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1、21.1.26 1 目 錄 PART 1 萬科集團的幾個成本管理觀點簡介 PART 2 XX地產與萬科地產成本管理、采購管理現狀對比簡析 PART 3 與重慶萬科成本管理交流心得匯報 21.1.26 2 第一部分 萬科集團的幾個成本管理觀點簡介 21.1.26 3 一 成本管理的總目標 創立成本優勢 規模經濟優勢 創新技術優勢 成本管理優勢 意義： 從企業的規模效益（如材料集中采購）取得成本競爭優勢； 應用新技術、新材料、新工藝，提高勞動生產率，降低成本； 建立和發揮現代成本管理優勢，向管理要效益。 21.1.26 4 二、正確認識成本管理 21.1.26 5 21.1.26 6 成本管理的重2、心在哪里？ 21.1.26 7 找出成本管理的重心 21.1.26 8 三、高度重視成本信息化管理 21.1.26 9 四、幾個成本管理觀點 21.1.26 10 四、幾個成本管理觀點 21.1.26 11 四、幾個成本管理觀點 成本管理的發展方向 21.1.26 12 第二部分 XX地產與萬科地產成本管理、采購管理現狀對比簡析 XX地產 啟 示 規劃方案確定后確 定 區域審批后，報一線 公司總經理審批并下發 以強大的數據庫為編 制依托 目標成本確定的同時 確定各部門的責任成本 綱要階段確定成本目 標（方案設計后） 公司開發綱要委員會 審定 有一定的數據庫積累 尚未形成系統的責任 成本體系 能3、否快速形成產品 的系列化、標準化？ 進而形成成本的標準 化。 繼續完善數據庫； 能否考慮建立責任 成本體系？ 一、關于目標成本 21.1.26 14 附：萬科的產品系列分布圖 21.1.26 15 附：八大子品牌 建筑形 式 風格 景觀 客戶感知 設計師 代表項目 金域A 高層 新古 典 現代 尊貴品質 福州金域榕郡 金色B 現代 現代 都市居家 深圳金色家園 金域C 現代 泰/日 度假風情 舍曼（景） 深圳金域藍灣 螞蟻工房D 公寓 現代 - 上海假日風景 城花E 多層 武漢城市花園 花城F 深圳四季花城 蘭喬G 低層 西班 牙 西班 牙 博西尼亞 /SB 深圳蘭喬圣菲 紅郡H 英 英 上海4、紅郡 棠樾I 中 中 深圳棠樾一期 福州金域榕郡 上海紅郡 深圳金色家園 深圳金域藍灣 深圳蘭喬圣菲 螞蟻工房（南昌四季花城） 深圳棠樾 XX地產 啟 示 每月各一線公司提交 excel版本的動態月報 集團統一應用EAS財 務成本系統多年，業已 成熟 結合動態成本進行定 期的責任成本評估 每月各項目公司提交 excel版本的動態月報 正在推廣應用EAS財務 成本系統 尚未進行責任成本評 估 如何通過動態成本的反 饋，及時糾偏？進行責 任成本評估也許是一條 可行的路徑 如何有效利用信息化工 具，更好的為成本管理 服務，而不流于形式？ 二、關于動態成本 21.1.26 18 附：萬科目前EAS系統5、的使用情況一 21.1.26 19 附：萬科目前EAS系統的使用情況二 21.1.26 20 附：萬科目前EAS系統的使用情況三 XX地產 啟 示 集團、區域、一線公司 配備架構完善的采購團隊 高效整合集團內的采購 需求，以大采購量獲取低 價格 對供應商有完善的分級 管控、評估、反饋體系 借助于集團統一的采購 管理信息化平臺(PDC平臺， Partner Development Center) 招標、采購團隊與成本 管理團隊融合 正在努力進行采購需求整 合，已開展集中采購 正在建立對供應商的管理 體系 尚未建立、使用采購管理 信息化平臺 隨著今后精裝修房的 發展趨勢，采購管理的 挑戰將越來越大6、，建議 引起重視。 對供應商應進行分級管 理，完善評估體系 迅速整合集團內的 采購需求，以規模獲取 更好效益 三、關于采購管理 21.1.26 22 附：物品采購清單示例強大的材料部品庫為產品設計提供堅實基礎 21.1.26 23 附：細致的產品服務分類表羅馬城不是一天就建成的 21.1.26 24 第三部分 重慶萬科交流簡介 21.1.26 25 一 、重慶萬科簡介 二、 交流心得介紹 1、前期成本管理 2、動態成本管理 3、成本管理權限（城市公司） 4、采購管理 5、主要的戰略供應商合作伙伴 截至2010年4月，萬科在重慶開發項目6個個，其中，在售項目2個個，在 建項目3個個，另有1個個項7、目處于項目前期。 在售： 萬科渝園 朗潤園 在建未售： 緹香郡項目 河運校項目 I地塊項目 前期： 佰富高爾夫項目 21.1.26 27 據了解，重慶萬科是一個年輕的公司，隸屬于目前 萬科的成都區域； 萬科2008年進入重慶，在重慶也就3年的時間； 重慶萬科員工平均年齡只有29歲 在冊員工 137 人。 萬科渝園圖片賞析萬科渝園圖片賞析 萬科渝園圖片賞析萬科渝園圖片賞析 重慶萬科組織架構重慶萬科組織架構 總經理總經理 總經理總經理 辦公室辦公室 13人人 財務財務 管理部管理部 6人人 成本成本 管理部管理部 8人人 客戶體驗客戶體驗 中心中心 12人人 設計設計 管理部管理部 13人人 工程8、與工程與 采購采購 管理部管理部 24人人 營銷營銷 策劃部策劃部 19人人 項目項目 發展部發展部 5人人 寶圣寶圣 項目部項目部 15人人 緹香郡緹香郡 項目部項目部 7人人 I地塊地塊 項目部項目部 11人人 河運校河運校 項目部項目部 8人人 副副 總經理總經理 1人人 總助總助 1人人 工程品質工程品質 組組 6人人 采購組采購組 4人人 精裝修精裝修 組組 5人人 景觀組景觀組 7人人 重慶萬科組織架構補充說明重慶萬科組織架構補充說明 1、設、設8個職能部門，目前另有四個項目經理部；個職能部門，目前另有四個項目經理部； 2、工程與采購管理目前有、工程與采購管理目前有23人，其中采購9、（招標）管理為其中人，其中采購（招標）管理為其中 一個小組，目前有一個小組，目前有4人，據了解，該部門還承擔著除了建筑設計管人，據了解，該部門還承擔著除了建筑設計管 理以外的設計管理工作（如景觀設計、精裝修設計）、材料采購理以外的設計管理工作（如景觀設計、精裝修設計）、材料采購 工作；工作； 21.1.26 32 二、 交流心得介紹 21.1.26 33 1、前期成本管理 1.1 前期的成本管理高度強調專業互動； 1.2 在前期的設計階段，各專業（設計、營銷、成本、采購）會對部品的設計標準、選 材、檔次等進行多輪溝通； 1.3 據了解，在施工圖完成的同時，除了一些需要二次深化設計專項工作（比如10、鋼結構） 等，其他主要部品的選型可以確定，這樣，采購管理可以迅速跟上，提高效率，有效縮短開 發周期。 1.4 在施工圖出來時，已經可以做到提供排磚圖。 21.1.26 34 一點心得： 1. 萬科的設計方案、圖紙在正式完成之前有一個與集團的技術、經濟標準相 對比的過程，稱之為“對標”，對標不通過的，很大的可能就是重來，因此，一般 設計管理人員都會時刻保持“控制成本”之心，否則很有可能被推倒過來。 2. 制度固然重要，從某個角度而言更重要的也許是執行力。 21.1.26 35 2、動態成本管理 2.1 各城市公司按照集團的動態月報格式提交電子版的成本動態月報，格式比較復雜。 2.2 成本專業同時11、在使用金蝶的 EAS 集成財務成本管理系統，從重慶萬科的使用效果來看， 應用的相當不錯，設計變更、簽證等做到了一單一錄。 2.3 各項目的動態成本在金蝶的 EAS 管理系統中及時更新，集團總部監控可以足不出戶。 一點心得： 迅速有效的推廣應用管理軟件，是高效延展總部管理半徑的利 器。 21.1.26 36 3、成本管理權限（城市公司） 根據交流了解到，重慶萬科的成本管理權限本身在修訂中，主要情況如下： 3.1 設計變更： 10 萬元 總經理審批 21.1.26 37 3.2 簽證（工程指令）： 10 萬元 一般不予簽發，大于10萬需要簽訂補充協議 3.3 工程招標： 除壟斷行業外，30萬元以上12、需要招標。 21.1.26 38 4、采購管理 4.1 經過了解，萬科目前的采購管理系統已經發展得相當成熟，集團采用了統一的網上招 投標平臺（PDC)。 4.2 個人認為該平臺解決了很多采購管理方面的難題，如： 1）總部與區域、城市公司的分權、集權問題； 2）采購的規模效益與采購的效率問題； 3）公平、有效的監督問題； 4）采購量的增加與人力資源匱乏的制約問題。 4.3 集團戰略采購的范圍： 主要包括電梯、涂料、面磚、管材、屋面瓦、以及幾乎所有的精裝修部品等（約有數十 種） 21.1.26 39 4.4 城市公司層面（以重慶萬科為例）的戰略采購： 包括總包單位、消防、門窗、監理單位等 4.5 13、城市公司層面（以重慶萬科為例）的集中采購： 比較靈活，需結合項目具體情況，包括保溫砂漿、電線電纜等。 一點心得： 1. 對于跨地域多項目運作的地產公司，建立并推廣統一的采購平臺（集 成系統），對全面提升公司運營能力很關鍵。 2. 集團戰略采購可以獲取的低成本是一般的小公司不敢想象的，很多全 國性的大批發商拿不到的建材價格，萬科可以輕松獲取，而且品質有 保障。 21.1.26 40 5、萬科主要的戰略供應商合作伙伴 外墻涂料： 多樂士 開關插座： 西 蒙 燈 具： 雷 士 瓷 磚： 馬可波羅 地 板： 圣 象 龍 頭： 摩 恩 潔 具： 科 勒、TOTO 廚 具： 方 太 電 梯： 日 立 全國地產精英之家全國地產精英之家 更多的免費資料下載請到本群共享搜索。 本群宗旨：分享交流行業信息。促進項 目合作，解答同行難題。群號 （216138731） 本群只允許開發公司中高管及人力行政 部門同行加入。申請請注明公司，名字， 職位，座機，未寫明以上幾項將會被拒 絕。 本群目前有全國開發公司中高管總計 210人。包括龍湖，萬科，恒大，碧桂 園，雅居樂，萬達，華僑城，招商等百 強企業 41