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1、項目策劃工作程序1.目的確定項目科學合理的定位，做好項目發展計劃和營銷策略建議，使項目營銷全過程受控和適應市場能力增強，以達到回避市場風險，提高公司經濟效益的目的。2.適用范圍本程序適用于公司的房地產項目。3.引用文件3.1 GFP4-1項目評估工作程序3.2 GFP4-7市場調研工作程序4.定義4.1項目策劃指對某個具體項目開發過程中遇到的物業類別、規格、客戶市場、銷售方式、建設管理、進度安排、資金流量、風險控制等做出科學合理的定位建議。4.2跨口項目策劃小組指由公司總經理按照以下各專業：建筑、土建、經濟、市場營銷、法律、財稅、環藝和廣告策劃等組建的對某個具體項目進行定位建議的工作組，該工作2、組由項目策劃組長負責。5.職責5. 1總經理負責組建跨口項目策劃小組并委任組長；5.2主管副總經理審批項目策劃工作計劃；選定項目策劃公司；5.3項目開發部經理負責協調實施項目策劃工作計劃；5.4項目策劃組長負責擬定項目策劃工作計劃，并組織實施該計劃；5.5項目策劃小組成員負責各專業的分項工作。6.資格和培訓6.1執行本程序的項目策劃小組成員，如具備雙學士或碩士學歷資格，須從事房地產業一年以上；如只具備學士學歷資格，則須從事房地產業三年以上。7.程序7.1公司組建項目策劃小組完成項目策劃報告 總經理認為有必要的情況下，組建跨口項目策劃小組并委任組長。7.1.1項目策劃組長擬定項目策劃工作計劃，經3、項目策劃小組討論通過，主管副總經理審批后，開始做項目策劃報告。7.1.2項目策劃依據包括：項目評估報告（見GFP4-1-F1）、項目可行性分析報告、市場預測及分析報告、區域市場調研報告、居住實態及客戶需求調研報告、消費市場變化趨勢分析報告等。7.1.3項目策劃工作小組成員分析研究擬開發項目周邊市場情況 項目策劃工作小組成員重點研究該地區房地產市場的發展變化趨勢，完成各專業調研報告，預測項目完成前后客戶市場變化情況，并做敏感性分析：a)熟悉國家及該地區政策法規，分析政策法規變化的可能性以及對市場影響程度，了解該地區重點工程投資和城市建設規劃、土地供給、項目批建、固定資產投資、原材料供給、價格，規4、劃、勘察、設計、施工企業實力等情況。b)分析該地區經濟發展規律與房地產業發展規律之間的關系，研究經濟發展各個階段對不同類型房地產的需求走勢。c)分析客戶需求的發展趨勢。7.1.4項目策劃小組應完成項目策劃報告的內容參考以下7.1.4.17.1.4.7，對于具體項目內容可以有增減。7.1.4.1物業發展定位a)建筑類型定位b)建筑規模定位c)規劃設計定位d)主要居住戶型及建筑的面積分配定位e)室內外裝修定位f)物業主要配套設施定位g)環境設計h)小區配套服務設施項目定位i)物業管理要求j)其他相關事項7.1.4.2客戶市場定位a)目標客戶的年齡b)目標客戶的職業c)目標客戶的人員組成d)目標客戶5、的收入e)目標客戶的消費觀念f)目標客戶的潛在需求7.1.4.3項目投資估算和建設計劃控制a)時間安排進度控制b)費用安排、建筑面積、基礎配套、小區配套費用估算和使用計劃c)控制方法7.1.4.4風險和收益分析a)擬發展項目優勢b)擬發展項目不足點c)擬發展項目風險分析d)擬發展項目不同風險下的收益分析e)回避風險、提高效益的建議7.1.4.5銷售（租賃）策略a)銷售和租賃效益比較b)銷售（租賃）準備c)銷售（租賃）渠道、方式以及應采取的相應策略d)銷售（租賃）推廣方式e)銷售（租賃）時間安排f)銷售（租賃）價格g)銷售（租賃）進程控制h)銷售（租賃）機構與人員安排7.1.4.6項目財務收益分6、析a)建筑成本，主要影響因素及敏感性分析b)盈虧平衡分析c)現金流量分析d)預現值e)內部收益率f)投資回收期g)投資回報率7.1.5項目策劃報告的形成7.1.5.1策劃報告經部門經理審核，主管副總經理審批。7.1.5.2項目策劃報告第二階段由地產口各相關部門討論，要求在一周內將正式意見返回項目開發部。討論、審核工作的分工如下：a)市場部負責7.1.4.2、7.1.4.5，參與7.1.4.3；b)工程部參與7.1.4.1、7.1.4.3；c)預決算部、總經辦計劃督辦和計劃財務部負責7.1.4.3、7.1.4.6；d)項目開發部和市場部共同負責7.1.4.1、7.1.4.4，參與7.1.4.3、7、7.1.4.6；7.1.5.3項目策劃組長將項目策劃報告根據地產口各相關部門意見修改后，交部門經理、主管副總經理審核，總經理審批。總經理認為有必要，可以組織相關部門領導討論。經總經理批準后的項目策劃報告分發到公司領導及地產口各部門，各部門負責人組織實施。7.2委托項目策劃公司完成項目策劃報告7.2.1項目策劃組長擬定項目策劃內容和要求，內容包括7.1.4全部條款及項目策劃報告完成時間、深度要求等。7.2.2上條所列內容和要求經過項目開發部討論通過，項目開發部經理審核、主管副總經理批準后，征求各相關部門意見，完善所提內容和要求。7.2.3項目策劃組長聯系項目策劃公司，了解各公司實力和特長以及完成8、時間、所需費用等情況。7.2.4項目策劃組長推薦其中較好的2-3家項目策劃公司，由項目開發部經理審核后確定具體公司，報主管副總經理批準后，項目開發部經理與項目策劃公司簽訂委托合同。7.2.5項目策劃組長負責跟蹤項目策劃過程，監督項目策劃公司按委托合同要求完成項目策劃報告。7.2.6項目策劃公司完成報告后，由主管副總經理主持召開公司領導及地產口各部門會議評審后，根據項目策劃報告評審會議紀要提出修改方案。7.2.7項目策劃公司修改后完成的項目策劃報告，再經7.2.6的評審，達到委托合同要求即為驗收合格，否則讓項目策劃公司繼續修改完善，直至達到合同要求為止。7.2.8公司領導和相關部門討論通過后的項目策劃報告，經總經理批準后分發到公司領導及地產口各部門，各部門負責人組織實施。 7.3項目策劃報告的實施情況跟蹤及調整7.3.1項目策劃小組須在項目實施期間跟蹤項目策劃報告的執行情況，分析偏差原因、提出調整建議，并向年度管理評審會議提交報告。7.3.2項目結束后，項目策劃小組根據項目策劃報告對比市場反映和實際成交情況，就產品概念、推廣、服務等營銷措施進行總結，并提交總結報告，作為以后開發工作的參考。8.記錄8.1項目策劃報告及項目策劃報告評審會議紀要原件交公司檔案室存檔，永久保存。8.2各部門的項目策劃報告及項目策劃報告評審會議紀要由部門兼職資料員保存至該項目結束后銷毀。9.附件無。