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1、 如何做好房地產市場研究如何做好房地產市場研究主要內容主要內容房地產市場研究基本思路房地產市場研究基本思路14 4 4 4、CBDCBDCBDCBD的開發的開發的開發的開發房地產宏觀經濟分析房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析房地產整體市場分析3房地產政策影響分析房地產政策影響分析4房地產市場供求分析房地產市場供求分析5房地產項目市場分析房地產項目市場分析6一、房地產市場研究基本思路1 1 1 1、總體認識、總體認識、總體認識、總體認識體、面、線、點體、面、線、點體、面、線、點體、面、線、點n 市場是一個多面體，多面體是由不同的面構成的，而面是由線構成，線是由點構成，每一個點可以理解成為一個2、交易行為，在房地產市場可以理解為一個項目的開發和銷售。n 按照這種設想，宏觀環境是“體體”，而房地產市場與其它的市場一樣是構成國民經濟宏觀環境的“面面”；房地產市場這個面又是由各類型物業市場的一條條“線線”構成，各類型物業市場這條線是由一個個項目開發的“點點”構成的。n 房地產市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認清項目市場的方方面面。一、房地產市場研究基本思路2 2 2 2、房地產市場分析的十大常見問題房地產市場分析的十大常見問題對未來市場預測不足定量分析方法運用不當分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可3、能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調查一、房地產市場研究基本思路3 3 3 3、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路u 比較法模式比較法模式 運用估價方法，與可比案例進行比較、修正u 假設條件法模式假設條件法模式 假設房地產市場某種發展趨勢，進行預估未來價格等u 現狀類推法模式現狀類推法模式 通過對現狀的分析，可以發現什么類型物業成交量最大等，然后假設項目所在市場與宏觀市場同構進行分析 方法：方法：一、房地產市場研究基本思路3 3 3 3、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的4、方法與思路、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路u 三個層次三個層次 地區市場、專業物業市場、項目物業市場u 兩個方面兩個方面 供給、需求u 三個時段三個時段 過去、現在、未來u 五個影響因素五個影響因素 經濟方面、人口方面、區位環境方面、地點的經濟地理方 面、人文心理方面u 五個項目分析指標五個項目分析指標 區域、價格、體量、客戶、產品 思路：思路：3 2 3 5 5 一、房地產市場研究基本思路3 3 3 3、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路、房地產市場分析的方法與思路 房地產市場分析所需基本信息表房地產市場分析所需基本信息5、表 一、房地產市場研究基本思路4 4 4 4、房地產市場分析的基本內容、房地產市場分析的基本內容、房地產市場分析的基本內容、房地產市場分析的基本內容u 估價u 成本效益分析u 可行性研究u 營銷分析u 專業市場供求分析u 土地最佳用途和最佳利用分析u 地區經濟分析及預測一、房地產市場研究基本思路4 4 4 4、房地產市場分析的基本內容、房地產市場分析的基本內容、房地產市場分析的基本內容、房地產市場分析的基本內容 不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類 4 4 4 4、CBDCBDCBDCBD的開發的開發的開發的開發主要內容主要內容房地產市場研究基本思路6、房地產市場研究基本思路1房地產宏觀經濟分析房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析房地產整體市場分析3房地產政策影響分析房地產政策影響分析4房地產市場供求分析房地產市場供求分析5房地產項目市場分析房地產項目市場分析6二、房地產宏觀經濟分析1 1 1 1、房地產市場行情與經濟周期的關系、房地產市場行情與經濟周期的關系、房地產市場行情與經濟周期的關系、房地產市場行情與經濟周期的關系u 不同的國家或地區，房地產波動的周期長度不同。u 從1870年到20世紀末，美國的房地產周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。二、房地產宏觀經濟分析1 1 1 1、房地產市7、場行情與經濟周期的關系、房地產市場行情與經濟周期的關系、房地產市場行情與經濟周期的關系、房地產市場行情與經濟周期的關系 美國美國房地產經濟周期與宏觀經濟周期的關系房地產經濟周期與宏觀經濟周期的關系 二、房地產宏觀經濟分析2 2 2 2、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容宏觀經濟與地區宏觀經濟與地區經濟分析經濟分析 u 宏觀經濟運行的總體狀況和景氣狀況u 中央和地方政府的政策法規動向及影響u 重大事件的影響宏觀報告宏觀報告房地產市場總體房地產市場總體分析分析 u 房地產市場總體趨勢分析u 房地產政策法規的動向和影響分析二、房地產宏觀經濟分析2 2 2 8、2、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容房地產市場總體分析內容：u 房地產市場總體趨勢預測房地產市場總體趨勢預測 一般用房地產業的主要經濟指 標的變動來表現。主要經 濟指標分為總量指標和結構指標（物業分類和地區分類）。u 房地產政策法規動向與影響分析房地產政策法規動向與影響分析 土地、商品房、二手房、經濟適用房等方面。二、房地產宏觀經濟分析2 2 2 2、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容、房地產宏觀分析內容可借鑒的專業成果：u 中國經濟宏觀景氣專家 調查問卷系統u 中經宏觀景氣動向中經宏觀景氣動向u 各城市的景氣報告系統 二、9、房地產宏觀經濟分析3 3 3 3、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得u 全國社會經濟統計指標全國社會經濟統計指標 總量指標：GDP、人口、進出口等 結構指標：GDP、第一產業、第二產業、第三產業等 水平指標：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等 動態指標：零售價格指數、固定資產投資、價格指數、貸款利率、通貨膨脹率等數據來源數據來源：統計年鑒、經濟統計年鑒 二、房地產宏觀經濟分析3 3 3 3、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得u 地方經濟統計指標地方經濟統計指標 宏觀年度經濟指標 G10、DP、GNP、GDP指數、人均GDP、固定資產投資需求、社會消費品零售總額、進出口總額、商品零售價格總額 宏觀月度經濟指標 第一、二、三產業的GDP、工業（工業綜合效益指數）、商業(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、投資（固定資產投資、開復工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數、職工平均工資）、人口（人口總數、家庭規模、出生率、死亡率）、外經貿、財政、金融、物價等數據來源數據來源：地方統計年鑒、地方經濟法發展月報 二、房地產宏觀經濟分析3 3 3 3、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得、宏觀基本數據的獲得u 房地產業統計房地產業統計 全國房11、地產統計指標投資：全國總計、商品房建設投資、土地開發投資、計劃總投資 資金：本年資金來源、國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金等開發：本年購置土地面積、完成開發土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格 地方房地產統計指標土地開發：土地開發投資、土地使用權出讓金、土地開發面積開發投資、開發量、銷售、資金同上數據來源數據來源：中房指數、國房指數、房地產開發投資月度統計快報、中經網、地方經濟信息網及地區政府（統計局、房產局）網二、房地產宏觀經濟分析4 4 4 4、宏觀基本數據的管理、宏觀基本數據的管理、宏觀基本數據的管理、宏觀基本數據的管理一般情況下以兩種方式進行管12、理：圖和表例例1 1：政策法規數據格式：政策法規數據格式政策影響二、房地產宏觀經濟分析4 4 4 4、宏觀基本數據的管理、宏觀基本數據的管理、宏觀基本數據的管理、宏觀基本數據的管理例例2 2：宏觀經濟基本指標數據格式：宏觀經濟基本指標數據格式 4 4 4 4、CBDCBDCBDCBD的開發的開發的開發的開發主要內容主要內容房地產市場研究基本思路房地產市場研究基本思路1房地產宏觀經濟分析房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析房地產整體市場分析3房地產政策影響分析房地產政策影響分析4房地產市場供求分析房地產市場供求分析5房地產項目市場分析房地產項目市場分析6三、房地產整體市場分析1 1 1 1、市13、場行情波動分析方法、市場行情波動分析方法、市場行情波動分析方法、市場行情波動分析方法u 指數分析法：反映市場行情周期性變化的一種預測方法u 景氣分析方法：反映地區經濟活動水平u 投入產出方法：反映基礎產業投入變化對房地產業的影響u 價格及銷售量分析方法：動態的綜合的反映市場行情變動方向和程度三、房地產整體市場分析2 2 2 2、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告全國房地產業景氣指數穩步回升全國房地產業景氣指數穩步回升v 北京房地產發展回顧（總體、分階段、分物業類型）v 北京住宅市場的供給與需求v 北京居14、住物業的區域特點v 北京房地產價格北京房地產總體市場概況分析北京房地產總體市場概況分析三、房地產整體市場分析2 2 2 2、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告北京住宅指數與北京住宅指數與北京住宅指數與北京住宅指數與HedonicHedonicHedonicHedonic指數圖指數圖指數圖指數圖房地產開發投資額與商品房銷售額圖房地產開發投資額與商品房銷售額圖房地產開發投資額與商品房銷售額圖房地產開發投資額與商品房銷售額圖三、房地產整體市場分析2 2 2 2、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總15、體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告、地區房地產市場總體趨勢分析報告商品房竣工面積與銷售面積圖商品房竣工面積與銷售面積圖商品房竣工面積與銷售面積圖商品房竣工面積與銷售面積圖 商品住宅價格走勢圖商品住宅價格走勢圖商品住宅價格走勢圖商品住宅價格走勢圖 4 4 4 4、CBDCBDCBDCBD的開發的開發的開發的開發主要內容主要內容房地產市場研究基本思路房地產市場研究基本思路1房地產宏觀經濟分析房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析房地產整體市場分析3房地產政策影響分析房地產政策影響分析4房地產市場供求分析房地產市場供求分析5房地產項目市場分析房地產項目市場分析6四、房地產政策影響分析1 16、1 1 1、房地產政策對市場的影響、房地產政策對市場的影響、房地產政策對市場的影響、房地產政策對市場的影響金融、稅收政策等以及金融、稅收政策等以及“四四證證”的控制影響施工進度，的控制影響施工進度，從而影響市場供應從而影響市場供應“90/70”“90/70”政策、限政策、限高、限容積率政策高、限容積率政策政策傾斜的區域將政策傾斜的區域將成為開發熱點區域成為開發熱點區域影響市場供求，從影響市場供求，從而影響價格走勢而影響價格走勢對供應節奏的影響對供應節奏的影響對產品形式的影響對產品形式的影響對開發空間的影響對開發空間的影響對價格的影響對價格的影響四、房地產政策影響分析2 2 2 2、房地產政策影17、響分析的方法、房地產政策影響分析的方法、房地產政策影響分析的方法、房地產政策影響分析的方法v 跟蹤市場政策動向信息，了解最新政策動態及背景v 領會政策內容和含義，比較分析相關政策，發現其中變化與 聯系的脈絡，由此判斷政策目標和意圖v 判斷政策影響的確切部分，以及對各主體的影響程度v 盡可能用定量方法分析政策影響v 分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進行必要的預測v 政策評論，如缺失之處，從而預測政策的未來趨勢四、房地產政策影響分析3 3 3 3、房地產政策影響分析的案例、房地產政策影響分析的案例、房地產政策影響分析的案例、房地產政策影響分析的案例v 政策出臺背景近期政策謹防地產泡沫v 前后政18、策對比兩稅合并對外資開發商的影響v 作用部位分析“90/70”政策解析v 效應量化分析土地增值稅清算管理政策評析v 政策走勢預期2007年中國房地產市場策略研究v 政策缺失評價對商品房預售款專戶管理的一點置疑主要內容主要內容房地產市場研究基本思路房地產市場研究基本思路14 4 4 4、CBDCBDCBDCBD的開發的開發的開發的開發房地產宏觀經濟分析房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析房地產整體市場分析3房地產政策影響分析房地產政策影響分析4房地產市場供求分析房地產市場供求分析5房地產項目市場分析房地產項目市場分析6五、供求分析1 1 1 1、供求分析的基本內容、供求分析的基本內容、供求分析19、的基本內容、供求分析的基本內容v 板塊的界定v 市場的細分v 供求缺口的分析 五、供求分析2 2 2 2、供應量及供應結構分析、供應量及供應結構分析、供應量及供應結構分析、供應量及供應結構分析v 潛在供應量分析潛在供應量分析 可售面積 M1 未建面積 M2 潛在土地供應量=M1+M2v 現有市場存量分析現有市場存量分析 已竣工量 銷售量 平均銷售周期 五、供求分析2 2 2 2、供應量及供應結構分析、供應量及供應結構分析、供應量及供應結構分析、供應量及供應結構分析v 供應結構分析方法供應結構分析方法 對區域、環線、板塊、戶型、面積、單價、總價進行分類分析五、供求分析3 3 3 3、需求量分析方20、法、需求量分析方法、需求量分析方法、需求量分析方法人口結構人口結構人口增長與住人口增長與住宅需求潛力分宅需求潛力分析析家庭結構家庭結構家庭規模、家庭家庭規模、家庭結構與套型規模結構與套型規模的分析的分析收入結構收入結構收入與住宅需收入與住宅需求潛力分析求潛力分析產業結構產業結構產業規劃的調產業規劃的調整與住宅需求整與住宅需求潛力的分析潛力的分析主要內容主要內容房地產市場研究基本思路房地產市場研究基本思路14 4 4 4、CBDCBDCBDCBD的開發的開發的開發的開發房地產宏觀經濟分析房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析房地產整體市場分析3房地產政策影響分析房地產政策影響分析4房地產市場供求21、分析房地產市場供求分析5房地產項目市場分析房地產項目市場分析6六、房地產項目市場分析1 1 1 1、房地產項目一般特性分析、房地產項目一般特性分析、房地產項目一般特性分析、房地產項目一般特性分析v 法律特性分析：土地出讓方式、規劃條件、開發限制條件等v 經濟特性分析：價格、租金、促銷手段、付款方式、定價策略等v 地理特性分析地理特性分析 六、房地產項目市場分析1 1 1 1、房地產項目一般特性分析、房地產項目一般特性分析、房地產項目一般特性分析、房地產項目一般特性分析v 地理特性分析地理特性分析 地塊物理條件：地塊的面積、形狀、高度、深度、角度 地表的自然狀況：地貌、地表景觀、地基狀況、水文地22、質、植被狀況 配套設施的物理特性：建筑物的布局、設計、通行模式 便利配套：停車場特色、安全性設施 六、房地產項目市場分析2 2 2 2、對不同用途物業特性的分析、對不同用途物業特性的分析、對不同用途物業特性的分析、對不同用途物業特性的分析v 住宅物業特性的基本要素住宅物業特性的基本要素 財務特性：租金、價格、停車費、付款方式及折扣、物業管理費、其他相關稅費 建筑特性：使用年限、面積、房間數量、特殊設計（錯層、飄窗、天井）地塊特性：社區配套（小配套）、景觀等 （大）配套特性：商業中心、文教娛醫、交通干道、公交站點、運動休閑六、房地產項目市場分析2 2 2 2、對不同用途物業特性的分析、對不同用途23、物業特性的分析、對不同用途物業特性的分析、對不同用途物業特性的分析v 商業、寫字樓物業特性的基本要素商業、寫字樓物業特性的基本要素 財務特性：租金、價格、租金折扣、出租面積、可用期限、物業管理費等 建筑特性：標準層面積、功能區面積及比例、可分割性、智能化水平、裝修水平、交通設計、空調等設備情況 地塊特性：停車場設施、配套設施、對外交通、景觀 環境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區的接近程度、商業區或附近商鋪的類型和數量、周邊商業的租賃條件附錄一、房地產市場分析常用工具工具方面工具方面：Z簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；Z量價配比關系（可用于分析市場形勢）Z去化周期（可用于分析24、市場形勢和尋找市場機會點）Z價值價格吻合度（可用于分析市場形勢）Z供需比差（可用于尋找市場機會點）v表格：適于涉及數字較為復雜的情況表格：適于涉及數字較為復雜的情況表格：適于涉及數字較為復雜的情況表格：適于涉及數字較為復雜的情況v餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計 為為為為100%100%100%100%的數據統計的數據統計的數據統計的數據統計v 折線圖：適于處理歷史走勢的數據統計折線圖：適于處理歷史走勢的數據統計折線圖：適于處理歷史走勢的數據統計折線圖：適于處理歷史走勢的數據統計v柱狀圖：適25、于處理兩組或多組數據相比較柱狀圖：適于處理兩組或多組數據相比較柱狀圖：適于處理兩組或多組數據相比較柱狀圖：適于處理兩組或多組數據相比較 的數據統計的數據統計的數據統計的數據統計v量價配比關系量價配比關系量價配比關系量價配比關系 第一步：統計交易量并簡單描述走勢第一步：統計交易量并簡單描述走勢第一步：統計交易量并簡單描述走勢第一步：統計交易量并簡單描述走勢20062006年年1010月月-2007-2007年年3 3月商品住宅成交量走勢月商品住宅成交量走勢v量價配比關系量價配比關系量價配比關系量價配比關系 第二步：統計交易價格并簡單描述走勢第二步：統計交易價格并簡單描述走勢2006年10月-2026、07年3月商品住宅成交價格走勢v量價配比關系量價配比關系量價配比關系量價配比關系 第三步：對交易量和交易價格配比第三步：對交易量和交易價格配比2006年10月-2007年3月商品住宅成交情況10月11月12月1月2月3月v 量價配比關系量價配比關系量價配比關系量價配比關系 放量上漲，后市看好 縮量盤整，價格看跌 縮量下跌，交易看淡 跌后放量，構筑平臺v去化周期去化周期 第一步：統計可售量第一步：統計可售量v去化周期去化周期 第二步：統計去化量第二步：統計去化量v去化周期去化周期 第三步：計算去化周期，判斷走勢第三步：計算去化周期，判斷走勢用去化周期尋找區域市場機會點用去化周期尋找區域市場機會點v用用“供需比差供需比差”判別區域機會點判別區域機會點 第一步：統計需求的目標區域構成第一步：統計需求的目標區域構成v用用“供需比差供需比差”判別區域機會點判別區域機會點 第二步：統計供給的目標區域構成第二步：統計供給的目標區域構成v用用“供需比差供需比差”判別區域機會點判別區域機會點 第三步：第三步：計算每個區域的計算每個區域的“供需比差供需比差”