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1、東南亞工業和物流行業“一帶一路”沿線房地產市場機遇與展望新興領域2019年特別關注：新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業新興領域：概要工業前景樂觀減少供應以控制租金繼續發展東南亞國家近期簽署的“一帶一路”重大協議工業概覽市場排名“一帶一路”指數(BARI)正在崛起新興領域報告主要聯系人東南亞國家近期簽署的“一帶一路”重大協議前言2019年“一帶一路”指數市場最新動態菲律賓泰國馬來西亞柬埔寨研究方法地圖聯系人表格目錄第 頁0 1新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業地區建設港口和經濟特區，以及鋪設連接這些新的經濟中心和首都的鐵路或高速公路運輸網絡?！耙粠б宦贰碧岢龊蟮?年里，中國在東南亞交2、通、房地產、物流等領域累計投資592.5億美元，是“一帶一路”提出前5年內投資（171億美元）的近3.5倍。這些舉措為東南亞市場的工業和物流房地產行業注入了新的活力，要么提供了需求來源，要么升級改造了舊庫存。海上絲綢之路沿線基礎設施投資有望繼續增加，東南亞市場工業房地產行業未來三至五年的前景樂觀。指數(BARI)，根據經濟潛力、人口優勢、基礎設施開發、制度有效性、市場可進入性和對自然災害的應變能力對66個與“一帶一路”相關的國家進行排名；關于研究方法的更多細節，請參見第9頁。本報告重點關注的東南亞國家中，新加坡保持了榜首位置，馬來西亞保持了前十的位置，位列第九。泰國和菲律賓在基礎設施開發和制度3、有效性指標上分別上升了五位和六位，排在第26位和第44位，柬埔寨在市場可進入性指標上上升了兩位。海上絲綢之路取得成功的一大重要驅動因素是在這個高度分散的農村區域“連點成線”所需的基礎設施。這包括在主要沿海根據“一帶一路”倡議建設的新港口、鐵路和高速公路，正在改善東南亞的基礎設施。海上和陸上貿易路線的拓展將提高互聯互通，為物流、制造業和工業市場提供機遇。“一帶一路”倡議(BRI)于2013年提出，是中國開展多邊合作的平臺，將在全球范圍內建立新的經濟鏈，完善中國的商業網絡。在該倡議列出的六大經濟走廊中，本報告將深入研究連接東南亞與印度、歐洲、中東和非洲地區的海上絲綢之路，并進一步揭示“一帶一路”對4、東南亞工業市場的影響。這一版報告包括最新的萊坊“一帶一路”新興領域：概要馬來西亞巴生港第 頁0 2新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業資料來源：萊坊研究部 69.0 58.2 57.9 57.3 56.9 54.6 54.5 54.2 54.1 53.3 53.2 52.6 52.5 52.4 51.8 51.8 51.7 50.5 50.4 50.4 49.9 49.6 49.5 49.3 48.7 48.3 48.0 47.7 47.7 47.6 46.8 46.5 46.4 46.1 45.3 44.6 44.0 43.3 43.1 43.1 43.0 42.7 42.7 42.4 5、42.0 41.2 40.4 40.3 39.9 39.5 39.2 38.5 37.8 37.6 37.1 35.9 35.7 35.6 35.5 35.0 34.3 33.7 30.7 27.4 26.5 26.0 指數123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566排名新加坡阿拉伯聯合酋長國新西蘭中國卡塔爾愛沙尼亞韓國阿曼馬來西亞捷克共和國巴林印度越南以色列匈牙利波蘭斯洛文尼亞不丹文萊斯洛伐克6、格魯吉亞蒙古立陶宛馬爾代夫拉脫維亞泰國阿爾巴尼亞克羅地亞印度尼西亞黑山沙特阿拉伯老撾保加利亞老撾南非柬埔寨塞爾維亞科威特哈薩克斯坦土耳其斯里蘭卡埃塞俄比亞約旦菲律賓緬甸孟加拉國摩爾多瓦亞美尼亞波斯尼亞和黑塞哥維那埃及土庫曼斯坦俄羅斯吉爾吉斯斯坦阿塞拜疆黎巴嫩巴基斯坦白俄羅斯尼泊爾烏克蘭烏茲別克斯坦塔吉克斯坦伊朗東帝汶也門伊拉克阿富汗國家16113128303850432018年排名東南亞010203040506070802019年“一帶一路”指數第 頁0 3新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業資料來源：萊坊研究部和Real Capital Analytics截至2018年第四季度1,6007、1,4001,2001,0008006004002000百萬美元2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019東南亞跨境工業投資90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%跨境投資額（百萬美元）跨境投資比例(%)050100150200亞 太地區倉庫租金新加坡東京菲律賓上海泰國馬來西亞柬埔寨美元/每平方米/每年的目標。近年來引人注目的項目包括連接柬埔寨首都金邊和西哈努克市的高速公路和曼谷的高速鐵路項目。前者耗資21億美元，將把金邊和西哈努克市之間的旅行時間減少一半，后者耗資27億美元，是中國昆明到新加坡的高速鐵路的一部8、分。隨著這些新基礎設施開始建設，投資者，尤其是跨境投資者，對工業領域的興趣近年來有所增加。2009年至2015年，對東南亞工業領域的跨境投資達到3.3億美元的高點，而跨境投資占該地區工業投資總額的比例達到歷史最高的22%。而自2016年以來，中國與東南亞國家在“一帶一路”倡議下簽署了幾項大型基礎設施協議，跨境投資者的興趣大幅上升。2017年跨境投資達到14億美元的峰值，占工業投資總額的72%。簡而言之，資本的興趣推動了東南亞地區大多數市場的快速發展、存量物業升級換代和租金增長，使東南亞工業市場受益。我們將在本報告中詳細介紹這些內容。東南亞國家聯盟（東盟）成立于1967年，是由十個東南亞國家組成9、的政府間組織，旨在促進成員國之間的經濟、政治和安全合作。這10個國家總人口為6.61億，占世界人口的8.6%，2017年GDP總量為2.76萬億美元，占全球GDP的3.4%。與之相比，歐盟總人口5.13億，占世界人口的6.7%，2017年GDP總量為17.3萬億美元，占全球GDP的21.4%。盡管這兩個面積相似的地區之間存在一些重要差異，但歐盟廣泛而高效的交通基礎設施網絡與東南亞形成了鮮明對比，基礎設施缺乏仍然是東南亞經濟增長的一大障礙。東南亞各國政府已認識到這一點，并已著手實施大膽的基礎設施建設計劃，例如泰國的“東部經濟走廊”計劃和菲律賓的“大建特建”政策。然而，很多計劃由于前期需要投入大量10、資本且回報周期漫長，很難吸引私營企業，因此缺乏必要的財力支持。中國的“一帶一路”倡議為東南亞國家提供了誘人的機遇，因為雙方有著共同東南亞工業和物流行業概述第 頁0 4新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業資料來源：萊坊研究部和美國企業研究所HIGHWAYDEEP SEA PORTHIGH SPEED RAILROAD&TUNNEL PROJECTLAND RECLAMATION&PORT BUILDING 老撾柬埔寨菲律賓馬來西亞新加坡印度、非洲和歐洲方向東南亞國家近期簽署的“一帶一路”重大協議第 頁0 5泰國印度尼西亞高速公路深海港口高速鐵路房地產、辦公樓道路及隧道工程土地復墾和港口建設 11、新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業昆新高鐵的一部分老撾第一條連接首都萬象和與中國接壤的磨丁的高速公路連接首都金邊和西哈努克市的四車道高速公路馬尼拉-比科爾鐵路用于新建港口和房地產的新土地昆新高鐵的一部分連接檳島與大陸的海底隧道馬六甲門戶項目的一部分東海岸鐵路項目的一部分連接印尼兩大城市的高速鐵路預計這條鐵路將刺激包括工業園區和酒店在內的新開發項目，推動旅游業發展。昆明到萬象的旅行時間從3天縮短到3小時。這條新高速公路將推動工業園區等新的開發項目，方便中國制造商拓展海外市場。政府工業發展長期規劃的一部分。西哈努克市將成為柬埔寨最大的工業中心；對該市的房地產市場來說是個好兆頭。這條鐵路將把目12、前12小時的旅行時間（汽車）縮短到6小時。促進該地區的貨物流動，刺激工業房地產市場，而旅游業的增長將使酒店業受益。提高菲律賓工業和航運中心達沃的吸引力，吸引國內外跨國公司前來拓展業務；這對整個房地產市場是一個利好。連接羅勇港區新建國際機場的高速鐵路。預計工業和住宅房地產行業將從中受益。這條海底隧道將有利于設有隧道入口的喬治市和北海的房地產市場。新港口將增加貿易活動，刺激倉儲和物流設施的需求。改善東海岸各州的經濟機遇，并可能使整個房地產行業受益。連接印尼兩大城市的高速鐵路。將雅加達和第二大城市萬隆之間的旅行時間從5小時縮短到45分鐘。幾大行業將受益。需求分散化有利于住宅房地產行業，旅游業增長有利13、于酒店行業，而鐵路沿線的物流市場也可能受益。41.5億美元12億美元21億美元2.7億美元2億美元27億美元13億美元19億美元21億美元32億美元鐵路高速公路高速公路鐵路土地復墾 高速鐵路道路及隧道工程深海港口鐵路高速鐵路2016年9月2018年4月2018年1月2018年11月2016年10月2017年12月2014年3月2016年10月2016年11月2017年4月萬象萬象金邊馬尼拉達沃曼谷檳城馬六甲吉隆坡到凱蘭坦雅加達到萬隆老撾老撾柬埔寨菲律賓菲律賓泰國馬來西亞馬來西亞馬來西亞印度尼西亞國家 地區 日期 類型 投資 概要 機遇東南亞國家近期簽署的“一帶一路”重大協議第 頁0 6新興領域14、 特別關注：東南亞工業和物流行業倉庫租金 資料來源：萊坊研究部瓦倫蘇埃拉奎松市曼達盧永帕西格馬卡蒂達義帕拉納克拉斯皮納斯2018年：152同比(%)：21.6%2018年：255同比(%)：-2%2018年：457同比(%)：9.5%2018年：225同比(%)：25%2018年：589同比(%)：1.8%2018年：300同比(%)：76.5%2018年：157同比(%)：28.7%2018年：438同比(%)：157.6%近十年中國在菲律賓的投資資料來源：美國企業研究所4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000百萬美元2008 2009 2010 20115、2 2013 2014 2016 2017 2018能源 房地產 交通 其他（例如娛樂、科技、旅游、公用事業）此外，大型電子商務公司也開始進入這個市場，阿里巴巴旗下的Lazada于2017年底在卡布堯建立了其在東南亞最大的倉庫，并計劃在未來三到五年內再建五個倉庫。展望未來，政府預計2019年經濟增長率將在6.5%至6.9%之間（主要歸功于強勁和持續的基礎設施投資計劃），工業領域前景樂觀，2019年至少將保持去年的增長勢頭。限制仍需要進一步放寬。盡管如此，隨著基礎設施建設的快速推進，開發商們正再次投身于工業領域。最初，由于土地稀缺和有其他更便宜的選項，開發商被迫離開馬尼拉。然而，由于最近燃油價格16、上漲，對工業用地和倉庫的需求已重新轉向馬尼拉附近地區。這種有利的供應格局驅動了全國大部分地區工業房產租金的增長。2016年政府換屆以來，菲律賓的對華立場發生逆轉，重心轉向中國，這為中國投資菲律賓的一系列基礎設施項目和其他領域鋪平了道路。巧合的是，這也符合當前政府擴大基礎設施支出以提振經濟增長的舉措。然而，事情進展緩慢。自政府換屆以來，“一帶一路”相關投資只完成了67億美元，而承諾的投資卻有250億至300億美元。造成這種局面的一個關鍵原因是菲律賓對某些關鍵行業的外資持股限制。盡管2017年政府計劃開放某些經濟領域，但工 業 前 景 樂 觀2019年BARI排名：44/2 0 18 年 B A 17、RI 排 名：50菲 律 賓：第 頁0 72018年第四季度（比索/平方米/月）新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業資料來源：萊坊研究部倉庫租金曼谷巴吞他尼府-阿瑜陀耶素萬那普-邦巴功東部沿海地區2018年下半年：144同比(%)：-4%供應（平方米）：3,628,409空置率：2%2018年下半年：166同比(%)：-4%供應（平方米）：5,004,408空置率：0%2018年下半年：159同比(%)：-1%供應（平方米）：4,825,348空置率：6%2018年下半年：150同比(%)：-2%供應（平方米）：4,974,707空置率：9%曼谷素萬那普-邦巴功東部沿海地區巴吞他尼府-阿瑜18、陀耶供應租賃空間2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年170165160155150145140135130125120泰銖/每平方米/每月資料來源：萊坊研究部5,500,0005,000,0004,500,0004,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,000平方米萬平方米，同比增長6.2%。2018年底，市場出租率為83%，同比增長1.4%，主要原因是在需求保持穩定的情況下，庫存被吸納。由于去年租戶有了更多的選擇，租金同比下降1.6%至每月每平19、方米151.3泰銖（合4.75美元）。展望未來，雖然供應過剩的情況預計將在短期內持續，但熟悉市場狀況的開發商可能會調整供應。因此，倉庫租金預計將保持在每月每平方米150泰銖至155泰銖（4.71美元至4.86美元）之間。國海岸附近的烏塔保機場擴建。烏塔保機場預計將成為泰國第三大國際機場并建有一個經濟特區。隨著資本的注入，中國企業也開始對泰國產生更大興趣。中國領先的智能物流網絡公司菜鳥已承諾投資3.3億美元在EEC內開發一個數字中心，進一步優化泰國及其鄰國的跨境貨物流動。開發商積極拓展倉儲行業，2018年新增倉儲面積30.2萬平方米，市場總供應量517.7泰國政府2018年推出的“泰國4.0”是20、一項雄心勃勃的計劃，旨在通過開發一個名為“東部經濟走廊(EEC)”的經濟特區來改造泰國經濟，EEC包括工業區和旅游目的地。EEC及其項目將通過一條873公里長的泰中高速鐵路與中國的“一帶一路”倡議相結合，這條鐵路將通過老撾連接泰國與中國昆明。目前，從曼谷到那呵叻的最初250公里正在建設中，預計耗資56億美元。此外，EEC的其他主要項目還包括耗資49億美元的林查班港擴建（旨在應對國際貨運需求的增長）和泰減 少 供 應 以 控 制租金2019年BARI排名：2 6 /2 0 18 年B A RI 排 名：31泰 國：第 頁0 82018年第四季度（泰銖/平方米/月）新興領域 特別關注：東南亞工業和21、物流行業資料來源：萊坊研究部雪蘭莪：莎阿南森美蘭柔佛：巴西古當柔佛：古來縣士乃雪蘭莪：巴生0.80 1.201.50 2.000.80 1.201.00 1.500.80 1.20獨立工廠租金 馬來西亞印度尼西亞新加坡老撾越南柬埔寨菲律賓泰國緬甸文萊0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50單位：十億美元過去10年中國的投資（所有行業）資料來源：萊坊研究部和美國企業研究所得亟需的提振，存量物業日益老化讓事態更加緊迫；最近，隨著運營商力求走在行業前列，重新開發高規格、大規模倉庫的勢頭越來越猛。目前，巴生港附近（如雪蘭莪和森美蘭）主要工業區倉庫的市場租金目前為每月每平方英尺0.822、0至2.0林吉特（0.2至0.5美元）；而柔佛和檳城的月租金為每平方英尺0.80至2.50林吉特（0.2至0.6美元）。來西亞在清真產業中的能力（該產業2017年的全球產值為2.1萬億美元），并充分利用其一流的全球伊斯蘭經濟生態系統。該系統涵蓋金融、制造業標準和清真認證等領域。最近在2019年預算案中宣布的另一項重大舉措是在英達島建立一個新的自由貿易區，以支持并刺激馬來西亞主要港口巴生港的航運和物流活動。隨著這些舉措的落實，預計工業領域將獲過去10年，馬來西亞是中國資本的主要受益者，中國投資總額達438億美元，為東盟國家中最高水平。馬來西亞總理強調計劃與中國發展更深層的關系，他在上任后以官方身23、份出訪的第一批海外國家中就包括中國。為了不單單依靠中國資本來推動經濟增長，新政府還制定了將使工業領域直接受益的關鍵舉措。其中一大舉措就是提高馬繼 續 發 展2019年BARI排名：9 /2 0 18 年B A RI 排 名：6馬 來 西 亞第 頁0 92018年第四季度（林吉特/平方英尺/月）新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業資料來源：萊坊研究部工廠長期（30-50年）租金新公路老公路30-35過去十年中國對柬埔寨的投資農業能源娛樂金融金屬房地產技術交通2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2016 2017 2018資料來源：萊坊研究部和美國企24、業研究所4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000百萬美元經濟特區運營的所有公司中，中國公司約占80%，其次是美國和歐洲公司，占16%。市場人氣的改善對工廠租金產生了積極影響，2018年上半年，平均長期（30至50年）租金同比上漲3%，至每平方米32.5美元。得益于基礎設施的改善，預計西哈努克市（可以代表柬埔寨整體市場）的工業領域將在中長期表現良好。此外，工業領域預計將受到2019年底開始的石油開采的提振，石油開采將進一步推動工業和制造業的需求。的73%，高于“一帶一路”提出前的12%。最近引人注目的投資包括中國交通建設投資20.8億美元的高速公路25、項目，該項目將修建并運營一條長190公里的四車道高速公路，連接金邊和西哈努克市該地區包括柬埔寨的經濟特區、深水港和主要進出口門戶。改善連接首都和經濟中心的基礎設施的舉措，使西哈努克城對外商直接投資和企業租戶越來越有吸引力；目前在西哈努克市幾十年來，中國認識到柬埔寨這個中南半島地區的新興國家在東南亞的戰略地位，與其建立了牢固的關系。這一點在2018年表現得很明顯，中國實體向柬埔寨房地產和公路項目投資38.3億美元，這是東南亞國家獲得的最大規模的投資之一。在2013年“一帶一路”倡議提出之前，中國的投資主要集中在柬埔寨各地的水電大壩等能源項目上。然而，“一帶一路”提出之后，投資重點已轉向交通基礎設26、施和房地產建設。在“一帶一路”提出后的5年里，這兩個領域占中國對柬投資總額正 在 崛 起2019年BARI排名：36 /2 0 18 年B A RI 排 名：38柬 埔 寨第 頁1 02018年第一季度（美元/平方米）萊坊的“一帶一路”指數(BARI)根據國際認可的可靠數據來源編制。該指數共分為六個分項指標：經濟潛力、人口優勢、基礎設施開發、制度有效性、市場可進入性以及對自然災害的應變能力。為了研究上的需要，每個指標內的數值均經過標準化處理，確保數字具備可比性。所有指標均按對投資決策的潛在重要性賦予特定權重。注：每篇市場評論中的“機遇與展望”是指基于當前的供需動態和在房地產市場周期中的狀況，中27、期內每個房地產行業的市場前景。新興領域 特別關注：東南亞工業和物流行業經濟潛力人均GDP未來GDP增長率過去GDP增長率制度有效性政府效率監管質量話語權和問責制政局穩定、不存在暴力/恐怖主義法治清廉指數人口優勢城市化率人口增長率撫養率基礎設施開發港口基礎設施質量物流績效指數公路密度班輪運輸相關指數互聯網訂閱率固定寬帶訂閱率移動通信訂閱率市場可進入性外商直接投資占GDP的比例外國直接投資、資金流入和庫存部分對自然災害的應變能力世界風險指數全球氣候風險指數美元%百分等級百分等級百分等級百分等級百分等級等級%比例得分總量指標陸地每平方公里內公路的公里數指數（年的最大值）占人口的比例每人訂閱數每人訂閱數%美元總量指標總量指標年平均年平均年或最新年或最新年或最新年或最新年或最新年或最新年或最新年平均年平均年平均國際貨幣基金組織國際貨幣基金組織國際貨幣基金組織世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行透明國際聯合國聯合國聯合國世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行世界銀行聯合國聯合國德國觀察單位 權重 年份 資料來源“一帶一路”指數研究方法第 頁1 1