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1、1龍湖集團研發部龍湖集團研發部龍湖集團持有商業建造標準2016版機電控制管理模塊21.項目考察成果、專業咨詢及對標結論2.BA自控原則-控制對象、自控原理圖集、策略3.BA自控標準點位表模板樣例4.設備控制要求和配電箱預留接點表樣例目 錄3項目考察成果、專業咨詢及對標結論外部對標1內部對標余姚五彩城項目通州萬達廣場項目成都凱德天府項目重慶時代天街項目成都金楠天街項目杭州金沙天街項目重點對標建造標準，重點對標凱德、萬達、華潤五彩城。北京太陽宮凱德上海松江萬達廣場北京清河五彩城專業咨詢BA公司專業經驗4項目考察成果、專業咨詢及對標結論1集成度自控運行度1行業樓宇自控狀態分析手動無BA有BA凱德五彩2、城龍湖集團平臺自動萬達u現象1：行業平均水平基本處于設計有BA系統，實施中BA系統的調試運行度不高，能實現自控管理的項目不多！u現象2：目前僅有萬達有集團一級管控平臺【慧云系統】，領先于整個行業！u現象3：龍湖處于行業中檔偏下，標準制定較晚(2014版)，標準較低，標準實施度較低！5項目考察成果、專業咨詢及對標結論122015版樓宇自控部分結論結論一1.2015版樓宇自控部分為強制執行標準。結論二1.樓宇自控系統應具備自動運行功能；2.增加商業運營區CO2監測，地庫區域CO監測，具備根據環境開啟新風和送風功能；3.建議增加商業運營區環境質量監測點（溫、濕度），環境質量監測部分納入節能計量平臺，3、節能與環境質量監測互相平衡。結論三1.按照物業管理范疇設置樓宇自控系統：A.主力店（百貨、超市、影院）：為租區服務的BA由租戶自行建設和管理，招商合約要求龍湖建設的，應系統獨立設置；B.冰場、兒童城、KTV：為租區服務的末端BA由租戶自行建設和管理，大商業空調系統公共設備BA納入自持商業大系統【若采用獨立空調系統的自行建設和管理】;C.其余區域：納入自持商業大系統。6項目考察成果、專業咨詢及對標結論1集成度自控運行度22015版樓宇自控部分結論續手動無BA有BA凱德五彩城集團平臺自動萬達結論四1.適當提升配置標準，為具備自動運行提供可能性。龍湖龍湖7BA自控范疇-控制對象及策略21BA自控控制4、對象綜述控制對象權重照明空氣處理機電扶梯給排水送排風冷站能耗管理成本安全運營預警40%30%uBA控制對象范疇【按照“益處”維度圈定控制對象范疇】：I.節約能耗：引自日本電氣學會技術報告，可節能約25%。II.減少管理成本：包含人工成本、設備維護費，具備管理性。III.運營安全預警：“水淹”、設備故障。及時知曉.8BA自控范疇-控制對象及策略2u定義：物業制冷站自控，包含產生冷源的全部相關設施自控，含冷水機組、冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔、冷凍水補水泵、冷卻水補水泵、相關電動閥門、傳感器等。I、設置原則：u設置獨立制冷站自控控系統，系統實施方宜為冷機廠商；u獨立制冷站自控系統管理主機設置于冷機值5、班室；u獨立制冷站自控系統通過接口或網關與物業持有商業系統通訊，大系統只監測不控制。2制冷站自控9BA自控范疇-控制對象及策略2II、自控原理圖：每個項目根據制冷站的具體設計擬定，參考見附件。2制冷站自控續III、工藝控制邏輯需求：具體項目根據制冷站的具體工況二次核定。*冷水機組自控：應具備自動+/-冷水機組運行臺數功能時間表控制模式管理人員可以根據室外氣象參數、地理位置、負荷變化規律等情況設置群控系統冷水機組的全年自動運行時刻表，包括冷 水機組運行臺數以及冷凍水供水溫度。按工況自動控制工況：可根據末端需求和冷水機組實際運行狀態，對納入群控的冷水機組實現自動加減機控制和供水溫度控制。+加機：以6、下條件同時滿足且維持一段時間時(延遲時間可設定)，執行加機流程：冷凍水總供水溫度大于溫度設定值+溫度偏差值(溫度偏差值可調整設定)；運行機組的負載率大于某個設定值(一般為95%左右)；運行冷水機組的溫度降低速率小于0.3/分鐘（具體數值需控制廠家根據調試結果設定）；-減機：以下條件同時滿足且維持一段時間時(延遲時間可設定)，執行減機流程：目前運行的機組臺數多于一臺；運行機組的平均負載小于某個設定值（2臺運行時，設定值通常為0.5；3臺運行時，設定值通常為0.67）；冷凍水總供水溫度小于溫度設定值+溫度偏差值（溫度偏差值可調整設定）。10BA自控范疇-控制對象及策略22制冷站自控續*凍水泵自控：7、應具備按需控制功能應根據冷凍水量需求，以及冷水機組最小冷凍水流量的限制，自動調整冷凍水泵的運行轉速，降低冷凍泵能耗。末端 對冷凍水量的需求，宜采用但不限于以下方式實現（偏差值可設定）：壓差低于設定值-偏差或溫差高于設定值+偏差時，增加水泵頻率 壓差高于設定值+偏差或溫差低于設定值-偏差時，降低水泵頻率。頻率不應低于35Hz。單臺水泵運行且水泵頻率降至下限，壓差仍高于設定值+偏差或溫差仍低于設定值-偏差時，水泵頻率不變，開啟壓差旁通閥調節開度。*凍卻水泵自控：應具備按需控制功能應根據冷卻水量需求，以及冷水機組最小冷卻水流量的限制，自動調整冷卻水泵的運行轉速，降低冷卻泵能耗。宜采 用但不限于以下方8、式實現（偏差值可設定）：溫差大于設定值+偏差時，增加水泵頻率 溫差小于設定值-偏差時，降低水泵頻率。頻率不應低于 35Hz。11BA自控范疇-控制對象及策略22制冷站自控續*凍卻塔自控：應具備按需控制功能 群控系統應在保證冷水機組冷凝器入口溫度不低于確保冷機安全運行的最小值前提下，自動調整冷卻塔風機的運行臺數及頻 率，盡可能降低冷卻塔出水溫度。冷卻塔風機的調節應采用同時開啟、聯合變頻方式。冷卻塔開始運行時，所有風機均開啟；冷卻塔停止運行時，風機均關閉。出塔溫度高于設定值+偏差時，整體提高風機運行頻率。出塔溫度低于設定值-偏差時，整體降低風機運行頻率，頻率不應低于30Hz。頻率達到下限其出塔溫度9、仍低于設定值-偏差時，應按組關閉風機。設定值低于冷卻塔出水極限溫度時，自動修正為極限溫度。用戶在子系統上應能選擇是否啟用自動修正功能。冷卻塔出水極限 溫度取“室外濕球溫度+35”，其中夏季取小值，過渡季取大值。、系統功能【基本功能，詳見附件。具體項目根據項目的工藝控制邏輯深化確認】：監控功能；報警功能；記錄功能；系統保護功能；系統聯鎖控制功能；控制模式切換功能；手/自動控制模式12BA自控范疇-控制對象及策略23空氣處理機組（含新風機組）I、設置原則：u空氣處理機組（含新風）主力店不監控，除主力店之外空氣處理機組（含新風）納入BA系統，實現遠程監控。u營業公共區域吊柜機納入BA系統，可遠程監控10、。u商鋪內（含次主力店）吊柜機、風機盤管就地控制，不納入BA系統。、自控原理：具體項目根據工況原理的具體設計擬定，參考見附件。13BA自控范疇-控制對象及策略23空氣處理機組（含新風機組）、系統功能：空氣處理機組u回風溫度控制:根據設定值與測量值之差PID控制冷熱水閥的開度,保證回風溫度為設定值.u回風濕度控制:自動控制加濕閥開閉,保證回風濕度為設定值.u風閥控制:冬/夏季最小新風量控制.u監控:監控送風段溫度.監控機組運行/停止狀態，手自動狀態.u定時啟停控制:根據事先排定的工作及節假日作息時間表,定時啟停機組.自動統計機組的工作時間,提示定時維護.u保護監控:冬季停機時如室外溫度低于2C,11、調節閥開度設為10%的最低開度,當表冷器溫度低于5C時防凍報警,并自動開啟熱水調節閥開度為最大.對于帶電加熱器的空調機組同時接通電加熱器.u報警:監控參數越限報警,過濾器阻塞報警,風機異常自動報警.u聯動:機組的啟停與風閥,調節閥的聯動控制.季節切換與調節閥的正反作用切換控制.u復雜控制:根據不同系統進行串級,選擇等復雜調節以提高系統的控制質量.u節能控制:過度季節,根據ENTHALPY,調節RA/0A比率以達到節能的目的.14BA自控范疇-控制對象及策略23空氣處理機組（含新風機組）、系統功能：新風機組u送風溫度控制：根據設定值與測量值之差PID控制冷熱水閥的開度,保證送風溫度為設定值.u送12、風濕度控制：自動控制加濕閥開閉,保證送風濕度為設定值.u定時起停控制：根據事先排定的工作及節假日作息時間表,定時起停機組.自動統計機組的工作時間,提示定時維修.u保護控制：冬季停機時如室外溫度低于2C,調節閥開度設為10%的最低開度,當表冷器溫度低于5C時防凍報警,并自動開啟熱水調節閥開度為最大.對于帶電加熱器的新風機組同時接通電加熱器.u監控：監控送風段溫濕度.監控機組運行/停止狀態，手自動狀態u報警：過濾器阻塞報警,監控參數越限報警.熱繼電器的風機異常報警.u聯動：機組的啟停與風閥,調節閥,加濕閥的聯動控制.季節切換與調節閥的正反作用切換控制.15BA自控范疇-控制對象及策略24送排風機I13、設置原則：u公區送排風機納入BA系統;u風機開啟策略：地下CO檢查，地上CO2;u消防專用風機不納入BA系統。、自控原理：具體項目根據工況原理的具體設計擬定。16BA自控范疇-控制對象及策略24送排風機、系統功能：u定時啟停控制:根據事先排定的工作及節假日作息時間表,定時啟停機組.自動統計設備的運行時間,提示定時維修.u 地庫區域送排風機具備自動運行功能：根據設定的地下車庫一氧化碳濃度值自動啟停風機。u監控：監控設備運行/停止狀態，手自動狀態。u報警：風機異常自動報警。17BA自控范疇-控制對象及策略25照明系統I、設置原則：u控制營業公共區域及室外廣場公共照明配電箱，含地庫；u泛光照明系統14、；景觀照明系統；光彩照明系統（開關）；u地下室、室內、室外廣告燈箱納入BA范疇；u照明系統可選用智能照明或BA控制。、自控原理：具體項目根據工況原理的具體設計擬定。18BA自控范疇-控制對象及策略25照明系統、系統功能：u工況控制要求：能夠滿足營業期、非營業期保安模式、非營業期保潔模式使用需求，回路設計應滿足三種工況需求。u照明箱（含應急照明）樓控接口（單箱），控制回路按照回路類型進行控制，預留不少于10個回路：1.庭天花，中庭燈帶，走廊燈帶2.扶梯燈帶3.走廊天花筒燈4.衛生間照明5.公區盤管：可遠程監視公共區域配電箱開關狀態，控制開/關。盤管仍采用溫控器控制，溫控器宜設置在公區天花風口附近15、。6.標示照明（含室內燈箱）7.應急照明8.手自動狀態監測u泛光照明配電箱樓控接口（單箱），控制回路按照回路類型進行控制，預留不少于4個回路：1.廣告燈箱，櫥窗；2.LOGO標示3.LED線性燈帶；4.嵌入式下照筒燈19BA自控范疇-控制對象及策略26給排水I、設置原則：u生活水泵房超高水位報警/泵運行故障報警/泵運行狀態（泵組自帶信號輸出接口）；u生活給水系統末端水壓力監測。u屋頂水箱超高水位報警工程值班室可遠程監視報警，采用DDC+輸入模塊。u雨污提排井超高水位報警/泵運行故障報警（包括車庫入口和下沉庭院雨水提排、衛生間和廚房污水提排）。u消防水池液位監測及超高液位報警。、自控原理：具體項16、目根據工況原理的具體設計擬定。20BA自控范疇-控制對象及策略26給排水、系統功能：u水位控制：1.集水坑,污水坑水位控制:當水位低于停泵水位時自動停泵,高于啟泵水位時單泵啟動,高于報警水位時雙泵啟動.2.水箱,水池水位控制:當水位低于低位水位時自動啟泵,高于高位水位時自動停泵.3.根據工藝要求,確定水泵的運行臺數.u監控：監控設備運行狀態,自動統計設備工作時間,提示定時維修.根據每臺泵的運行時間,自動確定互為備用.u報警：到報警水位自動報警.21BA自控范疇-控制對象及策略27電梯I、設置原則：u選用電梯廠家專用產品或行業專業產品。u客梯/貨梯/觀光梯需要歇業后使用的電梯，中控室應可遠程監視17、運行狀態，電梯具有樓層屏蔽功能。u扶梯可考慮在人流量大的1-3層和室外扶梯配置中控室可遠程監視運行狀態。22BA自控標準點位表模板樣例3龍湖XXX商業住宅項目商業綜合樓BAS系統點表DDC箱DDC控制器傳感器編號箱體與受控設備對應關系被監控設備OR輸入/輸出點類型受控設備數量輸入&輸出點類型DDC型號數量DDC取點位置&現場接口設備液位開關數量風管溫度傳感器數量風管溫濕度傳感器數量防凍開關數量壓差開關數量配電箱編號設備編號AIAODIDODDC5-B2-1AC5w-B2-b15潛污泵x2潛污泵26MS-IOM3721-012DDC箱編號箱體與受控設備對應關系配電箱編號設備編號DDC5-B2-118、AC5w-B2-b15潛污泵x2直接體現受控對象編號具象化直接體現受控對象的配電箱編號具象化DDC 控制箱編號編號具象化u結論：受控設備、電控箱、DDC控制箱一一對應，避免設計錯漏！23DDC控制器被監控設備OR輸入/輸出點類型 受控設備數量輸入&輸出點類型DDC型號AIAODIDO潛污泵26故障報警26BA自控標準點位表模板樣例3龍湖XXX商業住宅項目商業綜合樓BAS系統點表DDC箱DDC控制器傳感器編號箱體與受控設備對應關系被監控設備OR輸入/輸出點類型受控設備數量輸入&輸出點類型DDC型號數量DDC取點位置&現場接口設備液位開關數量風管溫度傳感器數量風管溫濕度傳感器數量防凍開關數量壓差開19、關數量配電箱編號設備編號AIAODIDODDC5-B2-1AC5w-B2-b15潛污泵x2潛污泵26MS-IOM3721-012DDC選型點位表點數準確輸入輸出點類型準確u結論：DDC控制器及箱體選型過程清晰準確，避免設計錯漏！24傳感器DDC取點位置&現場接口設備液位開關數量風管溫度傳感器數量風管溫濕度傳感器數量防凍開關數量壓差開關數量BA自控標準點位表模板樣例3龍湖XXX商業住宅項目商業綜合樓BAS系統點表DDC箱DDC控制器傳感器編號箱體與受控設備對應關系被監控設備OR輸入/輸出點類型受控設備數量輸入&輸出點類型DDC型號數量DDC取點位置&現場接口設備液位開關數量風管溫度傳感器數量風管20、溫濕度傳感器數量防凍開關數量壓差開關數量配電箱編號設備編號AIAODIDODDC5-B2-1AC5w-B2-b15潛污泵x2潛污泵26MS-IOM3721-012傳感器類型準確DDC取點位置&現場接口設備準確u結論：傳感器及DDC控制器取點和現場接口設備清晰準確，避免設計錯漏！25設備控制要求和配電箱預留接點表樣例4序號設備名稱控制要求配電箱預留接點1潛污泵（兩臺）1.兩臺水泵互為備用，輪換工作，并且工作泵發生故障時，備用泵自動投入。超高水位時兩臺泵同時工作。2.配電箱內設有手、自動轉換開關，可就地分別啟停兩臺水泵，水泵的自動啟停由液位浮球控制，當水位升至啟泵水位時，自動啟動一臺水泵，當水位繼續升至超高水位時，第二臺水泵啟動，同時發出聲光報警；當水位降至停泵水位時，水泵停止。為BA預留：手自動狀態信號(1)；水泵運行狀態信號(2)；水泵故障報警信號(2)。BA預留或消防預留明確控制要求明確設備類型u結論：設備專業與電氣專業交圈，避免設計錯漏！26龍湖集團研發部龍湖集團研發部END