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1、房地產項目策劃 項目策劃書 編制項目策劃書的總體思路 一、編制目的 1.確保集團所有項目的操盤達到統一標準，避免因操作經驗 不足造成的重大決策失誤。2.增強集團持續的核心競爭力。編制項目策劃書的核心思想 就是如何提高項目運營的效率。目前行業的競爭主要是公 司運營能力的競爭，關鍵體現在項目開發的效能上。下表為2011年十大房企財務分析報表：項目策劃書 銷售凈利率 資產周轉率 凈負債率 權益凈利率 1.恒大 13.4%43.7%72.0%30.8%2.富力 17.7%33.9%86.0%23.0%3.碧桂園 16.7%36.7%63.3%21.5%4.中海 26.5%28.7%33.3%20.4%2、5.雅居樂 17.9%30.3%70.0%19.3%6.深萬科 13.4%28.0%31.7%18.2%綜合分析權益凈利率（剔除正常損益）從上表中可以看出：恒大的權益凈利率以30.8%位列第一，主要得益于其高達43.7%的資產周轉率。由此可見，房地產行業中，“賣得貴不如賣得快”仍然是重要的經營理念之一。同時，較高的股東收入也以凈借貸比例達72%的高財務杠桿為代價，體現了恒大較為激進的發展模式。恒大選擇低價入市的策略，以低利潤率換取較高的存貨周轉率，從而實現股東利益最大化 恒大的項目基本做到了五七個月開盤，碧桂園整體運營水平20102011年項目開發的速度是十一十三個月。這表明我們與恒大之間存在3、較大的項目運營提升空間。項目策劃書 3.編制項目策劃書模板，能帶來公司運營能力的改善。3.1 促進知識體系的快速建立。a.設計研發體系的標準化。b.成本體系的標準化。c.采購體系的標準化。d.財務體系的標準化。e.工程管理體系的標準化。f.物業管理體系的標準化。3.2 績效考核有了可量化的考評依據。3.3 促進計劃管理的管控。3.4 優化了各環節工作接口流程。項目策劃書 目錄 一、項目前提條件 二、項目前期流程圖(三個半月版)三、各節點相關工作說明及指引 1.項目地塊調研報告 1.1 項目投資分析報告 1.2 土地勘查（評估）報告 1.3 盡職調查（評估）報告 1.4 經營效率（評估）報告 14、.5 市政配套（評估）報告 1.6 目標市場（評估）報告 1.7 法務各階段要注意的問題 2.立項審批 2.1 項目投資分析報告 2.2 當地物業管理調研報告 2.3 物管部分配合項目規劃設計的策劃 3.組建項目部 4.項目交底會 5.項目定位策劃會 5.1 項目定位策劃會 5.2 配合銷售的物業策劃 6.項目配套工作指引 7.規劃方案確定 8.項目裝修設計方案研討會 9.項目景觀設計方案研討會 10.項目定案評審會 11.項目定案報告 項目策劃書 12.規劃設計報審方案完成 12.1 設計策劃 12.2 工程管理策劃 12.3 營銷策劃 12.4 財務策劃 13.施工報建圖提交 14.施工圖5、完成 15.景觀施工圖 16.裝修施工圖 17.確定總包單位 18.采購專項計劃 19.確定售樓部、板房裝修單位、園藝施工單位 20.建設用地規劃許可證（預審）項目策劃書 21.規劃方案審批（預審）22.環評報告（預審）23.立項審批（預審）24.衛生、環保、消防、人防設計專項審查（預審）25.建設工程規劃許可證（預審）26.防雷、節能及施工圖圖審（預審）27.招投標及合同備案 28.質監委托 29.確定監理單位 30.土地拆遷、清表 31.圍墻、臨時道路 32.臨水、臨電報裝 33.成立公司（招拍掛項目）項目策劃書 34.項目啟動會 34.1 項目啟動會 34.2 物業籌建策劃 34.3 物6、業管理成本及物業收費標準 35.土方平整、臨設搭設完成 36.建筑放、驗線 37.國土證 38.辦理各項報建正式手續 39.取得施工許可證 項目策劃書（從付第一筆地價款至開盤預售共三個半月時間）項目前期階段 項目策劃書 項目實施階段 土地信息獲取 項目定案審批（支付第一筆地價款）開盤預售 基礎開工 移交物業入伙 精裝修施工完成 竣工驗收毛坯房交樓 項目策劃書 30天 105天 當天 項目啟動會 項目地塊 調研報告 立項審批 規劃設計 方案完成 施工報建圖提交 施工圖完成 確定總包 單位 土地拆遷、清表 七通一平 工作完成 成立公司 建設用地規劃許可證（預審）規劃方案審批（預審）立項審批（預審）建設工程規劃許可證（預審）取得施工許可證（預審）項目前期階段 土地摘牌 30天 項目定案報告（從付第一筆地價款至開盤預售共三個半月時間）項目策劃書 項目策劃書 項目實施階段 謝謝聆聽！