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1、組織、流程、管控組織、流程、管控房地產企業的成長與管理一、中海地產的成長一、中海地產的成長1、銷售額2、投資支出3、新項目投資4、凈資產中海地產的成長中海地產的成長5、利潤6 6、產業布局、產業布局項目：2000年68項目-2007年60個項目杭州南京深圳廣州成都長春珠海中山佛山寧波沈陽大連青島西安蘇州二、組織的變更總經理人事部財務部地產部行政部工程部合約部秘書項目總經理工程部合約部設計部地產部人事部行政部財務部工程項目 地產項目物業部助理總經理助理總經理副總經理行政公關部公司董事長公司總經理副總經理總會計師設計總監助理總經理助理總經理助理總經理人力資源部財務部設計管理部投資策劃部經營銷售部客2、戶服務中心*項目發展部工程開發部合約管理部物資管理部中海物業管理公司*項目發展部*項目發展部副總經理副總經理*公司管理架構示意圖經營銷售部財務資金部財務組財務組財務組公司總經理副總經理設計總監副總經理總會計師經營銷售部營銷組營銷組營銷組*項目發展部*項目發展部*項目發展部工程開發部工程組工程組工程組設計管理部設計組設計組設計組物資管理部物資組物資組物資組合約管理部合約組合約組合約組*公司項目發展部運作流程圖項目經理項目副經理項目助理經理電氣工程師水暖工程師土建裝飾工程師主任工程師土建裝飾工程師設計管理部營銷策劃部合約管理部發展管理部裝飾監工（臨時）裝飾監工（臨時）裝飾監工（臨時）土建監工（臨時3、）土建監工（臨時）項目裝飾開始后增設裝飾工 程師3-4名結構施工階段增設到粗裝飾完成主管建筑師營銷策劃主管合約主管配套主管專業建筑師營銷策劃師工料測量師配套工程師項目文員兼檔案員*公司項目發展部組織架構注：1矩陣結構的動作矩陣中的*組人員有兩個上司：他們所屬職能部門的經理和他們所工作的項目經理。即項目對于作為其項目小組成員的職能人員的職能人員也擁有職權。一般地，項目經理擁有對項目小組成員行使有關項目目標達成的權利；職能經理（部門經理）擁有該等人員的晉升、式薪建議和年度評價等決策的責權。2矩陣結構可以兼收職能部門化和產品部門化（項目化）的優點，而避免各自的缺點。矩陣結構的優點矩陣結構的優點：促進4、一系列復雜而獨立的項目取得協調，同時又保留將職能專家組合一起所具有的經濟性。矩陣結構的缺點矩陣結構的缺點：造成一定的混亂，并隱藏著權利斗爭的傾向。當放棄了統一指揮原則，也就是在相當程度上增加了組織的模糊?；靵y存在于誰匯報工作方面，這種混亂和模糊性反過來培植了權利斗爭的種子。因此職能經理和項目經理之間的關系通常并不是由規則和程序確定的，而是經由兩者相互協商，而這就容易產生權利斗爭和溝通協調不足，造成混亂。3公司目前的組織結構是從職能型向矩陣結構過渡。職能型結構的優點職能型結構的優點：它能將職能專家組合在一起，可以減少所需人員，并促進專業化資源在各產品或項目間共享共用。其缺點燭難以協調各職能專家的5、活動，以便按時、按預算完成任務。產品部門化（項目化）的優點：產品部門化（項目化）的優點：促進職能專家的協調，以便按時、按預算目標完成任務，并明確各職能活動對特定產品或項目的責任。其缺點：導致重復配置的高成本，且沒有人對專家技能的長遠開發負責，即只負責使用人員完成本產品或項目的目標。即中海地產總部、區域事業部和地區公司，相應的組織架構見圖：董事會公司管理層人力資源部深圳地區行政公關部發展管理部物資采購部營銷策劃中心規劃設計中心投資發展部財務資金部審計部廣州地區中山地區佛山地區上海地區南京地區蘇州地區北京地區長春地區沈陽地區營銷策劃中心成都地區西安地區寧波地區杭州地區天津地區大連地區青島地區重慶地6、區支援性人員董事局總載設計營銷策劃投資發展工程技術合約管理物資采購法律人力資源及公關研究發展部客戶服務財務資銷售策略性高層技術性策援人員執行委員會總載后援人員生產副總裁市場副總裁項目發展經理（中間管理階層）（中間管理階層）項目副經理工程經理（動作軸心）（動作軸心）管工現場工程師現場建筑師現場Q.s 現場銷售主管技術系支援系 組織圖表的幾種形式：垂直式、水平式（扁平化）、功能分類法、市場劃分法（產品地域）事業部制，型格架構（矩陣式架構、強矩陣弱矩陣）Mintybevg劃分有五種協調措施：簡單式機械法治式專業法治式區域制度專職移體三、房地產企業管理流程投資管理程序投資管理程序投資發展部對項目進行評7、估，經公司總理審定后，報投資決策委員會審議項目經營單位編制可靠性研究報告投資發展部審批是否立項項目經營單位編寫項目建議，申請立項投資決策委員會全面評估項目，形成投資決議項目經營單位擬定項目投資合同（協議），上報投資發展部投資發展部、財務資金部審議項目投資合同（協議），提出修改意見，報公司總經理審批項目經營單位簽訂項目投資合同（協議）填寫立項審批表填寫可研報告卡片和可研報告審批表投資發展部提出評估意見投資評審會議紀要填寫投資合同審批表項目經營單位按公司有關規章制度經營管理項目項目經營單位對項目實施過程中出項重大變化做出及時報告投資發展部、財務資金部核實變化、評審對策、經公司總經理審定，報投資決策8、委員會投資決策委員會做出應對策略決議填寫預警報告審批表項目經營單位實施應對策略應對策略決議框內為程序性執行步驟框內為程序性執行過程產生的記錄設計管理程序密度分析管理程序概念設計管理程序規劃設計管理程序戶型平面設計管理程序立面設計管理程序裝修設計管理程序結構方案設計管理程序設計管理流程圖設計評審標準表格有關說明設計單位管理工程程序設計合同及設計費用管理程序設計圖紙管理程序設計變更工作程序施工現場設計協調與效果控制程序設計管理程序項目建筑師設計管理程序項目設計管理設計單位、合同、費用管理各部門協調管理設計圖紙管理工藝的推廣及應用新材料、新技術、新專題研究設計階段設計管理施工階段設計管理設計單位管理9、設計合同及設計費用管理合約項目 物資銷售前期策劃建筑設計管理環境設計管理裝修設計管理機械設備管理結構設計管理初步設計及施工圖設計管理設計成本控制體系現場跟進變更管理銷售配合竣工驗收設計后評估規劃設計戶型立面營銷管理程序經營銷售部組織架構與工作職責營銷計劃的制訂一年度營銷計劃書 項目定位管理營銷策劃管理 項目營銷推廣策劃 項目銷售過程控制市場調研與營銷研究日常銷售管理廣告宣傳管理辦法宣傳物料制作管理市場策劃銷售代理公司管理辦法委托律師服務管理辦法銷售現場管理辦法項目電子檔案庫的建立與管理租憑管理辦法售后服務管理辦法委托中間服務管理辦法銀行按揭擔?；刭彄＾k法品牌營銷管理中海會運作管理物資管理程序10、供應商名冊管理工作程序裝飾性材料、設備招標采購工作程序機電設備招標采購工作程序議標采購和零星采購工作程序采購合同管理工作程序物資管理部歸檔文件清單工程物資管理辦法物資管理標準表式合約管理程序合約管理部組織架構與工作職責分判商管理工作程序招標分判工作程序合約管理工作程序工程簽證管理辦法合約管理部資料管理辦法合約管理標準表式分判商登記表分判商考核意見表（1）分判商考核意見表（2）認可分判商名冊開標書分包工程定標記錄合同分發登記表合約交底記錄分判工程付款證書結算書工程簽證單變更、增加工程造價申請單變更、增加工程造價審核單工程聯系單客戶服務管理程序客戶服務中心組織架構與工作職責客戶投訴處理與回訪工作程11、序客戶服務熱線管理工作程序合同檔案管理工作規定收樓入伙工作程序煤氣開戶工作程序商品房測繪工作程序辦理商品房房地產權證工作程序商品房確權（大確權）工作程序房屋面積差收退管理辦法處理工程質量問題投訴工作管理程序客戶服務中心管理表式四、企業成長的平衡與管理大公司運作與管理精細化的平衡大公司運作與管理精細化的平衡流程化運作與公司效率的平衡流程化運作與公司效率的平衡產品創新（個性化）與規模經營的平衡產品創新（個性化）與規模經營的平衡制度化建設與官僚主義的平衡制度化建設與官僚主義的平衡企業增長與人力資源匹配的平衡企業增長與人力資源匹配的平衡激勵機制與公司業績的平衡激勵機制與公司業績的平衡公司品牌的推廣與公司產品的平衡公司品牌的推廣與公司產品的平衡企業增長與其所面臨財務指標的平衡企業增長與其所面臨財務指標的平衡資源整合與發展速度的平衡資源整合與發展速度的平衡人事更迭與企業平穩運作的平衡人事更迭與企業平穩運作的平衡 管理的本質：管理的本質：管理企業管理企業 管理管理者管理管理者 管理員工和工作管理員工和工作彼得德魯克“管理只有恒久的問題，沒有終結的答案管理只有恒久的問題，沒有終結的答案”END