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1、商用房產(chǎn)的盈利模式及開發(fā)流程 商用房產(chǎn)的融資及盈利模式 來福士城，新加坡來福士廣場(chǎng)，上海 來福士中心，北京 來福士廣場(chǎng)，成都來福士廣場(chǎng)，杭州來福士城，巴林 所到之處：城市地標(biāo) 城中之城 城市綜合體的主要特征城市綜合體的主要特征 城市綜合體對(duì)城市發(fā)展的積極作用城市綜合體對(duì)城市發(fā)展的積極作用 提升城市品質(zhì)和 價(jià)值的點(diǎn)睛之筆 資源共生、聚 合增值 產(chǎn)業(yè)集聚、功能互補(bǔ) 提升城市區(qū)域的 品牌形象 極大程度的優(yōu)化 城市資源配置 提高城市居民生活、 工作的效率 拉動(dòng)所在區(qū)域 的發(fā)展 5 Description Mixed Development (Office, Retail, Hotel, Service2、d Residence) Land Area (sqm)32,574 Gross Floor Area (sqm)193,675 Office (sqm)72,672 (38%) Retail (sqm) 36,910 (19%) (Basement: 38,917) Hotel (sqm)45,480 (23%) Serviced Residence (sqm) 37,343 (19%) Pavilions (sqm)1,270 (1%) Expected Completion Mid 2011 城市綜合體通常的業(yè)態(tài)組成城市綜合體通常的業(yè)態(tài)組成成都來福士城成都來福士城 商用房產(chǎn)通常狀況下的融3、資渠道和模式商用房產(chǎn)通常狀況下的融資渠道和模式 注冊(cè)資本及股東貸款 項(xiàng)目股本金開發(fā)貸款 購物中心 租金評(píng)估增值 資產(chǎn)抵押貸款 經(jīng)營(yíng)性貸款 再抵押貸款 股權(quán)性融資1 2 3 4 在公司股權(quán)層面的融資 通常是商業(yè)地產(chǎn)在資本 市場(chǎng)解決融資渠道或?qū)?現(xiàn)退出的重要環(huán)節(jié) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Q4/2004Q1/2005Q2/2005Q3/2005Q4/2005Q1/2006Q2/2006Q3/2006Q4/2006 Total Trades million TAKE OFF 商用房產(chǎn)資本市場(chǎng)通用的持有架構(gòu)商用房產(chǎn)資本市場(chǎng)通用4、的持有架構(gòu) 資產(chǎn)持有平臺(tái)（基金公司）資產(chǎn)持有平臺(tái)（基金公司） 子公司1子公司2子公司3 項(xiàng)目公司1項(xiàng)目公司2項(xiàng)目公司3項(xiàng)目公司4 100% 100%100% 100% 項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4 100% 100% 100%100%100% REITs 多元化的項(xiàng)目組合，不同“籃子里的雞蛋”多元化的項(xiàng)目組合，不同“籃子里的雞蛋” 商用房產(chǎn)通常的退出渠道及模式商用房產(chǎn)通常的退出渠道及模式 培育成熟體系，實(shí)現(xiàn) 資本利用率及利益回 報(bào)最大化 資本市場(chǎng) REITs上市 單體項(xiàng)目資產(chǎn) 整體轉(zhuǎn)讓 單體項(xiàng)目公司 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 單體項(xiàng)目分單元 散售 將整個(gè)母公司的平 臺(tái)整體或部分出售 給機(jī)構(gòu)投資者 將持有小資產(chǎn)包的5、 子公司整體出售 Why?商業(yè)地產(chǎn)基金商業(yè)地產(chǎn)基金 投資者 運(yùn)營(yíng)者 物業(yè)經(jīng)理 財(cái)務(wù)顧問 基金經(jīng)理 開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目 管理費(fèi)管理費(fèi) 基金管理基金管理/ / 收購費(fèi)收購費(fèi) 顧問費(fèi)顧問費(fèi) 資產(chǎn)資產(chǎn) 管理費(fèi)管理費(fèi) 物業(yè)物業(yè) 管理費(fèi)管理費(fèi) 開發(fā)商 每股股利每股股利 品牌品牌資金資金+ Chengdu Beijing Shanghai Hangzhou Ningbo Suzhou Shenzhen Guangzhou Chongqing Shenyang Tianjin 總募集金額總募集金額 10億美金；億美金； 凱德置地控凱德置地控 股股50% 來福士中國基金模式簡(jiǎn)介來福士中國基金模式簡(jiǎn)介 持有的目的：6、實(shí)現(xiàn)管理者的價(jià)值，增加退出利潤(rùn)空間持有的目的：實(shí)現(xiàn)管理者的價(jià)值，增加退出利潤(rùn)空間 商用項(xiàng)目的前期培育，第一次商用項(xiàng)目的前期培育，第一次 和第二次的租金拉升直接體現(xiàn)和第二次的租金拉升直接體現(xiàn) 商用物業(yè)管理者的價(jià)值商用物業(yè)管理者的價(jià)值 商用項(xiàng)目的退出回報(bào)率直接決商用項(xiàng)目的退出回報(bào)率直接決 定物業(yè)的退出價(jià)值定物業(yè)的退出價(jià)值 萬萬科科某某購物中心購物中心 Important change Knocking down this wall to double the floor space to 3306 sqm because 1500 sqm is too small for Grade A offi7、ces Had to redesign the fire prevention system, increasing the fire prevention facilities such as adding more fire separation walls and reinforcing the core of the frame IMPLICATION: 北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目操作時(shí)間項(xiàng)目操作時(shí)間 BEFOREAFTER Introduction of external canopies at the entrances 北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析北京凱德大8、廈項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目主要改造部分項(xiàng)目主要改造部分 Introduction of water features where there was none before AB 北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目主要改造部分項(xiàng)目主要改造部分 Converting the building Redesigning the interior for grander effect 北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目主要改造部分項(xiàng)目主要改造部分 Occupancy Rate: 85% Lower rental price but higher-quality tenant9、s than surrounding offices 北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析北京凱德大廈項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目成功的租賃管理項(xiàng)目成功的租賃管理 商用房產(chǎn)的開發(fā)流程及操作要點(diǎn) 商用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概覽商用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程概覽 可行性 研究 方案設(shè)計(jì)施工 竣工 交付 二次裝 修改造 運(yùn)營(yíng) SWOT 退出策略 財(cái)務(wù)分析 融資方案 定位 業(yè)態(tài)配比 主力店 運(yùn)營(yíng)模式 設(shè)計(jì)輸入 主力招商 主題 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 招商 設(shè)計(jì)審核 推廣 運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 建設(shè) 物業(yè)交接 設(shè)備調(diào)試 備品備件 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 改造洽商 設(shè)備調(diào)試 備品備件 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 收支管理 企劃推廣 物業(yè)管理 租戶提升 方案強(qiáng)排 成本估算 地質(zhì)勘查 開發(fā)計(jì)劃 方案競(jìng)標(biāo) 10、顧問團(tuán)隊(duì) 方案比對(duì) 擴(kuò)初 目標(biāo)成本 開發(fā)計(jì)劃 招投標(biāo) 設(shè)備選型 施工管理 政府驗(yàn)收 使用手冊(cè) 質(zhì)保 設(shè)計(jì)審核 監(jiān)理 設(shè)備維護(hù) 運(yùn)營(yíng)線索運(yùn)營(yíng)線索 技術(shù)線索技術(shù)線索 商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程 商業(yè)房產(chǎn)投資及設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)注意事項(xiàng)商業(yè)房產(chǎn)投資及設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)注意事項(xiàng) 項(xiàng)目的定位要清晰，并預(yù)先制定好持有和退出策略項(xiàng)目的定位要清晰，并預(yù)先制定好持有和退出策略 運(yùn)營(yíng)前置，降低后期運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)前置，降低后期運(yùn)營(yíng)成本 招商前期介入，完成業(yè)態(tài)組合落位，并介入設(shè)計(jì)招商前期介入，完成業(yè)態(tài)組合落位，并介入設(shè)計(jì) 商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程（續(xù)） 通常設(shè)計(jì)輸入條件的決定因素11、通常設(shè)計(jì)輸入條件的決定因素 商用項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)技術(shù)要求概覽商用項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)技術(shù)要求概覽 租戶區(qū) 推廣區(qū)及推廣設(shè)施 公共區(qū) 電梯（客梯，貨梯） 扶梯，自動(dòng)步道 商場(chǎng)內(nèi)設(shè)備機(jī)房的設(shè)置要求 交房標(biāo)準(zhǔn) 檢修維護(hù) 卸貨區(qū) 垃圾房 商用項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的消防性能化分析商用項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的消防性能化分析 項(xiàng)目定位高 功能空間復(fù)雜/地標(biāo) 項(xiàng)目周期允許 消防性能化/結(jié)構(gòu)超 限審查 使用特殊設(shè)計(jì)程序一般條件 向政府主管部門 申請(qǐng)獲得同意 組織專業(yè)設(shè)計(jì)顧問 進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì) 申請(qǐng)召開專家論證 會(huì) 按會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行施 工圖設(shè)計(jì) 特殊設(shè)計(jì)程序一般流程 通用機(jī) 電設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)的 確定 設(shè)計(jì)施工改造 運(yùn)行調(diào) 試及物 業(yè)移交 開業(yè)后 拾12、遺補(bǔ) 缺 商用項(xiàng)目的機(jī)電工程流程商用項(xiàng)目的機(jī)電工程流程 商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程（續(xù)） 商業(yè)地產(chǎn)的招商管理商業(yè)地產(chǎn)的招商管理 談判管理：預(yù)先制定條件策略 合同管理：簽約、退約、解約、違約 品牌管理：確保進(jìn)駐商戶的品牌及定 位，制定提升品牌計(jì)劃 供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)的建立與管理 收支管理：押金、定金、傭金、欠費(fèi) 代理商的管理：獨(dú)家代理、聯(lián)合招商、 開放招商 商用建設(shè)成本及招投標(biāo)管理重要注意事項(xiàng)商用建設(shè)成本及招投標(biāo)管理重要注意事項(xiàng) 運(yùn)營(yíng)中的合理運(yùn)營(yíng)中的合理 避稅避稅 合理成本分?jǐn)偤侠沓杀痉謹(jǐn)?做好標(biāo)段劃分，做好標(biāo)段劃分， 協(xié)調(diào)好變更洽商協(xié)調(diào)好變更洽商 價(jià)值工程研究?jī)r(jià)值工程研究 13、新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，土地成本新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，土地成本 已經(jīng)不計(jì)入房地產(chǎn)稅的計(jì)算已經(jīng)不計(jì)入房地產(chǎn)稅的計(jì)算 基數(shù)，同時(shí)需要衡量房地產(chǎn)基數(shù)，同時(shí)需要衡量房地產(chǎn) 稅的兩種計(jì)算模式；稅的兩種計(jì)算模式； 運(yùn)營(yíng)中的固定資產(chǎn)成本合理運(yùn)營(yíng)中的固定資產(chǎn)成本合理 分?jǐn)偙芏惙謹(jǐn)偙芏?制定合理的目標(biāo)成本是成本控制制定合理的目標(biāo)成本是成本控制 的關(guān)鍵。例如：北京來福士消防的關(guān)鍵。例如：北京來福士消防 研究進(jìn)行了研究進(jìn)行了64個(gè)不同方案的性價(jià)個(gè)不同方案的性價(jià) 比研究最終確定了一個(gè)最經(jīng)濟(jì)合比研究最終確定了一個(gè)最經(jīng)濟(jì)合 理的消防方案。理的消防方案。 從稅務(wù)籌劃的角度考慮，在從稅務(wù)籌劃的角度考慮，在 項(xiàng)目開發(fā)階段，盡可能合理項(xiàng)目開發(fā)14、階段，盡可能合理 的將商業(yè)的開發(fā)成本分?jǐn)偨o的將商業(yè)的開發(fā)成本分?jǐn)偨o 住宅，有效的增加住宅部分住宅，有效的增加住宅部分 土地增值稅及所得稅的抵扣土地增值稅及所得稅的抵扣 成本成本 商業(yè)項(xiàng)目需要內(nèi)外協(xié)調(diào)的事項(xiàng)遠(yuǎn)商業(yè)項(xiàng)目需要內(nèi)外協(xié)調(diào)的事項(xiàng)遠(yuǎn) 多于住宅項(xiàng)目，需要建立大總包多于住宅項(xiàng)目，需要建立大總包 制，以便于減少供應(yīng)商和承包商制，以便于減少供應(yīng)商和承包商 的數(shù)量；的數(shù)量； 商業(yè)項(xiàng)目遇到的洽商變更工作需商業(yè)項(xiàng)目遇到的洽商變更工作需 要較好的協(xié)調(diào)要較好的協(xié)調(diào) 商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程（續(xù)）商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)流程（續(xù)） 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 商場(chǎng)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的建立及管理 營(yíng)運(yùn)收支的預(yù)算與控制 商戶經(jīng)營(yíng)狀況跟進(jìn)與客戶跟進(jìn) 商場(chǎng)活動(dòng)、促銷及人流的統(tǒng)計(jì) 租賃計(jì)劃管理：根據(jù)簽約到期情況滾 動(dòng)編制租賃計(jì)劃 商場(chǎng)的維護(hù) 與物業(yè)管理的有效溝通