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1、成本管理基礎知識提提 綱綱在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境成本的概念成本的概念建安成本的分類構成建安成本的分類構成成本管理的基本原則和發展過程成本管理的基本原則和發展過程成本控制的基本方法成本控制的基本方法在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境我們的對手：航空母艦型:環球企業家環球企業家2002年為您提供的答案是：合生創展年為您提供的答案是：合生創展董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂棋逢對手型：中海、金地、華僑城、招商等中海、金地、華僑城、招商等土豪地霸型：各地占有一定市2、場份額的優秀中小房地產企業各地占有一定市場份額的優秀中小房地產企業在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境競爭中求發展的途徑：競爭中求發展的途徑：我們的現狀：我們的現狀：開源節流開源節流萬科樓盤售價萬科樓盤售價附近樓盤售價附近樓盤售價1000元元/m2萬科的利潤萬科的利潤附近樓盤利潤附近樓盤利潤1000元元/m2萬科兩個著名的公式成本的概念成本的概念簡單的理解：成本是開發產品過程中所有的投簡單的理解：成本是開發產品過程中所有的投入。入。諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金等等我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤，我們重點講建造成本3、，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達？誰知道利潤怎么表達？利潤售價成本利潤售價成本成本地價建安成本營銷成本開發間接費稅金成本地價建安成本營銷成本開發間接費稅金成本的概念成本的概念利潤售價利潤售價(地價建安成本營銷成本開發間接地價建安成本營銷成本開發間接費稅金費稅金)買地階段：買地階段：建造階段：建造階段：地價地價=售價（建安成本營銷成本開發間接費售價（建安成本營銷成本開發間接費利潤稅金利潤稅金）建安成本售價（建安成本售價（地價營銷成本開發間接費地價營銷成本開發間接費利潤稅金）利潤稅金）建安成本的分類構成建安成本的分類構成建安成本的分類構成建安成本的分類構成建安成本的分類構成建安成本的分類4、構成建安成本的分類構成建安成本的分類構成可惡的建筑面積可惡的建筑面積誰能告訴我我們日常工作中接觸的建筑誰能告訴我我們日常工作中接觸的建筑面積有幾種？面積有幾種？成本部關心的是？成本部關心的是？設計部關心的計容積率面積設計部關心的計容積率面積設計院關心的圖紙范圍內建筑面積設計院關心的圖紙范圍內建筑面積銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積建造面積建造面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？）不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？）恐怖的地下面5、積恐怖的地下面積成本管理的基本原則成本管理的基本原則全員的成本控制原則全員的成本控制原則成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本關系到每個人的口袋。成本關系到每個人的口袋。而是一種責任好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒有一個人想到那里面有成本部的有一個人想到那里面有成本部的心血和功勞心血和功勞成本管理的基本原則成本管理的基本原則項目全過程的成本控制原則項目全過程的成本控制原則全過程：項目從可行性研究到竣工決算。全過程：項目從可行性研究到竣工決算。目目標標成成本本管管理理都都必必須須按按專專業業化化、程程序序化6、化的的要要求求責責任任到到人人、目目標標明明確確、銜銜接接有有序序，不因機構、人員變化等因素而中斷不因機構、人員變化等因素而中斷成本管理的發展過程成本管理的發展過程帳房先生帳房先生有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。特有成就感特有成就感結論：結論：殺敵一萬自損三千殺敵一萬自損三千結論：結論：丟了西瓜撿芝麻丟了西瓜撿芝麻限價系統限價系統尋價尋價大規模招標限價大規模招標限價反反單單三方合同三方合同加強合同管理加強合同管理甲供甲供成本管理的發展過程成本管理的發展過程成本指導書成本指導書有了完全成本的概念。針對性和指導性欠缺有了完全成本的概念。針對性和指導性7、欠缺集中體現在集中體現在：主體建筑指導意義不強主體建筑指導意義不強迫切需要清單招標迫切需要清單招標環境成本針對性不強環境成本針對性不強設計整體化和標準化設計整體化和標準化強化招標機制強化招標機制集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大清單招標到底有什么好處？清單招標到底有什么好處？盡最大可能使成本處于可控狀態盡最大可能使成本處于可控狀態A：提高工效、準確性提高、規避風險；：提高工效、準確性提高、規避風險；B:對設計方案是否合理優化給予明確的評價對設計方案是否合理優化給予明確的評價 C：科學的報價更貼近市場、體現公平公正的原則：科學的報價更貼近市場、體現公8、平公正的原則D：給決策提供可靠的依據：給決策提供可靠的依據前提：保證圖紙質量和招標的時限前提：保證圖紙質量和招標的時限成本管理的發展過程成本管理的發展過程優化方案決策在清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路在清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標）不同階段的兩種管理手段就效益而言：招標遠遜于方案優化，不可同日而語,一個治標，一個治本。成本控制的基本方法成本控制的基本方法設計階段，成本管理從設計開始不能再設計階段，成本管理從設計開始不能再是句空話了是句空話了首先，選擇優秀的合作單位，包括歷史合作評估，優秀的首先，9、選擇優秀的合作單位，包括歷史合作評估，優秀的主要設計人員，以及現場服務。主要設計人員，以及現場服務。其次，也是非常重要的一點：其次，也是非常重要的一點：合理的設計周期合理的設計周期過程中跟進至關重要，否則等到施工圖出來再提優化方案過程中跟進至關重要，否則等到施工圖出來再提優化方案黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。不妨試試定期設計例會的方式，專業協作。項目、設計、不妨試試定期設計例會的方式，專業協作。項目、設計、成本人員全力跟進。集中審圖成本人員全力跟進。集中審圖成本控制的基本方法成本控制的基本方法設計階段成本控制的優秀案例設計階段成本控制的優秀案例廣州公司在這10、方面領先一步，尤其是主體設計廣州公司在這方面領先一步，尤其是主體設計過程中跟進取得較明顯的成績過程中跟進取得較明顯的成績其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不錯錯成本控制的基本方法成本控制的基本方法加強實施過程中方案優化工作加強實施過程中方案優化工作首先大家要明確方案的概念首先大家要明確方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享成本控制的基本方法成本控制的基本方法設計規劃類：東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？這個房子的含筋量有點嚇人這個房子的含筋量有點嚇人環境方案必須要優化環境11、方案必須要優化金域藍灣晚上不亮了。金域藍灣晚上不亮了。換湯不換藥少花換湯不換藥少花140萬萬成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案類（正方）：土方平衡為什么只挖不填？土方平衡為什么只挖不填？一句話帶來的經濟效益值一句話帶來的經濟效益值30萬萬為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用這棟樓的基礎有點怪這棟樓的基礎有點怪給施工單位上課考試，錢少意義重大給施工單位上課考試，錢少意義重大動動腦筋十幾萬到手動動腦筋十幾萬到手成本控制的基本方法成本控制的基本方法施工方案類（反方）施工方案類（反方）雨水箅子的故事雨水箅子的故事這也叫磚模？整個一磚混結構這也叫磚模？整個一12、磚混結構外墻涂料外墻涂料心中永遠的痛心中永遠的痛成本控制的基本方法成本控制的基本方法產品品質管理意義深遠舉例說明舉例說明 誰說言必稱進口？誰說言必稱進口？輪子轉不轉、木頭爛不爛輪子轉不轉、木頭爛不爛誰管？誰管？鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多成本控制的基本方法成本控制的基本方法招標！還是招標！我們的招標質量能打招標！還是招標！我們的招標質量能打多少分？多少分？加強投標單位的質量和數量，減少約談。加強投標單位13、的質量和數量，減少約談。投標階段的現場達疑和文件解釋是成本管理不投標階段的現場達疑和文件解釋是成本管理不容忽視的一個環節容忽視的一個環節結束前談談時間結束前談談時間現在，只要我們做不好任何工作告訴您一個好借口頭兒，時間太短了。根本搞不掂！想搞好，給時間!常言說得好“慢工出細活！”牛吧！結論：因為我們沒時間，所以我們不專業！結論：因為我們沒時間，所以我們不專業！結束前談談時間結束前談談時間集團劉愛明副總在成本年會上說了比較經典的話，想想有道理。因為我們不專業，所以我們沒時間！因為我們不專業，所以我們沒時間！結束語回到開篇，成本包括時間成本和人力成回到開篇，成本包括時間成本和人力成本本您要沒聽明白，本講師罪過大了。這么多時間和您要沒聽明白，本講師罪過大了。這么多時間和人力成本我賠不起。那么，開槍請為我送行！人力成本我賠不起。那么，開槍請為我送行！您要是聽明白了，同時應用到工作中，我為您喝彩！您要是聽明白了，同時應用到工作中，我為您喝彩！不好意思，課酬歸我了不好意思，課酬歸我了。謝了！謝了！