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1、-1-分值判定標(biāo)準：與項目情況越接近、越相似，權(quán)重值越高分值測算因素：l區(qū)位相似度l配套相似度（生活配套、自然景觀配套、商圈、人文環(huán)境等）l開發(fā)商品牌相似度l產(chǎn)品相似度（項目定位、規(guī)劃、產(chǎn)品形態(tài)、戶型、面積區(qū)間等）l社區(qū)成熟度相似度（是否入住、園林成熟度、商業(yè)配套成熟度等）l物業(yè)管理服務(wù)lTIPS:TIPS:均價的制定：均價的制定：1 1、選取區(qū)域內(nèi)在售項目，與本案多維度對比，各維度合計、選取區(qū)域內(nèi)在售項目，與本案多維度對比，各維度合計100%100%，綜合獲得權(quán)重值。，綜合獲得權(quán)重值。2 2、計算選取競品近期（、計算選取競品近期（3-63-6個月）成交毛坯價格，與權(quán)重值相乘得到加權(quán)價格；個月2、）成交毛坯價格，與權(quán)重值相乘得到加權(quán)價格；3 3、各競品加權(quán)價格相加得到均價。、各競品加權(quán)價格相加得到均價。1.區(qū)域均價測算競品品選擇同區(qū)域臨近區(qū)域類區(qū)域跨區(qū)域二手房次新房在售房潛在項目同類型產(chǎn)品同檔次產(chǎn)品替代產(chǎn)品時間比較價值時間比較價值區(qū)位比較價值區(qū)位比較價值產(chǎn)品比較價值產(chǎn)品比較價值競爭度高的產(chǎn)品競爭度低的產(chǎn)品選擇競品維度選擇競品維度區(qū)位、產(chǎn)品線、檔次、時間區(qū)位、產(chǎn)品線、檔次、時間核心點：選擇潛在目標(biāo)客戶意向選擇購買物業(yè)核心點：選擇潛在目標(biāo)客戶意向選擇購買物業(yè)-3-ADBC本案五環(huán)線根據(jù)項目情況，選取以下5個競品項目：區(qū)域內(nèi)在售項目：ABCDETIPS:TIPS:選擇競品：選擇競品：通常競品3、選擇的原則為：應(yīng)該選擇具有通常競品選擇的原則為：應(yīng)該選擇具有市場比較價值市場比較價值的樓盤的樓盤（一般為（一般為4 4或或5 5個），個），而且具備而且具備典型性（至少典型性（至少1 1個）個）。（請重點參考開發(fā)商意見）（請重點參考開發(fā)商意見）1.區(qū)域均價測算競品品選擇本案本案競品品權(quán)重重值打分打分 比較因素的選擇不應(yīng)過多過細。應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)、不同物業(yè)類型選擇相應(yīng)的比較因素。消費者關(guān)心的要素相應(yīng)權(quán)重要加大，比如景觀、物管等。一些關(guān)鍵的劣勢不容忽視，比如污染問題、噪音問題等。因因 素素重要重要 次重要次重要景觀要素水景山景城市景觀；區(qū)位要素交通生活配套娛樂配套項目要素立面設(shè)計園林設(shè)計會所戶型設(shè)4、計工程質(zhì)量規(guī)劃設(shè)計其它要素開發(fā)商品牌代理公司品牌物業(yè)管理公司品牌均價均價測算算對比因素對比項目1對比項目2對比項目3對比項目i本項目分值因素權(quán)重S1S2S3SiS0外部環(huán)境30%景 觀t1f1交 通t2f2生活配套t3f3產(chǎn)品要素60%建筑設(shè)計t4f4戶型設(shè)計t5f5園林設(shè)計t6f6會 所t7f7附加值10%開發(fā)商品牌t8f8物業(yè)管理t9f9產(chǎn)品理念t10f10合計100V1V2V3ViV0價 格P1P2P3PiP0Si=100%Vi=fiP0=（PiSiV0Vi）對比項目：指最具比較價值項目，其權(quán)重應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大。TIPS:TIPS:按照競品的相似度進行權(quán)重值打分按照競品的相似度進行權(quán)重值打分5、可以將表格下發(fā)給所有項目工作人員進行綜合打分可以將表格下發(fā)給所有項目工作人員進行綜合打分（請重點參考開發(fā)商意見）（請重點參考開發(fā)商意見）均價均價測算算 樓盤權(quán)重(S)本項目XA項目B項目C項目D項目25%15%35%25%區(qū)位條件 151111111212交通條件1077766項目規(guī)模533254周邊配套1077676自身配套532255物業(yè)管理1077797景觀設(shè)計1086597戶型設(shè)計151312111313營銷包裝1076598發(fā)展商品牌1076597合計(V)1007367618475均價(元/）(P)Px9684104201014910106均價均價測算算按照價格量化分析推算，全盤住6、宅均價：10045元/（底價）Px=（P Pi iSSi iVV0 0VVi i）Px=（PASAVXVA）+（PBSBVXVB）+（PCSCVXVC）+（PDSDVXVD）Px=2638+1870+3087+2459Px=10045-8-本項目因為有面積贈送，贈送率在23%-30%之間，均值28%左右，需對產(chǎn)品附加值進行溢價調(diào)整。TIPS:TIPS:產(chǎn)品附加值溢價方法：產(chǎn)品附加值溢價方法：1 1、判斷本案產(chǎn)品附加值的溢價根據(jù)，常有的溢價因素有精裝修、面積贈送、智能化及高科、判斷本案產(chǎn)品附加值的溢價根據(jù)，常有的溢價因素有精裝修、面積贈送、智能化及高科技應(yīng)用等。技應(yīng)用等。2 2、不同產(chǎn)品附加值的7、溢價方式、不同產(chǎn)品附加值的溢價方式面積贈送：類比市場中同類溢價方式的溢價率，對比本案，綜合取值。乘法。面積贈送：類比市場中同類溢價方式的溢價率，對比本案，綜合取值。乘法。精裝修：依據(jù)精裝標(biāo)準。加法。精裝修：依據(jù)精裝標(biāo)準。加法。智能化高科技等其他產(chǎn)品附加值：通常溢價率取值不超過智能化高科技等其他產(chǎn)品附加值：通常溢價率取值不超過5%5%。乘法。乘法。2.產(chǎn)品附加值溢價產(chǎn)品附加值溢價附加附加值說明明-9-90平米左右產(chǎn)品，贈送面積在10%以下的戶型，贈送空間多為零碎空間，溢價率普遍偏贈送空間多為零碎空間，溢價率普遍偏低，約低，約5%以內(nèi)以內(nèi)；贈送面積在20%以上，能夠形成獨立功能空間，溢價率出現(xiàn)明顯8、提升，形成獨立功能空間，溢價率出現(xiàn)明顯提升，約約10-15%因為因為A項目贈送平均面積項目贈送平均面積28%，建議溢價率為，建議溢價率為15%項目贈送面積贈送空間溢價率（對比區(qū)域普通戶型均價）A20%獨立功能區(qū)域12%B9%零碎空間5%C5%零碎空間2%示意內(nèi)容僅供參考示意內(nèi)容僅供參考產(chǎn)品溢產(chǎn)品溢價參考：價參考：2.產(chǎn)品附加值溢價產(chǎn)品附加值溢價贈送附加送附加值溢價溢價調(diào)研研-10-本案均價計算：本案市場指導(dǎo)基準均價約10045元/，贈送面積溢價率為15%，因此，A項目修正后的均價為：11551元/本案均價：本案均價：均價均價 X X（1+1+溢價率）溢價率）+精裝標(biāo)準精裝標(biāo)準2.產(chǎn)品附加值溢價產(chǎn)品附加值溢價