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1、 “hhyy”項目組價 格 策 略-【hhyy】多層項目一、價格定位目標提要1、銷售目標A、最大利潤目標B、市場占有份額目標C、銷售進度目標2、市場競爭目標3、項目品牌、企業品牌目標任何一個項目，其開發目標均存在多元化特征，且不同時期目標側重點可能有所變化，因此對價格定位有相應的要求。根據目標側重點的不同，制定合理的銷售價格極有利于項目開發目標的實現。二、價格定位基礎根據本案市場競爭態勢，本案采用隨行就市的定價基礎，即按照行業中同類物業的現行平均價格水平為基礎來定價。此種定價法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動出擊的定價方法。采取2、此方法，在很大程度上就是以競爭對手的價格為定價基礎，以稍低于或相當于競爭對手的價格入市。由于競爭對手的現行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應。三、競爭樓盤態勢1、金山板塊及其他同類物業競爭對比表項目名稱規劃總規模面積范圍主力面積平均價格交房時間工程進度賣點抗性金山碧水三期B區177F31萬M278-256106-12818332004年底主體三層社區規模大配套齊價格低位置較偏香江明珠二 期167F186畝86280160-28027002004-01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨特緊挨大橋噪音較大金山明珠157F49F65畝11024413、25-15824002003-12-31單體落成戶型新穎，景觀綠化精致。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71畝6826890-1271985電梯：20772004-05外墻裝修戶型多樣價格相對較低建筑密度大，配套少北京金山515F511F57畝55240120-13025002004年底樁基完成樓間距大空中花園面積大，3米層高價格人相對較高金山佳園99、117萬M2100154100-12023502004年底地面二層設觀景電梯，入戶空中花園。項目地形狹長且沿街分布百合苑3-12F-126-300149-15823002004-05外墻裝修得房率高物業費按多層4、價格收戶型單一交付時間長武夷明珠147F4幢電梯房7.9萬M290200-1968起2004年底打樁緊臨南江濱公園-濱江麗景C區59F127F348畝62-21697-12521002003-08主體三層規模大，交通便捷臨江看景周邊交通狀況雜亂衛生狀況差康 城77F104畝8721087-12019602004-03部分封頂價格相對較低位置偏交通不偏周邊環境雜亂幸福城512F97F7.1萬M260180107-13920002003年底部分封頂靠近森林公園價格適中北峰是垃圾處理場區域形象不好福光遠東花園57F3萬M238-150101-10617502003-09已交房價格低綠化、配套簡單相關5、提要1：南江濱區域現有競爭樓盤主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤，各個樓盤在規模、位置等方面都優于本項目。其中金山碧水依靠規模大、配套齊、政府扶持、價格低的優勢對本項目構成威脅。另外，濱江麗景占據有利的地理位置將分流本項目的部分客源。區域內競爭的結果將分散市場對本項目的注意力。相關提要2：各個板塊之間競爭激烈。“東擴南移”的城市發展戰略造就了金山和東區兩大熱門板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動了周邊區域的發展，形成共同發展之勢。這些新興的板塊都具有很強的市場號召力，眾多可類比的項目構成對本案的多角度沖擊。2主要競爭對手價格特征 金山碧水三期金山碧水三期B區起價1677元/，均價18336、元/，最高價2174元/；一、二層差價100元/，二、三層差價90元/，三、四層差價30元/，水平差價80元/，東西無明顯差價；復式為最高價； 按揭貸款不打折，一次性付款98折。附：金山碧水三期B區1#樓價格表：單元號（東）單價單元號（中間）單價單元號（西）單價101176410216771061762201186720217812061869301195430218673061958401198840219024061994501復式212750220405062135 濱江麗景C區起價1888元/，均價2100元/，樓層差價60元/左右，四五層差價20元/左右。一次性付款96折，商業貸款97、7折，公積金貸款98折，僅針對教師做首付20%，貸款80%的差別對待。 金山明星多層起價1688元/，均價1985元/；小高層均價2077元/。一、二層差價100元/，二、三層差價30元/，水平差價30-70元/，東西兩頭差價因景觀而異。附：金山明星（多層）9號樓價格表房號(東頭)單價房號(中間)單價房號(西頭)單價101207610220441042209201217820221072042271301220030221693042334401220040221694042334501220050221695042334601(復式)215960221286042293注:9號樓西向朝中央花8、園,東向朝加油站,所以差價大.四、價格定位原則隨行就市定價法，首先應對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現的價值。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛生”、“景觀”、“品牌”、“物業管理”等各項決定住宅物業價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準價。（一）項目價值要素分析 1、舒適要素 戶型針對目標客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設計側重住家的舒適性。配套會所娛樂、購物、休閑、餐飲場所設施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設施配備恰當。環境規劃9、由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區環境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環境規劃以人為本。 2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數條公交路線經過項目，有充足的停車位。生活方便購物、醫療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學、中學距離適中，教育質量較好。3、健康衛生要素 A、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統； C、日照充足、通風良好。 4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內景觀建筑立面、廣場、小品、綠藝院內景觀私家花園、空中花園、門前環藝5、品牌要素 開發商、建筑商、設計院、物業管理公司的實力及品牌。6、物業管理要素安全防火、防10、盜、交通安全，各項措施周密服務日常服務、家政服務、酒點式服務文化氛圍特色社區活動，溫馨、健康的社區氛圍（二）項目價值要素綜合評價表類比項目均 價(元/M2)品牌要素舒適要素便利要素健 康衛生要素景觀要素物業管理要 素本 案可實現度金山碧水三 期1833+0金山明星198500+0金山佳園24500+0金山明珠2400000香江明珠27000北京金山25000濱江麗景2100+00康 城196000+0幸 福 城2000000+福光遠東花 園1750+0+備 注+為本案高于類比項目，0為相當于類比項目，為低于類比項目。 根據對項目的價值要素進行對比分析，認為本案的綜合素質： 高于-福光遠東花園 11、相當于- 金山碧水三期 低于 - 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實現價值為1830元/M2，將會有比較適合的回報率與回報周期。五、單元價格調整方案 由于房地產商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支付較低的費用。因此，在制定出一個小區的基準價格之后，還需要對各個單元進行價格調整。調整系數=調整價格基準價（一）價格調整系數 1、根據各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用位置系數表示：樓號7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14#系數+0+12、2+112說明7#樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置系數為零。8#樓北向有30米樓間距，南向最大有27米樓間距，又位于兩個主題花園之間，9#樓有主題花園，同時東西兩頭無建筑物遮擋，西向現有的花園11#樓一層只有四個單元，因此10#樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場的位置，12#、13#位置相對靠后，離主入口約有150米的距離。14#樓因位于社區最角落，靠近指揮學校，操練聲音較大。2、根據樓宇景觀的差異制定不同的價格水平，用景觀系數表示： 樓號8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#系數+2+1+0說明8#樓之間樓間距大，是主題花園的13、最好位置，又能與一期的中央花園相呼應。7#、9#樓西向是現成的花園，11#樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。朝向無突出景觀特征。3、根據同一棟樓內住宅單元的層次差異制定不同的價格水平，用垂直系數表示： 樓層1F2F3F4F5F6F閣樓層系數94+0+0+03+30說明拉大一、二層之間差價的目的是利用一層住宅的低總價先將低樓層的住宅消化掉。六層是復式住宅和帶閣樓住宅，復式按六層價格計算，閣樓戶型按六層價格加上基準價的30%計算。4、根據同一棟樓內同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價格水平，用水平系數表示：單元號01單元（東頭）06單元（西頭）02、03、04、05單元（中間）系 數+4+14、3+0說明東向靠指揮學校西向是一期建筑、康復中心和空地中間的單元，僅靠南北向采光系數為零5、根據各棟樓的分攤系數的差異制定不同價格水平，用分攤系數表示：樓號6#、7#、8#、9#、11#10#、12#、13#、14#系數+02說明分攤比例為10.6%10#、12#、13#、14#樓的分攤達11.7%-12.9%6、根據戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數表示：樓號8#10#11#13#單元01、0602-0501-0405、0601、0402、0301、0602-05系數+2+0+1+1+211+0說明8#樓01、06單元是全明設計，而且進深僅為11.8米；10#樓05、06單元南向不被15、11#樓遮擋。0104單元各功能區分隔明顯。11#樓是全部住宅中進深最短的，僅為10.2米，而且01、04單元三房并排朝南； 02、03戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13#樓01、06單元南向是廚房和衛生間，客廳夾在中間不好擺設家具，而且三房面積105M2只有一個朝北的陽臺。（二）各單元綜合系數表7#樓綜合系數表 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計101+0+19+4+0+04+149201+0+14+4+0+0+1301+0+1+0+4+0+0+5401+0+1+0+4+0+0+5501+0+13+4+30+0+32102 10316、 104 105+0+19+0+0+08202 203 204 205+0+14+0+0+03302 303 304 305+0+1+0+0+0+0+1402 403 404 405+0+1+0+0+0+0+1502 503 504 505+0+13+0+30+0+28106+0+19+3+0+05206+0+14+3+0+0+0306+0+1+0+3+0+0+4406+0+1+0+3+0+0+4506+0+13+3+30+0+318#樓綜合系數表： 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計101+2+29+4+2+0+1+228201+2+24+4+2+0+6301+17、2+2+0+4+2+0+10401+2+2+0+4+2+0+10501+2+2+0+4+2+0+10 601 （閣樓）+2+23+4+32+0+37102 103 104 105+2+29+0+0+05202 203 204 205+2+24+0+0+0+0302 303 304 305+2+2+0+0+0+0+4402 403 404 405+2+2+0+0+0+0+4502 503 504 505+2+2+0+0+0+0+4602 603 604(閣樓)+2+23+0+30+0+31605 （復式）+2+23+0+0+0+1106+2+29+3+2+0+0206+2+24+3+2+0+5318、06+2+2+0+3+2+0+9406+2+2+0+3+2+0+9506+2+2+0+3+2+0+9606 （復式）+2+23+3+2+0+79#樓綜合系數表 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計101+2+19+4+0+02+234201+2+14+4+0+0+3301+2+1+0+4+0+0+7401+2+1+0+4+0+0+7501+2+1+0+4+0+0+7601+2+13+4+30+0+34102 103 104 105+2+19+0+0+06202 203 204 205+2+14+0+0+01302 303 304 305+2+1+0+0+0+0+3419、02 403 404 405+2+1+0+0+0+0+3502 503 504 505+2+1+0+0+0+0+3602 603 604 605+2+13+0+30+0+30106+2+19+3+0+03206+2+14+3+0+0+2306+2+1+0+3+0+0+6406+2+1+0+3+0+0+6506+2+1+0+3+0+0+6606+2+13+3+30+0+3310#樓綜合系數表： 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計101+1+09+4+125+66201+1+04+4+12+0301+1+0+0+4+12+4401+1+0+0+4+12+4501+1+20、0+0+4+12+4601 （閣樓）+1+03+4+312+31102 103 104 105+1+09+0+129202 203 204 205+1+04+0+124302 303 304 305+1+0+0+0+12+0402 403 404 405+1+0+0+0+12+0502 503 504 505+1+0+0+0+12+0602 603 604(閣樓)+1+03+0+312+27605 （復式）+1+03+0+123106+1+09+3+126206+1+04+3+121306+1+0+0+3+12+3406+1+0+0+3+12+3506+1+0+0+3+12+3606 （復式）21、+1+03+3+12+011#樓綜合系數表 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計101+1+19+4+2+01+170201+1+14+4+2+0+4301+1+1+0+4+2+0+8401+1+1+0+4+2+0+8501+1+1+0+4+2+0+8601+1+13+4+32+0+35102 103+1+19+0+0+07202 203+1+14+0+0+02302 303 +1+1+0+0+0+0+2402 403 +1+1+0+0+0+0+2502 503 +1+1+0+0+0+0+2602 603 +1+13+0+30+0+29104+1+19+3+2+0-22、2204+1+14+3+2+0+3304+1+1+0+3+2+0+7404+1+1+0+3+2+0+7504+1+1+0+3+2+0+7604+1+13+3+32+0+3412#樓綜合系數表： 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計1011+09+4+028422011+04+4+0233011+0+0+4+02+14011+0+0+4+02+15011+0+0+4+02+1601 （閣樓）1+03+4+302+28102 103 104 1051+09+0+0212202 203 204 2051+04+0+027302 303 304 3051+0+0+0+02323、402 403 404 4051+0+0+0+023502 503 504 5051+0+0+0+023602 603 604(閣樓)1+03+0+302+24605 （復式）1+03+0+0261061+09+3+0292061+04+3+0243061+0+0+3+02+04061+0+0+3+02+05061+0+0+3+02+0606 （復式）1+03+3+02313#樓綜合系數表 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計1011+09+4129+62011+04+41243011+0+0+412+04011+0+0+412+05011+0+0+412+060124、1+03+4+292+27102 103 104 1051+09+0+0212202 203 204 2051+04+0+027302 303 304 3051+0+0+0+023402 403 404 4051+0+0+0+023502 503 504 5051+0+0+0+023602 603 604 6051+03+0+302+241061+09+312102061+04+31253061+0+0+31214061+0+0+31215061+0+0+31216061+03+3+292+2614#樓綜合系數表： 系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計1012+0925、+4+0291022012+04+4+0243012+0+0+4+02+04012+0+0+4+02+05012+0+0+4+02+0601 （閣樓）2+03+4+302+27102 103 104 1052+09+0-1214202 203 204 2052+04+0-129302 303 304 3052+0+0+0-125402 403 404 4052+0+0+0-125502 503 504 5052+0+0+0-125602 603 604(閣樓)2+03+0+292+22605 （復式）2+03+0-1281062+09+3+02102062+04+3+0253062+0+0+3+0214062+0+0+3+0215062+0+0+3+021606 （復式）2+03+3+024價格分兩部分計算： 基準價1830元/M2不包括閣樓的價格； 閣樓取基準價的30%，既183030%=549元/M2； 帶閣樓的戶型共38套面積3704M2，因此，閣樓加價5493704=2033496元， 整個項目每平方米分攤203349626993=75元/M2； 所以，項目均價為1830+75=1905元/M2；制定銷售表價： 表上價格=基準價（1+單元綜合系數） 基準價=1830元/M2 下面是各棟樓價格表（略） 22 hhyy項目組