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1、中國城市住宅房地產成本及利潤測算簡要公式測算前提條件：城市國有土地、混凝土框架結構、毛胚房住宅成本簡要測算：A城市住宅成本=（B土地樓面成本+C建筑安裝成本+D其他費用）*E分攤系數城市住宅成本包括土地成本、建筑安裝費用及在項目中開發其他費用，同時根據不同地域進行調整，通常南方城市中住宅建筑安裝成本比北方低。B土地樓面成本=土地綜合地價/小區建筑面積土地購買價格即綜合地價，包括拍賣或轉讓時、拆遷補償費用、土地出讓金、相關交易稅金。C建筑安裝成本=（結構建筑+安裝工程+裝修裝飾+室外基礎設施配套）*調整系數K結構建筑成本包括土石方、基礎、鋼筋混凝土主體結構、砌筑、防水、保溫等。7層以下框架結構建2、筑成本=600-700元7-18層框架結構建筑成本=700-800元18層以上框架結構建筑成本=800-1000元安裝工程成本包括給排水、采暖、強電照明、弱電系統、通風空調、消防系統、電梯、煤氣、中水處理、變電所等。7層以下安裝工程成本=100-120元7-18層安裝工程成本=200-250元18層以上安裝工程成本=500-700元裝飾裝修成本包括門窗、外墻面裝飾裝修、樓梯間等公共部分裝飾裝修等7層以下裝飾裝修成本=100-150元7-18層裝飾裝修成本=200-250元18層以上裝飾裝修成本=350-450元室外基礎設施配套成本包括、室外水網、室外電氣、室外煤氣、室外綠化景觀、室外供熱網、室3、外照明等。室外基礎設施配套成本=100-150元根據中國地域不同，北方需要采暖及保溫、墻壁也厚，而南方基本沒有采暖保溫，墻壁也薄。一般以山東一帶為基數1，黑龍江為1.1，廣東為0.9。調整系數K=0.9-1.1，D其他費用包括勘查設計費、工程監理費、工程造價咨詢費、政府收費、配套擴容費、工程保險、建設單位辦公管理費、人防、白蟻費等等。其他費用成本=450-500元（在小城市這筆費用會很低）綜合上述簡要分析，各樓層建筑安裝成本如下表：序號 項目名稱 7層以下 7-18層 18層以上1 結構建筑 600-700 700-800 800-10002 安裝工程 100-120 200-250 500-4、7003 裝飾裝修 100-150 200-250 350-4504室外基礎配套 100-150 100-150 100-1505 小計 900-1100 1200-1400 1750-23006 調整系數 0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分攤系數是指小區中，存在部分公用面積，即所有建筑面積中存在部分不可出售面積，如樓梯間、物業管理用房、車庫等7層以下可取1.05，7-18層可取1.07，18層以上可取1.1。B土地樓面成本可通過公開土地轉讓市場價格或其他渠道獲悉，C建筑安裝成本如需要落實較準確價格，可咨詢當地工程造價咨詢公司專業人員。每平方米利潤簡要測算：所得稅稅前利潤=（平5、均銷售價格-住宅成本-銷售費用-營業稅金及附加-財務成本貸款利息）*0.8平均銷售價格可取售價中間值，住宅成本可由前面公式簡要計算，銷售費用按照平均銷售價格5%計算；營業稅金及附加按照平均銷售價格5.5%計算；財務成本貸款利息按照150元計算；0.8是考慮土地增值稅，如不繳納就不需要交納。一般土地增值稅為30%，即系數本該是0.7，但考慮到開發商基本上會使用加大成本，減少繳稅的各種手段，故上調到0.8，有時地方政府鼓勵會開發，此費用就優惠掉了，落入開發商的腰包。舉例說明一下開發商利潤水平：大連某可看可海高層平均銷售價格=8500元/平方米A城市框架毛胚住宅成本=（B土地樓面成本1200+C建筑6、安裝成本2300+D其他費用500）*E分攤系數1.1A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米銷售費用=400/平方米營業稅金及附加=440元/平方米財務成本貸款利息=150元/平方米所得稅稅前投資利潤=（8000-3905-400-440-150）*0.8=2484元/平方米所得稅稅后投資利潤=2484*（1-33%）=1932元/平方米稅后投資利潤率=1932/（3905+150）*100%=47.64%按照一個項目三年運作建設銷售期計算，則此項目年稅后利潤率為（1+47.64%）開三次方再減1即為年稅后投資利潤率13.87%。高層建筑是最低的收益項目，要是多層及小高層，年投資利潤率更高7、，可達到15-20%。上述是總投資的利潤率，更應關注的是計算其資本金利潤率。一般在房地產開發中，資本金國家目前規定要達到開發資金要求的40%，綜合考慮地產商貸款銀行貸款、拖欠工程款、施工單位墊款、房屋預售資金回流等財務杠桿，實際開發商在整個項目開發過程中，資本要求一般低于國家要求的40%，在30%-40%之間，甚至更低。資本金利潤率=稅后投資利潤率/40%上述例子中的資本金利潤率=47.64%/40%=119%資本金年利潤率=13.87%/40%=35%上面簡要的測算，只是正常盈利能力的測算，操作的好，盈利能力更高。開發商降低成本的方式很多，常見如：土地出讓中降低出讓年限，如果國家規定住宅一般使用權為70年，而開發商只要50年，或更低。這樣可少交土地費用。保溫采暖作低要求防水用劣質材料外墻簡單處理內墻分隔厚度低導致隔音差更惡劣的是讓設計院在設計中鋼筋含量使用最低限度，減省鋼筋更多的是房屋抵押給施工單位在納稅中，故意增加成本，少交稅通過人際關系及商業賄賂，少交政府相關收費其他等等。以上見解及價格主要是提供大家參考，在國內房價上漲的浪潮中，在房價的市場博弈中，能比較清楚了解雙方的底細，加強砍價能力。