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1、一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持 精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造 價成本，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實施三大價成本，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實施三大 控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。 成本構(gòu)成比例成本構(gòu)成比例 見金色家園實例見金色家園實例 二、建設(shè)項目成本的構(gòu)成二、建設(shè)項目成本的構(gòu)成 及控制要點(diǎn)及控制要點(diǎn) 一）項目成本概念一）項目成本概念 指建設(shè)項目按照建設(shè)內(nèi)容指建設(shè)項目按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)、 2、工期全部建成工期全部建成，并驗收合格交付使用所需并驗收合格交付使用所需 要的全部費(fèi)用要的全部費(fèi)用。 問問 題題 項目成本的構(gòu)成有哪些項目成本的構(gòu)成有哪些？ 項目成本的構(gòu)成項目成本的構(gòu)成 見見全員的成本控制分類通則全員的成本控制分類通則 成本控制指導(dǎo)書成本控制指導(dǎo)書 1、各部門需編制各部門需編制 成本管理部：成本管理指導(dǎo)書成本管理部：成本管理指導(dǎo)書 (總成本總成本) 工程部：工程管理指導(dǎo)書工程部：工程管理指導(dǎo)書（結(jié)構(gòu)設(shè)備結(jié)構(gòu)設(shè)備，進(jìn)度進(jìn)度、工工 期及質(zhì)量期及質(zhì)量） 財務(wù)部：公司費(fèi)用目標(biāo)控制指導(dǎo)書財務(wù)部：公司費(fèi)用目標(biāo)控制指導(dǎo)書（管理費(fèi)用管理費(fèi)用） 銷售部：銷售管理指導(dǎo)書銷售部：銷售管理指導(dǎo)書（營銷3、費(fèi)用營銷費(fèi)用） 萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導(dǎo)書萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導(dǎo)書（規(guī)劃規(guī)劃、設(shè)計設(shè)計，室外環(huán)境室外環(huán)境， 裝修裝修） 成本控制指導(dǎo)書成本控制指導(dǎo)書 2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法 見附件見附件 三、項目全過程的成本控制原則三、項目全過程的成本控制原則 一）前期工作階段一）前期工作階段 1、立項階段立項階段（項目建議書項目建議書、可行性研究可行性研究，確定確定 及立項及立項） 2、規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段（編制設(shè)計任務(wù)書編制設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)行初步進(jìn)行初步 設(shè)計和施工圖階段設(shè)計和施工圖階段） 第一部分：編制設(shè)計任務(wù)書第一部分：編制設(shè)計任務(wù)書，包括樣板房及會所包括樣板房及會所 的控制4、價的控制價（元元/套套），綠化的總控制價綠化的總控制價（元元/小小 區(qū)區(qū)），小品小品（元元/小區(qū)小區(qū)）等；等； 第二部分：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書委托設(shè)計和設(shè)計投標(biāo)第二部分：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書委托設(shè)計和設(shè)計投標(biāo) 二）施工階段二）施工階段 1、建設(shè)的準(zhǔn)備建設(shè)的準(zhǔn)備（報批手續(xù)報批手續(xù)、工程招標(biāo)工程招標(biāo)、施工前施工前 期的三通一平等期的三通一平等） 2、建設(shè)實施階段建設(shè)實施階段（工程施工合同工程施工合同，施工管理施工管理 裝修部分：裝修部分：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價招根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價招 標(biāo)標(biāo)（注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求） 綠化及小品：綠化及小品：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確5、定的方案進(jìn)行工程報價根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價 招標(biāo)招標(biāo)（注意要統(tǒng)一材料規(guī)格注意要統(tǒng)一材料規(guī)格） 主體部分：主體部分：要注意設(shè)計變更的類別問題要注意設(shè)計變更的類別問題（設(shè)計院設(shè)計院、乙乙 方方、甲方甲方、客戶客戶），是否與設(shè)計院商量出統(tǒng)一的管理方是否與設(shè)計院商量出統(tǒng)一的管理方 法法（比如：甲方統(tǒng)一變更書面格式等比如：甲方統(tǒng)一變更書面格式等），便于控制設(shè)計便于控制設(shè)計 院的隨意性及甲方準(zhǔn)確分析報告的總結(jié)院的隨意性及甲方準(zhǔn)確分析報告的總結(jié) 四、工程建設(shè)三算的作用四、工程建設(shè)三算的作用 一）設(shè)計概算一）設(shè)計概算 問題：問題： 1、設(shè)計概算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)設(shè)計概算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？ 26、設(shè)計概算的作用是什么設(shè)計概算的作用是什么？ 設(shè)計概算的編制單位設(shè)計概算的編制單位 設(shè)計院設(shè)計院 設(shè)計概算的作用設(shè)計概算的作用 1、是工程建設(shè)投資的最高限額；是工程建設(shè)投資的最高限額； 2、是選定合理設(shè)計方案的評定標(biāo)準(zhǔn)是選定合理設(shè)計方案的評定標(biāo)準(zhǔn)，是提高設(shè)是提高設(shè) 計技術(shù)水平的綜合反映；計技術(shù)水平的綜合反映； 3、可以利用主要消耗指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；可以利用主要消耗指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析； 4、也可在沒有工程預(yù)算情況下也可在沒有工程預(yù)算情況下，作為簽訂合同作為簽訂合同 的依據(jù)及工程進(jìn)度款的撥付依據(jù)；的依據(jù)及工程進(jìn)度款的撥付依據(jù)； 5、是控制施工圖預(yù)算是控制施工圖預(yù)算、考核成本考核成本、提高效益7、的提高效益的 依據(jù)依據(jù)。 二）設(shè)計預(yù)算二）設(shè)計預(yù)算 問題：問題： 1、設(shè)計預(yù)算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)設(shè)計預(yù)算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？ 2、工程預(yù)算的作用是什么工程預(yù)算的作用是什么？ 工程預(yù)算的編制單位工程預(yù)算的編制單位 需招標(biāo)的主體工程需招標(biāo)的主體工程-甲方委托政府指定的建甲方委托政府指定的建 行及審計站行及審計站。 裝修裝修、特殊及甲方分包工程特殊及甲方分包工程-甲方預(yù)算人員甲方預(yù)算人員 工程預(yù)算的作用工程預(yù)算的作用 1、較準(zhǔn)確地反映建筑安裝工程造價；較準(zhǔn)確地反映建筑安裝工程造價； 2、為各單項工程計算單位費(fèi)用；為各單項工程計算單位費(fèi)用； 3、是甲方及乙方核算的基礎(chǔ)；是甲方及乙方核算的基礎(chǔ)； 48、是安排施工進(jìn)度計劃和統(tǒng)計工作量的基礎(chǔ)；是安排施工進(jìn)度計劃和統(tǒng)計工作量的基礎(chǔ)； 5、是安排甲方用款計劃的基礎(chǔ)；是安排甲方用款計劃的基礎(chǔ)； 6、是設(shè)備及材料訂貨的依據(jù)；是設(shè)備及材料訂貨的依據(jù)； 7、是編制工程招標(biāo)及投標(biāo)的基礎(chǔ)；是編制工程招標(biāo)及投標(biāo)的基礎(chǔ)； 查看乙方預(yù)算的方法及注意事項查看乙方預(yù)算的方法及注意事項 見附件見附件 三）工程結(jié)算三）工程結(jié)算 問題：問題： 1、工程結(jié)算的編制及審核程序工程結(jié)算的編制及審核程序？ 2、工程結(jié)算分為哪幾大部分工程結(jié)算分為哪幾大部分？ 工程結(jié)算的編制及審核程序工程結(jié)算的編制及審核程序 招標(biāo)的主體工程：乙方編制招標(biāo)的主體工程：乙方編制報甲方預(yù)算報甲方預(yù)算甲甲 方9、審核方審核雙方核對雙方核對需審計站審核需審計站審核出具三算出具三算 單單。 裝修及綠化工程：乙方編制裝修及綠化工程：乙方編制報甲方萬創(chuàng)報甲方萬創(chuàng)萬萬 創(chuàng)審核工程量創(chuàng)審核工程量預(yù)算核對單價預(yù)算核對單價雙方核對認(rèn)可雙方核對認(rèn)可 工程結(jié)算分為哪幾大部分工程結(jié)算分為哪幾大部分 1、工程結(jié)算工程結(jié)算= 工程預(yù)算工程預(yù)算+ 設(shè)計變更設(shè)計變更 +現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證+ 材料價差材料價差 四）工程結(jié)算的作用四）工程結(jié)算的作用 1、作為核定固定資產(chǎn)最終價值作為核定固定資產(chǎn)最終價值，考核分析投資考核分析投資 效益的依據(jù)效益的依據(jù)； 2、及時加強(qiáng)竣工決算及交付手續(xù)；及時加強(qiáng)竣工決算及交付手續(xù)； 3、計算成本計算成本，便10、于經(jīng)濟(jì)核算便于經(jīng)濟(jì)核算，增加企業(yè)利潤；增加企業(yè)利潤； 五）工程結(jié)算原則（與萬創(chuàng)有關(guān)）五）工程結(jié)算原則（與萬創(chuàng)有關(guān)） 見附件見附件 六）結(jié)算應(yīng)注意的問題六）結(jié)算應(yīng)注意的問題 見附件見附件 五、工程預(yù)算專業(yè)的基本概念五、工程預(yù)算專業(yè)的基本概念 一）工程預(yù)算編制的依據(jù)一）工程預(yù)算編制的依據(jù) 現(xiàn)行的建筑及安裝工程預(yù)算定額：現(xiàn)行的建筑及安裝工程預(yù)算定額： 1、各專業(yè)的設(shè)計施工圖紙各專業(yè)的設(shè)計施工圖紙 2、已確定的施工方案已確定的施工方案 3、工具書工具書（信息價信息價、設(shè)備清單設(shè)備清單、材料手冊材料手冊、費(fèi)費(fèi) 用定額等用定額等） 4、市定額站頒發(fā)的有關(guān)計費(fèi)及調(diào)差文件市定額站頒發(fā)的有關(guān)計費(fèi)及調(diào)差文件 二）11、工程預(yù)算編制的程序二）工程預(yù)算編制的程序 1、準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備資料、熟悉圖紙熟悉圖紙 2、按各專業(yè)計算工程量按各專業(yè)計算工程量（人工人工） 3、套預(yù)算定額套預(yù)算定額（人工輸入人工輸入、電腦分析電腦分析、計費(fèi)計費(fèi)） 4、按各專業(yè)匯總造價及復(fù)核按各專業(yè)匯總造價及復(fù)核 5、編寫說明編寫說明 三）工程常用預(yù)算定額及特點(diǎn)三）工程常用預(yù)算定額及特點(diǎn) 1、土建：土建：2000年深圳市建筑工程綜合價格年深圳市建筑工程綜合價格 2、裝飾：裝飾：97年深圳市建筑裝飾工程綜合價格年深圳市建筑裝飾工程綜合價格 3、安裝：安裝：89年廣東省安裝工程單位估價表年廣東省安裝工程單位估價表 4、園林綠化：園林綠化：91年廣東省園12、林綠化工程預(yù)算定年廣東省園林綠化工程預(yù)算定 額額 5、市政：市政：93年廣東省市政工程單位估價表年廣東省市政工程單位估價表 四）四）裝修預(yù)算常用定額不同所造裝修預(yù)算常用定額不同所造 成的單價差距成的單價差距 1、如何界定如何界定 土建土建（與主體一同設(shè)計的裝修工程與主體一同設(shè)計的裝修工程）與裝飾與裝飾（屬屬 主體已交工主體已交工，甲方另行分包的裝飾工程甲方另行分包的裝飾工程） 2、定額項目單價差定額項目單價差 見附件見附件 3、問題：問題： 預(yù)算定額的組成預(yù)算定額的組成？ 預(yù)算定額的組成預(yù)算定額的組成 1、人工費(fèi)人工費(fèi)（乙方直接從事施工工人的基本工資乙方直接從事施工工人的基本工資） 2、材料費(fèi)13、材料費(fèi)（完成工程所需的主要材料完成工程所需的主要材料、其他材其他材 料料，構(gòu)件及腳手架構(gòu)件及腳手架、模板的攤銷費(fèi)模板的攤銷費(fèi) 3、機(jī)械費(fèi)機(jī)械費(fèi)（完成工程所發(fā)生機(jī)械臺班費(fèi)完成工程所發(fā)生機(jī)械臺班費(fèi)） 五）五）按工程預(yù)算價的各類費(fèi)用所按工程預(yù)算價的各類費(fèi)用所 占比例占比例 1、材料費(fèi)材料費(fèi) 占占5560% 2、人工費(fèi)人工費(fèi) 占占15-20% 3、機(jī)械費(fèi)機(jī)械費(fèi) 占占1012% 4、管理費(fèi)管理費(fèi) 占占1015% 六）六）預(yù)算綜合管理費(fèi)用所含的內(nèi)預(yù)算綜合管理費(fèi)用所含的內(nèi) 容容 臨時設(shè)施費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)夜間施工增加費(fèi)、雨季施工措施費(fèi)雨季施工措施費(fèi) 、施工管理費(fèi)施工管理費(fèi)、勞保基金勞保基金、預(yù)算編14、制費(fèi)預(yù)算編制費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)現(xiàn)場經(jīng) 費(fèi)費(fèi)、探親增加費(fèi)探親增加費(fèi)、水電水電。（管理及利潤費(fèi)約管理及利潤費(fèi)約20% ） 七）七）常用的施工措施費(fèi)內(nèi)容（屬常用的施工措施費(fèi)內(nèi)容（屬 施工組織設(shè)計）施工組織設(shè)計） 材料二次運(yùn)輸費(fèi)材料二次運(yùn)輸費(fèi)、施工技術(shù)措施費(fèi)施工技術(shù)措施費(fèi)、縮短工期措縮短工期措 施費(fèi)施費(fèi)、工地環(huán)保增加費(fèi)工地環(huán)保增加費(fèi)。 八）八）如何查看裝飾綜合價格定額如何查看裝飾綜合價格定額 見附件見附件 六、六、設(shè)計部門常用的預(yù)算定額設(shè)計部門常用的預(yù)算定額 （裝飾部分）（裝飾部分） 1、土建：、土建：2000年深圳市建筑工程綜合價格年深圳市建筑工程綜合價格 2、裝飾：、裝飾：97年深圳市建筑裝飾工程綜合價格年深圳市建筑裝飾工程綜合價格