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1、房地產業房地產業 What 進行土地功能分區和房地產開發(用自己的賬戶); 不動產出租人; 通過合同或收費方式經營的租賃、買賣、管理、評 估房地產的代理人、經紀人和管理者。 (全部經濟活動產業分類的國際法中，1986年) 房地產業及其行業結構 房地產業的定義房地產業的定義 統計界定 中國 美國 房地產業及其行業結構 房地產業的定義房地產業的定義 行業界定 房地產職業（私營部門）包括房地產經紀、物業 管理、房地產金融、房地產估價、房地產咨詢、 房地產開發與建筑、公司不動產管理、投資分析 和資產管理和土地使用規劃。（弗洛伊德，查爾斯 F 美、馬庫斯 T 艾倫美，2005：7-11） 房地產業包括土2、地的開發，房屋的建筑、維修、 管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有 權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此 形成的房地產場。(國家城鄉建設環境保護部關于發展城市地產業 的報告 1987年11月20日) 房地產業及其行業結構 學術界定 “房地產業是從事房地產開發、經營、管理 和服務的產業群體” （宋春華等，房地產大辭典, 1993） “房地產業是指從事房地產開發、經營和管 理等各類經濟活動的行業，是國民經濟中具 有生產和服務兩種職能的產業部門，它體現 了房地產經營過程各種參與者之間的經濟關 系”（張永岳， 新編房地產經濟學, 2005） 房地產業及其行業結構 中國房地產業的行業結構 美3、國房地產業行業結構 提供有形商品 的部分 新建住宅開發和土地細 分 34.26% 提供服務的 部分 531 Real Estate.doc 房地產出租（含權益型 房地產投資信托） 30.28% 房地產經紀、其他與房 地有關的經濟活動 35.46% 房地產業演進規律與行業結構 房地產業演進規律與行業結構 分工與房地產業 房地產流通模式與房地產業演進 房地產業行業結構 房地產業演進規律與行業結構 分工與房地產業分工與房地產業 房地產業，作為國民經濟體系中的一 個相對獨立的產業（群），本身是社會分 工演進的結果，同時，其內部的分化、整 合同樣也與分工演進密切關聯。 房地產業演進規律與行業結構 分工與4、房地產業 房地產業的產生:建筑業的分孽 建筑業產生 部分建筑商轉變成 房地產開發商 建筑物的 自給自足 業主委托 建筑商建造 購買建筑商 建造好的 建筑物 使用價值層 面的分工 價值層面 的分工 房地產業演進規律與行業結構 使用價值層面的分工 房屋建設事務 房屋建設資金 (C+V) 業主 不承擔 即時支付或償付 建筑商 承擔 不承擔或墊付 房地產業演進規律與行業結構 價值層面的分工（） 房屋建設 事務 房屋建設資金 （） 或 房地產 開發商 （開發出 售模式） 承擔 投資（短期） 出售時獲得 購房者 不承擔 購買時（準） 一次性支付 購買時（準） 一次性支付 房地產業演進規律與行業結構 價值層5、面的分工（） 房屋建設 事務 房地產開發成本 及利潤 房地產置 業投資利 潤 房地產開 發商（開發 出租模式） 承擔 投資（中長期） 分期獲得 承租人 不承擔 分期支付 分期支付 房地產業演進規律與行業結構 房地產流通的內涵房地產流通的內涵 房地產買賣房地產買賣 房地產租賃房地產租賃 房地產抵押房地產抵押 流 通 方 式 流 通 方 式 房地產流通，房地產流通，“是房地產產品實現的過程，這個過程是通過市場是房地產產品實現的過程，這個過程是通過市場 進行的。這個實現過程，就構成了房地產交易市場。房地產市場的交進行的。這個實現過程，就構成了房地產交易市場。房地產市場的交 易活動，主要有房地產的買賣6、租賃和抵押三種流通方式易活動，主要有房地產的買賣、租賃和抵押三種流通方式”。 房地產業演進規律與行業結構 房地產流通的特征房地產流通的特征 不同類型產權的運動，可以構成不同的房地產流通形式。不同類型產權的運動，可以構成不同的房地產流通形式。 “商品流通是商品的多次交換行為所連接成的商品商品流通是商品的多次交換行為所連接成的商品價值轉換價值轉換和和 商品商品實體運動實體運動。” 房地產流通實質上是房地產房地產流通實質上是房地產價值轉換價值轉換和和產權運動產權運動的過程，的過程， 如何創新房地產流通形式以滿足人們的多種需要，一直是房如何創新房地產流通形式以滿足人們的多種需要，一直是房 地產市場內7、生的動力地產市場內生的動力 房地產業演進規律與行業結構 租賃成為房地產市場上一種主要的房地產流通形式，是在房租賃成為房地產市場上一種主要的房地產流通形式，是在房 地產投資人與使用人分離的條件下才形成的。地產投資人與使用人分離的條件下才形成的。這一情況主要表現這一情況主要表現 在商業房地產領域。在商業房地產領域。 房地產租賃房地產租賃 商業房地產（商業房地產（commercial property）包括）包括: 寫字樓、商鋪、旅館、餐廳、度假村、游樂場、健身俱樂部、寫字樓、商鋪、旅館、餐廳、度假村、游樂場、健身俱樂部、 高爾夫球場、服務式公寓高爾夫球場、服務式公寓1、工業房地產等。、工業房地產等8、。 商業房地產作為各種企業的生產資料，在其早期階段經常是被商業房地產作為各種企業的生產資料，在其早期階段經常是被 需要這種生產資料的企業直接購買并持有的（雖然也有被承租的）。需要這種生產資料的企業直接購買并持有的（雖然也有被承租的）。 1或稱酒店式公寓，英文稱apartment，是指由多個住宅單元組成并全部用于出租的住宅建筑。 房地產業演進規律與行業結構 房地產業演進規律與行業結構 商業房地產所有者與使用者的分離商業房地產所有者與使用者的分離 商品經濟發展商品經濟發展 商業企業商業企業規模化規模化 商業企業商業企業對經營模式對經營模式 調整的靈活性要求高調整的靈活性要求高 市場變化加劇市場變化9、加劇 商業企業商業企業專業化專業化 需要大規模商業房地產需要大規模商業房地產 商業房地產商業房地產 空間固定、流動性弱空間固定、流動性弱 價值量高價值量高 矛矛 盾盾 矛矛 盾盾 房地產業演進規律與行業結構 市場機制作用下的分工自發演進，使商業市場機制作用下的分工自發演進，使商業 房地產持有者與使用者分離：商業房地產房地產持有者與使用者分離：商業房地產 更多地被擁有雄厚資金的金融機構（如保更多地被擁有雄厚資金的金融機構（如保 險公司、投資銀行、養老基金）以出租人險公司、投資銀行、養老基金）以出租人 的身份所持有，而各種需要使用商業房地的身份所持有，而各種需要使用商業房地 產的企業則向這些金融機10、構租賃商業房地產的企業則向這些金融機構租賃商業房地 產產 從房地產買賣到房地產租賃，物權的流通轉變為從房地產買賣到房地產租賃，物權的流通轉變為債權債權的流通。的流通。 “債是法律上可期待的“債是法律上可期待的信用信用，是商品經濟的產物，具體而言，債是承認，是商品經濟的產物，具體而言，債是承認 讓渡商品和實現商品價值在時間上分離的結果，讓渡商品和實現商品價值在時間上分離的結果，. . 由于債權制度由于債權制度 的設立，給商品交換帶來了巨大的方便，使商品交換超出了地域、時間和的設立，給商品交換帶來了巨大的方便，使商品交換超出了地域、時間和 個人的限制。”個人的限制。” 房地產租賃流通形式的發展正是11、社會分工自發演進的結果。房地產租賃流通形式的發展正是社會分工自發演進的結果。 房地產租賃與房地產買賣的區別：房地產租賃與房地產買賣的區別： 房地產業演進規律與行業結構 房地產業演進規律與行業結構 房地產抵押房地產抵押 房地產抵押作為一種流通方式，是房地產房地產抵押作為一種流通方式，是房地產部分價值部分價值（可用抵押貸款（可用抵押貸款 支付的價值）和支付的價值）和部分權利組合部分權利組合（抵押權）的運動，（抵押權）的運動， 房地產抵押使房地產購買人對房地產產權的占有和支付房地產價值房地產抵押使房地產購買人對房地產產權的占有和支付房地產價值 這兩種行為在時間上的分離成為可能，而同時又保證了房地產出12、售人在這兩種行為在時間上的分離成為可能，而同時又保證了房地產出售人在 讓渡房地產產權的同時得以實現房地產全額價值。讓渡房地產產權的同時得以實現房地產全額價值。 自二十世紀自二十世紀7070年代以來，在美國發展起來的房地產抵押二級年代以來，在美國發展起來的房地產抵押二級 市場（市場（SECONDARY MORTGAGE MARKETSECONDARY MORTGAGE MARKET），使得房地產這種），使得房地產這種 實物性、異質性、空間固定性、單位價值量大的資產品，通過證券實物性、異質性、空間固定性、單位價值量大的資產品，通過證券 化而轉化為一種金融產品，從而在其流通對象、地域范圍上大大突化而13、轉化為一種金融產品，從而在其流通對象、地域范圍上大大突 破了原有的限制。破了原有的限制。 房地產業演進規律與行業結構 權益型房地產投資信托權益型房地產投資信托EQUITY REITs 公開發行其公司股票匯集來自于民間的大量分散的資金，將之投資于公開發行其公司股票匯集來自于民間的大量分散的資金，將之投資于 各類商業房地產并進行租賃經營，并按有關法律規定將近乎于各類商業房地產并進行租賃經營，并按有關法律規定將近乎于100%100%的投資的投資 者收益回饋給廣大股東。者收益回饋給廣大股東。 近十幾年來，權益型近十幾年來，權益型REITsREITs在美國成為替代直接投資房地產的最佳方式，在美國成為替代14、直接投資房地產的最佳方式， 它使得大量商業房地產在保持管理者、使用者相對穩定的同時，靈活、方它使得大量商業房地產在保持管理者、使用者相對穩定的同時，靈活、方 便地進行著便地進行著實質意義上的房地產產權與價值運動實質意義上的房地產產權與價值運動。 房地產業演進規律與行業結構 REITsREITs的出現與發展，使與房地產產權密切關聯的的出現與發展，使與房地產產權密切關聯的股權、債權股權、債權的流通替代的流通替代 了房地產了房地產產權產權的流通，大大提高了房地產價值運動的速度和范圍，從而在實的流通，大大提高了房地產價值運動的速度和范圍，從而在實 質上促進了房地產流通。質上促進了房地產流通。 REIT15、sREITs的出現與發展，也說明了房地產在與的出現與發展，也說明了房地產在與其他資產其他資產（如家具、設備、人（如家具、設備、人 力等）結合后更易于流通。力等）結合后更易于流通。 REITsREITs對于房地產流通具有劃時代的意義。對于房地產流通具有劃時代的意義。 房地產業演進規律與行業結構 小小 結結 房地產流通方式演進的方向：房地產流通方式演進的方向： 產權形式創新產權形式創新 價值支付時點的分散化價值支付時點的分散化 房地產價值運動的重構房地產價值運動的重構 價值支付主體的分散化價值支付主體的分散化 有利于提高價值實現的可能性有利于提高價值實現的可能性 房地產業演進規律與行業結構 房地產16、業演進規律與行業結構 房地產業- 以房地產為中心，貫穿房地產經濟活動全 過程（生產、流通、分配和消費）的產業鏈或 產業群。 美國的房地產業興起于開發業。 美國傳統的房地產開發業 “類制造業 （經營模式：開發銷售） 新建住宅開發商新建住宅開發商 土地細分開發商土地細分開發商 （New housing operative builders）（）（Land Subdivision) 美國美國進化后的進化后的房地產開發業房地產開發業 出租人（出租人（服務業服務業） （經營模式：開發（經營模式：開發持有持有出租出租） 商業房地產（商業房地產（commercial property)開發開發 公寓開發公寓17、開發 零售商業開發零售商業開發 辦公樓開發辦公樓開發 工業房地產開發工業房地產開發 房地產業演進規律與行業結構 房地產業演進規律: 1、產業運營模式的改變 以資本增值為主的運營模式 以長期現金流收益為主的運營模式 房地產業演進規律與行業結構 初始投資初始投資 （如土地取得費用）（如土地取得費用） 追加投資追加投資1 1 （如建安成本）（如建安成本） 商品房銷售收入商品房銷售收入 追加投資追加投資2 2 圖圖1 1、以銷售為主的房地產開發的資產運營模式、以銷售為主的房地產開發的資產運營模式 房地產業演進規律與行業結構 初始投資初始投資 （如房地產購置費或開發成本）（如房地產購置費或開發成本） 追18、加投資追加投資 轉售收入轉售收入 圖圖2 2、以租賃為主的房地產經營模式、以租賃為主的房地產經營模式 租賃收入租賃收入 房地產業演進規律與行業結構 2、核心生產要素的改變 房地產業對GDP的貢獻，不再以不斷增 加對土地（特別是耕地）的占用為前提。 3、核心功能的改變 房地產業更多地涉及到非住宅領域，使 得全社會的房地產更多地以專業化分工的 方式被投資、管理。 4、收益主體的改變 通過REITs可實現房地產業收益的分散化。 房地產業演進規律與行業結構 房地產業行業結構對房地產市場的影響 租金租金（美元美元） 存量存量（平方英尺平方英尺） 價格價格( (美元美元） 服務市場：確定服務市場：確定 租19、金租金 資產市場：資產市場： 新項目的開發建新項目的開發建 設設 服務市場：服務市場： 存量調整存量調整 新開發建設新開發建設 量量（平方英平方英 尺尺） D(R,D(R,經濟狀況經濟狀況)=S)=S P=R/P=R/i i P=f(C)P=f(C) S=(CS=(C- -S)/S)/ 房地產業行業結構對房地產市場的影響 0 50 100 150 200 250 300 1987年1月 1989年1月 1991年1月 1993年1月 1995年1月 1997年1月 1999年1月 2001年1月 2003年1月 2005年1月 2007年1月 2009年1月 Owners Equivalent20、 Rent of Primary Residence Index/Purchase- Only Index (http:/www.bls .gov/data/) S&P/Case- Shiller Home Price Index (Composite-10) 美國美國1987-2009房價與租金房價與租金 資料來源：資料來源：S&P（房價指數）、美國勞工部（租金指數） 相關性分析結果相關性分析結果: 房價指數與租金指數的相關系數為0.8793 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 197621、 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0 92.0 94.0 96.0 98.0 100.0 102.0 地價 租金 日本日本1955-2008房價與租金房價與租金 資料來源：日本不動產研究所（資料來源：日本不動產研究所（JREI） 相關性分析結果相關性分析結果: 房價指數與租金指數的相關系數為0.9852 房地產業行業結構對房地產市場的影響 房地產業行業結構對房地產市場的影響 上海住房租金、二手住房價格指數趨勢圖上海住房租金、二手住房價格指數趨勢圖 0 50 100 15022、 200 250 0405 0410 0503 0508 0601 0606 0611 0704 0709 0802 0807 0812 0905 住房租金指數住房租金指數 二手住房價格二手住房價格 指數指數 資料來源：資料來源：中原領先指數系統 房地產業行業結構對房地產市場的影響 上海住房需求調查 以上數據由上海易居房地產研究院上海房地產流通研究所提供 沒有歸屬感：沒有歸屬感：65.3%65.3% 不安定：不安定：37.5%37.5% 不安定：不安定：72.94%72.94% 住房增值：住房增值：40.52%40.52% 不租房不租房 的原因的原因 購房：購房：64.4%64.4% 先租再買23、：先租再買：21.7%21.7% 租房：租房：4.1%4.1% 購房：購房：68.26%68.26% 先租再買：先租再買：16.2%16.2% 租房：租房：15.54%15.54% 未來的未來的 住房需住房需 求情況求情況 租房：租房：41%41% 已購房：已購房：59%59% 租房：租房：42.94%42.94% 已購房：已購房：57.06%57.06% 現在租現在租 購情況購情況 2009.072009.07 2008.102008.10 1 研究起因及相關分析研究起因及相關分析 2 研究設計研究設計 3 研究結論研究結論 研究方法研究方法 兩市場四兩市場四 象限模型象限模型 的修改的修改24、 基本模型基本模型 住房價值持續上升并導致住房資產的住房價值持續上升并導致住房資產的 市場價格不斷上漲市場價格不斷上漲 住房租買選擇機制不存在住房租買選擇機制不存在 不存在抑制住房投機的外生因素不存在抑制住房投機的外生因素 假設前提假設前提 1 研究起因及相關分析研究起因及相關分析 2 研究設計研究設計 3 研究結論研究結論 研究方法研究方法 兩市場四兩市場四 象限模型象限模型 的修改的修改 基本模型基本模型 1 1 (1,1) tt tttt t R Vk Rk Rk i 11 (1) ttttt SQSQS 1 ()(0) ttt Qa PPa ) 10 , 0, 0()1 (ebeSbR25、 tt tt DDD (f0) t DfP +g+ 住房價值住房價值 住房增量住房增量 住房存量住房存量 住房租金住房租金 住房資產市場住房資產市場 的需求的需求 假設前提假設前提 1 研究起因及相關分析研究起因及相關分析 2 研究設計研究設計 3 研究結論研究結論 計算結果計算結果 應用啟示應用啟示 其中其中 11 A (1 )(1)1(1)(1)bacDbSe =-（- ） 22 1111 (1)(1)(1)A tt tt XXcDkbD t-2 -ac 為常數項為常數項 0 t 1 tt XX 0 t 1 tt XX 總體結論總體結論 11 111 1 ttt tt t XPV cDk bSk ed t-1 （ - ） 房地產業行業結構對房地產市場的影響 除非存在抑制住房投機的外生因素，當住除非存在抑制住房投機的外生因素，當住 房資產升值并推動住房價格不斷上漲時，房資產升值并推動住房價格不斷上漲時， 租買選擇機制的缺失會促使住房價格持續租買選擇機制的缺失會促使住房價格持續 高于價值，從而形成房地產泡沫。高于價值，從而形成房地產泡沫。 謝 謝！