 基數導入，根據生成的均價與目標均價的差異，調整基數，直至產生正確 的均價。 價表制成 調整基數，制成多張不同均價的價目表，供項目組參考 價表制作 2 價格測試 價栺測試一般分階段分批進行： 第一階段：開盤前1個月，項目均價口徑測試客戶接受程度進行初 步 區域落位。 第二階段：開盤前2周，公布局部區域價栺，細化客戶落位。 第三階段：開盤前3天，公布一房一價表，進行客戶精準落位和客 戶引導。 價表制作 2 后期調整策略 分析銷售數據，包括層次去化，房壟去化，位置去化 調整相應的價栺系數，即可調整去化速度良好的單元或者層次的價栺，以 取得均勻去化，利潤最大化的目的。 制定與銷售進度直接關聯的統計表，即時體現項目已售均價、可售均價和 整體均價，為后期調價提供決策依據。 價表制作 2 Add your company slogan