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1、新項目發展制度新項目發展制度成本估算成本估算 漢略地產研究中心 摘要摘要 新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介（5） 新項目成本估算體系新項目成本估算體系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 項目評價工組流程項目評價工組流程（7） 主要應用表格主要應用表格（8） 應用標準測算報表體系的必要性應用標準測算報表體系的必要性（9） 成本估算支持條件成本估算支持條件（10） 新項目成本估算表格新項目成本估算表格（11） 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格（11） 集團財務分析表格集團財務分析表格（12） 規劃要點工作簿規劃要點工作簿（13） 地價情況工作簿地價情況工作簿（13） 附建造標準2、工作簿附建造標準工作簿（13） 成本估算工作簿成本估算工作簿（14） 成本估算計算表格成本估算計算表格（15） 產品組合工作簿產品組合工作簿（16） 多層工作簿多層工作簿（17） 其它工作簿其它工作簿（18） 成本估算計算成本估算計算（19） 工作流程工作流程（19） 計算方法計算方法（26） 固定收費標準固定收費標準（27） 直接計算直接計算(修正修正)（28） 主要影響因素主要影響因素（29） 已知經驗數據已知經驗數據（30） 直接計算和經驗數據混合使用直接計算和經驗數據混合使用（31） 成本核算方案成本核算方案（32） 新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介 城市發展和住宅市場 調研報告 3、項目可行性報告 項目聽證會論證 合作意向合作協議 新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介 項目概況 法律及政策性風險分析 市場分析 規劃設計初步分析 工程及銷售計劃 投資收益分析 管理資源配置 綜合分析與建議 競拍和投標方式取得土地需要 增加和完善的內容 在新城市開發需要補充的內容 城市發展和住宅市場 調研報告 項目可行性報告項目可行性報告 項目聽證會論證 合作意向合作協議 新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介 項目概況 法律及政策性風險分析 市場分析 規劃設計初步分析 工程及銷售計劃 投資收益分析投資收益分析 管理資源配置 綜合分析與建議 競拍和投標方式取得土地需要 增加和完善的內容 在新城市4、開發需要補充的內容 城市發展和住宅市場 調研報告 項目可行性報告項目可行性報告 項目聽證會論證 合作意向合作協議 成本測算 稅務分析 經濟效益分析 項目資金預測 新項目成本估算體系新項目成本估算體系成本估算的作成本估算的作 用用 是測算新項目投資回報情況的依據是測算新項目投資回報情況的依據 從成本角度反饋產品規劃方案的修改方向從成本角度反饋產品規劃方案的修改方向 反映成本和市場預期售價的關系反映成本和市場預期售價的關系 是制定目標控制成本的基礎是制定目標控制成本的基礎 市場預期售價市場預期售價 預期利潤預期利潤 開發成本開發成本 新項目成本估算體系新項目成本估算體系項目評價工作流程項目評價工作5、流程 設計部 銷售部 成本管理部 項目發展部 財務管理部 成本成本 市場定位市場定位 產品方案產品方案 收收 益益 情情 況況 收益情況收益情況 新項目成本估算體系新項目成本估算體系主要應用表格主要應用表格 可研報告成本可研報告成本 估算表格估算表格 集團財務分析集團財務分析 表格表格 成本估算計算成本估算計算 表格表格 新項目成本估算體系新項目成本估算體系 應用標準測算報表體系的必要性應用標準測算報表體系的必要性 項目決策科學化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態分析；程序規范。 項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。 新項目成本估算體系新項目成本估算體系成本估算支持條件成本估算支持6、條件 銷售部銷售部 分期、分類產品分期、分類產品 銷售價格銷售價格 銷售部銷售部 滿足銷售節奏滿足銷售節奏 開發節奏開發節奏 銷售部銷售部 銷售節奏銷售節奏 設計部設計部 主要建材選型及標準，詳見附表形式主要建材選型及標準，詳見附表形式 產品建造標準產品建造標準 設計部設計部 不同方案、不同容積率，詳見附表形式不同方案、不同容積率，詳見附表形式 規劃設計要點規劃設計要點 項目發展部項目發展部 電力、供熱電力、供熱 基礎設施情況基礎設施情況 項目發展部項目發展部 場地標高、現有水電容量、地下障礙情況場地標高、現有水電容量、地下障礙情況 交地標準交地標準 支持部門支持部門 說說 明明 支持條件支持7、條件 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格 項目總投資項目總投資 財務費用財務費用 銷售費用銷售費用 管理費用管理費用 開發成本合計開發成本合計 開發間接費開發間接費 配套設施費配套設施費 園林環境費園林環境費 社區管網工程費社區管網工程費 主體安裝工程費主體安裝工程費 主體建筑工程費主體建筑工程費 開發前期準備費開發前期準備費 土地獲得價款土地獲得價款 單位成本（元單位成本（元/m2） 投資總額（萬元）投資總額（萬元） 成本項目成本項目 表表1 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 集團財務分析表格工作簿集團財務分析表格工作簿 鉤稽關系檢查表鉤稽關系8、檢查表 可行性指標可行性指標 規劃要點規劃要點 地價情況地價情況 稅費說明稅費說明 成本估算成本估算 附建造標準附建造標準 工程付款節奏工程付款節奏 現金流量表現金流量表 附資金計劃附資金計劃 開發計劃開發計劃 利潤測算利潤測算 敏感性分析敏感性分析 表表2 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 集團財務分析表格工作簿集團財務分析表格工作簿 規劃要點工作簿規劃要點工作簿 地價情況工作簿地價情況工作簿 附附-建造標準工作簿建造標準工作簿 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 財務分析表格工作簿財務分析表格工作簿 成本估算工作簿成本估算工作簿 主體建筑工程費主體建筑工程費 三三 項目總投資項目總投9、資 報批報建費報批報建費 2 規劃設計費規劃設計費 （2） 坐標放線收費坐標放線收費 勘查丈量費勘查丈量費 （1） 勘察設計費勘察設計費 1 開發前期準備費開發前期準備費 二二 土地獲得價款土地獲得價款 一一 估算依據與估算依據與 對比項目差對比項目差 異說明異說明 對比對比 項目項目 成本成本 單位單位 成本成本 （元（元 /m2) 總成本總成本 （萬元）（萬元） 地地 下下 車車 位位 商商 業業 網網 點點 地地 上上 車車 庫庫 高高 層層 小小 高高 層層 連連 排排 別別 墅墅 多多 層層 成本項目成本項目 序號序號 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本10、估算計算表格工作簿 產品組合產品組合 綜合綜合 TOWNHOUSE 多層多層 小高層小高層 高層高層 地上車庫地上車庫 地下車庫地下車庫 網點網點 報批報建費用報批報建費用 配套建筑明細配套建筑明細 規劃設計費規劃設計費 增加成本增加成本 水電增容費水電增容費 表表3 鉤稽關系鉤稽關系 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 產品組合工作簿產品組合工作簿 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 主體建筑工程費主體建筑工程費 三三 項目總投資項目總投資 報批報建費報批報建費 2 規劃設計費規劃設計費 （2） 11、坐標放線收費坐標放線收費 勘查丈量費勘查丈量費 （1） 勘察設計費勘察設計費 1 開發前期準備費開發前期準備費 二二 土地獲得價款土地獲得價款 一一 估算依據與對比項目差估算依據與對比項目差 異說明異說明 對比對比 項目項目 成本成本 單單 位成本位成本 （元（元/m2) 總成本總成本 （萬元）（萬元） 成本項目成本項目 序號序號 估算依據說明估算依據說明 多層工作簿多層工作簿 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 其它工作簿其它工作簿 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 土 地 方12、 面 規劃設計方面 土 地 價 格 紅線外配套情況 土 地 現 狀 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規劃設計方面 產 品 形 式 規 劃 條 件 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規劃設計方面 產 品 形 式 規 劃 條 件 容 積 率 配 套 建 筑 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規劃設計方面 產 品 形 式 規 劃 條 件 裝 修 定 13、位 采 暖 方 式 結 構 形 式 產 品 類 型 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 參 照 項 目 相關文件法規 經 驗 數 值 工 程 造 價 方 面 開 發 建 設 方 面 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 按產品類別分 類計算 公共部分按比 例攤銷 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準備相關資料 計算單類產品成本 合并平均成本 各單類產品單 項總價匯總 總價除以總可售面 積得出單位成本 成本估算計算成本估算計算計算方法計算方法 已14、知固定收費標準已知固定收費標準 直接計算（修正）直接計算（修正） 已知經驗數據已知經驗數據 直接計算和已知經驗數據相結合直接計算和已知經驗數據相結合 成本估算計算方法成本估算計算方法 固定收費標準固定收費標準 開發前期準備費開發前期準備費 規劃設計費規劃設計費 報批報建費報批報建費 董迅：董迅： 不關我的事！不關我的事！ 人家有文！人家有文！ 成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直接計算（修正） 土地獲得價款土地獲得價款 主體建筑工程費主體建筑工程費 主體安裝工程費主體安裝工程費 園林環境費園林環境費 配套工程費配套工程費 開發間接費開發間接費 成本估算計算方法成本估算計算方法 15、直接計算（修正）直接計算（修正） 1.紅線外配套情況（長春項目）紅線外配套情況（長春項目） 2.土地現狀、付款方式土地現狀、付款方式 3.產品形式（類型、結構、裝飾、采暖）產品形式（類型、結構、裝飾、采暖） 4.容積率容積率 5.配套建筑配套建筑 6.戶均面積戶均面積 7.開發周期開發周期 主要影響因素主要影響因素 成本估算計算方法成本估算計算方法 已知經驗數據已知經驗數據 社區管網費社區管網費 期間費期間費 成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算和經驗數據混合使用直接計算和經驗數據混合使用 成本估算計算成本估算計算核算方案核算方案 土地 獲得 價款 開發 前期 準備 費 主體 建筑 工程16、 費 主體 安裝 工程 費 社區 管網 工程 費 園林 環境 費 配套 設施 費 開發 間接 費 期間 費用 住宅 商業 地上 車庫 地下 車庫 配套 建筑 謝謝大家的聆聽謝謝大家的聆聽！ 歡迎溝通、歡迎指教歡迎溝通、歡迎指教 共同創新成本管理思想和手段共同創新成本管理思想和手段 欲知后事如何，且聽老曹分解欲知后事如何，且聽老曹分解 產品價格構成和利潤的產生產品價格構成和利潤的產生 產品價格構成產品價格構成 利潤如何產生利潤如何產生 售后服務售后服務 設設 計計 建建 造造 銷售（回款）銷售（回款） 購置土地購置土地 附加產品配給附加產品配給 基本產品配給基本產品配給 品牌、物業、園林、環境、售后服務等品牌、物業、園林、環境、售后服務等