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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010討論地產發展新方向 旅游地產Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010中國房地產協會旅游地產項目組負責人：蔡蕓旅游地產是以旅游度假休閑會議為目的，通過旅游業與房地產相結合的開發、經營模式所形成的各種物業的總稱；旅游地產主要是滿足城市居民短期居住，作為置業者第二居所的可售物業，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務活動等需求為主要功能；具體包括：休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式以及時權酒店、產權酒店、養老度假村、高爾夫度假村、登山、2、滑雪運動度假村等產品形態；廣泛而言就是直接服務于旅游業或在空間上與旅游區有高度密切關聯的房地產開發都屬于旅游房地產。什么是旅游地產？Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010旅游地產的發展前景？Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010經濟的高速發展為旅游地產的興起和高速發展帶來了核心驅動力成熟旅游經濟時代深度度假體驗休閑度假體驗觀光旅游旅游業尚未起步數據來源：國家統計局旅游消費需求特征：國際通行標準Code of this report|5 Copyright Cent3、aline Group,2010國家政策扶持，為旅游地產的發展創造了必然條件n政府大力推進旅游區的開發建設2002年5月，國務院西部開發辦公室、國家發改委、國家旅游局和滇、川、藏三省區決定共同開發建設“滇川藏中國香格里拉生態旅游區”；2010年1月4日，國務院發布國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見，至此，海南國際旅游島建設正式步入正軌；2010年，北海潿洲島通過國家旅游局評審，將建設為“國內一流、國際知名的休閑度假海島”；2011年4月12日，政府向社會公布我國第一批開發利用無居民海島名錄。2011年4月15日，國家旅游局將鄱陽湖生態旅游區建設已納入國家旅游發展戰略；資料來源：各地4、方政府官方網站、官方新聞媒體n國家法定假日實際休假天數新年元旦（放假3天）；春節（放假7天）；勞動節（放假3天）；國慶節（放假7天）；清明節（放假3天）；端午節（放假3天）；中秋節（放假3天）；周末（放假2天）創造了時間和地點的必然條件Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010交通的改善、私家車保有量的迅速提升，促進了旅游地產的進一步發展n民航“十一五”期間，民航基礎設施5年投資2500億元，相當于前25年民航建設資金的總和。截止到2010年底，機場已覆蓋了全國91%的經濟總量、76%的人口和70%的縣級行政單元；n鐵路截止到2015、0年底，全國鐵路營業里程達到9.10萬公里，居世界第二，比2005年底增加了1.56萬公里，增長了20.7%；全國高速鐵路的營業里程已經達到8358公里，居全球首位，另外還有1萬多公里的高速鐵路正在建設；n公路截止到2010年底，全國公路網總里程達到398.4萬公里，5年增加63.9萬公里。資料來源：中國網數據來源：國家統計局Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010人口老齡化、環境的惡化以及生活的壓力等，使人們更向往回歸自然人口老齡化生活壓力環境的惡化截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經達到1.67億，占全國總人口的126、.5%，并呈現出加快增長的趨勢；工作的繁重；頻繁的社交；房貸、車貸、醫療、教育；堵塞的交通；環境的污染；向往回歸自然數據來源：國家統計局Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010旅游地產資源的稀缺所擁有的保值增值能力，已被人們普遍認同投資渠道少，期貨、股票不穩定，存在銀行又面臨著通脹的危險；2011年3月CPI達到5.4%，通脹壓力進一步加大。數據來源：國家統計局強勢資源的賦予，提升了旅游地產的保值增值能力；人們已廣泛認同旅游地產是投資收益的穩定保障Code of this report|9 Copyright Centaline 7、Group,2010根據國際權威機構預測，未來二十年，中國的旅游業和房地產業都將會有極為廣闊的發展前景，旅游地產作為兩個黃金產業的交叉型產業，已經受到社會各界的關注。旅游地產的發展將一片光明Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010主題定位是項目成功的關鍵前提，同時根據不同城市、區域，需結合當地的市場做精確定位成功案例：深圳華僑城失敗案例：內蒙古根河“天工部落”由北京的神州之旅開發，位于內蒙古呼倫貝爾根河市的敖魯古雅鄉，是一個集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區，是其在黃山“徽州文化園”項目的快速復制定位不準確，對于地廣人稀、旅8、游大環境遠沒有形成以及旅游季節性太強等因素客觀制約其發展，未充分發揮根河原有自然資源品位和低廉地價優勢快速復制，缺乏詳實調查研究，后期承擔大部分旅游推介工作由華僑城集團公司開發、建設和管理。以科學合理，功能配套齊全，已成為一個現代濱海城區，被譽為深圳灣畔的一顆璀璨明珠定位準確，休閑娛樂主題，從深圳的歷史地理和人文環境出發，由靜態陳列到完全動態體驗，文化內涵從表面的景觀移植到文化轉變，不斷適應城市發展，滿足客戶多元化需求成立之初，華僑城引進第一個項目是聘請知名顧問，做區域定制性項目定位Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010失敗案9、例：內蒙根河“天工部落”，主題定位絕非簡單復制占地2000畝，預計投資2億元，其中一期投資4000萬元徽州文化園產品定位為度假式公寓和產權式酒店，產品在市場上旺銷天工部落產品復制徽州文化園，出來后并沒有像預期的火爆，項目經營異常艱難，第一期建成之后，遲遲不見第二期出來旅游季節性太強旅游大環境遠沒有形成定位不準確進入之前缺乏必要的調研根河“天工 部落”失敗原因交通太偏遠定位于中低端很難實現銷售，因為度假成本高夏季只有3個月，漫長冬季造成資源限制旅游總量不高，且主要集中于呼倫貝爾市，延伸到根河的不多，現實客源少地廣人稀，產業配套缺乏，基礎設施為零，因此土地成本低不意味著可以降低總成本&Code o10、f this report|12 Copyright Centaline Group,2010商務活動主題定位成功案例：海南博鰲水城、白云山麓鳴泉居廣州白云山麓鳴泉居國際會議中心時機區位及環境高標準設施海南博鰲水城超常規的創新思維博鰲亞洲論壇事件效應奠定向國際會議與休閑度假方向發展的基礎高標準建立高品質區域形象Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010通過擬合度分析，找到適合自身發展的主題定位經驗分享1分，高度不符合2分，較不符合3分，基本符合4分，較符合5分，高度符合Code of this report|14 Copyrigh11、t Centaline Group,2010非一級旅游資源城市或項目，必須借助城市化，融入經營城市的開發理念，打造“泛地產”性質復合地產典型案例：京津新城京津新城開發思路1234“環渤海”的興起與“金十字”的機遇打造一個兩萬多畝的大盤，必須融入經營城市的旅游地產開發理念京津新城正是秉承經營城市的理念，全面實施市場化企業品牌化資本化及國際化運作，實現“項目品牌企業品牌城市/區域品牌”的升華體現人與地產相關的漸進發展線索：旅游觀光度假休閑家居發展次序“泛地產”理念“經營城市”理念京津新城位于天津市寶坻區，處在京津唐三角區的中心點，西北距北京98公里，約1小時車程，南距離天津45公里，30分鐘車程，12、東距唐山105公里，1小時車程；津薊高速、京沈高速的十字形已完成，核心區域雛形已成，在這樣背景下，京津新城應勢而動復合型功能體系三大主導功能：保健康體、運動休閑、度假居住；四大輔助功能：會議會展、旅游觀光、商業娛樂、教育文化Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010旅游地產的盈利模式與企業性質、背景息息相關，重點在于有無可持續的資金來源Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010集團的產業支持與自身完備的產業鏈是華僑城旅游地產發展的基礎，強大國資背景和融資平臺是其追求長13、遠效應的重點華僑城集團擁有極具關聯性的產業矩陣和乘數效應優勢華僑城地產擁有全資及參股企業17家，構建了非常完備的產業鏈為華僑城旅游地產核心競爭力的提升和運營模式的成熟提供了產業基礎華僑城：華僑城系列Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010旅游產業與房地產良性互動先由旅游起步，通過旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產促進旅游，實現長期獲益旅游環境地產華僑城全面發展促進帶動帶旺Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010中糧集團控制下的亞龍灣是唯一采用企業化開發管理模式并14、取得成功的國家級濱海度假區，注重最大化創造股東價值中糧集團控股 亞龍灣度假區由中糧集團控股的亞龍灣公司整體開發；基礎設施投入累計達到12億元，實現“七通一平”；投入 億元，興建了凱萊酒店、仙人掌酒店、中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等高檔次度假接待設施和觀光娛樂項目中糧集團控制下的亞龍灣開發歷程：制定統一開發規劃，10年中全力打造基礎設施和頂級酒店群+娛樂配套，近期才開始第一個大規模住宅項目開發的嘗試博鰲的酒店不是多了,而是少了,五星級酒店只有兩個,再下去的酒店檔次都很差了,客戶沒有選擇,特別是在旺季和接待大型會議時客房不足。博鰲更多要看未來，象我們兩個酒店每年要財務費用就要有一個億的虧損。中遠銷售總15、監看博鰲中糧集團：三亞亞龍灣Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010杭州休博園項目在宋城集團重金打造下，采取房地產、旅游多元化盈利模式，最終實現集團利益最大化項目發展1杭州休博園32一個集“會展、休閑、娛樂、旅游、度假、居住”為一體的現代休閑旅游度假區項目契機：杭州于03年取得06年世界休閑博覽會的舉辦權，是中國首個游憩型休閑商務區（RBD）項目背景：杭州宋城旅游發展股份有限公司是中國最大的民營旅游企業，其前身為創辦于1994年的杭州世界城宋城置業有限公司。旗下擁有杭州宋城旅游發展股份有限公司、杭州第一世界大酒店有限公司、等2016、余家企業，總資產逾200億，證券代碼:300144 本項目總投資35億元人民幣包括：休閑王國、游樂世界、購物天堂、創意天地、會展中心、人居樂園宋城集團：杭州休博園Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010突破傳統單一會展和旅游地產開發理念，通過旅游深度開發，形成不同功能組合、互為支撐和補充，實現項目可持續發展 開發理念更新 盈利模式多樣化突破傳統單一的會展+旅游的地產開發理念，通過旅游資源的深度開發，將原有的旅游功能全面擴展為游憩休閑功能，使客戶從最初的“常來”至“常留”到“常住”，使項目實現可持續06年休博會落幕后，宋城集團通過17、其休博會會址休博園的開發，將會展、旅游、休閑、度假、娛樂、商住、教育、居住等不同功能進行重新組合，共同組成一個配套完善、個性鮮明的會展型旅游型休閑社區 休博園在隨著嘉年華項目的撤走、會展項目的減少和媒體曝光率的降低，怎樣確保活力永續，可持續發展，效益最大化？Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010海南清水灣在雅居樂與強大金融服務企業強區聯手下，總投資逾200億元，整體開發1000萬，將實現集團長遠效益項目介紹總占地面積：約1.5萬畝，約1000萬總建筑面積：約1.35萬畝，約900萬開發商：海南雅居樂房地產開發有限公司投資商：摩18、根斯坦利項目開發投資清水灣是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區，項目總投資逾200億元，開發周期為10年；6家超五星級酒店。3個18洞國際高爾夫球場，貴族游艇會，海洋展覽館。雅居樂：海南清水灣背景介紹雅居樂地產控股有限公司在香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號：3383）是中國領先的房地產開發商之一，現為摩根士丹利資本國際中國指數成股份，恒生綜合指數成份股和恒生流通綜合指數成份股Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010風險Code of this report|23 Copyright Centaline Group,201019、風險一：準備風險 一年之計在于春，一日之計在于晨理念準備資金準備人才準備思路決定出路，旅游地產非傳統城市住宅開發理念。Case：海南很多城市的房產、仙女山多數項目術業有專攻，策劃、公關、規劃、建筑、營銷、管理等各種人才準備。充分借助優秀的外腦。往往涉及前期大量投資，投資回收期一般在項目的中后期。是否考慮到融資政策環境風險？準準備風險而現實是，很多項目未能充分研究目標市場容量，也未能做好系列準備工作，為了追求短期利潤而盲目上馬Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010風險二：選址風險正確的選址是項目成功的關鍵因素之一。區位項目與目標20、市場之間距離是選址時考慮的重要因素交通通達性車程時間國際通行標準：100300公里之間為家庭短假的最佳距離資源條件自然資源條件怎樣？人文資源如何？資源之于市場的強勢度如何？如自然資源和人文資源不夠是否便于打造強勢的人造資源？人造資源目前市場同質化非常嚴重：多以星級度假酒店、會所、高爾夫或游樂設施等形式選址址風險注：位于城市群幾何中心的項目還不如依托于有個大城市Case：合生創展的京津新城Case：深圳東部華僑城、成都國色天香Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010風險三：公關風險能否與政府處理好關系對項目的成敗起決定性作用爭取較21、低的地價（靈活的付款方式、稅費減免）順利推進項目開發中的各項工作（建設指標、征地拆遷、生態環保、報規報建、預售備案等）各項法律和政策風險的規避開發企業要與政府建立起相同的價值取向建議：最好是讓該項目成為當地的重點項目，主要領導兼任建設領導小組負責人。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010風險四：定位風險戰略決定方向準確性差異性 項目定位是否充分分析目標市場供需、開發企業背景與項目條件與目標？旅游地產中旅游定位是什么？（休閑、游樂還是體驗）地產定位又是什么？（第二居所、純度假、投資）旅游與地產之間的關系梳理是否清晰？項目定位之于22、市場是否具有差異性？項目核心驅動元素是否與其他項目同質化？項目定位是否具有創新性？CASE：京津新城前期定位為以商務驅動型的度假小鎮，目前調整增加生活配套為新城鎮開發。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010風險五：運作風險細節關系成敗運運作作風險規劃設計規劃理念是否具有新意，是否具有前瞻性？各項規劃指標是否靈活？Golf報規處理道路體系工程執行建筑施工與管理選材與施工細節其他各個環節執行宣傳推廣宣傳推廣 各階段全方位宣傳推廣充分借助其他平臺管理服務管理服務各項管理服務Code of this report|28 Copyrig23、ht Centaline Group,2010風險六：生態風險 “旅游地產”掏空江河名勝？背負千秋萬代罵名的風險不要為了一時的利潤而去毀掉子孫后代生存的根本不要為了一時的利潤而去毀掉子孫后代生存的根本環境。環境。不能回避的現實是，如今全國但凡有名的風景名勝區都正被或已被地產商視為風水寶地，類似新聞屢見報端：案例1昆明滇池：在滇池邊長大的民間環保人士張正祥一句“被人開車撞斷了右腿，還被多次追殺”來形容滇池周邊房地產開發商對滇池生態環境的破壞，這句話也因之得以感動中國。盡管有滇池，但昆明仍是全國14個嚴重缺水的城市之一。案例2武漢東湖：亦可能遭遇有史以來最大厄運。長江水利委員會水資源保護局原局長翁立達在考察東湖后直言感受“我很震驚！”案例3湖北：公開資料顯示，素有“千湖之省”美譽的湖北省，現存湖泊面積只及上世紀50年代的34。而這些消失的湖泊中，不乏生態價值顯著者，不少是房地產開發的“功勞”。案例4千島湖：號稱“天下第一秀水”的浙江千島湖鎮，現有兩千多幢別墅、三千多套觀光公寓。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!