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1、C:Evergreen-029-TG-SZ 1 2.3.2 建建筑筑及及設備設備維維修修、保保 養養運運行行 C:Evergreen-029-TG-SZ 2 維修保養管理程序維修保養管理程序 1. 設備的維修保養是物業工程部的主要職責，設備是大廈各部門用 以營業的工具，設備的好與壞將直接影響該部門的經營狀況。對 影響營業的設備要及時搶修，決不允許因設備原因而影響大廈的 正常營業。 2. 急修設備應由有關部門電告物業工程部值班室，然后補辦設備維 修手續。值班室接到電話后即刻轉告有關班（組）派出人員進行 搶修。維修完畢由使用單位驗收簽名，如一時不能完成，應向有 關單位解釋并向上級報告。 （附維修保2、養管理程序表） 3. 設備若需維修，一定要將設備名稱，損壞原因，損壞程度，使用 單位和人名填寫的維修單上，如屬責任事故，且損壞嚴重，應向 有關單位講明，雙方若有意見分歧則由雙方寫出事故分析報告上 交領導處理，不準影響設備維修，不準影響正常工作。 C:Evergreen-029-TG-SZ 3 維修保養管理程序表維修保養管理程序表 處理程序 反回信息 工單分為三聯。 工單第一聯由各發單部門保存，待維修合格后，自行蓋印消單。 工單第二聯由工程部分單處保存，待維修合格后，自行蓋印消單，存檔備查。 工單第三聯由技術員領取到場維修，維修合格后由維修申請人簽字確認后，二聯 與三聯供同存檔備查。 客戶維修投3、訴或要求 工程部分單處 工程部中控室 保安部 物業部 工單存檔處理或再跟進 分派各專業人員處理 查閱、分類、分等 工單統計 例會上公布工單情況 提交結論給工程經理 C:Evergreen-029-TG-SZ 4 2.3.2.2 維修方案維修方案 C:Evergreen-029-TG-SZ 5 維修方案維修方案 1. 記錄各維修項目名稱、維修詳情及修繕后運作情況。 2. 記錄各日常維修事項，以便日后翻查記錄。 3. 制定完善之設備設施保養計劃。 4. 各維修記錄必須連工作單一起存檔，工作單上必須包括下列資 料： （附維修單樣本） 維修項目 維修目的 維修時間 所用物料 維修效果 維修員工姓名及簽4、署 簽收人姓名及簽署 5. 維修員工必須遵守由本公司制定之程序及處理方案。 6. 各專業設備及設施之日常維修與中型及大型維修將從外判形式 進行，并委任專業承辦商或由本公司之承包商名單中甄選合適的 承包商。 7. 外判維修將由本公司委派專員負責監督。 8. 外判維修項目竣工后由本公司工程部經理負責驗收及評核。 C:Evergreen-029-TG-SZ 6 2.3.2.3 訂定保養計劃訂定保養計劃 C:Evergreen-029-TG-SZ 7 訂定保養計劃訂定保養計劃 可根據大廈本身設備特性，操作維修手冊及專業人員過往經驗，編寫 大廈專用維修手冊，內容如下： 1. 編訂工程設備一覽表 內容包括5、：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數 量、用途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。 2. 各專業系統設備預防性維修保養計劃 內容主要列出各專業系統在月檢、季檢、年檢里應對設備部位的 檢查、保養程序。 （附空調維修保養計劃供參考） 3. 各專業系統設備預防性維修保養計劃表 明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。 （附設備預防性維 修保養計劃表樣本） 4. 預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表 列出各專業備件要求名稱及數量，如可能，對不同專業的共同配 件、工具，共存共用，可減少存放空間及積壓資金。 5. 大廈符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗項目表 內容包括序號、證件名稱、出6、證單位、取證情況、取證日期、驗 收日期、備注等。 6. 維修合約 應把大型設備如電梯、扶梯、空調、消防維修合約附在維修手冊 中，定期復核維修人員是否按合約的內容工作及注意在重新簽訂 保修合約時對不足條款做出修訂。 C:Evergreen-029-TG-SZ 8 空調維修保養計劃空調維修保養計劃 空調系統是一個非常昂貴的系統， 而且一分一秒地影響著客戶的 正常工作和情緒，為使空調系統的正常運作和保證投資，下列各項必 須嚴謹執行。 1.冷水機組冷水機組 1.1 每月需要執行以下檢查、測試和保養程序： 1.1.1 根據供應商提供的檢查表進行檢查。 1.1.2 檢查冷媒和潤滑油液位及顏色。 1.1.37、 檢查閥門。 1.1.4 檢查干燥器，有需要時要排放水份。 1.1.5 檢查有否不正常的震動和噪音。 1.1.6 檢查所有接口接頭，有沒有泄漏跡象。 1.1.7 管道、儀表和保溫材料等有否破損。 1.1.8 檢查電子控制器功能，安全裝置要功能原好。 1.1.9 清潔冷水機組。 1.1.10 記錄進氣排氣壓力及溫度。 1.1.11 記錄進水出水溫度。 1.1.12 控制盤吸塵、清潔及鎖緊電線接頭。 1.2 每年需要執行以下檢查、測試和保養程序： 1.2.1 抽空冷水機組內的冷媒，并儲存到潔凈容器內。 1.2.2 排放冷水機內的潤滑油，并儲存到潔凈容器內。 1.2.3 拆除潤滑油泵，清洗干凈后裝回8、。 1.2.4 檢查冷媒管路和潤滑油管路。 1.2.5 測試所有安全裝置功能， 有需要時應清潔裝置和重新調 節等。 1.2.6 檢查電子控制器。 1.2.7 進行冷媒管路的壓力測試。 1.2.8 干燥冷媒管路，更換濾網。 1.2.9 把冷媒和潤滑油泵回冷水機內。 1.2.10 檢查壓縮機軸承和齒輪并須保持良好的潤滑。 1.2.11 清洗和檢查熱交換器銅管。 1.2.12 清洗冷凝器銅管，并檢測冷卻水進水溫度。 1.2.13 啟動冷水機組試運行。 C:Evergreen-029-TG-SZ 9 2.冷水機組配電柜冷水機組配電柜 2.1 每月需要執行以下檢查、測試和保養程序： 2.1.1 記錄電度9、表數字。 2.1.2 檢查配電柜內溫度趨向。 2.1.3 檢查電流表、電壓表和指示燈是否正常，更換有問題的 指示燈燈泡。 2.1.4 對隔離開關之機械部份采取潤滑措施。 2.2 每年需要執行以下檢查、測試和保養程序： 2.2.1 清潔并檢查 ACB 及其機械部份，測量接點電阻及調整 接點位置。 2.2.2 清潔并檢查接地接點，確保接點緊密接合。 2.2.3 IDMT 繼電器功能測試。 2.2.4 對所有零件和線路進行搖表測試。 2.2.5 全面清潔配電柜。 2.2.6 檢查輸出線路的電流量。 2.2.7 進行接地電阻測試。 2.2.8 進行全面配電柜功能測試。 3.空調水泵空調水泵 3.1 每10、月需要執行以下檢查、測試和保養程序： 3.1.1 檢查水泵外觀、噪音和震動。 3.1.2 檢查所有密封零件及密封程度。 3.1.3 記錄給水及排口壓力。 3.1.4 加潤滑油。 3.1.5 清潔所有水泵。 3.2 每年需要執行以下檢查、測試和保養程序： 3.2.1 水泵轉軸和馬達轉軸須調整好。 3.2.2 水泵解體大修。 3.2.3 馬達電路清潔及鎖緊電源接頭。 3.2.4 檢查各儀表的準確可靠性。 3.2.5 檢查保養所有附屬閥件。 C:Evergreen-029-TG-SZ 10 4.自動過濾器自動過濾器 4.1 每月需要執行以下檢查、測試和保養程序： 4.1.1 檢查不正常的噪音、震動和11、動作。 4.1.2 清洗過濾器、排水管和閥門等，確保流量。 4.1.3 記錄入水口和出水口壓力。 4.1.4 檢查過濾網。 4.1.5 檢查反沖泵及其機械部份。 4.1.6 檢查密封零件的磨損，必要時作出調整或更換。 4.1.7 壓差開關及其控制系統進行功能測試。 4.1.8 清潔及加上潤滑油。 4.1.9 記錄好電流數字。 4.2 每年需要執行以下檢查、測試和保養程序： 4.2.1 檢查并測試啟動開關功能。 4.2.2 測試馬達絕緣。 4.2.3 過濾器解體大修。 5.空調機空調機 5.1 每月需要執行以下檢查、測試和保養程序： 5.1.1 檢查外觀、噪音和震動。 5.1.2 檢查密封程度。12、 5.1.3 記錄入水口和出水口的水溫、壓力。 5.1.4 回風口和排風口的溫、濕度。 5.1.5 加潤滑油于所有軸承。 5.1.6 清洗或更換過濾網。 5.1.7 檢查風扇葉片的潔凈程度，有需要時清洗。 5.1.8 確保冷凝水能順利排走。 5.2 每年需要執行以下檢查、測試和保養程序： 5.2.1 檢查并測試啟動開關功能。 5.2.2 測試馬達絕緣。 5.2.3 清洗風扇葉片和盤管。 5.2.4 調整皮帶或更換皮帶。 5.2.5 進行風扇平行測試。 5.2.6 檢查或調整馬達轉軸和風扇轉軸平行。 C:Evergreen-029-TG-SZ 11 6.風闡風闡 6.1 每年需要執行以下檢查、測13、試和保養程序： 6.1.1 確保闡片活動自如，沒有卡死現象。 6.1.2 VCD 轉動要與闡片轉動一致。 6.1.3 需要時，清潔闡片。 7.冷卻塔冷卻塔 7.1 每月需要執行以下檢查、測試和保養程序： 7.1.1 留意風扇馬達運行時可有異常噪音。 7.1.2 檢查或清潔風扇。 7.1.3 檢查或清潔進風口和水盆。 7.1.4 檢查螺釘扣件等沒有松脫。 7.1.5 測試水質和藥量。 7.2 每年需要執行以下檢查、測試和保養程序： 7.2.1 控制柜所有接點、指示燈。 7.2.2 進行全面的功能測試。 7.2.3 全面清洗水塔，有需要時請水處理公司加藥清洗。 8. 補水箱補水箱 8.1 每三個月檢測、清潔珠膽、浮球閥之控制線路。 以上檢查、測試和保養程序要配合現場情況，設計及供應商要求 而作出最后定案。 C:Evergreen-029-TG-SZ 12