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1、康養地產概念 康養地產建立在旅游產業、休閑產業、文化產業、健康產業及養老產業基礎之上，以中國傳統的養生的理念及方法去解決養老問題的復合型房地產開發模式。項目資源市場產業政策自然資源、人文資源老年化市場、房地產市場休閑產業、旅游產業、文化產業、健康產業、養老產業養老政策、旅游政策、金融政策、房地產政策、稅收政策等發展階段 目前我國健康養生養老地產正處于由第二階段向第三階段發展過程中第一階段傳統養老院形成條件老齡化初期運營主體政府社會保障社會保障水平低第二階段老年公寓老齡化中期政府+開發商政府給予一定支持第三階段老年社區老齡化加劇開發商為主社會保障體系完善康養五大分類模式 國內目前康養模式可按驅動2、因素分為五大養生養老模式：養生養老模式康療型養生養老居家式養生養老異地養生養老農家休閑養生養老立體化養生養老康復型養生養老療養型養生養老“季節性”養生養老“候鳥式”養生養老異地購房養生養老綜合性養生養老康療型養生養老 嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，采取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體產品特色典型案例用地性質：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協議等方式取得區位環境：依山傍水，生態資源良好；務的老年公寓實行會員制入住，會員費加管理費，無產權。臺灣長庚養生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達國際健康城康療型養老住宅的功能體系居住功能學習交流功能針對客戶運營主體運營3、方式功能體系：通過與專業醫療機構、康復療養機構合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養等專業化的健康管理服務，并輔以滿足交流、學習、娛樂的活動中心。對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養生格外關注的老年人為主。以開發商為開發主體，政府、專業醫療機構協助出租及會員制，由于受用地性質的限制，一方面依托自身養生、休閑等配套設施接待養生體驗度假，另一方面并將提供醫療看護服醫療護理功能休閑娛樂功能康療型養生養老案例鏈接：臺灣長庚養生文化村用地性質區位環境產品特色功能體系客戶運營主體運營方式非居住用地位于臺灣桃園龜山鄉一座34公頃的山坡上集養老、醫療、生活、娛樂等功能于4、一體依托長庚醫院，提供專業的高質量健康咨詢和醫療服務銀發學園、社區活動中心，組織豐富多彩的社區活動完善的社區功能，包括超市、銀行、書店等入住客人：年滿60歲的老年人游客：13歲以上臺塑集團，不用政府補貼，接受慈善機構捐助出租：分長住與試住體驗；養生體驗營：兩天一晚的體驗之旅，13歲以上人士均可參加場地出租：提供多功能會議場所，可提供企業教育訓練、研討、演出、學術文化交流等活動使用家居型養生養老 在地產大盤中加入養老主題概念，僅提供基本養老服務和社區配套服務，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經營方式產品特色用地性質：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲取；區位環境：通常位于城郊，有一定5、的生態資源，空氣清新自然；功能體系：實質上是養老主題地產，往往以在郊區大盤中配建針對老年人的養老公寓、養老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區服務。養老居住社區醫療、文化娛樂等普通養老服務功能基本社區服務功能地產大盤針對客戶運營主體運營方式典型案例主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。開發商不受用地性質限制，住宅直接銷售。綠地21世紀孝賢坊、萬科幸福匯中的養老公寓家居式養老功能家居型養生養老西城東城孝賢坊案例鏈接：綠地21世紀孝賢坊用地性質居住用地區位環境產品特色功能體系客戶運營主體運營方式社區建有大面積的中心湖泊及綠化樹木群，營造純天然森林式的居住環6、境孝賢坊與其他社區內其他組團互補共生，依托彼此功能配套，塑造不同風格組團，打造以養老為功能特色的城郊新城考慮老年人的特殊需求，建造無障礙設施醫院，文化館，餐廳，超市等配套設備齊全55-65歲年齡段的上海地區高收入且身體健康的群體綠地集團住宅直接銷售。建造住宅的同時引入了眾多老年人必備的配套設施，如同濟大學附屬醫院等，從而自然形成一個市場話運作的養老社區異地養生養老 非主流養老方式，健康且具有一定經濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養老相結合，靈活性強產品特色用地性質：居住用地，通過市場出讓方式取得；區位環境：強調山海等強勢生態資源及宜居的氣候條件；功能體系：以海南冬季養老基地和北方濱海低區7、的夏季避暑養老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進行異地旅游和養老，靈活性強異地養生養老的功能體系居住功能休閑度假功能投資功能針對客戶運營主體運營方式典型案例針對有一定經濟實力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯系開發商直接銷售大連、青島、煙臺、三亞、海口等地樓盤異地養生養老分類代表案例典型特征模式點評異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養老為目的的異地購房是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高8、品質的度假養老，前景將十分廣闊。“候鳥式”養老大連的互動式異地養老服務中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養老“季節性”養老天津的泰達國際養老院炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中海外華人回國養老新加坡華人、北美的購屋旅游團炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中農家休閑養生養老 養老與農業休閑相結合的農家寄養式異地養老，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權出售的運營方式產品特色針對客戶用地性質：集體土地，僅有使用權無所有權；區位環境：擁有田園景觀等鄉村原生態資源；功能體系：結合農業經營活動、農村文化及農家風情生活，借鑒分時度假模式，將農業休閑旅游和生態養老相復合，提供養老居住、瓜9、果采摘、綠色農家餐飲等功能，基本無其他配套設施。針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然。農家休閑養老的功能體系居住功能瓜果采摘綠色農家膳食農村文化體驗運營主體運營方式典型案例以開發商為主，社會機構協助出租或銷售使用權：在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業，并將該物業一定年限的使用權銷售給城市養老客戶江蘇生態農莊、浙江城仙居農家休閑養生養老案例鏈接：浙江城仙居用地性質區位環境產品特色功能體系客戶運營主體運營方式集體土地位于山水景區，有農業休閑資源讓城市人體驗“候鳥式”生活，通過采摘蔬菜，農家餐飲等鄉村休閑度假方式，讓心靈回歸自然，回歸純樸，深度體驗田園生活上海，杭州等地年齡10、在50-60歲的中高收入的老年人聯眾集團，由賽伯樂中國投資基金、杭州市政府創業基金、上城區政府創業基金及自然人共同持有結合鄉村休閑度假等市場需求，通過自建、收購、合作、租賃等經營方式，底層用于農民自住，將24層經營權出售給養老客戶，使其獲得使用權，并吸引風險投資注資，借鑒分時度假模式，形成鄉村休閑度假網絡。立體化養生養老 綜合性強、功能多元復合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的運營方式，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高產品特色針對客戶典型案例用地性質：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件；功能體系：大型綜合養老社區，包括住宅、購物中心、老年大學、酒店、醫院、康體娛樂等多11、種業態，提供滿足居住、休閑娛樂、學習交流、親子、醫療護理、康體養生等需求的豐富多元配套設施。面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護理及高度醫護的高齡長者。北京太陽城、上海親和源精神實現功能休閑娛樂功能區位環境：安靜恬然，有一定的景觀資源；文化交流功能親子功能康體養生功能醫療護理功能居住功能休閑需求服務需求立體化養老住宅的功能體系服務性需求功能需求休閑性需求健康活躍期6064歲年齡階段高度護理期75歲以上低度護理期6574歲精神實現文化交流休閑娛樂親子康體養生醫療護理運營主體運營方式民辦公助，開發商為運營主體，政府機構協助租售結合，居家養老住宅銷售，將提供12、醫療看護服務的老年住宅持有經營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養老立體化養生養老案例鏈接：北京太陽城用地性質區位環境產品特色功能體系客戶運營主體運營方式居住用地位于北京小湯山，社區周邊有綠色長廊、河流、果園、草坪等集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，全程化的養老服務模式，從醫院，購物中心到老年大學、酒店、各類俱樂部，提供豐富的配套設施北京地區的高收入老年客戶，年齡跨度較大，從50歲的中老年人到80歲以上的老年人均為社區居民寶氏華商經濟集團，北京市計委、建委、規劃局及昌平區政府各級領導和專家給予大力支持居住形式靈活多樣，租售并舉，有居家式、租住式、安養式、度假式四種方式。五大運營模13、式模式代表案例典型特征模式點評會員制俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，建成的集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院1.是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；2.將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；3.山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖將養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模14、式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。五大運營模式模式代表案例典型特征模式點評分時度假式模式云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養老結合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務型機構這種連鎖超市服務功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務群體。雖為非營利性機構，但以后可市場化的運作。以房養老南京湯山留園養老公寓、北京太15、陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”這種模式的最大問題是我國傳統觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發展人們觀念逐漸的改變。盈利模式康養地產項目收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：會所費用：16000 人 140 美元/人=224 萬美元高爾夫球會費（按1/3 居民入會計）：6000 人 1500 美元/人=900 萬美元合計：224+900=11216、4 萬美元。即每年這兩項配套設施的收入就達1000 多萬美元，相當于賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。盈利模式 目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。國內贏利型養生養老地產經營模式按贏利方式分按經營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發建設與經營管理相結合開發建設與經營管理相分離收費方式17、養生養老住宅社區服務的供應及收費方式社區服務內容參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內容：醫療護理方面醫院、診所、社區護理中心體育活動方面適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面老年大學、圖書館中介資源提供家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等社區活動的組織如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費方式費用收取應包含以下方面：日常物業管理費用，按物業建筑面積收取；專業物業服務內容，專項收取；配套設施使用費，按會員制收費或使用次數收取。研究小結3盈利模式:康養地產收益主要來源分一次性銷售收益和長期性租賃及相應養老服務增值收入。2發展趨勢:1運營模式:目前康養地產項目運營以開發商為主體,采取俱樂部會員制、連鎖經營、分時度假、以房養老等模式。國內康養地產處于第二代單一養老階段向第三代多元養老社區階段過渡時期,形成產業鏈開發運營模式。