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1、價 格 推 算 過 程據常規經驗，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項：1、地塊區位：土地價值，周邊景觀，周圍物業種類和檔次，興建居民住宅的成熟度。2、小區規劃：環境規劃，戶型，交通組織，外立面風格，配套設施。3、市政配套：周邊醫院、學校、商場、公園、銀行、郵局等布局結構。4、發展商形象、實力：資金實力，地產開發經驗，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進展和管理5、物業管理：物業公司綜合實力，物業管理執行標準、服務內容、服務質素。6、戶型安排：戶型的安排是否同市場需求相吻合，內部結構設計及功能區的劃分是否科學、合理。7、設備材料：用料是否考究、設備是否先進、有無裝修等。8、社2、區規模：大規模的社區更容易引起社會購房人士的關注。同時大規模社區也可以從側面體現發展商的實力。9、營銷策劃和推廣：主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、廣告推廣。權重的比例分配（自己定）地塊區位小區規劃市政配套發展商實力物業管理戶型安排設備材料社區規模營銷策劃權重15151281215878均價可比樓盤大致排名均價地塊區位小區規劃市政配套發展商實力物業管理戶型安排設備材料社區規模營銷策劃龍畔金泉3500211123311奧林園3980111131212友好園3200232222222福典人家4000 332221232鼎新鼎潤府4500321211121金馬圣隆3500423323323、2新星綠城3900423123212根據實地考察結果和項目物業構成要素比較可以得出以下推斷。1、地塊區位（權重15）項目地理位置相對于泉水與機場新區比較的話，泉水板塊更具有優勢。從機場新區的鼎潤府、福典人家比較來看，我們不具有優勢。和金馬位置相同，相當于第四位水平。約3700元/ M2。2、小區規劃設計（權重15）本項目在建筑設計及社區環境規劃設計中存在著一定的問題。樓間距較近、沒有地下停車庫、但景觀設計及施工比較好。可以處于競爭對手規劃的第二位水平，約3966元/M2。3、市政配套（權重12）項目目前配套相對于鼎潤府和福典人家有一定的差距，我們煤氣尚未入戶。周便配套也比較少。屬于有待于開發區4、域。項目配套價值相當于第三名平均價值，約3700元/M2。4、發展商實力（權重8）新星集團在資金實力上是其他競爭對手所不具本的。對于工程質量上要求很高。綜合實力相當于第一名的平均值，約為3793元/M2。5、物業管理（權重12）生生物業管理水平價值可達到第二位同型小區的平均值，約為3620元/M2。6、戶型安排（權重15）我們項目的戶型設計上沒有特別之處。戶型安排價值可達到第二位的平均水平，約3633元/M2。7、設備材料（權重8）可達到前兩位的平均水平，即3770元/M2。8、社區規模（權重7）就本項目的社區規模來講，在大連也是少見的大盤。占地面積近40萬平，建筑面積50萬平在競爭對手中占有絕對的優勢。可達到同類小區第一位的平均水平。約3793元/M2。9、營銷策劃（權重8）我們的營銷推廣始終也沒有達到“沸騰”狀態。相較于競爭對手來說我們達到同類小區的第二位平均水平，約3716元/ M2。項目現實價值=類比物業均價（1）權重（1）+類比物業均價（9）權重（9）總權重得出結論：項目現實價值=（370015）+（396615）+（370012）+（37938）+（362012）+（366315）+（37708）+（37937）+（37168）/100=3746元/ M2