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1、豪宅解析豪宅解析兼談房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位兼談房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位北京北京北京北京 偉業(yè)顧問偉業(yè)顧問偉業(yè)顧問偉業(yè)顧問 故宮故宮頤和園頤和園后海恭王府后海恭王府系統(tǒng)的定位工作方法系統(tǒng)的定位工作方法 豪宅的定義與分類豪宅的定義與分類課程綱要課程綱要案例分析案例分析豪宅定位要素豪宅定位要素 豪宅的定義與分類豪宅的定義與分類豪宅為人，又因人而各有不同。豪宅為人，又因人而各有不同。特性特性B B探尋客戶的深層需求，用需求定義細(xì)節(jié)探尋客戶的深層需求，用需求定義細(xì)節(jié)特性特性A A充分挖掘用地價(jià)值，用區(qū)位定義身份充分挖掘用地價(jià)值，用區(qū)位定義身份定義豪宅定義豪宅特性特性C C符合時(shí)代特征，用潮流定義個(gè)性符合時(shí)代特2、征，用潮流定義個(gè)性 充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類 超常尺度超常尺度 挖掘區(qū)位價(jià)值挖掘區(qū)位價(jià)值 研究現(xiàn)狀的升級(jí)研究現(xiàn)狀的升級(jí) 國際品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值北京貢院六號(hào)北京貢院六號(hào)威尼斯吹金粉水晶燈、66張牛皮墻紙、17遍的烤漆工藝充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)城市豪宅的分類城市豪宅的分類 充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)順景園順景園 充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)順景園順景園順景園順景園充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)超常3、尺度超常尺度碧水莊園碧水莊園超常尺度超常尺度紫園紫園 總占地面積總占地面積1,3801,380畝，其中水面積達(dá)畝，其中水面積達(dá)300300畝。上海紫園由畝。上海紫園由1313個(gè)島和個(gè)島和1 1個(gè)個(gè) ，規(guī)，規(guī)劃建造別墅劃建造別墅150150余棟，每戶平均占地余棟，每戶平均占地8 8畝以上。畝以上。超常尺度超常尺度紫園紫園最高單棟別墅售價(jià)達(dá)到最高單棟別墅售價(jià)達(dá)到1.31.3億人民幣億人民幣北京銀泰中心北京銀泰中心挖掘區(qū)位價(jià)值挖掘區(qū)位價(jià)值世貿(mào)國際公寓世貿(mào)國際公寓挖掘區(qū)位價(jià)值挖掘區(qū)位價(jià)值慧谷根園慧谷根園深入研究現(xiàn)狀的升級(jí)深入研究現(xiàn)狀的升級(jí)萬城華府萬城華府深入研究現(xiàn)狀的升級(jí)深入研究現(xiàn)狀的升級(jí)國際品牌和國4、際化的標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道公園大道公園大道公園大道季景沁園季景沁園國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)季景沁園季景沁園國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)上元上元國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)生活在臺(tái)地生活在臺(tái)地 坡景之上坡景之上國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)上元上元國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)上元上元精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值東方之子?xùn)|方之子?xùn)|方之子?xùn)|方之子降板式浴缸降板式浴缸空中花園空中花園萬國城萬國城MOMAMOMA 天棚柔和輻射冷暖天棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系5、統(tǒng)、可調(diào)式外遮陽系統(tǒng)、中可調(diào)式外遮陽系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等科技系統(tǒng)，央吸塵系統(tǒng)等科技系統(tǒng)，恒溫又恒濕，完全舒適恒溫又恒濕，完全舒適享受。享受。萬國城萬國城MOMAMOMA精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值誠品建筑誠品建筑/講究學(xué)問的建筑講究學(xué)問的建筑通用時(shí)代國際中心通用時(shí)代國際中心小湯山別墅小湯山別墅精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值 系統(tǒng)的定位工作方法系統(tǒng)的定位工作方法系統(tǒng)的定位方法系統(tǒng)的定位方法項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算用地分析用地分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析政府政策分析政府政策分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析分析過程分析過程定位結(jié)論定位結(jié)論概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)6、市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位基基本本假假設(shè)設(shè)區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展交通條件交通條件周邊環(huán)境周邊環(huán)境地塊條件地塊條件定位結(jié)論定位結(jié)論市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析用用地地分分析析市場(chǎng)已有供給市場(chǎng)已有供給市場(chǎng)潛在供給市場(chǎng)潛在供給市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求/客戶客戶重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案四把尺子之一、二四把尺子之一、二性質(zhì)性質(zhì)控高控高規(guī)模規(guī)模容積率容積率定位結(jié)論定位結(jié)論開開發(fā)發(fā)商商要要求求規(guī)規(guī)劃劃條條件件利潤額利潤額資金回收速度資金回收速度品牌與形象品牌與形象四把尺子之三、四四把尺子之三、四基本假設(shè)基本假設(shè)保守保守激進(jìn)激進(jìn)/高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)中庸中庸基基本本假假設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益比比較較市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位定位結(jié)論定位結(jié)論物業(yè)7、類型物業(yè)類型物業(yè)檔次物業(yè)檔次目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體規(guī)劃總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)案例分析案例分析通用國際時(shí)代中心通用國際時(shí)代中心項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況 位于朝陽區(qū)建國門外大街永安東里位于朝陽區(qū)建國門外大街永安東里 北鄰長安街、南對(duì)通惠河、東臨建外北鄰長安街、南對(duì)通惠河、東臨建外SOHOSOHO、西臨萬豪國際公寓西臨萬豪國際公寓 占地約占地約3.23.2萬平方米，萬平方米，80%80%為居住用地，居住總建筑規(guī)模為居住用地，居住總建筑規(guī)模1010萬萬 平方米，容積率平方米，容積率3.923.92用地分析用地分析城市中心區(qū)城市中心區(qū)良好的發(fā)展8、與升值潛力良好的發(fā)展與升值潛力地段的稀缺資源地段的稀缺資源CBDCBDCBDCBD邊緣，景觀城市中心區(qū)地價(jià)邊緣，景觀城市中心區(qū)地價(jià)邊緣，景觀城市中心區(qū)地價(jià)邊緣，景觀城市中心區(qū)地價(jià)用用地地分分析析燕莎商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)使館區(qū)的延伸使館區(qū)的延伸五星級(jí)酒店的集中區(qū)五星級(jí)酒店的集中區(qū)已形成國際居住及高檔物業(yè)的概念已形成國際居住及高檔物業(yè)的概念具有深層次及固定的形象具有深層次及固定的形象東直門外東直門外東直門外東直門外規(guī)劃中的國際水準(zhǔn)城市交通樞紐核心規(guī)劃中的國際水準(zhǔn)城市交通樞紐核心具有增值的潛力具有增值的潛力現(xiàn)有高檔物業(yè)較少，底蘊(yùn)稍顯不足現(xiàn)有高檔物業(yè)較少，底蘊(yùn)稍顯不足建外建外建外建外長9、安街的延長線，具有一定的歷史和情感積淀長安街的延長線，具有一定的歷史和情感積淀與與CBD重疊部分是新人文和舊貴族派的有趣結(jié)合，重疊部分是新人文和舊貴族派的有趣結(jié)合，勢(shì)必成為最適合新時(shí)代貴族居住的區(qū)域勢(shì)必成為最適合新時(shí)代貴族居住的區(qū)域CBDCBD地區(qū)地區(qū)地區(qū)地區(qū) 500500強(qiáng)最集中區(qū)域，目前聚集資源、能量最強(qiáng)強(qiáng)最集中區(qū)域，目前聚集資源、能量最強(qiáng)強(qiáng)最集中區(qū)域，目前聚集資源、能量最強(qiáng)強(qiáng)最集中區(qū)域，目前聚集資源、能量最強(qiáng) 規(guī)劃水平最高、升值空間最大地區(qū)規(guī)劃水平最高、升值空間最大地區(qū)規(guī)劃水平最高、升值空間最大地區(qū)規(guī)劃水平最高、升值空間最大地區(qū) 直接關(guān)系北京國際地位的終極指標(biāo)直接關(guān)系北京國際地位的終極指10、標(biāo)直接關(guān)系北京國際地位的終極指標(biāo)直接關(guān)系北京國際地位的終極指標(biāo) 將來勢(shì)必成為中國經(jīng)濟(jì)、商務(wù)的中心將來勢(shì)必成為中國經(jīng)濟(jì)、商務(wù)的中心將來勢(shì)必成為中國經(jīng)濟(jì)、商務(wù)的中心將來勢(shì)必成為中國經(jīng)濟(jì)、商務(wù)的中心CBDCBD地區(qū)地區(qū)具備豪宅的具備豪宅的先天條件先天條件用地分析用地分析如何在CBD商圈內(nèi)最大限度的挖掘土地價(jià)值？偏商還是偏住？偏商還是偏住？大戶型還是小戶型？大戶型還是小戶型？用地分析用地分析景觀資源景觀資源通惠河景觀帶通惠河景觀帶鄰路性相對(duì)不足，環(huán)境較為安靜鄰路性相對(duì)不足，環(huán)境較為安靜純居住型物業(yè)純居住型物業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給情況分析市場(chǎng)供給情況分析目標(biāo)客戶需求特征分析目標(biāo)客戶需求特征分析尋找市11、場(chǎng)空白點(diǎn)尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)深入挖掘客戶潛深入挖掘客戶潛在需求在需求項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位市場(chǎng)供給情況市場(chǎng)供給情況小戶型商住公寓大量推出，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市小戶型商住公寓大量推出，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈供應(yīng)量較大，開盤相對(duì)集中供應(yīng)量較大，開盤相對(duì)集中以中、小戶型為主面積集中在以中、小戶型為主面積集中在100100250250平米之間，其中平米之間，其中150150平方米約平方米約60%60%躍層、復(fù)式所占比例較小約為躍層、復(fù)式所占比例較小約為5%5%區(qū)域均價(jià)區(qū)域均價(jià)1290012900元左右元左右高端客戶的基本需求特征高端客戶的基本需求特征：低端客戶職業(yè)經(jīng)理人CEO階層12、白領(lǐng)階層熱愛都市生活，熱愛都市生活，CBDCBD首選首選年齡在年齡在35-4535-45歲，高學(xué)歷，大部分有歲，高學(xué)歷，大部分有海外生活背景，鑒賞力強(qiáng)海外生活背景，鑒賞力強(qiáng)要求身份地位的象征，滿足虛榮要求身份地位的象征，滿足虛榮二次購房，增值，保值，二次購房，增值，保值，金領(lǐng)階層，價(jià)格敏感度不高金領(lǐng)階層，價(jià)格敏感度不高注重安全，跟風(fēng)注重安全，跟風(fēng)注重私密性，強(qiáng)調(diào)安全感注重私密性，強(qiáng)調(diào)安全感對(duì)差異化產(chǎn)品的追求對(duì)差異化產(chǎn)品的追求通用時(shí)代的通用時(shí)代的客戶群客戶群市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)需求分析客戶敏感性分析：對(duì)價(jià)格不敏感，對(duì)品質(zhì)敏感客戶敏感性分析：對(duì)價(jià)格不敏感，對(duì)品質(zhì)敏感產(chǎn)品性能(高)(低)外部因素外部因素13、（區(qū)位）（區(qū)位）內(nèi)部因素內(nèi)部因素(品質(zhì)品質(zhì))產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3產(chǎn)品產(chǎn)品1：區(qū)位好、品質(zhì)差，產(chǎn)品總體性能：區(qū)位好、品質(zhì)差，產(chǎn)品總體性能低，低，如萬豪國際公寓如萬豪國際公寓產(chǎn)品產(chǎn)品2：區(qū)位差、品質(zhì)好，產(chǎn)品總體性能：區(qū)位差、品質(zhì)好，產(chǎn)品總體性能低，低，如海潤國際公寓如海潤國際公寓產(chǎn)品產(chǎn)品3 3：區(qū)位和品質(zhì)雖然略低于產(chǎn)品：區(qū)位和品質(zhì)雖然略低于產(chǎn)品1和產(chǎn)和產(chǎn) 品品2，產(chǎn)品總體性能卻很高，產(chǎn)品總體性能卻很高通用時(shí)代通用時(shí)代區(qū)位好、品質(zhì)高，區(qū)位好、品質(zhì)高，區(qū)位好、品質(zhì)高，區(qū)位好、品質(zhì)高，才有更大競(jìng)爭(zhēng)力才有更大競(jìng)爭(zhēng)力才有更大競(jìng)爭(zhēng)力才有更大競(jìng)爭(zhēng)力附：附：區(qū)位：未來規(guī)劃與升值潛力區(qū)位：未來規(guī)劃與升值潛力 基礎(chǔ)設(shè)施14、基礎(chǔ)設(shè)施 便利條件便利條件品質(zhì)品質(zhì)：產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)與內(nèi)涵：產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)與內(nèi)涵 材料、設(shè)備與配套材料、設(shè)備與配套 物業(yè)管理物業(yè)管理 開發(fā)商的形象與信用開發(fā)商的形象與信用市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)需求分析走差異化道路，避免周邊普通公寓及商住的競(jìng)爭(zhēng)走差異化道路，避免周邊普通公寓及商住的競(jìng)爭(zhēng)滿足客戶對(duì)品質(zhì)的高端需求，量身定做滿足客戶對(duì)品質(zhì)的高端需求，量身定做平均售價(jià)平均售價(jià)1400014000元元/平米，高于區(qū)域整體平均售價(jià)平米，高于區(qū)域整體平均售價(jià)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位CBDCBD中心區(qū)的純居住豪宅中心區(qū)的純居住豪宅外企、外企總裁等業(yè)主的比例占絕大多數(shù)外企、外企總裁等業(yè)主的比例占絕大多數(shù)自住客戶比15、例達(dá)到自住客戶比例達(dá)到62%62%市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 實(shí)際成交客戶構(gòu)成實(shí)際成交客戶構(gòu)成演變演變之一之一高層住宅高層住宅產(chǎn)品特征：采光、通風(fēng)較差居室均好性差容積率高一梯8戶以上舒適度差 胖塔胖塔興建一時(shí)興建一時(shí)產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品特征：南北通透通風(fēng)效果較好居室采光差異較大演變演變之一之一高層住宅高層住宅板樓板樓都市新寵都市新寵產(chǎn)品特征：一梯少戶，甚至一梯一戶三面采光，均好性強(qiáng)，戶型舒適度在板樓基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高演變演變之一之一高層住宅高層住宅點(diǎn)塔點(diǎn)塔巧妙融合巧妙融合演變演變之二之二規(guī)劃方案規(guī)劃方案依據(jù)純居住高檔豪宅的定位依據(jù)純居住高檔豪宅的定位適當(dāng)增加建筑密度設(shè)置一梯少戶的點(diǎn)塔取消一梯6戶的樓座實(shí)戰(zhàn)16、案例實(shí)戰(zhàn)案例通用時(shí)代通用時(shí)代最終確定的規(guī)劃方案最終確定的規(guī)劃方案五棟公寓組成，共五棟公寓組成，共395戶，均好性強(qiáng)的戶，均好性強(qiáng)的大戶社區(qū)大戶社區(qū)3梯梯2戶的戶的A、B座，座，戶型戶型305平米平米3梯梯4戶的戶的C、D、E座，戶型座，戶型246平米，平米，205平米平米三梯六戶三梯六戶三梯四戶三梯四戶演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)實(shí)戰(zhàn)案例實(shí)戰(zhàn)案例通用時(shí)代通用時(shí)代E戶型戶型演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)總價(jià)低，投資居住兩相宜總價(jià)低，投資居住兩相宜舒適實(shí)用，氣度非凡舒適實(shí)用，氣度非凡E座戶型（246M2），四室二廳二衛(wèi)E座戶型（205M2），三室二廳二衛(wèi)F戶型戶型A座戶型動(dòng)靜座戶型動(dòng)靜分區(qū)明17、確，起分區(qū)明確，起居室面寬大居室面寬大演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)/3/3梯梯2 2戶戶B座座起居室及起居室及主臥均在南主臥均在南向，采光充向，采光充足足A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)B座戶型（350M2）四室二廳三衛(wèi)仆人電梯仆人電梯主人電梯主人電梯主人電梯主人電梯演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)特點(diǎn)一特點(diǎn)一 一梯一戶，一梯一戶，領(lǐng)地專屬領(lǐng)地專屬特點(diǎn)二特點(diǎn)二 主仆分梯主仆分梯，功能明確，功能明確特點(diǎn)三特點(diǎn)三 電梯入戶，彰顯尊貴電梯入戶，彰顯尊貴外部空間設(shè)計(jì)外部空間設(shè)計(jì)演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi) 一戶少室一戶少室 18、，合理控制居室數(shù)，合理控制居室數(shù) 三面采光，陽光充盈三面采光，陽光充盈 大面寬小進(jìn)深，舒適通透大面寬小進(jìn)深，舒適通透 四開間南向房間四開間南向房間 南向明主衛(wèi)，尺度開闊南向明主衛(wèi)，尺度開闊戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi) 登登“堂堂”入室，重視亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)盡顯尊貴入室，重視亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)盡顯尊貴 310 310、305305厘米高標(biāo)準(zhǔn)的層高，視野縱深厘米高標(biāo)準(zhǔn)的層高，視野縱深專屬使用空間專屬使用空間起居空間系列起居空間系列演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)專屬使用空間專屬使用空間起居空間系列起居空間系列19、演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)10米窗景，米窗景，84平米客廳平米客廳演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)專屬使用空間專屬使用空間主臥系列主臥系列 臥室、書房及主衛(wèi)生間臥室、書房及主衛(wèi)生間 尺度寬闊，專屬私有尺度寬闊，專屬私有演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)專屬使用空間專屬使用空間主臥系列主臥系列 南向南向1818平米主衛(wèi)生間平米主衛(wèi)生間 模糊空間模糊空間流動(dòng)空間設(shè)計(jì)流動(dòng)空間設(shè)計(jì)演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi) 島式廚房島式廚房中西分離，方便使用中西分離，方便使20、用演變演變之三之三戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)A座戶型（350M2）四室二廳二衛(wèi)高檔石材代替面磚，提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加附加價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力演變演變之四之四外立面外立面星級(jí)酒店的公寓大堂星級(jí)酒店的公寓大堂演變演變之五之五內(nèi)裝修內(nèi)裝修 利用泳池水源，設(shè)置SPA體療設(shè)施，SPA體療內(nèi)容豐富：浴、敷、修護(hù)、按摩、運(yùn)動(dòng)、冥想、打坐以及徒步訓(xùn)練等項(xiàng)目水療健身中心（水療健身中心（SPASPA主題會(huì)所主題會(huì)所）演變演變之六之六配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)徹底松弛，巧添銷售競(jìng)爭(zhēng)力徹底松弛，巧添銷售競(jìng)爭(zhēng)力 社區(qū)由國貿(mào)物業(yè)提供一流服務(wù) 會(huì)所由會(huì)所管理公司提供專業(yè)服務(wù)演變演變之七之七雙物管雙物管美國曼哈頓美國曼哈頓PERRYPERRY21、住宅住宅國外相關(guān)案例研究國外相關(guān)案例研究美國曼哈頓美國曼哈頓PERRYPERRY住宅住宅位于紐約曼哈頓位于紐約曼哈頓PERRY STREETRICHARD MEIER 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)臨哈迪遜河，有良好的臨哈迪遜河，有良好的 景觀優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代風(fēng)格，東西南三個(gè)方現(xiàn)代風(fēng)格，東西南三個(gè)方 向均為通透的玻璃向均為通透的玻璃美國曼哈頓美國曼哈頓PERRYPERRY住宅住宅一梯一戶一梯一戶除臥室，衛(wèi)生間外，起居除臥室，衛(wèi)生間外，起居 餐廳均為開放流動(dòng)空間，餐廳均為開放流動(dòng)空間，具有良好的觀景效果具有良好的觀景效果四面采光四面采光美國曼哈頓美國曼哈頓PERRYPERRY住宅住宅相關(guān)案例研究相關(guān)案例研究/加拿大溫22、哥華協(xié)和太平加拿大溫哥華協(xié)和太平北美最大的社區(qū)，位于溫哥華市中心北美最大的社區(qū)，位于溫哥華市中心3公里長的海岸線，良好的景觀與居住環(huán)境公里長的海岸線，良好的景觀與居住環(huán)境約約15000人居住人居住加拿大溫哥華協(xié)和太平加拿大溫哥華協(xié)和太平KINGS LANDINGKINGS LANDING 位于位于VANCOUVER的鄰水高檔住宅的鄰水高檔住宅加拿大溫哥華協(xié)和太平加拿大溫哥華協(xié)和太平KINGS LANDING 一梯三戶點(diǎn)塔一梯三戶點(diǎn)塔標(biāo)準(zhǔn)層面積約標(biāo)準(zhǔn)層面積約600平米平米東南朝向，具良好景觀效果東南朝向，具良好景觀效果三居室三居室建筑面積建筑面積 220平米平米加拿大溫哥華協(xié)和太平加拿大溫哥華協(xié)23、和太平KINGS LANDING二居室二居室建筑面積建筑面積146平米平米動(dòng)靜分區(qū)明確動(dòng)靜分區(qū)明確加拿大溫哥華協(xié)和太平加拿大溫哥華協(xié)和太平/KINGS LANDING相關(guān)案例研究相關(guān)案例研究印度印度Kanchanjunga 公寓公寓三梯三梯2戶戶2層高的空中花園設(shè)計(jì)層高的空中花園設(shè)計(jì) 相關(guān)案例研究相關(guān)案例研究美國美國Ohio MiranovaOhio Miranova公寓公寓一梯一戶一梯一戶 動(dòng)靜分區(qū)，開放的流動(dòng)空間動(dòng)靜分區(qū)，開放的流動(dòng)空間豪宅定位要素豪宅定位要素研究豪宅的體系研究豪宅的體系客戶客戶區(qū)區(qū)位位產(chǎn)產(chǎn)品品服務(wù)服務(wù)時(shí)時(shí)代代精精神神時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)與與市市場(chǎng)場(chǎng)格格局局文化潮流（客戶審美）文化潮流24、（客戶審美）X XY Y豪宅的定位要素豪宅的定位要素Y Y區(qū)位區(qū)位X X 均好性均好性 差異性差異性環(huán)境環(huán)境配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)差異化定位舉例差異化定位舉例 容積率的確定（三水青清）容積率的確定（三水青清）說明：假設(shè)條件建安工程取費(fèi)按市場(chǎng)平均水平取；對(duì)應(yīng)容積率的產(chǎn)品銷售均價(jià)按偉業(yè)所估計(jì)區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格水 平修正后取。差異化定位舉例差異化定位舉例 容積率的確定（三水青清）容積率的確定（三水青清）差異化定位舉例差異化定位舉例 確定容積率下物業(yè)類型的差異性定位確定容積率下物業(yè)類型的差異性定位高物業(yè)類型低檔次高物業(yè)類型低檔次低物業(yè)類型高檔次低物業(yè)類型高檔次差異化定位舉例差異化定位舉例高物業(yè)25、類型低檔次高物業(yè)類型低檔次/龍灣別墅龍灣別墅類獨(dú)棟類獨(dú)棟容積率容積率0.46差異化定位舉例差異化定位舉例高物業(yè)類型低檔次高物業(yè)類型低檔次/龍灣別墅龍灣別墅差異化定位舉例差異化定位舉例低物業(yè)類型高檔次低物業(yè)類型高檔次/瀛海名居瀛海名居5層公寓為主，少量獨(dú)棟層公寓為主，少量獨(dú)棟容積率容積率0.86公寓均價(jià)公寓均價(jià)8000-8500元元差異化定位舉例差異化定位舉例差異化的面寬與道路系統(tǒng)差異化的面寬與道路系統(tǒng)南北向主干道南北向主干道別墅南向面寬別墅南向面寬16米米差異化定位舉例差異化定位舉例傳統(tǒng)的面寬與道路系統(tǒng)傳統(tǒng)的面寬與道路系統(tǒng)差異化定位舉例差異化定位舉例單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)/一梯少戶一梯少戶差異化定位舉例差異化定位舉例單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)/結(jié)構(gòu)的最大靈活性結(jié)構(gòu)的最大靈活性DOUBLIEFLOORDOUBLIEFLOORThanks THE ENDB.A.Real Estate Investment Consulting Co.,Ltd.