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1、開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注重重點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任人人資資料料檢檢查查銷銷售售管管理理項項目目背背景景資資料料商品房預售許可證（原件）是否取得并現場公示國有土地使用權證（復印件）建設用地規劃證可證（復印件）建設工程規劃許可證（復印件）建筑工程施工許可證（復印件）土地使用權出讓/轉讓合同是否齊備，是否與現場一致環境評估報告、立項報告預售查丈報告項目規劃要點項目設計要點、規劃要點批復項目總規劃圖、詳規圖、各期總平圖紅線外場地和設施前期物業管理招投標資料銷銷售售前前期期合合同同銷售代理合2、同是否齊備，是否合理設計合同廣告發布合同整合推廣代理合同銷銷售售宣宣傳傳資資料料售樓書發出的媒體廣告：廣告牌/報紙/電視/電臺內容是否有錯誤誘導成分；用于派發的售樓資料內容準確程度，有否不確實和夸大成分，有否敏感法律問題，是否有做好聲明提示；廣告等宣傳資料是否有注明有效期；報刊廣告/單頁廣告、戶型手冊的提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目，如提示語：“本廣告為要約邀請，雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。”“所有圖則僅作示意用途，以當地政府有關部門審定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別局部結構、面積等可能不同，以合同附圖為準。”廣告中使用非實景圖片的應注明“效果圖”或“非實景”3、；注意分期與整體容積率、綠地率、停車率的各類指標差異，容積率不要低于規劃要點的規定；綠地率不要高于規劃要點的規定；停車率不要高于規劃要點的規定；商業/公共/教育配套承諾和可實現性是否一致、確定；現場銷售承諾內容及傳播方式規定；各戶型面積數據是否完成合法的丈量手續，和銷售資料戶型圖是否全部一一對應到位和清晰準確；交樓標準清單與交樓標準房內容核對宣傳冊/折頁戶型手冊戶外廣告/媒體廣告圍板現場包裝/展板其他宣傳資料價格條件：包括均價、起價、價格有效期、某套房屋的具體價格以及價格優惠條件。設備和材料：包括電梯、潔具、櫥柜、門窗、燃氣爐、暖氣片、插頭插座、燈具，這些東西的品牌、型號、性能。樓盤或小區的主4、要經濟指標：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數等。銷銷售售管管理理綠化指標：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數據。小區配套娛樂設施：主要是會所、游泳池、各類體育健身設施，這些設施的名稱、面積或數量、是否收費、是否業主專用等。小區配套教育設施：主要指學校、幼兒園、托兒所，有沒有、有多大、誰經營、怎么收費、入學資格、何時交付等。小區配套商業服務設施：主要有商場、醫院、郵局、洗衣店、美容美發屋等。小區配套醫療服務：主要指社康中心的位置、面積等。停車場：車位的數量、車位配置比例、租售價格等。銷銷售售說說辭辭銷售手冊商業/公共/教育配套承諾和可實現性是否一致5、確定；關注在項目設計、工程、裝修標準及配套教育、交通等條件變化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相關配套信息是否注明出處。現現場場公公示示銷銷售售文文件件/提提示示語語認購須知合同內容是否欠缺關于雙方權利義務的主要條款，是否就合同正文的不合理內容制定補充條款；是否就主合同未約定事項制作附件，附件是否明確；是否就房產證辦證期限有明確約定；管理用房、老人活動中心等配套設施的面積是否一致；是否存在片面保護我方利益、顯失公平的“霸王條款”；語言表達是否存在歧義，可能得出對我方不利的結論；重要提示是否準確、完備。按揭須知繳款指南認購書商品買賣合同及補充合同合同附件裝修標準收費項目和收費標準重要提示（6、紅線外不利因素）車位分布圖資資料料檢檢查查銷銷售售現現場場其其他他公公示示文文件件項目節能指標公示節能指標是否符合國家及廣州當地的最低要求其其他他銷銷售售資資料料（合合同同附附圖圖）房屋平面圖（一戶一圖）重點復核如下戶型平面：1、首層2、頂層、3、轉交單元4、結構轉換層5、設備轉換層6、建筑立面與標準層有變化層的平面7、平立面有變更的戶型。合同附圖是否齊全，附圖是否與實際交付不符項目用地紅線圖銷售示意圖現現場場組組織織及及流流程程現場流線圖現場流程是否符合政府法律法規，是否合理，是否體現人性關懷客戶接待流程安排計劃認購流程/認購規則銷售價格表開盤應急預案物物業業管管理理物物業業公公司司的的選選7、聘聘選聘方式及過程合法物業公司資質是否符合要求；是否實行招投標；是否在預售前進行；選聘過程資料的保留及備案、選聘程序是否符合法規及主管部門要求。前前期期物物業業服服務務合合同同合法性/管理費定價符合地方指導價招標書內容與合同內容是否相符；簽訂時間、合同期限、合同雙方的權利義務是否存在風險服務承諾是否可行；管理費價格在前期服務合同中的明確；是否存在價格倒掛的安排。前前期期物物業業服服務務協協議議（或或買買賣賣合合同同附附件件-物物業業管管理理部部份份）合法且無“霸王條款”內容的法律風險、是否侵犯買受人的合法權益業業主主公公約約合法/及符合公序良俗內容的法律風險、是否侵犯買受人的合法權益銷銷售售承8、承諾諾服務承諾物業管理承諾是否存在夸大、虛假、無法兌現的情況現現場場檢檢查查銷售管理現現場場公公示示銷銷售售文文件件/提提示示語語沙盤/模型提示及提示說明若有比例尺，比例尺是否準確；建筑物的朝向、間距、綠地、景觀、后期規劃用地、周邊道路、環境、配套等標識是否準確；變配電房、水泵房、垃圾轉運站、煤氣/天燃調壓站/房位置，市政規則道路、市政規劃設施等位置是否在沙盤/模型中有明確標識、標識是否存在誤導；提示說明內容：1.本沙盤/模型僅作效果參考，因制作比例和材質所限，與實景存在一定差異 2.本模型/沙盤以規劃部門批準的總體規劃為依據繪制，只作總體效果參考。房屋及其環境的細節以買賣合同附圖為準。每一期9、的具體規劃，以當期報批的規劃方案為準，不排除局部調整的可能性。敬請留意最新資料。總平面圖及提示說明內容：本小區總平面示意圖以規劃部門批準的總體規劃為依據繪制，只作總體效果參考。房屋及其環境的細節以買賣合同附圖為準。每一期的具體規劃，以當期報批的規劃方案為準，不排除局部調整的可能性。敬請留意最新資料效果圖提示說明應注明為“效果圖”項目用地紅線圖是否準確組團及戶型位置的示意是否準確銷售現場提示語提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目。提示內容：本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準。戶型圖的提示說明內容：本戶型圖所標尺10、寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結構、面積等可能不同，以合同附圖為準。現場展示的設備、設施、材料說明是否準確交樓標準說明是否與銷售說辭和合同一致銷銷售售現現場場其其他他公公示示文文件件商品房銷售管理辦法是否按要求懸掛城市商品房預售管理辦法白蟻防治工程合同及驗收證明項目節能指標公示（銷售代理）授權委托書樣樣板板房房展展示示戶型圖的提示說明提示語內容：本戶型圖所標尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結構、面積等可能不同。樣板房的提示及提示說明樣板房單位是否清晰/準確，改動后是否有做好提示，參觀區敏感區11、域提示標牌設置是否到位，內容是否準確；提示語如：本單位為裝修示范，非交樓標準，室內陳設除注明外均非贈品。交樓標準提示說明現場展示的設備、設施、材料說明合同附圖提示說明規規劃劃設設計計小小區區規規劃劃降噪隔音措施小區臨高架路、高速公路、城市干道、鐵路等噪音源側的外窗是否考慮了降噪隔音措施變配電房、水泵房、垃圾轉運站、煤氣/天燃氣調壓房等配套設施是否對住戶存在噪音影響，是否進行了相應的考慮設設計計變變更更規劃變更是否存在小區公共設施、活動場所的調整與前期宣傳不一致重點復核規劃變更調整是否通過政府變更許可。新的規劃是否與銷售總圖、模型、廣告以及合同附圖矛盾？通過政府審批的規劃有無未滿足控規要點的設計12、？（備注：有的項目規劃方案雖然通過了政府方案報建，但是個別樓間距、日照等未滿足政府控規要點的要求；日后有業主投訴的隱患）規規劃劃要要點點規劃要點變配電房、水泵房、垃圾轉運站等配套設施的位置、可能的影響在銷售時是否明示設設計計變變更更做法變更等是否與銷售陳述一致做法變更等是否與銷售陳述一致規劃變更調整是否通過政府變更許可規劃變更調整是否通過政府變更許可現現場場檢檢查查銷銷售售現現場場其其他他公公示示文文件件是否按要求懸掛工程管理預預售售條條件件是否達到國家與地方法律法規商品房的預售條件1.施工許可證范圍是否與預售范圍一致；質監安監手續是否健全；2.工程形象進度是否達到要求（按各地規定形象進度要求13、）；3.施工進度安排及竣工交付時間是否確定工工程程變變更更材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；現現場場銷售展示區與施工區之間的安全圍護1.銷售展示區與施工區之間的封隔是否封閉到位；2.銷售通道安全防護措施是否到位重點復核工程做法與設計、國家規范標準強制性條文符合性（工法樣板間）1.防護欄桿的高度/欄桿間距/安裝位置/固定方式；2.安全玻璃的設置、凈高等是否符合強條及設計要求；3.交樓樣板間的戶內分隔、施工做法是否與設計相符；4.材料、部品、設備、工程做法是否與銷售陳述相符。防防滲滲漏漏措措施施樣板工程的屋頂、廚衛、露臺、外墻防水措施是否到位，樣板工程的實際效果防防開開裂裂措措施施樣板工程的樓板、墻體防開裂措施是否到位，樣板工程的實際效果門門窗窗工工程程樣板工程的門窗塞縫、打膠施工是否到位，樣板工程的實際效果樣樣板板間間樣板間使用功能檢查示范單位裝修使用功能是否真實可以實現物物業業管管理理前前期期物物業業服服務務合合同同前前期期物物業業服服務務合合同同是否公示前前期期物物業業服服務務協協議議（或或買買賣賣合合同同附附件件-物物業業管管理理部部份份）前前期期物物業業服服務務協協議議（或或買買賣賣合合同同附附件件-物物業業管管理理部部份份）業業主主公公約約業業主主公公約約物物業業管管理理是否公示