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1、1龍湖集團研發部會議目的及組織形式成果不體現本頁內容會議目的：在項目土地獲取初期通過會議的形式，使集團研發與地區公司就項目(銷售+持有)的投資目標、操盤方向、難點痛點、資源需求達成初步共識，確定項目(銷售+持有)研發分級(/檔)，明確工作方式，以提高項目(銷售+持有)后期的工作效率及質量。討論維度：戰略解讀、經營指標、土地解讀、操盤策略、管控星級(僅銷售)與會人員：集團研發部總經理、中心負責人及對接人；地區公司總經理、研發負責人、項目研發負責人召開時間：運營立項會后5天匯報人員：項目研發負責人紀要人員：集團項目對接人2部門 文件名集團研發部2018年XX月XX日XX公司XX項目(銷售+持有)研2、發啟動會模板3龍湖集團研發部目錄戰略解讀：城市地圖、項目獲取目的經營指標：運營及財務指標、運營節奏、產品定位及目標客群、股權結構土地解讀：區位信息、競品指標、交通及資源、規劃條件操盤策略：公司操盤策略、研發工作模式、研發難點亮點及資源訴求、人員 組織及分供方規劃管控星級(僅銷售)：申請X星管控研發方案：僅表示總圖、業態、指標即可。注：1、本會議為項目策略及方向的溝通討論，而非方案匯報，不注重表達形式及手法，關注表述內容。2、圖紙及項目信息均可從投發預案中直接引用。4龍湖集團研發部經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀城市地圖項目用地項目用地銷售型業態5龍湖集團研發部2016-102017203、185.45.44.44.43.73.7未來三年存貨未來三年存貨比情況比情況存貨比5存貨比8目標年銷售額：目標年銷售額：16年XX.7億17年年X9.9億億18年年X4.6億億XXXX公司未來三年存貨比及銷售公司未來三年存貨比及銷售資源資源缺口（缺口（截止截止20162016年年底年年底,貨值貨值XX9.2XX9.2億元億元）核心區46.0億擴展區252.4億二環新城65.7億城市核心城市核心區區（龍頭寺、新牌坊、冉家壩、江北農場、大石壩、觀音橋、江北嘴、渝中半島、高（龍頭寺、新牌坊、冉家壩、江北農場、大石壩、觀音橋、江北嘴、渝中半島、高九路、大坪、大公館、石坪橋、楊家坪、二郎、石橋鋪、大堰、4、灘子口、老沙區、九路、大坪、大公館、石坪橋、楊家坪、二郎、石橋鋪、大堰、灘子口、老沙區、鳳鳴山、南濱路、南坪商圈、新南湖、人和鳳鳴山、南濱路、南坪商圈、新南湖、人和-高新園組團）高新園組團）城市擴展區城市擴展區（南山、李家沱、大渡口商圈、華巖、歌樂山、雙碑（南山、李家沱、大渡口商圈、華巖、歌樂山、雙碑-井口、大竹林、禮嘉、照母山、井口、大竹林、禮嘉、照母山、汽博、臺商工業園、寸灘、彈子石組團）汽博、臺商工業園、寸灘、彈子石組團）二環新城二環新城（茶園、鹿角、界石、龍洲灣、魚洞、釣魚嘴、大學城、西永、蔡家、悅來、中央（茶園、鹿角、界石、龍洲灣、魚洞、釣魚嘴、大學城、西永、蔡家、悅來、中央公園、空5、港新城、兩路回興、空港工業園、北碚老城、北碚新城公園、空港新城、兩路回興、空港工業園、北碚老城、北碚新城-歇馬、龍興、水土歇馬、龍興、水土-復興、西彭、組團）復興、西彭、組團）經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀存貨盤點銷售型業態6龍湖集團研發部目標宗地XX公司西區高業態產品貨源缺失，供應緊張本項目將成為重要補貨經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀獲取目的銷售型業態7龍湖集團研發部城市地圖項目地塊項目地塊n本項目位于 市 商圈,該商圈常住人口 萬人,其中,人口男女比例：人口年齡結構：人口職業結構：n該商圈目前人均商業配比為XX 平米/人,商業產品供給XX(充足,不足),n本項目5KM輻6、射范圍現有競品：TOP1 名稱 商業類型(購物中心/百貨)建面(不含車庫)TOP2 名稱 商業類型(購物中心/百貨)建面(不含車庫)TOP3 名稱 商業類型(購物中心/百貨)建面(不含車庫)n周邊交通便利是否便利,是否有軌道,公交無縫接駁,場地四至道路等級(城市干道,支路,內部規劃路)n主力客群為XXXX歲,XX職業,XX型家庭示意城市商圈分布及項目所在區位經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀持有型業態8龍湖集團研發部圈層下襯城市地圖存量盤點nXX公司5年內持有商業開業及布局計劃：位于核心商圈的天街:建面(不含車庫)合計：第三年收入合計：位于區域商圈的天街:建面(不含車庫)合計：第三年收入7、合計：位于成長商圈的天街:建面(不含車庫)合計：第三年收入合計：位于頂級商圈的天街:建面(不含車庫)合計：第三年NPI合計：核心核心商商圈圈第三年收入第三年收入XX億億區域商圈第三年收入第三年收入XX億億成長商圈第三年收入第三年收入XX億億頂級商圈頂級商圈第三年收入第三年收入XX億億核心商圈核心商圈 XXX區區區域商圈區域商圈XXX區區成長商圈成長商圈XXX區區頂級商圈頂級商圈 XXX區區持有型業態經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀9龍湖集團研發部獲取目的西六環本項目王佐鎮萬科地塊金融街麗澤商務區豐臺科技園50 min50 min中關村50 min50 min40 min40 min南苑8、機場基于本項目外部條件(人口,商業格局,可達性及中遠期經營目標)的產品定位持有型業態經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀留存物業投資評價指標營改增前營改增后留存物業IRR留存物業凈收益運營第三年NPI運營第三年商場租金及物業 Y-Cost（NPI/總成本）運營第三年平均租金財務指標經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀項目總體投資評價指標營改增前營改增后項目總收入XX2642XX0671項目總投入XX2034XX5437項目毛利率X8%X0.8%項目總體收益率X0.1%X2.2%項目總體IRRx0.9%X4.5%首次開盤去化率70%70%首年去化量X38XXxx478經營性現金流平衡時間9、 20XX年9月20XX年8月項目現金流平衡時間20XX年2月20 xX年4月銷售物業投資評價指標營改增前營改增后銷售物業收入322642290671銷售物業投入292034255437銷售物業凈利潤3069035236銷售物業毛利率18%20.8%銷售物業凈利率10.1%12.2%銷售物業IRR20.9%24.5%測算基準建議樓面地價（元/）2100別墅銷售單價（元/）14626商業銷售單價（元/）14500洋房銷售單價（元/）8996全項目對標成本（元/）6736銷售型+持有型業態項目分期獲取土地開工開盤竣工交房施工周期一期2017/12017/X2017/X2019/32019/42X個10、月二期2017/12018/X2018/XX2010/32020/42X個月表1 開發排期表2 銷售排期及分年結利業態業態 2017201820192020三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度-別墅銷售額（萬元）別墅銷售額（萬元）2110812968791501768726403-洋房銷售額（萬元）洋房銷售額（萬元）22713164491349020652175898499024312商業銷售額（萬元）商業銷售額（萬元）-15216車庫銷售額（萬元）車庫銷售額（萬元）-21101年度銷售額（萬元）年度銷售額（萬元）XXXXXXXXX9XX1393x0630結算收入（萬元）結算收入（萬11、元）-150620172022結算毛利潤（萬元）結算毛利潤（萬元）-2583628874結算毛利率（結算毛利率（%）-18.19%17.8%結算凈利潤（萬元）結算凈利潤（萬元）-1490015708結算凈利率（結算凈利率（%）-1X.49%9.68%運營節奏一期二期經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀銷售型+持有型業態12龍湖集團研發部產品定位結論結論主要理由主要理由定位定位項目土地及資源條件主要匹配洋房及別墅的炫耀型客群（首改及再改），少量均好型，做經濟型洋房+別墅的業態搭配O1類土地，容積率1.5道路交通便利，公共交通相對不便周邊無大型商業，以社商為主東側臨虎溪河公園，資源條件好業態選12、型業態選型炫耀型洋房+別墅為主力，少量均好型O1類土地，與U、C類板塊相比，以同總價、更高業態吸引客戶；老沙區外溢主要方向，可吸引少量均好型客戶價格定位價格定位洋房：首年建面單價8300，套均108萬別墅：首年計容單價14000，套均186-264萬商業：建面單價14500，套均140萬以內（兩種住宅業態每年可考慮5%的價格增長）洋房：參考龍湖北區與西區項目合理價差，金科天宸及萬達城價格、銷售速度別墅：參考金科天宸及萬達城價格、銷售速度商業：參考區域內項目商業一手房售價及平均去化速度，租金反算售價（按5%回報率）銷售排期銷售排期洋房：57套/月別墅：24套/月商業：1500/月經營指標操盤策略13、管控星級戰略解讀土地解讀銷售型業態樓層單位主力店次主力店零售專賣餐飲專賣娛樂服務家居商場內可租賃面積合計商場建面()-不含車庫商場總體面積（商場產權面積+商場車位面積）得房率(可租賃面積/商場產權面積）F54,500 -3,585 -8,085 11,476.95-70.4%200 -8,412 -1,969 -10,581 20,404.53 F4200 -3,000 2,839 2,300 2,358 1,219 11,915 23,002.53-51.9%F3 -7,734 -637 1,918 10,289 20,025.52-51.8%F2 -7,803 900 -1,372 -1014、,075 19,610.23-51.4%F18,000 -3,600 1,000 -12,600 16,953.24-51.4%B1 -74.3%B2 -B3 -B412,900 -22,137 16,736 2,300 6,336 3,137 63,545 111,473-合計12,900 -43,085.90 32,573.78 4,476.62 12,331.36 6,105.33 111,473 149,705 57.0%商場各業態面積占比11.6%0.0%38.7%29.2%4.0%11.1%5.5%100.0%持有指標經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀持有型業態持有指標第三年15、租金預估(未考慮免租期)(運營周期）樓層單位主力店次主力店零售專賣餐飲專賣娛樂服務家居樓層平均租金（不含物管、推廣)F5（元/月/平方米）40-90 -62F4（元/月/平方米）40-85 40 -76F3（元/月/平方米）40-12090 60 50 50 79F2（元/月/平方米）0-13060 50 111F1（元/月/平方米）0-140120 60 -127B1（元/月/平方米）40-150140 -79B2（元/月/平方米）-B3（元/月/平方米）-B4（元/月/平方米）-各業態平均租金（元/月/平方米）40-1359260505089第三年物業費預估(未考慮免租期)(運營周期）主力16、店（元/月/平方米）5 次主力店（元/月/平方米）-零售專賣（元/月/平方米）60 餐飲專賣（元/月/平方米）60 娛樂（元/月/平方米）60 服務（元/月/平方米）60 家居（元/月/平方米）60 業態平均（元/月/平方米）49經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀持有型業態15龍湖集團研發部股權結構龍湖獨資或者合資經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀如果合資，誰控股、操盤、并表合作分成及分工銷售型+持有型業態16龍湖集團研發部區位信息項目用地目用地拉特芳斯U城江與城照母山九曲河兩江新宸項目用地目用地軌道1號線雙碑大橋高家花園大橋高灘巖立交大學城隧道雙碑隧道大學城南路l沙坪壩區大學城區17、域大學城區域，在西永和大學城之間，屬于O1類土地。項目位于重慶城重慶城市科技學院市科技學院旁，旁，片區土地已近供應尾聲，土地稀缺土地稀缺。經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀城市區位、城市規劃項目區位銷售型+持有型業態17龍湖集團研發部競品指標大學城區內供地接近尾聲，供地價格對比微電園，明顯具有性價比龍湖U城2009年9月882畝/2.35/765別墅：9222洋房：7706高層：4846富力城2006年5月1077畝/1.3/562高層：4418金科廊橋水鄉2009年12月1022畝/2.2/815別墅：8228洋房：5800高層：4517旭陽臺北城2010年12月564畝/2.9/1318、19洋房：4553高層：4380協信城立方2010年6/12月586畝/2.6/888洋房：6474高層：4419金科天宸2013年12月133畝/2.6/1871別墅：7506洋房：7263高層：5113龍湖拉特芳斯2013年4月351畝/3.3/1608洋房：6333高層：5017首創光和城2013年4月220畝/2.6/2050高層：5307本案本案2017年年1月月300畝畝/1.5/1500國盛園墅2006年5月168畝/1.2/2001別墅：9860洋房：6229經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀銷售型+持有型業態18龍湖集團研發部交通及資源交通情況：交通情況：地塊位于大學城19、主干道大學城主干道旁，開車通達性較好。通過雙碑隧道和大學城隧道能快速到達江北區和沙坪壩核心區，通過大學城南二路大學城南二路可迅速達到外環外環。項目北側1.5公里公里處有陳家橋輕軌站陳家橋輕軌站。軌道1號線雙碑大橋高家花園大橋高灘巖立交大學城隧道雙碑隧道大學城南二路大學城南路項目用地目用地陳家橋輕軌站經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀銷售型+持有型業態19龍湖集團研發部規劃條件周邊現狀：周邊現狀：地塊西側有重慶城市科技學院，東側有虎溪河和陳家橋變電站，北側臨近大學城水務公司地塊與周邊道路有一定高差，地塊內部較為平整地塊周邊道路，僅西側道路修通，三個地塊的中間道路及東側道路均未開通場地內部較20、平整地塊與周邊道路有一定高差虎溪河已開通道路未開通道路陳家橋變電站大學城水務公司經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀項目四至銷售型+持有型業態20龍湖集團研發部不利因素項對 策可能造成的成本影響項目內部110千伏高壓線已與地產集團溝通，根據慣例可下地處理預留9000萬下地費用陳家橋變電站距離項目直線距離約700米景觀弱化項目邊界處臨近500千伏高壓線（直線距離約150米）景觀弱化現場棄土形成的高填方區（高度約20m）重新測繪現場高程，規劃方案時統籌考慮，盡量在內部平衡土石方軌道交通保護線（17號線，遠景規劃，暫定未確定建設日期）在項目節點排布時，預留方案軌道論證的時間110KV500KV陳21、家橋 變電站軌道交通保護線高填方區高壓線經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀不利因素規劃條件銷售型+持有型業態21龍湖集團研發部地地塊編號號用地性用地性質用地面用地面積(）計容面容面積(）容容積率率建筑密度（建筑密度（%）綠地率地率（%）限高（限高（m)W13-1/02R2830291245441.5303540，臨河限高24W14-1/02R2771801157701.5303540W15-1/02R239691595371.5303540合計-1999002998501.5-W13-1/02W14-1/02W15-1/02規劃特殊要求：1、總體：按20/100戶，配置社區工作用房和居民22、公益性服務設施；2、W13-1/02地塊：9班幼兒園（2700），公廁（30-60）；3、W15-1/02地塊：9班幼兒園（2700），社區居委會（500 ），社區衛生服務站（150 ），文化活動站（540 ）；經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀規劃條件規劃特殊要求銷售型+持有型業態22龍湖集團研發部經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀公司操盤策略公司對項目的核心要求，如利潤優先？去化優先？落地形象？等銷售型+持有型業態23龍湖集團研發部經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀研發工作模式對其他職能、對分供方、對集團等銷售型+持有型業態24龍湖集團研發部研發訴求經營指標操盤策略管控星23、級戰略解讀土地解讀對其他職能、對分供方、對集團等銷售型+持有型業態25龍湖集團研發部人員組織項目團隊：選擇邏輯投發：XXX研發：XXX客研：XX報建：XX成本：XXX工程：XXX經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀設計分供方：選擇邏輯規劃方案單位：xxx景觀方案單位：xxx精裝方案單位：xxx施工圖單位：xxx項目團隊及設計主要分供方銷售型+持有型業態26龍湖集團研發部定星策略銷售型業態：申請一星管控經營指標操盤策略管控星級戰略解讀土地解讀根據項目研發分級制度自行評估銷售型業態：配置標準：建筑(P1、P2、P3、P4):精裝(D1、D2、D3、D4):景觀(S1、S2、S3、S4):持有型24、業態：商場配置標準：建筑、精裝、景觀、機電(A、B檔):寫字樓配置標準：建筑、精裝、機電(甲A、甲B、甲C):酒店配置標準：建筑、機電(三星級、四星級):銷售型+持有型業態27龍湖集團研發部研發方案034F4F17F4F4F5F4F4F4F8F17F17F17F4F4F4F方案規劃指標總建設用地：71163總建筑面積：214178 其中地上：137502；地下：76676；住宅：42480持有商場：111473 其中地上：88973；地下：22500；配套：13450停 車 位：1472個 其中地上：181個；地下：1291個；可建容積率：2.0/1.8；實建容積率：2.0/1.8；綠地率要求：30%/15%；綠地率設計：30%；建筑密度要求：50%/40%；建筑密度設計：41%；28龍湖集團研發部研發方案29部門 文件名感 謝 聆 聽