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1、房地產企業工程管理盧衛東簡介大學講師，工學碩士。1992年1996年，在高校建筑設計研究院從事工程結構設計和教學工作，擔任結構室副主任。1997年1999年，在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍潭河大橋260米跨度鋼管微膨脹混凝土結構”的研究工作，課題成果經專家組評定，認為達到了國際一流、國內領先水平。2000年2002年，在中海地產先后擔任深圳地區項目技術負責、質量部經理、集團公司工程部副總，全面主管過工程技術、工程質量監控、工程進度監控、工程檔案、工程報建與驗收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負責了80多萬平方米項目的工程管理工作，負責了50多萬平方米項目的選材用料工作。20032、年，擔任朗鉅地產工程中心總經理，全面負責公司工程管理工作，提出了房地產工程管理六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2004年，深圳市誠則成企業管理顧問公司房地產工程管理顧問。講座提綱房地產工程管理“三要素”探討房地產企業工程管理模式 暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產工程管理發展方向 房地產工程管理方法即六大體系六個流程四個延伸各管理體系的操作理念 如何理順房地產工程管理流程案例分析房地產工程管理“三要素”公司的工程管理資源環境 房地產企業內部工程管理思路是否統一 房地產工程管理方法 探討房地產企業工程管理模式 暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產工程管理發展方向探討房地產工程管理模式的背景3、 國際工程總承包管理模式及其特點（不詳介紹）我國工程總承包管理的發展情況（重點介紹工程總承包的基本情況及優點）工程總承包這么好，為什么在我國推行不了？建筑施工總承包裂變分析 近期我國房地產工程管理的發展方向 影響房地產工程管理模式改變的幾種可能 房地產工程管理方法房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現場管理標準化。房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現場工程技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開發、建筑產品高新技4、術應用、建筑產品質量缺陷維修、員工與供應商培訓。房地產工程管理方法工程計劃管理體系工程計劃管理是我們房地產工程管理最重要的部分。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預控計劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數，同時把各部門的工作有機地銜接起來，保證公司的工作步調協調。工程計劃管理體系的主要內容：工程范圍劃分及相互搭接關系分析；（重點）工程實施過程中組織架構及人員的安排；工程時間計劃管理，包括：房地產項目開發的發展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計劃；（重點）工程質量規劃；工程投資（成本）規劃；信息溝通與傳遞5、規劃；工程風險的應對措施；產品交接及運行規劃。房地產工程管理方法工程技術管理體系工程技術管理體系是房地產工程管理的基礎和底盤。沒有技術底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學（舉門窗配件的例子）；沒有技術底盤，工程質量控制將是隨機，設計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經理敬業一點，質量就好一點，而不能保證公司所開發樓盤質量的穩定性。工程技術管理體系的主要內容：工程技術管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點）工程選材用料標準的制訂；（重點）各項分部工程技術標準的制定 ；招標技術標的評審與確定；重要分項分部工程施工技術標準的制訂或確定；工程技術交底與培訓；現場技術管理工作的指導與監督。房地產工程管理方法6、工程成本管理體系工程成本管理體系是公司經營最關心的，也是公司老板所關心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設計階段、工程招標動態控制、現場簽證等一系列的環節進行控制。工程成本管理體系的主要內容：項目工程成本測算與現金流安排，確定付款原則；（重點）工程成本數據庫的建立與跟蹤完善；工程供方資源管理；項目工程成本目標的制定；（重點）工程招標管理（包括采購）；工程合同交底與工程合同管理；工程成本動態評估與管理；（重點）預付款與進度款支付管理；工程竣工結算管理；保固金支付管理。房地產工程管理方法工程質量與安全管理體系質量是企業的生命。雖然現在社會上，特別是房地產行業中，非常注重營銷，編7、制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產的競爭最終是產品的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對業主的維權，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的。工程質量管理體系的主要內容：工程質量標準的定位分析；（重點）重要分項分部工程施工質量標準的制定或確認；承建單位和監理機構工程質量與安全體系的檢查與監督；（重點）工程實體質量與現場安全系統性偏差的控制；重大工程質量與安全處理的應8、急措施。房地產工程管理方法工程風險管理體系工程風險管理。做任何工作都存在風險，工程管理同樣存在風險，所以我們那要對工程風險進行識別、預警和采取應急措施。工程風險管理體系的主要內容：工程風險識別一覽表；工程風險可能出現的概率和損失估算；工程風險管理重點；工程風險防范對策；工程風險管理責任劃分。房地產工程管理方法現場管理標準化有了嚴謹的計劃管理體系，有了工程技術底盤，有了工程成本動態控制的套路，有了完善的工程質量監控系統，有了工程風險的防范措施，現場管理就會變得很輕松，現場管理就可以做“麥當勞”，做現場管理標準化，這樣就可以降低我們對現場管理人員的要求，避免房地產工程管理對項目部的依賴?，F場管理標9、準化通過6個流程來實現?，F場管理標準化的主要內容：計劃管理流程；（重點）現場工程技術管理流程；工程質量控制流程；合同管理與現場簽證管理流程；甲供材料管理流程；文件管理流程。房地產工程管理建筑產品人性化功能開發 建筑產品與其它工業產品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產的消費品，都是一種產品，從這個意義上講，建筑產品與其它工業產品來說，沒有什么區別。建筑產品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業產品。著名的房地產公司，萬科、中海等品牌公司，已經開始致力于建筑產品人性化功能研究，2003年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑產品的細部推敲。建筑設計市場目前的實際現狀，要求房地產企業自己要研究建10、筑產品的人性化功能。舉例說明建筑產品人性化功能開發。建筑篇。園林篇。房地產工程管理建筑產品高新技術應用 蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋房子的是“老土”，在目前高新技術發展迅猛的時期，我們有必要引進成熟的高新技術，提升產品的方便性和舒適度。在建筑高新技術方面，是技術領先了，應用落后了，我們這些房地產專業人士沒有真正起到溝通高新技術與客戶之間橋梁的作用。那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術，我們非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調、洗衣機等。房地產工程管理建筑產品質量缺陷的維修 建筑市場的客觀情況，建筑產品質量缺陷在所難免，這是一個客觀的事實。業主的維權意識越來越強，11、房地產企業面臨著較大的維修壓力。建筑產品質量缺陷維修是我們服務的一個延伸，在建筑產品后期服務方面，應該說，房地產企業落后于部分工業產品企業，象海爾、美的等等。搞好產品的后期服務，是提升企業品牌、培養回頭客的重要環節。這也是我所提倡的真正做好客戶服務的意圖。一個優秀的工程師，不一定是一個優秀的維修工程師，建筑產品質量缺陷維修對維修人員除了專業知識要求外還有特殊的要求，比如：善于與業主溝通、有耐心，所以專業維修隊伍將會應運而生。在深圳，地產公司有專門的客戶服務部負責維修，維修工作有了一定的深度。舉例：中海地產的維修簡報、維修總結。房地產工程管理員工與供應商培訓 員工培訓。一個團隊能否形成，單兵優勢12、能否轉化成集團軍的優勢，關鍵是理念是否統一，也包括技術、成本、質量、進度方面的理念，所以通過培訓統一理念是有必要的。這也是前面我在房地產工程管理“三要素”中強調的第二個要素。供應商培訓。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產公司的思路統一了，施工單位不能理解無法執行，工程管理的良好愿望也無法實現。房地產工程管理六大體系與承建單位、監理機構工作的關系（1）根據建設工程項目管理規范（GB/T503262001）的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協調”，即進度控制、質量控制、安全控制、成本控制、現場管理、合同管理、信息管理、生產要素管理、組織協調。監理單位工程管理工作可以13、歸納為“三控二管一協調”，即進度控制、質量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協調。房地產工程管理六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現場管理標準化。房地產工程管理六大體系與承建單位、監理機構工作的關系（2）因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現在以下幾個方面：工程進度控制方面：房地產企業的計劃安排是施工單位、監理單位計劃安排的依據，房地產企業的計劃管理從業主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對14、更微觀一些。工程技術管理方面：施工單位和監理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工法，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖。工程成本控制方面：施工單位和監理單位關注的是對工程合同成本的控制，房地產企業關注是項目的投資回報成本。房地產工程管理六大體系與承建單位、監理機構工作的關系（3）因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現在以下幾個方面：工程質量控制方面：施工單位和監理單位關心的是按圖施工、15、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業關心是施工單位和監理單位是否健全了保證工程質量的管理體系。工程現場管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產企業檢查施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系?；仡櫡康禺a工程管理方法房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現場管理標準化。房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現場工程技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產工程管理四個延伸：建16、筑產品人性化功能開發、建筑產品高新技術應用、建筑產品質量缺陷維修、員工與供應商培訓。謝謝大家探討房地產工程管理模式的背景我國工程管理現狀我國理論界情況，理論層次國際工程管理的趨勢：Design-Building 一體化。房地產工程管理研究的理論層次PM（Project management)項目管理OPM（Owner PM）業主管理Real estate PM房地產業主管理。在PM中，與OPM并列的還有：Design PM設計管理、Construction PM施工管理、Supply PM 采購管理。近期我國房地產工程管理的發展方向誰控制了工程資源，誰就要承擔相應的責任。目前，房地產企業牢牢地把控著工程資源，所以工程管理的宏觀控制必須由房地產企業自己完成，比如：工程實施控制計劃、施工總平面布置等。近期房地產工程管理的方向將是房地產企業要做“傳統觀念中施工總承包的部分工作”。