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1、成本導(dǎo)向定價(jià) 用成本導(dǎo)向法確定本項(xiàng)目銷售均價(jià)的最低價(jià)格根據(jù)本案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，本案的對(duì)外銷售面積為住宅14.66萬平、公建1.96萬平（減去南側(cè)配套服務(wù)公建2408），共16.62萬平。根據(jù)2005年大連商品房?jī)r(jià)格指數(shù)及可比樓盤量化定價(jià)法得出的本案銷售均價(jià)4518元/平方米，用成本導(dǎo)向法可以測(cè)定出本項(xiàng)目銷售均價(jià)的最低價(jià)格。 成本預(yù)測(cè)算(1)序號(hào)投資測(cè)算項(xiàng)目名稱計(jì)量單位預(yù)算工程量單價(jià)(元/)按投資（萬元）建筑面積（元/）計(jì)算依據(jù)1土地成本小計(jì)193500930180009302前期工程費(fèi)2.1可行性研究費(fèi)份10.5100.52.2規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)461242.2.1地質(zhì)勘察及測(cè)量費(fèi)1935005962、.7552.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)746001074.642.2.3單位工程設(shè)計(jì)費(fèi)19350015290152.3三通一平工程費(fèi)19350010194102.4臨時(shí)水工程193500238.722.5臨時(shí)電工程193500238.722.6施工圖審查費(fèi)費(fèi)率%290萬元390.5單體建筑設(shè)計(jì)費(fèi)的3%2.7曬圖費(fèi)套350.50.02150元/套2.8政策性收費(fèi)24141252.8.1墻改基金193500815582.8.2砂石管理費(fèi)1935000.55110.552.8.3人防費(fèi)1935004077440可考慮進(jìn)行減免2.8.4白蟻防治費(fèi)19350023922.8.5水土保持費(fèi)1935001.5291.3、52.8.6勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率%萬元3.2%（800）82343工程總造價(jià)的3.2%*0.852.8.7檔案管理費(fèi)1935001.6311.62.8.8房屋維修基金19350078.515278.52.8.9環(huán)保評(píng)估費(fèi)份100.52.8.10合同鑒證及招標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)率%萬元0.2%603工程總造價(jià)的0.2%2.8.11質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)率%萬元0.1%301.5工程總造價(jià)的0.1%2.8.12監(jiān)理費(fèi)費(fèi)率%萬元1%30015工程總造價(jià)的1%小計(jì)3165.91643配套工程費(fèi)3.1給水外線工程費(fèi)19350018348183.2采暖外線工程費(fèi)19350020387203.3供電外線工程費(fèi)1935001529014、53.4變電亭工程費(fèi)3.5煤氣外線工程費(fèi)19350010194103.6煤氣加壓站工程費(fèi)3.7排水外線工程費(fèi)19350010194103.8電話外線工程費(fèi)3.9電視外線工程費(fèi)19350010194103.10環(huán)境工程費(fèi)7460050373193.11道路工程費(fèi)3.12智能化工程費(fèi)19350025484253.13污水處理設(shè)施19350059753.14城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1935002003870200小計(jì)平米64313324建安工程費(fèi)地上部分168700150025305地下部分2480020004960小計(jì)平米19350015643026515645財(cái)務(wù)費(fèi)用3026590847按照總建筑成本5、的3%進(jìn)行估算小計(jì)平米193500908476管理費(fèi)用1935005096850小計(jì)平米19350050968507銷售費(fèi)用1935001001935100小計(jì)平米19350010019351008稅金1935004478231銷售金額的5.55%住宅銷售約為63038萬元公建銷售約為17640萬元小計(jì)平米1935001004478231合計(jì)總投資平米66150.9 3418 成本造價(jià)統(tǒng)計(jì)表(單位:元/平方米)項(xiàng)目土地費(fèi)用前期工程費(fèi)配套工程費(fèi)建造成本財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用稅金合計(jì)單位成本930164332156447501002313418 價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，結(jié)合我們的經(jīng)驗(yàn)，6、取成本費(fèi)用的1.05倍作為銷售的最低價(jià)格，即該項(xiàng)目銷售均價(jià)的最低價(jià)格為：34181.05=3588（元平方米）4.5.4 成本加成定價(jià)成本加成法是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，即在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)，售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)。計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本X（1+加成率） 加成率=由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。如本項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)為15%，加成率為15%，即該項(xiàng)目銷售的預(yù)期價(jià)格為：3588（1+15%）=4126元平方米 價(jià)格定位綜述:我司通過對(duì)市場(chǎng)宏觀面價(jià)格走勢(shì)分析、土地供應(yīng)量分析、區(qū)域未來市場(chǎng)供應(yīng)量分析、城市規(guī)劃分析、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格分析、市場(chǎng)客源分析、 問卷調(diào)查結(jié)果分析、產(chǎn)品構(gòu)成分析、開發(fā)企業(yè)品牌效應(yīng)分析，采用可比樓盤量化定價(jià)法、成本導(dǎo)向定價(jià)法、成本加成定價(jià)法，求出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)在4300元/平方米4500元/平方米，此價(jià)格僅供公路集團(tuán)生輝房地產(chǎn)在第一城項(xiàng)目的最終定價(jià)進(jìn)行參考。