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1、綠景綠景新美域新美域價格制定說明價格制定說明o區分打分體系。區分打分體系。針對不同的客戶群體，制定相應的打分體系使定價更趨合理；針對不同的客戶群體，制定相應的打分體系使定價更趨合理；o樹立標桿。樹立標桿。景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現物業價值，在銷售過程中充景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現物業價值，在銷售過程中充當本項目和區域內的價格標桿；當本項目和區域內的價格標桿；o增大極差。增大極差。適當增大水平調差的極值，拉開優劣單位的價值差距，具針對性適當增大水平調差的極值，拉開優劣單位的價值差距，具針對性的增加差值；的增加差值；o打破均衡。打破均衡。設少量低價單位，使入市價格更有沖擊力，形成市場影2、響之后，設少量低價單位，使入市價格更有沖擊力，形成市場影響之后，價格適當攀升，配合營銷手法進行快速銷售；價格適當攀升，配合營銷手法進行快速銷售；制定策略制定策略匯報總綱：匯報總綱：o定價策略定價策略o定價標準說明定價標準說明o基準價基準價/平面差垂直差制定平面差垂直差制定o價格表形成價格表形成o特殊跳差說明特殊跳差說明酒店酒店u.項目戶型分布項目戶型分布金地工業區金地工業區紅樹灣紅樹灣高爾夫高爾夫福福 強強 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景綠景花園一期綠景花園一期u.項目周邊環境項目周邊環境樓體樓體低低 層層中中 層層高高 層層景觀優勢弱景觀優勢弱u.高層價值曲線高層價值曲線遠景遠景園景園景3、定價思路：o一、一、A-B 與與 C-D-E分別打分；分別打分；o二、園景戶型與遠景戶型分別打分；二、園景戶型與遠景戶型分別打分；o三、內、外采用不同層差；三、內、外采用不同層差；o四、特殊戶型跳差處理；四、特殊戶型跳差處理；1。權重。權重&極差制定極差制定權重權重/極差制定極差制定分項分項分項分項景觀景觀景觀景觀朝向朝向朝向朝向采光采光采光采光噪音噪音噪音噪音戶型戶型戶型戶型面積面積面積面積通風通風通風通風權重權重權重權重20%20%20%20%10%10%10%10%5%5%5%5%30%30%30%30%15%15%15%15%15%15%15%15%5%5%5%5%分項分項分項分項景觀4、景觀景觀景觀朝向朝向朝向朝向采光采光采光采光噪音噪音噪音噪音戶型戶型戶型戶型面積面積面積面積通風通風通風通風權重權重權重權重35%35%35%35%30%30%30%30%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%10%10%10%10%A/BA/B棟（棟（棟（棟（10001000）C/D/EC/D/E棟（棟（棟（棟（15001500）因產品差異形成客戶差異，使權重制定更符合客戶特點，采取不同權重比例因產品差異形成客戶差異，使權重制定更符合客戶特點，采取不同權重比例產品決定價格彈性空間差異，極差設置不同產品決定價格彈性空間差異，極差設置不同東南東南 南南 東東 西5、南西南 東北東北 北北 西北西北 西西1 1、朝向、朝向、朝向、朝向4.55.02.03.02.53.51.5分項打分分項打分 2、景觀、景觀 景觀以該單位可觀景面的個數及視野度為基數，對景觀有較大影響的還有觀景的視角，和欣賞的內容。景觀分值參考景觀分值參考:觀景面觀景面+視角系數視角系數+景觀景觀 對于同一單位的不同觀景面，須分別計算，最后以具體情況按權重疊加。園林景觀部分園林景觀少量園林景觀無園景無遮擋少量園景部分遮擋無園景有遮擋5.0最佳園林景觀4.54.03.53.02.0-2.51.5分項打分分項打分3、噪音、噪音 噪音以距離道路的遠近和道路的噪音程度為主要影響因素：噪音分值參考噪音6、分值參考:道路噪音道路噪音+噪音輻射度噪音輻射度+其他噪音影響其他噪音影響臨主路（福強/三街）不臨主路受主路輻射遠離主路2.02.5-3.0受主路少量輻射3.54.04.5*主路為車輛主要途徑道路主路為車輛主要途徑道路分項打分分項打分4 4、通風、通風、通風、通風 深圳四季風向以東南風為主，通風方向與朝向吻合，故以朝向做為通風指標的基數，影響通風的其他因素還有是否通透和被遮擋。東南東南南南東東西南西南東北東北北北西北西北西西分項打分分項打分 5、采光、采光 采光以采光面積為基數，采光面積的計算簡化為主要采光面個數的統計?；谄渌蛩氐目紤]，同樣引入 遮光度：遮光度：采光分值參考采光分值參考采光7、分值參考采光分值參考 :采光面采光面采光面采光面+遮光度遮光度遮光度遮光度分項打分分項打分6、戶型、戶型 本項目的戶型具有整體均好性，因此，實用性、合理性與特殊性是戶型打分的主要考慮因素。分項打分分項打分 7、面積、面積 本項目面積打分原則：以市場上的主力面積為基數，并根據本項目面積比例，依照與主力面積差距的大小增減。另注：部分分值根據實際勘察情況及戶型情況略有調整另注：部分分值根據實際勘察情況及戶型情況略有調整分項打分分項打分特殊分值特殊分值 體現稀缺性 A/B棟03、07單位，平面差額外上調200元 A/C/D/E棟統一基準價；B棟考慮實用率因素，基準價降低30元2 2。水平差制定。水平差8、制定金地工業區金地工業區紅樹灣紅樹灣高爾夫高爾夫福福 強強 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景綠景花園一期綠景花園一期金地工業區金地工業區紅樹灣紅樹灣高爾夫高爾夫福福 強強 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景綠景花園一期綠景花園一期N南向南向北向北向東南向東南向西南向西南向A棟棟B棟棟1 1房房1 1廳廳 A03西南向，較安靜，9層以下被一期遮擋 A07東南向，較嘈雜 B103西南向，景觀視野窄，被A棟遮擋較多 B107/B207正南向，通風、視野好，噪音明顯，戶型結構最佳 B203東北向，最安靜，采光通風差，正對酒店，無景觀 *13層以上除B203均可看海景 A03B203A07B103B29、07B1072 2房房1 1廳廳（內圈）A01西北向，可看一期綠化，次臥可看園林 A08東南向，采光通風好，高層擁有雙景觀，較吵 A09東北向，安靜，房間都可看園林，為2房中最小面積 *全部帶雙陽臺，02可看海景 B1/B2 01北向，處于園林中心位置，次臥較遮擋，采光影響 B102北向，房間全部朝園林 B202北向，受部分酒店影響 B1/B2 08北向，房間全部朝園林，位置靠內，采光稍受影響 *B1/B2 01、08帶雙陽臺A01B202B208B108B102A08B201B101A092 2房房2 2廳廳（外圈）A02西向，較安靜，9層以下被一期遮擋，可看一期綠化A05/06西南向，臨路10、，噪音明顯B105/06/B206西北向/西南向，臨路，視野開闊，靠近紅 綠燈噪音影響大B205西南向，為外圈較安靜單位，視野開闊*B205無海景，A棟天井比B棟略窄，影響廚房采光，可看山景A05A06A02B106B105B205B20644.1244.1246.3546.3543.6743.6772.9963.3963.3978.6578.6467.2967.2970.03 70.0372.9777.3377.3372.5772.5769.8869.881房房起價單位A03：朝向最差，無景觀，受遮擋最佳單位B107：朝向最佳，視野開闊無遮擋，戶性結構最佳2房（內）房（內）起價單位A01：朝11、向略勢，主景觀面正對一期，為內圈園林景觀最弱單位最佳單位A07：朝向優勢，主景觀面正對園林，為內圈園林景觀最佳單位，通風采光好2房（外）房（外）起價單位A05：臨路噪音明顯，最大面積2房，戶型無明顯優勢，天井窄廚房采光受阻最佳單位B206：朝向優勢，視野開闊無遮擋，雙景觀面，為外圈最小面積單位NC棟棟 D棟棟 E棟棟2 2房房2 2廳廳 D02西南向，視野稍受遮擋，看園林 D06東南向，視野開闊度劣于D02 D06D023 3房房2 2廳廳（內圈）D01/E02東南向/西南向，可看園林，但視野較受阻 D05/06東南向，園林景觀面充足 E03西南向，園林景觀面充足，視野開闊 E02D01E0312、D05D064 4房房2 2廳廳 D03西南向，園林視野開闊，帶工人房 D05東南向，園林視野略微差于03，帶工人房 E05西南向，帶落地弧形凸窗（唯一性）D05E05D033 3房房2 2廳廳（外圈）C02/03西南向，低層受一期遮擋，高層海景面充裕 02客廳受03部分遮擋，03帶工人房 D01/07北向，低層遮擋嚴重，高層視野逐漸開闊 01遮擋程度高于07 E01/06東南向，低層景觀稍差，視野度逐漸開闊，可看山景 06帶工人房 D01D07E01E06C02C0376.0276.0276.0276.02102.16102.16112.24112.24112.33112.33101.61113、01.61111.7111.7134.07134.07134.07134.07131.16131.16110.07110.07116.05116.0592.9992.9992.9992.99109.48109.48115.43115.432房房起價單位D06：園林景觀面窄劣于02，正對酒店，視野受阻最佳單位D02：園林景觀及視野度優于063房（內）房（內）起價單位E02：朝向劣勢，遮擋嚴重，視野度差最佳單位C06：朝向優勢，園林景觀相當充分，視野開闊3房（外）房（外）起價單位D01：朝向劣勢，受凱欣園遮擋非常嚴重最佳單位C03：視野開闊，安靜，為整個小區的中心位置，帶工人房4房房起價單位D0514、：園林景觀面窄，受酒店影響，視野受阻最佳單位D03：園林景觀面充分，位于園林中心，安靜，帶工人房NA A、B B棟棟 起價單位：起價單位：A/0A/0 頂價單位：頂價單位：A/09 A/09 C C、D D、E E棟棟 起價單位：起價單位：D/01D/01 頂價單位：頂價單位：C/06C/06 3。垂直差（層差）制定。垂直差（層差）制定低層內外差值最大 內外景觀差異明顯，外圈為基本層差，內圈為最高層差中層內外差值逐漸減小 外圈跳差增加，內圈為基本跳差高層內外差值最小 內外圈均為最小層差層差制定策略層差制定策略制定標準制定標準 因內外圈景觀差異，內外層差各成體系 外圈景觀跳差在基準依實際情況跳差15、上另外增加制定方法制定方法 內圈極差制定 因園林景觀差異，AB棟（1290）極差低于CDE棟（1520）層差值幅度制定 低層為園林景觀最佳層數，隨高度逐漸減弱 高中低 跳差制定 CDE棟30層越過AB棟/酒店，增加100跳差制定方法制定方法 外圈極差制定 景觀變化大，根據AB棟與CDE棟差別及客戶群差別 AB棟（1680）C棟（2070）DE（1970）幅度制定 低層無景觀資源，為基本層差；中層景觀變化明顯，層差拉大，高層無 特殊變化，逐漸拉小層差 中高低跳差制定 13層視野開闊度明顯增加，小幅跳差，15層景觀優勢明顯突出，大幅 跳差整體層差體系整體層差體系12901520內圈內圈16802016、701970外圈外圈 A棟特殊跳差處理 02/03 9層起層起越過花園一期遮擋，增加200跳差 08客廳正對園林，內景觀優勢明顯，414采用內圈跳差，1529采用 外圈跳差D棟05與E05比較，低層優勢明顯優越于高層，均價額外增加100。特殊制定說明特殊制定說明3。價目表形成（附件）。價目表形成（附件）4。實價表分析。實價表分析&垂直差值垂直差值價格分析價格分析A棟棟B2棟棟B1棟棟500059996000699970007999C棟棟E棟棟D棟棟5000599960006999700079998000 垂直差值變化垂直差值變化68層內外景觀差異最大，內外圈差值最高層內外景觀差異最大，內外圈差值最高A棟整體平面差值棟整體平面差值25層以上內外圈景觀無較大差異，差值最小層以上內外圈景觀無較大差異，差值最小924高層景觀跳差加大，內外圈值逐漸減小高層景觀跳差加大，內外圈值逐漸減小4層為標準層差值，起價較低，選房促銷層為標準層差值，起價較低，選房促銷C C棟棟 D D棟棟 E E棟棟 B B棟棟 A A棟棟各棟均價排序各棟均價排序