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1、碧桂園投資工作簡(jiǎn)介 2015年11月 投資策劃中心 2 第一部分投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 投資策劃中心 決策 支持、引導(dǎo)、服務(wù) 拓展 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 土地投資決策委員會(huì) 各投資團(tuán)隊(duì) （投資小分隊(duì)） 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 土地投資決策委員會(huì) 組長(zhǎng)：楊國(guó)強(qiáng)董事局主席 成員：楊惠妍董事局副主席 莫斌集團(tuán)總裁 吳建斌首席財(cái)務(wù)官 程光煜副總裁 王少軍副總裁 行使有關(guān)土地投資事物的最高決策權(quán) 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 投資策劃中心 集團(tuán)十三大職能中心之一 集團(tuán)副總裁 王少軍 評(píng) 審 部 發(fā) 展 研 究 部 財(cái) 稅 部 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 部 直 屬 拓 展 部 中心總經(jīng)理 何劍標(biāo) 中心副總經(jīng)理 李莎 （ 投 資 策 劃 部 ）2、 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 統(tǒng)籌指導(dǎo)、目標(biāo)管理、技術(shù)支持、政策研究、資源整合 支持 統(tǒng)籌 服務(wù) 專人“一對(duì)一”對(duì)接區(qū)域投資工作、提供全面支持 集團(tuán)投資拓展的流程管理及新項(xiàng)目獲取前的綜合評(píng)審 對(duì)區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)提供技術(shù)支持和業(yè)務(wù)培訓(xùn) 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策進(jìn)行解讀 結(jié)合發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀研究與微觀分析 協(xié)助搭建集團(tuán)投資拓展資源與渠道整合平臺(tái) 按照集團(tuán)的發(fā)展要求編制年度投資拓展計(jì)劃并下達(dá)指標(biāo) 集團(tuán)投資拓展的宏觀管理與戰(zhàn)略規(guī)劃 投資策劃中心 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 各投資團(tuán)隊(duì) （投資小分隊(duì)） 集團(tuán)28大區(qū)域投資部：77個(gè)投資小分隊(duì)、215名投資人員（截至2015年10月） 投資策劃中心投資拓展團(tuán)隊(duì) 投資拓展3、“運(yùn)動(dòng)員” 區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人 廣清區(qū)域劉淵濤環(huán)北京區(qū)域王廣彬重慶區(qū)域張衛(wèi)東安徽區(qū)域黃煒 江中區(qū)域李時(shí)續(xù)津晉冀區(qū)域吳蘊(yùn)睿四川區(qū)域王維達(dá)江西區(qū)域黃建軍 莞深區(qū)域陳軍內(nèi)蒙古區(qū)域呂廷沛滬蘇區(qū)域孔慶朗福建區(qū)域楊志忠 佛肇區(qū)域楊紹強(qiáng)西北區(qū)域王叔恒（兼）江蘇區(qū)域葛浩湖北區(qū)域周祖國(guó) 惠深區(qū)域?qū)O楠陜西區(qū)域王叔恒浙江區(qū)域崔穎亨湖南區(qū)域李小平 粵東區(qū)域李春強(qiáng)貴州區(qū)域周靈梓山東區(qū)域湯雨（兼）廣西區(qū)域鮑彬 東北區(qū)域王多亮云南區(qū)域張留剛河南區(qū)域姚莉海南區(qū)域劉浩 8 第二部分投資系統(tǒng)工作流程及范圍 獲取信息初步研判項(xiàng)目立項(xiàng)定位策劃定案決策獲取土地 區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì) 現(xiàn)場(chǎng)勘察 投資信息管4、理 系統(tǒng)報(bào)備 區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì) 落實(shí)相關(guān)問(wèn)題 區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì) 組織各部門考察 區(qū)域出具 定位策劃報(bào)告 區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì) 投資決策申請(qǐng) 區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì) 簽訂協(xié)議 注：定案時(shí)：土地協(xié)議流程審批（土地競(jìng)買流程審批）發(fā)起。 定案后：競(jìng)買報(bào)名及摘牌手續(xù)辦理，土地協(xié)議簽確完成，土地款流程審批及付款。 土地信息獲取 收集 發(fā)起立項(xiàng)申請(qǐng) 報(bào)備投策中心 投策中心項(xiàng)目 評(píng)審 項(xiàng)目獲取 投策中心意見(jiàn) 區(qū)域總意見(jiàn) 營(yíng)銷、投策、運(yùn)營(yíng) 財(cái)務(wù)、研發(fā)、成本 土地投資 決策委員會(huì) 區(qū)域立項(xiàng)評(píng)審會(huì) 出具評(píng)審意見(jiàn) 二、土地投資流程 詳細(xì)操作？ 基于碧桂園實(shí)踐的投資模 式介紹（王琦） 二、土地投資流程 準(zhǔn)備項(xiàng)目材料 區(qū)域投資團(tuán)隊(duì) 區(qū)域總5、裁意見(jiàn) 區(qū)域總裁 審批、決策 主席、集團(tuán)總裁 簽訂協(xié)議、項(xiàng)目獲取 區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì) 補(bǔ)充投資決策意見(jiàn) 投資策劃中心 通過(guò) 否決項(xiàng)目 不通過(guò) 如有重大風(fēng)險(xiǎn)或條件重大 變化，則提請(qǐng)重新定案 特別緊急的項(xiàng)目、 重大項(xiàng)目 特事特辦 二、土地投資流程 獲取土地形成貨值形成銷售產(chǎn)生利潤(rùn)土地投資 一級(jí)市場(chǎng) 直接招拍掛 勾地等意向性拿地 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) 三舊改造 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)類合作 聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā) 代管代建+品牌輸出 二級(jí)市場(chǎng) 碧桂園 土地獲取模式 目前專注住宅開(kāi)發(fā) 謹(jǐn)慎參與商業(yè)、寫 字樓及其他業(yè)態(tài) 法律風(fēng)險(xiǎn)與防范？ 二級(jí)市場(chǎng)拿地模式下應(yīng)關(guān)注 的法律問(wèn)題（李珍） 12 第三部分集團(tuán)投資方向及基本要求 三、6、集團(tuán)投資方向解析 一線二線三四線五線海外 長(zhǎng)期戰(zhàn)略 開(kāi)拓亞洲、歐洲、 美洲、大洋洲 控制主導(dǎo) 城市中心區(qū)域 鞏固發(fā)展 城市中心區(qū)域 進(jìn)軍搶占 省會(huì)及重點(diǎn)城 市中心及周邊 包圍開(kāi)拓 北上廣深 19.4%27.0%46.9% 6.7% 一線及周邊 二線及周邊三四五線城市旅游/產(chǎn)業(yè) 2015年110月土地投資額 （國(guó)內(nèi)市場(chǎng)） 三、集團(tuán)投資方向解析 北京、上海、廣州、深圳 重慶、天津 南京、杭州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、福州、成都、合肥、鄭州、武漢、 石家莊、長(zhǎng)沙、南昌、西安、哈爾濱、昆明、南寧、貴陽(yáng)、呼 和浩特、?？凇㈤L(zhǎng)春、太原、蘭州、銀川、西寧 城市 級(jí)別 劃分 一線城市(4個(gè)) 二線城市(36個(gè)) 直轄市 7、省會(huì)城市 計(jì)劃單列市 核心城市 三四五線城市 （2134個(gè)） 寧波、大連、廈門、青島 蘇州、珠海、溫州、三亞、佛山、東莞 地級(jí)市275個(gè)；縣級(jí)市381個(gè)；縣1478個(gè) 三、集團(tuán)投資方向解析：三四線勞斯萊斯項(xiàng)目 “想坐好車，大家就想到勞斯萊斯，想要好包，就想到LV，大家都知 道這是好東西。有些二十萬(wàn)、三十萬(wàn)以上人口的城市只有面積為一百六十 平米以下的住宅，沒(méi)有別墅、“大平層”的產(chǎn)品，這是碧桂園成為房地產(chǎn) 業(yè)“勞斯萊斯”的一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。我希望在這些城市只做別墅和“大平 層”，建一百四十平方米以上的產(chǎn)品，做三四線城市的“勞斯萊斯”，讓 有成就的人都住在一起，形成品牌效應(yīng)，作為身份的象征?！?2018、5年2月2日碧桂園集團(tuán)2015年工作會(huì)議 楊主席語(yǔ) 5目標(biāo) 12月31日前獲取5 塊勞斯萊斯土地 2排查 1.排查當(dāng)?shù)貥潜P和 當(dāng)?shù)刈詈玫男^(qū) 2.排查當(dāng)?shù)赜绣X人 居住小區(qū)及他們居 住什么樣住宅 3配套 1.能夠配套當(dāng)?shù)刈?好的小學(xué) 2.地點(diǎn)交通方便 3.區(qū)位被當(dāng)?shù)赜绣X 人認(rèn)同 4產(chǎn)品 1.yj140（yj160) (標(biāo)配） 2.玲瓏別墅（掛石） （標(biāo)配） 3.選配超豪別墅 4.選配 yj245(yj260) 322預(yù)銷定產(chǎn) （土地分證） 首期3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售 2個(gè)月內(nèi)推出適銷對(duì) 路產(chǎn)品 2個(gè)月內(nèi)推出后續(xù)適 銷對(duì)路產(chǎn)品 5222343 目標(biāo)選地開(kāi)發(fā)成功 三、集團(tuán)投資方向解析：三四線勞斯萊斯項(xiàng)目 三9、集團(tuán)投資方向解析：一二線城市投資 北京 上海 廣州 深圳 南京 蘇州 合肥 廈門 不拿地王的前提下： 積極參與直接招拍掛項(xiàng)目 積極尋求合作項(xiàng)目 北京 上海 深圳 廣州 廈門 蘇州 南京 杭州 佛山 東莞 一線強(qiáng)二線 鄭州 合肥 福州 其他省會(huì) 杭州 佛山 東莞 福州 鄭州 帕拉丁 成本 三、集團(tuán)投資方向解析：投資拓展標(biāo)準(zhǔn) 一二線城市 規(guī)模+利潤(rùn) 三四線城市 規(guī)模+周轉(zhuǎn) 凈利潤(rùn)率 8% （含表外成本） 凈利潤(rùn)率 10% 限時(shí)回正 一年內(nèi) 資金回正 財(cái)務(wù)指標(biāo)？ 11月12日財(cái)務(wù)系列課程 年化利息：融資金額10% 歸屬基金公司的凈利潤(rùn)：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)我司股權(quán)3.5% 項(xiàng)目投資核心原則：成就共享同心共享10、 19 第四部分集團(tuán)投資拓展計(jì)劃 四、集團(tuán)投資拓展計(jì)劃 2016年集團(tuán)計(jì)劃獲取項(xiàng)目300個(gè) （上半年150個(gè)，下半年150個(gè)） 21 第五部分項(xiàng)目總與投資工作 項(xiàng)目總?cè)绾巫龊猛顿Y工作 ? 投資階段 了解項(xiàng)目獲取過(guò)程，化解項(xiàng)目不利因素， 樹(shù)立良好形象、口碑 接手項(xiàng)目 提前售、開(kāi)發(fā)報(bào)建、優(yōu)惠條件等 逐一爭(zhēng)取落實(shí) 開(kāi)發(fā)階段 了解項(xiàng)目本身瑕疵，做好合作方關(guān)系維護(hù)， 正確引導(dǎo)社會(huì)輿論 五、項(xiàng)目總與投資工作 項(xiàng)目總?cè)绾巫龊们⒄劰ぷ?? 政府關(guān)注點(diǎn) 企業(yè)綜合實(shí)力、誠(chéng)信度、財(cái)政稅收，能夠 快速提升城鎮(zhèn)面貌，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 合作方關(guān)注點(diǎn) 合作模式、投入金額、利潤(rùn)分配、權(quán)益保 障、經(jīng)營(yíng)管理 介紹提成、支付時(shí)間、互敬11、互重 中介關(guān)注點(diǎn) 五、項(xiàng)目總與投資工作 項(xiàng)目總?cè)绾瓮平楸坦饒@ ? 五、項(xiàng)目總與投資工作 如何表達(dá)碧桂園集團(tuán)發(fā)展歷程，展現(xiàn)國(guó)內(nèi)十大房企、上市公司的規(guī)模及實(shí)力？ 碧桂園發(fā)展歷程大事件核心競(jìng)爭(zhēng)力集團(tuán)2014年業(yè)績(jī)摘要、2015年上半年項(xiàng)目業(yè)績(jī)亮點(diǎn)公司規(guī)模戰(zhàn)略布局 全產(chǎn)業(yè)鏈如何助力房產(chǎn)版塊？ 建筑物業(yè)教育酒店綠化設(shè)計(jì) 碧桂園集團(tuán)人才發(fā)展戰(zhàn)略？ 職業(yè)經(jīng)理人未來(lái)領(lǐng)袖碧業(yè)生 投資者及同行關(guān)注的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)指標(biāo)？ 信用評(píng)級(jí)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)指標(biāo) 如何描述碧桂園及楊國(guó)強(qiáng)主席的慈善事業(yè)？ 教育扶貧賑災(zāi) 碧桂園經(jīng)典項(xiàng)目介紹 順德碧桂園廣州鳳凰城碧桂園十里銀灘馬來(lái)西亞森林城市 如何更好介紹碧桂園？ 如何更好介紹碧桂園（張夢(mèng)婷） 謝 謝 聆 聽(tīng)！