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1、22-7月-22萬科客戶細分與品類規(guī)劃簡析萬科客戶細分與品類規(guī)劃簡析n序序有什么樣的人，就有什么樣的生活。有什么樣的人，就有什么樣的生活。有多少種生活，就應有多少種居住空間。有多少種生活，就應有多少種居住空間。萬科，為生而不同的人設計各不相同的住宅，萬科，為生而不同的人設計各不相同的住宅，四大產(chǎn)品系列四大產(chǎn)品系列GOLDEN CITY TOWN TOP，為四種不同的生活狀態(tài)服務，為四種不同的生活狀態(tài)服務，全程關懷生命，相伴每段人生的居住理想。全程關懷生命，相伴每段人生的居住理想。萬科客戶細分成果分享萬科客戶細分成果分享萬科品類規(guī)劃成果分享 五大類細分人群五大類細分人群我的地盤，聽我的！清晰、可2、識別的細分人群形象清晰、可識別的細分人群形象n【家庭特征】【家庭特征】p25-34歲的青年或青年夫妻，無孩子，家庭成員高學歷n【購房動機】【購房動機】p棲息：不喜歡租房，想擁有自己的房子p自己享受：買個房子自己享受 n【對房子的態(tài)度】【對房子的態(tài)度】p自我享受p品味體現(xiàn)：體現(xiàn)個人的品味、情調甚至個性 p社交娛樂：房屋是一個重要的朋友聚會、娛樂場所n【產(chǎn)品需求】【產(chǎn)品需求】p健身娛樂：對小區(qū)有較好健身場所、臨近大型運動場所、娛樂休閑場所p要求較好的戶型p喜歡的建筑風格1.社會新銳社會新銳我是幸福的,他們就是快樂的!清晰、可識別的細分人群形象清晰、可識別的細分人群形象2.望子成龍望子成龍n【家庭特3、征家庭特征】p有0-17歲孩子的家庭n【購房動機購房動機】p孩子成長：為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學校學習p改善住房條件：現(xiàn)有住房不理想n【對房子的態(tài)度對房子的態(tài)度】p房屋是孩子成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源n【產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求】p與孩子成長相關的文化教育需求和安全需求 p有高質量的幼兒園、小學；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長創(chuàng)造條件夕陽無限好,環(huán)境最重要!3.健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老清晰、可識別的細分人群形象清晰、可識別的細分人群形象n【家庭特征家庭特征】p空巢家庭、有老人同住的家庭n【購房動機購房動機】p孝敬老人：為了讓老人就醫(yī)更便利，父母年紀大了想和他們住在一起p自我享受：老4、人辛苦了一輩子，想買個房子自己享受n【對房子的態(tài)度對房子的態(tài)度】p子女照顧老人的地方 p 讓老人安享晚年的地方n【產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求】p看重外部環(huán)境，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美比較重要 p靠近景色優(yōu)美的風景，空氣質量好p小區(qū)或周邊有大規(guī)模的園林和良好綠化山景別墅買兩套，一套住人，一套養(yǎng)狗！清晰、可識別的細分人群形象清晰、可識別的細分人群形象4.富貴之家富貴之家n【家庭特征家庭特征】p家庭高收入，是社會所認同的成功人士n【購房動機購房動機】p社會地位提升：希望和跟我家社會地位相當?shù)娜俗∫黄?p獨立功能：想有一個單獨的健身房、一個單獨的書房等 p跟風：周圍人都買,自己也想買，消費存在一定炫耀心理n【對房子的態(tài)度對5、房子的態(tài)度】p社會標簽：是我事業(yè)成功的標志、可以給我家掙得面子、體現(xiàn)我家社會地位n【產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求】p帶有社會標簽意味的房屋特征明顯，周邊小區(qū)的檔次也要很好、擁有高素質的小區(qū)居民、有名氣的開發(fā)商清晰、可識別的細分人群形象清晰、可識別的細分人群形象5.務實之家務實之家n【家庭特征家庭特征】p家庭低收入n【購房動機購房動機】p大房(提升)：比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室p置業(yè)：為了置業(yè)，給后輩留下一份產(chǎn)業(yè)n【對房子的態(tài)度對房子的態(tài)度】p棲身居住：只是吃飯睡覺的地方，對房屋價值無更高需求，停留在滿足生理需求層面p生活保障：是我家的一項重要投資、是未來生活的保障n【產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求】p低的價格，追求低生活6、成本，生活便利p方便的公交路線p附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市p附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機構5類細分人群之下的再細分類細分人群之下的再細分各類客戶的詳細描述各類客戶的詳細描述萬科客戶細分成果分享萬科品類規(guī)劃成果分享萬科品類規(guī)劃成果分享品類品類品類劃分品類劃分n品類劃分及對應客戶價值品類劃分及對應客戶價值p在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低p第四類TOP系列則以對稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補品類細分品類細分n 城市住宅（城市住宅（GOLDEN系列）系列）都市.時尚生活 適合都市人生活的多元化成熟居住模式7、p萬科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，鍛造精細生活細節(jié)，營造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導著都市人居新時尚p萬科GOLDEN，讓棲居在繁華中的都市居住更富細膩，溫情，充實的生活質感，在核心版塊引領主流生活n2008年深圳年深圳GOLDEN系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品p金域華庭（暫用名）商務住宅p東方尊峪 城市改善p金域東郡 城市棲居品類細分品類細分n 城市住宅類（城市住宅類（GOLDEN系列）細分系列）細分p共性：現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房p特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差異8、，容積率要求也有所不同*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考城市住宅案例城市住宅案例n金域華庭金域華庭pG1商務住宅品位與商務俱享的都市居所項目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)p基本信息位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項目占地：68300.63平米建筑面積：188934萬平米物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量 LOFT公寓和聯(lián)排別墅p設施及交通配套西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號線商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設施完備p項目定位以便捷交通、時尚商業(yè)、簡約建筑、新城規(guī)9、劃，令項目充滿積極進取、追求品位、掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所城市住宅案例城市住宅案例n金域華庭金域華庭p設計理念規(guī)劃上，寬敞的公共活動空間、人車分流設計以及開揚的外部景觀帶來的舒適感受，將使本項目居住者享受與福田區(qū)同等品質的繁華都市生活建筑上，風格現(xiàn)代簡約，高層建筑板塔結合，空間變化豐富，戶型設計新穎，公共空間觀感大氣n東方尊峪東方尊峪pG2城市改善城市型生態(tài)山居項目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風景區(qū)，空氣質量達國家一級標準，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面p10、基本信息位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風景區(qū)地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山占地面積：11萬建筑面積：33萬容積率：2.12覆蓋建筑率：16.7%綠化率：67.55%樓層狀況：11-26層車位比：1.1：1物管費：3.5元/開發(fā)節(jié)奏：整體開發(fā) 城市住宅案例城市住宅案例城市住宅案例城市住宅案例n東方尊峪東方尊峪p交通規(guī)劃深鹽第二快速干道地鐵8號線及公交車站p項目定位 上風上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居p設計理念 自然第一，建筑第二 p整體規(guī)劃住宅：共21棟11-26層高層純住宅會所：6000平方米中央會所，設有室內恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場、SPA水療館、中西餐廳、健身房等11、泛會所：規(guī)劃有親子廣場、生態(tài)游樂場等多個主題泛會所，并提供休閑器械園林：8萬天然溪谷園林商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè)學校：自身配備幼兒園，同時臨近項目規(guī)劃有公立小學城市住宅案例城市住宅案例n東方尊峪東方尊峪城市住宅案例城市住宅案例n金域東郡金域東郡pG3城市棲居都市經(jīng)濟的舒適居所p基本信息位置：深圳市東部新城商務行政區(qū)中心占地面積：104801容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：25%建筑面積：316660車位規(guī)劃：一期797個開發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年p設計理念整體風格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適12、的住宅小區(qū)作為設計的訴求規(guī)劃設計上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動空間，同時在每棟住宅的首層設置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內通風，并提供適應深圳炎熱氣候的活動場所建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調，充分展現(xiàn)了項目整體典雅的氣質戶型設計上，力求戶型的經(jīng)濟實用，通風采光良好，并在入戶處設置了入戶花園，增加空間層次及實用性城市住宅案例城市住宅案例n金域東郡金域東郡p整體規(guī)劃住宅：共7棟高層純住宅商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場及2100平方米棕櫚風情商業(yè)街生活配套教育：坪山中心小學、飛東小學、龍山學校、坪山中學、坪山機關幼兒園等購物：13、三和購物商場、萬福佳、民樂福、泰華商場、國惠康百貨 醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院郵政：深圳郵政局坪山支局銀行：中國工商銀行，中國農業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心公園、聚龍高爾夫練習場等；城市住宅案例城市住宅案例n金域東郡金域東郡品類細分品類細分n 城郊住宅（城郊住宅（CITY系列）系列）大城.豐盛生活 將城市邊緣轉化為主流人群聚集的高水準居住群落p萬科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉化為主流人群聚集的高水準居住群落，構建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征p萬科CITY系列，時尚元素融合原野的落葉芳14、，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來自文明本源的質樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和n 2008年深圳年深圳CITY系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品p第五園p萬科城 品類細分品類細分n城郊住宅類（城郊住宅類（CITY系列）細分系列）細分p共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達，基礎配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考城郊住宅案例城郊住宅案例n第五園第五園pC城郊改善倡導中式居住理念的城郊舒適居所p基本信息位置：布吉街道坂田雅園路占地面積：約44萬平方米建筑面積：55萬平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率：1.48開發(fā)節(jié)15、奏：分6期，由04年到08年p設計定位大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡約，通過瓦屋面、石材墻面、村落空間的運用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風格，人車分流更徹底，極力倡導對中式居住生活方式的理性回歸p設計理念建筑風格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層園林設計，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用中國傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調的硬質鋪裝，將中國的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機結合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對話城郊住宅案例城郊住16、宅案例n第五園第五園p項目配套五園書院，寧靜致遠占地1500平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館古色古香，徽州老屋“老房子”是萬科為發(fā)掘和保護中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓、文化活動等中式特色，文化商業(yè)街占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街蔥蘢覆蓋，園林泳池在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處便利為上，健身娛樂在社區(qū)中各個架空層錯落著各種健身娛樂設施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間成長17、樂趣，幼兒中心高檔幼兒園，幼齡教育機構，童年最大的樂趣 城郊住宅案例城郊住宅案例n第五園第五園城郊住宅案例城郊住宅案例n萬科城萬科城pC城郊改善配套完善的大型親地社區(qū)p基本信息項目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側占地面積：約46萬建筑面積：約53萬容積率：1.1-1.3建筑覆蓋率：30%物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層開發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及高層正在發(fā)售p四期基本信息總占地面積：96201.00m2總建筑面積：125816.45m2 總商業(yè)面積：3.5萬平方米容積率：1.31綠地率：35%總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套）停車位：827（地面420，地下4018、7）城郊住宅案例城郊住宅案例n萬科城萬科城p交通規(guī)劃清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達CBD附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號線及BRT2號線站點p項目定位 依地勢高低設計的低密度別墅大城，建筑風格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)p設計理念 大型別墅社區(qū)，教育及商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或專利產(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺，居住的舒適度得到極大滿足p項目配套景觀：1.2萬平方米市政廣場及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運動：2200平米會所活動空間，約5000平米運動公園及康體中心教育：占地約3.6萬平方米的實驗學校，規(guī)19、劃有3個幼兒園商業(yè)：面積達3.5萬平米，包括華潤萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家城郊住宅案例城郊住宅案例n萬科城萬科城品類細分品類細分n郊區(qū)住宅（郊區(qū)住宅（TOWNTOWN系列）系列）山水.悠然生活 遠離喧囂與浮華的宜人居所p未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時光，干凈的水和新鮮空氣p萬科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠見與深度的人文關懷，為一顆顆山水田園的新，打造遠離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關于海的理想，山的文明，還有整座城市對于悠閑生活的向往n 20082008年深圳年20、深圳TOWNTOWN系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品p東海岸 郊區(qū)享受p清林徑（推廣名）郊區(qū)享受 品類細分品類細分n郊區(qū)住宅類（郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細分系列）細分p共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠，且周邊配套設施較少或基本沒有p特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或小高層為主，享受類則會出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè)*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例n東海岸東海岸pT2郊區(qū)享受背山面海的濱海居所項目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝21、大海，自然環(huán)境極佳 項目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布p基本信息 總占地面積：約34.3萬平方米總建筑面積：27.5萬平方米容積率：0.8總戶數(shù)：1949戶開發(fā)節(jié)奏：共分4期，03-05年開1-3期，07年開售第4期p周遍配套：娛樂：7個高級大梅沙酒店，2個游艇會，2個高爾夫球場，2個直升機停機坪，5個大梅沙高端項目，7大公園，4大沙灘，2所學校，6大高端餐飲交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務中心 郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例n東海岸東海岸p規(guī)劃定位城市之中的天然山海22、資源，成熟的大型濱海社區(qū)p設計理念 規(guī)劃上，采用熱帶簡約（Tropical Modern）的設計理念，選擇自由生長形的“葉脈狀”布局形式進行社區(qū)規(guī)劃景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構筑了鄰水生活的情趣和意境p項目配套生態(tài)公園：小區(qū)內外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園康體休閑：區(qū)內建有泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球、足球場、室內籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設施商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑冉紖^(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例n東23、海岸東海岸郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例n清林徑清林徑pT2郊區(qū)享受與自然交融的養(yǎng)生居所p基本信息位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側山腳總占地面積：約200000m總建筑面積：約360000m容積率：約1.8商業(yè)配套：1.5萬平方米山地情景商業(yè)街p一期基本信息建筑面積：48760平方米 物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓郊區(qū)住宅案例郊區(qū)住宅案例n清林徑清林徑p整體規(guī)劃項目整個社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合品類細分品類細分n高檔住宅（高檔住宅（TO24、P系列）系列）墅庭.高尚生活 獨占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個性居所p未隨著城市居住空間的不斷擴展，高端人群對居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來，轉而追求精神的高貴，建立在不可復制的空間，獨占型的稀缺自然資源上的那些獨具創(chuàng)造力的個性居所，成為新時代頂級生活方式的象征p萬科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關系，以智慧，意志和知識，在物質與精神之間找尋最富詩意的建筑語言，讓思想與心靈交融，品質與品位結合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間n 2008年深圳年深圳TOP系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品p蘭喬圣菲（推廣名）城市豪宅p棠樾（推廣名）郊區(qū)豪宅品類細分品類細分n高檔住宅類（高檔住宅類（TO25、P系列）細分系列）細分p共性：占有稀缺資源，有一定的交通通達性，密度低，售價高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適p特性：以項目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項目兩類*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考高檔住宅案例高檔住宅案例n蘭喬圣菲蘭喬圣菲pTOP1城市豪宅富于異域風情的家族式大宅項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 p基本信息總占地面積：約72500平方米 總建筑面積：約43500平方米 容積率：約0.6 綠化率：約63.4%建筑覆蓋率：約30%物業(yè)組成：獨棟及雙拼別墅 總戶數(shù)：94戶 p設計定位項26、目著重強調人與環(huán)境的關系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設的理念 在尊重周邊環(huán)境的同時，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關系，并使用有著時光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領地高檔住宅案例高檔住宅案例n蘭喬圣菲蘭喬圣菲p設計理念規(guī)劃上，外圍設置雙拼大宅，劃地為圈，形成強烈的領域感和不動聲色的優(yōu)雅氣場；內部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢風格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風格建筑靈感，低調的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質感，大氣的拙樸，原生27、建筑材質讓生活衍生不凡氣質造型上，經(jīng)典坡式屋頂設計，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細節(jié)都能品味出時光的變幻與永恒鋪排上，采用單體造型局部處理，結合平面功能要求，設計出獨棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運用交錯圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律高檔住宅案例高檔住宅案例n棠樾棠樾pTOP2郊區(qū)豪宅低密度的山水田園居所p基本信息位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南總占地面積：約60萬平方米建筑面積：約40萬平方米容積率：0.6（一期0.8，二期0.5）p一期基本信息規(guī)劃總用地：約110000m總建筑面積：約90000m住宅面積：約30000m容28、積率：約0.378總戶數(shù)：約124戶p項目配套觀瀾高爾夫（東莞）球會，大屏障國家森林公園，仙女湖水庫，三正半山酒店等p設計定位以“營造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設計核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學中水的重要性，并運用中國文化特有的低調展現(xiàn)屬于東方民族的奢華高檔住宅案例高檔住宅案例n棠樾棠樾p設計理念布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布置于面水一側，戶戶臨水戶型方面，采用多層次院落設計，保證每家都能享有入戶前院、戶內中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味品類小結品類小結n品類對比品類29、對比p結合品類案例，從項目地塊條件分析有以下調整n由上表可得，T2類與TOP2類的土地價值條件相近，容易混淆（例證：T2類的清林徑與TOP2類的棠樾項目）問題：如何區(qū)分？問題：如何區(qū)分？*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考相近品類區(qū)分相近品類區(qū)分nT2類與類與TOP2類在土地價值方面的比較類在土地價值方面的比較p由分類比較可得，T2與TOP2系列在地塊條件方面有差異，但不大p通過案例分析可得，兩者的差異主要體現(xiàn)在以下方面n結論：結論：T2T2類與類與TOP2TOP2類具有可識別性，但必須與項目所處的具體環(huán)境、目標人群及打造的類具有可識別性，但必須與項目所處的具體環(huán)境、目標人群及打造的產(chǎn)品品質結合判斷產(chǎn)品品質結合判斷