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1、1龍湖集團研發部龍湖集團研發部龍湖集團持有商業建造標準2016版后勤模塊2一、項目教訓總結錯題本二、項目考察成果及對標結論三、模塊結論目 錄3一、教訓總結錯題本1、垃圾房類問題無樓層干垃圾收集點，散放在樓梯間，有消防風險垃圾房設置在主干道旁，氣味影響品質2、商場卸貨區3、物業用房4、員工餐廳室外卸貨區鋪裝容易破損，影響品質貨運通道未做保護，局部貨運通道與顧客通道共用物業工程用房無油漆間，局部房間無排風設施，操作空間小無專用物業外包用房，局部房間室內無排風、無補風，空氣較差，無獨立庫房推廣用房未統一規劃部分項目未設置員工餐廳5、商業管理用房部分項目面積較大或較小，偏差較大4一、內部項目教訓總結錯2、題本一、垃圾房類問題問題描述：樓層無固定干垃圾收集點，各項目只有放在消防樓梯前室，消防樓梯間或者后勤通道上，既影響消防安全，又影響美觀衛生，如被消防檢查到，還有被罰款的經濟風險相關照片：重慶北城9號通道垃圾堆放點，時代二期26號通道1、樓層干垃圾收集點5一、內部項目教訓總結錯題本一、垃圾房類問題問題描述：1、生活垃圾房設置于車庫主通道邊上，傾倒垃圾與收取時存在安全隱患，作為顧客進入商場的電梯廳門口主通道存在異味也影響觀感2、集中傾倒垃圾時，影響顧客車行交通相關照片:成都北城天街B2F垃圾房2、地下車庫干垃圾中轉站6一、內部項目教訓總結錯題本一、垃圾房類問題問題描述：集中干垃圾房設置在離出口坡道3、較遠的地方，運送距離遠，商場打烊時，運送垃圾的人員有安全隱患，并且垃圾房的臭味彌漫到車庫，嚴重影響車庫品質及顧客感受相關照片：成都北城天街垃圾收集運輸3、集中干垃圾房7一、內部項目教訓總結錯題本一、垃圾房類問題問題描述：項目無建筑垃圾房，施工所產生建筑垃圾堆放在車庫或一些臨時房間內，安全隱患大且清運難度大，成本高，影響商場整體形象。相關照片4、建筑垃圾房8一、內部項目教訓總結錯題本二、卸貨區問題問題描述：商業體量大，貨梯位置設置分散，無設計固定送貨車位，車輛亂停亂放，貨梯進出貨物與員工通道重疊，在員工入場時恰逢進貨高峰期，存在擁擠現象造成部分商家開店后還在進貨相關照片：成都北城天街卸貨區1、商4、場卸貨區9一、內部項目教訓總結錯題本二、卸貨區問題問題描述：部分商場貨運通道與顧客通道交叉，影響商場環境品質與客戶感受。相關照片3、貨運通道（各品牌超市及餐飲商家的卸貨需求）10一、內部項目教訓總結錯題本三、物業用房1、物業保潔值班室、休息室用房問題描述：在車庫負二樓，無通風，更衣、用餐都在一起、相關照片：成都北城天街保潔值班休息室11一、內部項目教訓總結錯題本三、物業用房問題描述：庫房與機器設備房混用，物品管理難，干濕不分，日常耗材的容易變質。相關照片：成都北城天街2、物業外包用房（外包保潔倉庫）12一、內部項目教訓總結錯題本三、物業用房3、物業外包員工休息室、機器設備房、庫房問題描述：員工5、休息室、機器設備房、庫房，混在一起。相關照片：成都北城天街外包員工休息室、設備間13一、內部項目教訓總結錯題本三、物業用房問題描述：無工具間，員工將工具放在水表間、強電間，設備安全隱患大，凌亂不規范相關照片：成都北城天街樓層工具間5、物業保潔樓層工具間14一、內部項目教訓總結錯題本三、物業用房問題描述：與商家混用，早上開業前排隊相關照片：成都北城天街樓層清潔間4、物業樓層清潔房15一、內部項目教訓總結錯題本三、物業用房問題描述：無工具間，員工將工具房在水標間、強電間，設備安全隱患大，凌亂不規范相關照片：北城天街樓層工具間6、物業保潔樓層工具間16一、內部項目教訓總結錯題本17二、項目考察成果及6、對標結論外部對標內部對標n北京太陽宮凱德n成都天府凱德n北京通州萬達n成都金牛萬達n余姚五彩城n西安曲江n長楹天街n成都金楠n成都時代181、垃圾房類內部對標結論：垃圾房個數偏多(每組貨梯旁均有)，與現有物業運營需求不一致。外部對標結論：外部商場垃圾房均集中設置。2、卸貨區及卸貨通道3、商運辦公用房內部對標結論：卸貨區室內室外均有，室外破損嚴重。貨運通道的缺少防護外部對標結論：同內部對標結論一致。內部對標結論：部分項目面積較大或較小，偏差較大外部對標結論：外部商場按照每人10/人左右設置二、項目考察成果及對標結論4、倉庫內部對標結論：項目間偏差很大外部對標結論：各公司有自己的標準且偏差較大197、5、物業外包用房內部對標結論：因原管理方式無外包，故無用房設置標準外部對標結論：各項目無統一標準6、員工餐廳內部對標結論：各項目均按標準設置，但面積偏大外部對標結論：各項目無統一標準二、項目考察成果及對標結論20 三、模塊結論n商業管理及后勤用房總覽n垃圾房n卸貨區及通道n商業辦公用房n物業工程用房n外包物業用房n倉庫n員工餐廳 21一、10萬的項目 面積為1295二、10萬20萬的項目 面積為1565三、20萬的項目 面積為1880 以上面積包含商業辦公用房、員工餐廳、外包物業用房、物業工程用房、倉庫、垃圾房 三、模塊結論商業管理及后勤用房總覽22商業辦公用房10萬平米以下 員工餐廳10萬平8、米以下外包物業用房10萬平米以下物業工程用房10萬平米以下倉庫10萬平米以下垃圾房10萬平米以下 總計14版 160300400 600原標準未規定總面積116016版420 502401452501901295VS 三、模塊結論商業管理及后勤用房總覽23 三、模塊結論垃圾房 類型樓層干垃圾收集點（干垃圾桶）集中干垃圾房集中濕垃圾房超市干垃圾房超市濕垃圾房建筑垃圾設置數量結合每層每個衛生間工具間設置11根據商家租賃條件根據商家租賃條件1位置要求結每層每個衛生間工具間設置（可放置兩個500*500的輪式垃圾桶的位置）靠近車庫出入口坡道，同時保持一定的私密性，運輸通道避開顧客車輛進出口/或者獨立面9、向室外靠近車庫出入口坡道，同時保持一定的私密性，運輸通道避開顧客車輛進出口/或者獨立面向室外根據商家租賃條件根據商家租賃條件靠近集中垃圾房設置面積要求/不小于80不小于60根據商家租賃條件根據商家租賃條件50服務半徑/每個項目設置一個每個項目設置一個根據商家租賃條件根據商家租賃條件每項目設置一個管理方式/物業委托外部單位收集 物業委托外部單位收集 根據商家租賃條件根據商家租賃條件租戶收集層高/操作空間4.5m，運輸通道高度3.7m操作空間4.5m，運輸通道高度3.7m根據商家租賃條件根據商家租賃條件操作空間、運輸通道高度3.7m荷載/按公司現行標準按公司現行標準根據商家租賃條件根據商家租賃條件10、按公司現行標準裝修要求天/原頂保溫板上頂根據商家租賃條件根據商家租賃條件原頂地/釉面磚釉面磚，地面防水根據商家租賃條件根據商家租賃條件水泥地面墻/2m釉面磚2m釉面磚，墻面進行防水處理，上反500mm根據商家租賃條件根據商家租賃條件水泥砂漿照度/150LUX150LUX根據商家租賃條件根據商家租賃條件100lux供電要求/三相25kw三相25kw根據商家租賃條件根據商家租賃條件空調/獨立空調/冷凍垃圾站根據商家租賃條件根據商家租賃條件新風/根據商家租賃條件根據商家租賃條件排風/根據商家租賃條件根據商家租賃條件供水/根據商家租賃條件根據商家租賃條件排水/（排水溝）（排水溝）根據商家租賃條件根據商11、家租賃條件攝像頭/（門口）（門口）根據商家租賃條件根據商家租賃條件其他備注詳見附件持有商業后勤模塊建造標準24 三、模塊結論卸貨區及通道類型商場卸貨平臺超市卸貨區貨運通道：各品牌超市及餐飲商家的卸貨需求設置數量不單獨設置根據商家租賃條件餐飲樓層需設置位置要求不單獨設置根據商家租賃條件與貨梯相通面積要求不單獨設置根據商家租賃條件寬度不小于1.5m服務半徑不單獨設置根據商家租賃條件-管理方式不單獨設置根據商家租賃條件貨運區相對獨立層高不單獨設置根據商家租賃條件同樓層高度荷載不單獨設置根據商家租賃條件按公司現行標準裝修要求天不單獨設置根據商家租賃條件原頂地不單獨設置根據商家租賃條件玻化地磚墻不單獨設12、置根據商家租賃條件墻磚高度1.2m，陽角做防撞護角照度不單獨設置根據商家租賃條件200供電要求不單獨設置根據商家租賃條件空調不單獨設置根據商家租賃條件新風不單獨設置根據商家租賃條件排風不單獨設置根據商家租賃條件供水不單獨設置根據商家租賃條件排水不單獨設置根據商家租賃條件地漏不單獨設置根據商家租賃條件攝像頭不單獨設置根據商家租賃條件（通道口）其他備注詳見附件持有商業后勤模塊建造標準25設置原則：1）持有商業商業管理用房與住宅管理分開設置，具體配置詳見本指引；2）為了商業價值最大化，按以下原則設置商業管理用房：工程、保潔綠化、庫房可設在地下；商業管理辦公室可設在商業價值最低的位置，應與物業辦公室相13、鄰設置，便于業務往來和溝通；如項目設有住宅保安宿舍，商業保安宿舍可根據保安人員數量在住宅區統一布置。3）商業物業用房面積應滿足當地報批報建的要求；4）本指引是根據持有商業人員配置、實際工作需求提出，是低限套內使用面積，研發平面設計應預留交通面積。5）商業管理辦公室用房的交付，應在開業前6個月前交付項目商業運營。6）原則上商業管理客戶接待中心、集中辦公區、會議區域在同層區域布置，如果不具備條件，應該異層上下布置，有內部連通道；7）持有商業管理辦公室應至少有一面墻臨外窗，其它房間不臨外窗時應考慮獨立通風系統和新風系統。8）持有商業物業辦公室用房裝修由地產完成。三、模塊結論商業辦公用房26 三、模塊14、結論商業辦公用房商業辦公室面積=人數*人均工位面積人數：根據集團商業地產部年內發布標準確定人均工位面積：9.5-11m2/人，因各項目平面布局不同，最終取值由項目依據自身情況確定。27人員配置表示意人員配置表示意（以（以10萬持有商業為例）萬持有商業為例）項目總建筑項目總建筑面積面積（M M）商業建筑面積：商業建筑面積：（100000M100000M）車庫建筑面積車庫建筑面積（M M）13800013800038,00038,000商業崗位配置 總監和項目支持 招商 推廣 運營(含負責人+客服）物業（含負責人庫管內業）工程技術部信息管理經理財務機動工位人員內容 項目總：1人，項目支持：1人招商15、負責人：1人；招商人員：4人推廣負責人：1人；推廣人員：5人運營負責人：1人；運營人員：8人項目客服人員：9人物業負責人：1人；工程/秩序/環境/內業/車管：1人；項目工程經理:1人+TDM1人IT經理：:1人項目會計/項目出納各1人地區各職能支持人員臨時辦公位人員配置數量 2561862125合計項目總人數47人人員工位面積標準龍湖集團辦公區裝修及配置標準指引（2014版）(V3.0)規定集團配置平均工位面積9.5-11m2/人項目辦公室面積面積區間：399m2-462m2 三、模塊結論商業辦公用房(人員及房間分配示意)282、基本面積及使用說明、基本面積及使用說明1、平面示意圖、平面示意圖16、（以（以10萬商業為例）萬商業為例）名稱功能分區 面積功能介紹 要求商業項目辦公室 接待大廳45接待客戶，用于裝修手續、申請單、配合單等業務辦理。能滿足34人的同時接待能力。1、大廳入口通向商場或者塔樓電梯。2、與客戶接待中心辦公相鄰設置 3、接待大廳房間凈尺寸不低于（開間5米*進深7米）小會議室 91、用于商家來訪交流及日常問題處理。2、小會議室數量不少于2個 中/大會議室 30以上1、用項目每周項目例會約18-25人專題討論會。2、配置1個視頻會議室3、中大會議室不少于2個衛生間25人員辦公衛生間 更衣室12用于員工存放工裝、更換工作服。面積比男：女=1：2茶水間10辦公員工喝水 三、模塊17、結論商業辦公用房(人員及房間分配示意)291、平面示意圖、平面示意圖2、基本使用面積、基本使用面積（以（以10萬商業為例）萬商業為例）客戶接待客戶接待中心部分中心部分名稱 功能分區 面積 功能說明 要求 商業項目辦公室集中辦公區200以上 1、項目人員辦公，配置40個以上工位。2、人均面積5 檔案室20用于項目竣工資料存放管理，約500600盒 三、模塊結論商業辦公用房(人員及房間分配示意)30地產配置部分商業配置部分區域部位對建筑的要求地面 踢腳天花燈具墻面門 強弱電配置其它配置家具配置電器配置配套設施飾品配置大廳接待臺套內面積40要求長度不小于4.2米滿足3個工位布置地膠30高鋁方筒或1518、厚不銹鋼壓條收口紙面石膏板白色乳膠漆筒燈/射燈乳膠漆/墻紙入口雙開玻璃門，室內復合實木門4個5孔插座接待臺無電腦、打印機、復印機、pos機、驗鈔機、電話無無4個數據（定制）4個語音1臺攝像機 1個緊急按鈕LOGO墻要求有長度不小于4m的完整墻面做LOGO墻 防眩光射 燈(可調節 投光角度)1、烤漆玻璃無無無無2、金屬烤漆或水晶文字粘接 多功能展示欄展示欄要求有長度不少于2.5m的完整墻面放置展示欄1、烤漆玻璃2、不銹鋼邊框 無無無無3、裝飾條或文案采用亞克力雕刻成型粘接 公共部分無筒燈乳膠漆/墻紙無空調掛機、柜機活動展架無等候區無每面墻1個5孔插座分體空調/中央空調坐椅、木質矮幾飲水機書報架植19、物 三、模塊結論商業辦公用房配置31房間名稱 面積 地面 踢腳 天花 燈具 墻面 門強弱電配置其它配置家具配置電器配置集中辦公區200地膠30高同鋁方筒踢腳,15厚不銹鋼壓條收口1、白色水性乳膠漆飾面石膏板2、標高：2800mm 燈光應采用色溫在4000k-6500k白色節能筒燈1、白色水性乳膠漆2、有投影的墻面采用局部烤漆玻璃3、窗簾為百葉簾，質量好，閉合后有強的遮光性能。入口雙開玻璃門每個工位1個多用復合插座（2個五孔插座）、1個電話網絡雙口插座、4個暗裝五孔插座。分體空調/中央空調辦公桌椅、文件柜茶水間102個暗裝五孔插座、1個暗裝冰箱插座、一個自帶蓄電池應急燈、1個雙聯單控開關。1、分20、體空調/中央空調2、要排上下水正規的獨立的半開敞式茶水間，可考慮與前臺接待區結合，如在背景墻后等，既方便員工也方便接待。小的是吧臺式開敞空間，為方便遠離大茶水間的員工提供簡單服務（取飲品和點心）。整體格調要輕松，品味。冰箱、微波爐、熱水壺中/大會議室30（1）1個電話、1個網絡、5個暗裝五孔插座、1個暗裝天棚插座、2個暗裝地插座、2個網絡單口地插座、1個網絡單口插座、2個三聯單控開關。（2）照明采用白色節能筒燈結合節能白色T管燈。電回路分開控制，方便觀看投影燈光調節。分體空調/中央空調會議桌椅無小會議室9設置1個暗裝五孔插座、1個網絡單口插座、分體空調/中央空調會議桌椅無資料室20木質成品套裝21、門1個暗裝五孔插座分體空調/中央空調資料柜無更衣室 151個暗裝五孔插座分體空調/中央空調無無 三、模塊結論商業辦公用房配置32房間名稱面積地面踢腳天花燈具墻面門強弱電配置其它配置家具配置電器配置衛生間25防滑磚無白色水性乳膠漆飾面石膏板 燈光應采用色溫在4000k-6500k白色節能筒燈集采磚防火板成套門男女衛生間各1密閉防水插座1、衛生潔具2、衛生間內采用成品抗貝特版隔斷，墻面則為集采磚3、洗手臺面為石材或者人造石材4、分體空調/中央空調無無備注：網絡接入到位，配置交換機和無線信號設備，北方地區配置采暖設備，無外窗的房間設新風。三、模塊結論商業辦公用房配置33 三、模塊結論物業工程用房類型22、物業工程員工辦公室物業工程維修間及工具房物業工程倉庫油漆間設置數量1111位置要求在地下車庫靠近配電室及貨梯在靠近物業工程員工辦公室附近在靠近物業工程員工辦公室附近靠近物業工程倉庫面積要求10萬設立1處，1處100；1020萬設立1處，1處150；20萬以上設立1處，1處18010萬以下設立1處，1處15；10萬20萬設立1處，1處20；20萬以上設立1處，1處3010萬以下設立1處，1處18；10萬20萬設立1處，1處20；20萬m以上設立1處，1處3010萬以下設立1處，1處3；10萬20萬設立1處，1處5；20萬以上設立1處，1處10服務半徑/管理方式物業自行管理物業自行管理物業自行管理23、物業自行管理層高同樓層車庫層高同樓層車庫層高同樓層車庫層高同樓層車庫層高荷載按公司現行標準按公司現行標準按公司現行標準按公司現行標準裝修要求天不吊頂不吊頂不吊頂不吊頂地玻化地磚水泥地面水泥地面水泥地面墻乳膠漆乳膠漆乳膠漆乳膠漆照度350350300150供電要求三相供電，配電20kw空調獨立空調 或 中央空調+獨立空調獨立空調 或 中央空調+獨立空調新風排風供水排水地漏攝像頭（門口）（門口）其他備注1、配備洗手池、地漏、飲用熱水2、同時至少配有1個8人會議室3、面積要求換算：工程員工辦公室及休息室：2.5人/萬平米，每人按照4預留34 三、模塊結論外包物業用房類型外包保潔辦公室外包保潔倉庫外包24、保安辦公室外包保安庫房設置數量1311位置要求在地下車庫地下車庫相對集中設置在地下車庫在地下車庫面積要求10萬以下設立1處，1處80；10萬20萬設立1處，1處100；20萬以上設立1處，1處150與保潔辦公室相鄰10萬以下設立3處，每處20，10萬20萬設立3處，每處3020萬以上設立3處，每處3510萬以下設立1處，1處6010萬20萬設立1處，1處8020萬以上設立1處，1處10010萬以下設立1處，1處4010萬20萬設立1處，1處5020萬以上設立1處，1處80服務半徑/管理方式外包保潔自行管理外包保潔自行管理外包保安自行管理外包保安自行管理層高同樓層車庫層高同樓層車庫層高同樓層車庫25、層高同樓層車庫層高荷載按公司現行標準按公司現行標準按公司現行標準按公司現行標準裝修要求天不吊頂不吊頂不吊頂不吊頂地釉面地磚水泥地面釉面地磚水泥地面墻乳膠漆乳膠漆乳膠漆乳膠漆照度350300350300供電要求三相10kw機具倉庫配三相20kw飲水機，充電器插座空調中央空調+獨立空調中央空調+獨立空調新風排風供水排水地漏攝像頭（門口）（門口）（門口）（門口）其他備注配備洗手池、地漏、飲用熱水配備洗手池、地漏、飲用熱水35 三、模塊結論倉庫類型推廣部倉庫物業部倉庫設置數量11位置要求在地下車庫在地下車庫面積要求按100/項目10萬以下設立1處，1處15010萬20萬以上設立1處，1處18020萬以26、上設立1處，1處200服務半徑/管理方式推廣部自行客理物業部自行管理層高同所在樓層層高同所在樓層層高荷載按公司現行標準按公司現行標準裝修要求天不吊頂不吊頂地水泥地面水泥地面墻乳膠漆乳膠漆照度300300供電要求空調新風排風供水排水地漏攝像頭（門口）（門口）其他備注-36 三、模塊結論員工餐廳類型員工餐廳(商場租戶及物業)設置數量1位置要求地下車庫面積要求10萬以下設立1處，1處5010萬20萬萬以上設立1處，1處8020萬以上設立1處，1處120服務半徑/管理方式物業進行管理層高同所在樓層層高荷載按公司現行標準裝修要求天不吊頂地玻化地磚墻乳膠漆照度300供電要求三相20KW空調獨立空調新風排風供水排水地漏攝像頭其他備注配備洗手池、地漏、飲用熱水員工餐廳：兼做保潔、保安培訓按照6人/萬預留，每座0.851.1計算37 三、模塊結論38龍湖集團研發部龍湖集團研發部END