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1、Lloyds (HK) property management consultants 1 交： 由： 法定地址 電話 日期：2004 年 12 月 12 日 REFREF：關(guān)於專案成立商業(yè)管理公司的建議：關(guān)於專案成立商業(yè)管理公司的建議 郭飛： 見字如面！ 根據(jù)我們在對南京專案交流，在與同事商議後，特致函跟進(jìn)專案的介入的可能性。同時(shí)有必要向 你解釋商業(yè)管理公司的介入對專案的素質(zhì)提高和長期發(fā)展的重要性，以下文字主要包含：1、我爲(wèi)專案 的基本商業(yè)設(shè)計(jì)；2、Lloyds (HK)萊迪斯建議的合作模式，供你在推薦過程中參考。 請儘快與甲方交涉後給予反饋，爲(wèi)盼！ 商業(yè)管理公司經(jīng)營說明：商業(yè)管理公司經(jīng)營說2、明： 商業(yè)經(jīng)營是經(jīng)營者通過其創(chuàng)造性勞動(dòng)（服務(wù)） ，促進(jìn)商品流通，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者預(yù)付資金 的即使回收和增值。 包括：1、租賃經(jīng)營；2、直接經(jīng)營。 對商業(yè)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)範(fàn)和統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營秩序，是實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營目標(biāo) 的保證。由於專案自身性質(zhì)的不同，因此我司在對商業(yè)進(jìn)行管理時(shí)是針對商業(yè)經(jīng)營性的實(shí) 質(zhì)進(jìn)行特色管理。 通過有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì) 則，由具有規(guī)範(fàn)化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。在 經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn) 作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，3、多層次、多方式、全方位、全過 程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)範(fàn)化、專業(yè)化管理。並以服務(wù)質(zhì)量爲(wèi)突破口，以創(chuàng)新的 Lloyds (HK) property management consultants 2 理念爲(wèi)經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍託管物業(yè)的商業(yè)氣氛。具體管理事項(xiàng)如下： 一、一、 一般性管理一般性管理 （1） 、對小業(yè)主或承租商的管理； （2） 、商場安全保衛(wèi)管理； （3） 、商場消防管理； （4） 、設(shè)施設(shè)備管理； （5） 、清潔衛(wèi)生及車輛管理 二、二、 特殊管理特殊管理 商業(yè)專案管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在於商業(yè)專案物業(yè)管理的 一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷4、擴(kuò)大商場的知名度，樹立良好的商 業(yè)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。這是商業(yè)專案實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可 少的工作，其作用主要有以下幾點(diǎn)： 第一， 是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資産和潛在的銷售額，有助於促進(jìn)消費(fèi) 者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商業(yè)專案進(jìn)入印象時(shí)期。 第二， 有助於商業(yè)專案識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺識(shí)別系統(tǒng)、 行爲(wèi)識(shí)別系統(tǒng)） 。 三、三、 實(shí)施細(xì)則實(shí)施細(xì)則 （1） 、制定管理章程並負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行； （2） 、開展商業(yè)專案整體的促銷活動(dòng)； （3） 、協(xié)調(diào)商業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)係； （4） 、開展經(jīng)營者之間的互幫互助和資訊交流、融資等活動(dòng)； （5） 、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營5、者之間的關(guān)係； Lloyds (HK) property management consultants 3 （6） 、與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒僞劣産品，維護(hù)市場形象。 四、四、 商業(yè)管理之一般性物業(yè)管理部門設(shè)置商業(yè)管理之一般性物業(yè)管理部門設(shè)置 （1） 、管理處 （2） 、經(jīng)營秩序管理部 （3） 、清潔部 （4） 、保安部 （5） 、工程維修部 五、五、 商業(yè)管理之一般性商業(yè)管理部門設(shè)置商業(yè)管理之一般性商業(yè)管理部門設(shè)置 1） 招商管理中心 配備專業(yè)人才，實(shí)施專案“五統(tǒng)一”，即“統(tǒng)一風(fēng)格”、“統(tǒng)一宣傳”、“統(tǒng)一形 象”、“統(tǒng)一裝修”、“統(tǒng)一商業(yè)管理”，代理業(yè)主出租商鋪和其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)6、。 2） 電子商務(wù)中心 提供電子文件處理、英特網(wǎng)上發(fā)佈商品資訊、代辦郵政、分發(fā)信函、車船、機(jī)票訂購 等多項(xiàng)服務(wù)，POS 收銀系統(tǒng)的引入，使消費(fèi)者更輕鬆。 3） 維護(hù)中心 配備專業(yè)隊(duì)伍 24 小時(shí)值班保衛(wèi)，保潔，公共設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)及故障處理，接受客戶投 訴，滿足用戶合理要求。 4） 貨運(yùn)中心 爲(wèi)客戶提供車輛停放服務(wù)，專設(shè)進(jìn)出商品臨時(shí)停車點(diǎn)，提供商品進(jìn)出搬運(yùn)和短途運(yùn)輸 服務(wù)。 5） 資訊資源中心 通過網(wǎng)站，讓消費(fèi)者足不出戶，也能瞭解本商業(yè)專案的商品資訊，讓各經(jīng)營戶立足專 Lloyds (HK) property management consultants 4 案，也能放眼世界，及時(shí)把握業(yè)內(nèi)最新動(dòng)態(tài)7、。 6） 服務(wù)中心 提供産品倉儲(chǔ)、物流分發(fā)配送、大衆(zhòng)化餐飲、代爲(wèi)招聘營業(yè)員等後勤配套服務(wù)。 六、六、 商業(yè)管理公司的提早進(jìn)駐意義商業(yè)管理公司的提早進(jìn)駐意義 成功的商業(yè)要素包括區(qū)位、交通可及性、視覺可見性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、團(tuán)隊(duì)、資 金、認(rèn)知及專業(yè)水準(zhǔn)、熱忱等。商業(yè)經(jīng)營管理工作分爲(wèi)前場及後場，前場包含：租戶 管理、人車潮管理、客訴管理、招商管理、行銷管理等；後場則有：設(shè)施管理、保安 管理、人事管理、行政管理、危機(jī)管理、清潔管理、財(cái)務(wù)管理、資訊管理、資産管理、 合約管理等。 經(jīng)營者、投資者共同關(guān)注的一個(gè)問題是本專案能不能真正的開起來？開起來之後 會(huì)不會(huì)經(jīng)營不下去？作爲(wèi)商業(yè)管理顧問，我們對此的解決方法就8、是告訴他們專業(yè)的商 業(yè)管理的重要性，專業(yè)的商業(yè)管理解決的是將潛在的消費(fèi)人群引導(dǎo)到本專案來，因 此，整體的形象推廣、社會(huì)團(tuán)體機(jī)構(gòu)的公關(guān)、目標(biāo)消費(fèi)者的篩選與組織，租賃合約的 管理等都是經(jīng)營者可以展開經(jīng)營活動(dòng)的必要條件，目前情況下，如果本專案可以引進(jìn) 專業(yè)的商業(yè)管理公司，投資者關(guān)於商鋪的經(jīng)營生命力的疑慮將可以得到解決。 成立本專案的商業(yè)管理公司，並完善專案的商業(yè)管理系統(tǒng)，建議先在營銷接待中 心成立經(jīng)營戶的服務(wù)中心，提供商業(yè)經(jīng)營考察、品牌引進(jìn)、經(jīng)營問題查詢等 CRM 管理 系統(tǒng)服務(wù)。跟進(jìn)的工作包括物業(yè)管理系統(tǒng)、招商系統(tǒng)和現(xiàn)場管理系統(tǒng)，商業(yè)管理公司 對銷售具有促進(jìn)作用。 同時(shí)，商業(yè)管理公司的成立也可規(guī)避9、發(fā)展商直接面對客戶，承擔(dān)起解決商戶投資 回報(bào)、客戶爭議等相關(guān)問題的責(zé)任。 Lloyds (HK) property management consultants 5 Lloyds 關(guān)於管理公司合作思路 Lloyds（HK）全面介入專案的商業(yè)管理顧問，並提供以下兩種服務(wù)： 1、Lloyds 提供該專案商業(yè)管理公司顧問，爲(wèi)由甲方組建的商場管理隊(duì)伍提供商業(yè)管理 各方面具體事務(wù)提供顧問意見： 具體合作細(xì)則包括： Lloyds 根據(jù)專案實(shí)際情況協(xié)助甲方組建商場管理公司架構(gòu)，並可根據(jù)甲方要求 派出公司副總以上工作人員擔(dān)任甲方管理公司副總，副總工資、住宿及差旅費(fèi)用 由甲方支付； 由 Lloyds 指派總監(jiān)以10、上工作人員擔(dān)任顧問聯(lián)絡(luò)人，協(xié)調(diào) Lloyds 與甲方之日 常顧問業(yè)務(wù)往來，Lloyds 對專案的管理意見以聯(lián)絡(luò)人收到甲方書面要求後三日 內(nèi)給予答復(fù)期限，並在期限內(nèi)予以書面解決方案意見； Lloyds 爲(wèi)專案設(shè)計(jì)商場管理手冊，管理手冊內(nèi)容提綱詳見附件 1，並由 Lloyd s 副總指導(dǎo)管理公司執(zhí)行調(diào)整；管理手冊由設(shè)計(jì)到提交約需時(shí) 2 個(gè)月。 顧問費(fèi)用收取： A) Lloyds 品牌使用費(fèi)：合同簽署一周內(nèi)一次性收取品牌使用費(fèi) 10 萬元整，甲方 可在所有宣傳資料上簽署“商業(yè)管理顧問：香港 Lloyds 商業(yè)管理顧問公司”字 樣，並由 Lloyds 擔(dān)負(fù)相關(guān)顧問法律責(zé)任，並在未來一年內(nèi)出席甲方要求的11、公關(guān) 活動(dòng) 2 次，超出部分由甲方支付相關(guān)費(fèi)用。 顧問合同有效期 2 年，合同簽署後馬上生效，Lloyds 每月向甲方收取 5 萬元作 爲(wèi)商業(yè)管理顧問費(fèi)用，作爲(wèi) Lloyds 顧問團(tuán)隊(duì)每月至多 7 天的專案現(xiàn)場顧問服務(wù) 報(bào)酬。 Lloyds (HK) property management consultants 6 2、Lloyds 與甲方成立中港合資商業(yè)管理公司，組建商業(yè)管理隊(duì)伍並帶領(lǐng)管理隊(duì)伍負(fù)責(zé) 專案的日常管理事務(wù)。 具體合作細(xì)則包括： 由 Lloyds 與甲方共同組建專案商業(yè)管理公司，公司性質(zhì)爲(wèi)中港合資諮詢服務(wù)機(jī) 構(gòu)，其中甲方出資人民幣 60 萬，占 60%股份，Lloyds 以團(tuán)隊(duì)及12、專業(yè)入股，占 40%股份，根據(jù)股份比例成立董事局； 由甲方根據(jù)中國物業(yè)管理?xiàng)l例設(shè)立專案物業(yè)管理基金，並將該基金轉(zhuǎn)交新成立的 商業(yè)管理公司託管使用，另專案推廣費(fèi)用另行商定； 商業(yè)管理公司總經(jīng)理由 Lloyds 委派人員擔(dān)任，直接向董事局負(fù)責(zé)，全面代表董 事局執(zhí)行商場日常運(yùn)作管理事務(wù)； 公司會(huì)計(jì)由乙方指定人員擔(dān)任或聘請香港執(zhí)業(yè)會(huì)計(jì)師擔(dān)任，出納由甲方指定，其 他工作人員採取聘任制在中國大陸招聘，董事局通過批準(zhǔn)後進(jìn)入商業(yè)管理公司； Lloyds 根據(jù)專案實(shí)際情況與甲方組建商場管理公司架構(gòu)，並可根據(jù)甲方要求派 出工作團(tuán)隊(duì)擔(dān)任甲方管理公司工作人員，工作團(tuán)隊(duì)工資、住宿及差旅費(fèi)用由新成 立的商業(yè)管理公司支付；13、 Lloyds 爲(wèi)專案設(shè)計(jì)商場管理手冊，管理手冊內(nèi)容提綱詳見附件 1，部門設(shè)置根 據(jù)管理手冊設(shè)立，並由 Lloyds 副總指導(dǎo)管理公司執(zhí)行調(diào)整；管理手冊由設(shè)計(jì)到 提交約需時(shí) 2 個(gè)月。 商業(yè)管理公司資金分配方案： A) Lloyds 品牌使用費(fèi)：合同簽署一周內(nèi)一次性收取品牌使用費(fèi) 10 萬元整，甲方 可在所有宣傳資料上簽署“商業(yè)管理顧問：香港 Lloyds 商業(yè)管理顧問公司”字 Lloyds (HK) property management consultants 7 樣，並由 Lloyds 擔(dān)負(fù)相關(guān)顧問法律責(zé)任，並在未來一年內(nèi)出席甲方要求的公關(guān) 活動(dòng) 2 次，超出部分由甲方支付相關(guān)費(fèi)用。 B14、) 商業(yè)管理公司成立後由總經(jīng)理提交商場贏利模式，每月收入扣除運(yùn)營成本後按股 份比例分配。 Lloyds (HK) property management consultants 8 附件一、工作服務(wù)範(fàn)圍附件一、工作服務(wù)範(fàn)圍 工工 作作 項(xiàng)項(xiàng) 目目 介介 入入 時(shí)時(shí) 間間 工程施工期間工程施工期間 開業(yè)前後期間開業(yè)前後期間 1 1、開辦籌備：、開辦籌備： 裝修方案建議 設(shè)備清單確定 各項(xiàng)工程材料預(yù)算及安裝費(fèi)用預(yù)算 提供萊迪斯商場運(yùn)營手冊 ； * * * * * 2 2、市場推廣：、市場推廣： 市場推廣計(jì)劃； 資料分析； 目標(biāo)確立； 廣播專案建立； CI/VI 全面導(dǎo)入和推廣； 宣傳廣告預(yù)算及控制15、； 商業(yè)專案開業(yè)典禮； 宣傳促銷活動(dòng)企劃、組織和實(shí)施； 促銷活動(dòng)道具製作和管理； 建立媒體公共關(guān)係； 商業(yè)內(nèi)外購物環(huán)境美化； POP 及各項(xiàng)平面設(shè)計(jì)和製作； * * * * * * * * * * * * * * 3. 3. 顧客服務(wù)：顧客服務(wù)： 訂立顧客服務(wù)原則； 成立顧客服務(wù)小組； VIP 客戶推廣； 售後管理服務(wù)； * * * * 4. 4. 租店戶管理：租店戶管理： 教育輔導(dǎo)； 舉辦研討會(huì)； 成立租店戶委員會(huì)； 發(fā)行資訊刊物； 督導(dǎo)管道； 開辦教育課程； * * * * * * Lloyds (HK) property management consultants 9 5. 5. 銷售16、協(xié)助：銷售協(xié)助： 幫助租店戶店面陳列； 內(nèi)部宣傳告知； 對外聯(lián)合廣告； * * * 6. 6. 商戶經(jīng)營分析：商戶經(jīng)營分析： 每個(gè)月的營業(yè)額比較； 評效與營業(yè)額百分比分析； 營業(yè)效率比分析； 市場推廣工作效益分析； * * * * 7. 7. 租店戶組合調(diào)整：租店戶組合調(diào)整： 根據(jù)市場調(diào)整和訂立適當(dāng)?shù)淖獾陸艚M合； 替換不理想的店鋪經(jīng)營者； 調(diào)整位置； 增加或減少特定商品的經(jīng)營面積； * * * 8. 8. 收取租金和收取租金和財(cái)務(wù)預(yù)算編制及管理財(cái)務(wù)預(yù)算編制及管理 確定預(yù)測目標(biāo) 匯總各部門財(cái)務(wù)預(yù)算草案及全場綜合平衡，編 制整個(gè)商場財(cái)務(wù)預(yù)算； 制定和控制商場收入與支出； 進(jìn)行市場調(diào)查及分析有關(guān)資料17、，對商業(yè)整體表 現(xiàn)進(jìn)行評價(jià)； 研究增加商業(yè)專案的其他收入；例如出租花車 和展銷場地 每月向租店戶收取租金； 代表業(yè)主向欠租租店戶採取行動(dòng)包括法律行 動(dòng)； 各部門將預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行分析，發(fā)揮財(cái)務(wù)控制職 能。 * * * * * * * * * * * * 9. 9. 商戶進(jìn)駐商戶進(jìn)駐 協(xié)助招商人員處理商戶進(jìn)駐 製作商戶手冊和施工程式手冊 審理商戶裝修申請和報(bào)批 協(xié)助商戶取得經(jīng)營的執(zhí)照及相關(guān)檔案。 * * * * * * * Lloyds (HK) property management consultants 10 10. 10. 人事管理：人事管理： 制定商業(yè)營運(yùn)管理部門的組織功能架構(gòu)及工 作目標(biāo) 制定和執(zhí)行商場人事管理制度； 招聘員工； 培訓(xùn)員工； 制定和安排每位員工的工作。 * * * * * * * * * 11.11. 管理監(jiān)管理監(jiān)督及支援服務(wù)：督及支援服務(wù)： 定時(shí)從總公司派高層管理人員到商業(yè)專案監(jiān) 管整個(gè)商業(yè)的營運(yùn)工作； 定時(shí)向甲方對商場業(yè)的營運(yùn)管理提供報(bào)告和 舉行會(huì)議； 與甲方的物業(yè)管理和工程部門負(fù)責(zé)人定期開 會(huì)，提出有關(guān)見議。 * * * * 註：工作上所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)