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1、 1/8 房地產基礎知識房地產基礎知識 一、一、房地產房地產的概念的概念 房地產的含義 房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地 b)建筑物及地上附著物 c)房地產物權 注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。房地產業與建筑業的區別 房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構2、筑物。房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。房產、地產兩者間的關系及差異 房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：a)實物形態上看，房產與地產密不可分；b)從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；c)從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。差異包括幾個3、方面：a)二者屬性不同；b)二者增值規律不同；c)權屬性質不同；d)二者價格構成不同。二、二、房地產房地產的特征的特征 房地產的自然特征 a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業的差異性。房地產的經濟特征 a)生產周期 b)資金密集性 c)相互影響性 d)易受政策限制性 e)房地產的增值性 注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的 2/8 重要組成部分-土地。三、三、房地產房地產的類型的類型 按用途劃分：a)居住房地產 b)非居住房地產：商業房地產、辦公房地產、餐飲房地產、金融房地產、旅游房地產、工業房地產、農業房地產等 按開4、發程度劃分：a)生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農用地等 b)毛地：是指做到“三通一平”，具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地 c)熟地：是指做到“七通一平”，具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地 d)在建工程：是指建筑物已開始建設但尚未建成，不具備使用條件的房地產。該房地產不一定正在建設，也可能停工多年。e)現房（含土地）：是指建筑物已經建成，可以直接使用的房地產 房地產住宅的層數劃分的規定：a)低層住宅為 1-3 層；b)多層住宅為 4-6 層；c)小高層住宅為 7-11 層；d)中高層住宅為 12-16 層；e)16 層以上為高5、層住宅；f)40 層以上為超高層 房地產土地的使用年限：凡與省市規劃國土局簽訂 土地使用權出讓合同書 的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑結構分類標準四、房屋建筑結構分類標準 1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構；2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造；3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及 3/8 使用滑模、開板等6、先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物；4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造；5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的；6 其它結構 凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。五、五、房地產房地產專業名詞專業名詞 1、常用名詞 五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證。兩書：a住宅質量保證書、b住宅使用說明書。房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的7、憑證，是房地產權屬的法律憑證。房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；。一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它使用土地者的市場。二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對8、房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整。七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。4/8 基9、地面積：建筑紅線包圍的面積。基底面積：建筑底層面積總和。總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和。容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20 萬平方米的建筑總面積，其容積率為 2.0）。建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用10、地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率。（如：在 10 萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為 8 萬平方米，其建筑覆蓋率為 0.8 建筑密度為 80%）綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。（如：在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%）綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面11、積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積。公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積12、，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積。實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額。層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。5/8 開間：指一間房屋內一面墻中到另一面墻中之間的實際距離。進深：指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻中到后墻中之前的實際長度，不包括陽臺。凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等13、功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一14、覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。現房：是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。毛坯房：是指沒有裝修的15、房。業主委員會：是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設 6/8 置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和16、安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。入伙：是指業主領取鑰匙，接房入住。契稅：是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。2、房子的種類 安居房：指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價17、格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。經濟適用住房：是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。產權房：是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。商品房：是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供18、給制，所以，商品房是 80 年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。集資房：是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。7/8 公房19、：又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。房改房：是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。空置房：是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。六、六、房地產房地產面積的測算面積的測算 1、計算全部建筑面積有哪些？1）永久性20、結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算；2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在 2.20 米以上部位計算建筑面積；3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在 2.20 米以上的，按其水平投影面積計算；4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積；5）房屋屋面上，屬永久性建筑，層高在 2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在 2.20 米以上的部位，按外圍水平投影面積計算；6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影21、面積計算建筑面積；8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；9）房屋間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算；11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算；12）玻璃幕等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算；13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，按伸縮縫面積計算建筑面積。2、計算一半的建筑面積有哪些？1）與房屋相連有上蓋22、無柱的走廊、檐廊、按其維護結構外圍水平投影面積一半計算；2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算；8/8 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積一半計算；4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算；5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。3、不計算建筑面積的有那些?1）層高在 2.2m 以下（不含 2.2m）的夾層、插層、技術層和層高在 2.2m 以下的地下室和半地下室；2）突出房屋墻面構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；4）房屋之間無上蓋的架空通廊；4）房屋的天面、挑臺、天面上的花23、園、泳池；5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；10)與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。4、哪些公用面積應分攤？應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。5、哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。