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1、交付樣板管理工作指引 編號：編號：BZBZ-EMEM-PZPZ-019019 交付樣板管理交付樣板管理工作指引工作指引 (2017(2017 年年 1 1 月月版版)世世 茂茂 集集 團團 工工 程程 管管 理理 中中 心心 （內部資料，注意保密）（內部資料，注意保密）二一二一七七年年一一月月 交付樣板管理工作指引 交付樣板交付樣板管理管理工作指引工作指引 交付樣板的管理是交付管理的一個重要的組成部分，通過交付樣板可以發現施工質量問題、設計缺陷、使用功能上的問題，從而找到解決的辦法和途徑。交付樣板的管理涉及的部門較多，主要有設計、營銷、客服和工程等部門，其中設計部門通過交付樣板的檢驗能發現設計2、缺陷；營銷方面可核實售樓書和實體現房之間是否存在差異，盡快改變營銷策略或準備相應說辭；客服部門可在交付樣板中，以客戶的視角尋找使用功能上的問題；工程方面通過交付樣板展示交付質量，明確交付標準。因此交付樣板管理工作涉及到集團各個管理職能，而集團工程中心的交付樣板管理工作重點是保證交付樣板按期完成，為其他部門提供一個評審的平臺；同時通過對交付樣板的考評，明確質量底線。1.交付樣板的范疇交付樣板的范疇 交付樣板應該包含室內樣板、外墻樣板、公共區域。交付樣板的制作必須有針對性和實效性，由不同總包單位負責施工的單體應分別制作樣板房；同一總包不同主要分包（指門窗、精裝修、外保溫單位）應分別制作樣板房，在選3、擇時可以將不同的分包單位分別安排在所需制作的樣板房，以便相對減少樣板房的數量；同一項目前后開工間隔超過一年以上的，應根據不同施工時期分別制作樣板，當前期批次的開發樓板已交付后期尚未交付的區域必須重新制作交付樣板；1.1 樣板房：樣板房套數根據項目特點而定，但必須遵循以下原則：不同的面積段和不同戶型的房型應分別制作樣板房；相同的面積段戶型不同應分別制作樣板房；每種不同的類型別墅應分別制作樣板；精裝修交付的項目必須做樣板房，相同戶型不同交付標準應分別制作；1.2 外墻樣板：必須有一個完整的單元（至少 2 層）可反映所有的外立面元素；1.3 樣板層：對于毛坯交付的多層、小高層、高層、超高層樓棟，項目4、應完成一層完整的交付樣板層。包括套內、公共走廊、電梯廳。2.交付樣板的實施要求交付樣板的實施要求 2.1 交付樣板計劃制定 交付樣板的實施計劃應該在“開工啟動會”階段完成編制，計劃中將包含：樣板房的戶型、選擇建造樣板房、樣板層的樓層位置、開始時間、完成時間、責任單位等主要內容。樣板開始和完成的時間應該有周密的安排，開始時間應盡可能早，以便發現問題后有修正的可能或減少修正所需花費的代價。交付樣板管理工作指引 2.2 交付樣板計劃修正 交付樣板包含的內容比較多，施工進度、分包單位的定標時 間、設計修改、材料準備等各種因素都有可能影響其樣板的實施，因而交付樣板的具體實施計劃可以在規定的時間節點中修正5、，具體規定如下：樣板房在結構施工至0.00 時，可調整計劃；外墻樣板、公共部位樣板，可在施工封頂后調整計劃；精裝修樣板房可在精裝修單位招標階段修正實施計劃；2.3 交付樣板實施時間要求 交付樣板各種建筑業態的樣板房須遵循以下原則：別墅的樣板房：開始時間第一棟別墅為結構封頂后，施工周期通常為 45 天，且需在大面積砌筑開始前必須完成；洋房、多層的樣板房：開始時間是樣板房所在樓層模板拆除后的 20 天，施工周期通常為 30 天，在砌筑開始前完成，樣板房可設置在二樓或三樓的位置；小高層的樣板房：結構施工至 6 層后開始，施工周期為 30 天，且在結構施工至 2/3 處完成，樣板房可設置在二樓或三樓的6、位置，同時應考慮設置在標準層；高層、超高層的樣板房：結構施工至 1/3 處開始，施工周期為 30 天，且在結構施工至1/2 處完成，樣板房可設在 6 樓以下的位置，同時應考慮設置在標準層；外立面樣板一般在結構封頂前必須完成；精裝修樣板房必須在施工單位定標后且正式開始施工前完成；樣板層：應在施工單位定標后大面積施工前完成；且在交付啟動會前（同時滿足超高層交付前 8 個月、高層小高層多層交付前 6 個月），項目必須完成一層完整的交付樣板層。包括套內、公共走廊、電梯廳。2.4 交付樣板的自評驗收 交付樣板完成后，項目工程部組織項目成本部、項目設計、施工單位和工程監理單位共同進行“交付樣板”自評驗收，7、并形成驗收記錄。驗收標準按交房驗收制度執行，特別需關注內容如下：樣板房是否和售房合同中房型圖相符，是否存在和營銷說辭不一之處；參照交房合同和地方規范，各功能間的墻、地、頂的外觀質量和做法是否滿足交付要求 建筑設計尺寸復核包括戶內空間尺寸、樓層凈高、陽臺、空調機位的尺寸等；交付樣板管理工作指引 各類管道設施、開關插座布置、預留洞口等設計是否合理，對業主的后期裝修是否有影響；門窗、欄桿的安裝和開啟方式是否符合規范，是否有潛在的安全隱患；空調安裝和檢修是否便利，空調散熱是否有障礙；陽臺、廚衛間的排水系統有否缺陷，防水體系是否符合標準；所有施工用材、做法、施工界面劃分是否和合同約定相符；交付樣板完成后8、，項目應在當月的“工程信息表”中交付樣板完成后，項目應在當月的“工程信息表”中申報申報。2.5 交付樣板的工程綜合評定 2.5.1 評定方式 交付樣板的工程綜合評定是以工程管理的各個維度對交付樣板進行綜合評定，主要包括工程設計、交付質量、交付觀感三個方面，檢查評分規則如下：工程設計：工程設計是要求考評者以工程視角來評判交付樣板，詳見交付樣板工程設計評分表（附件 1），其中“設計滿足要求且按圖施工”得 2 分；“按圖施工但設計不符要求”得 1 分；“不按圖施工”得 0 分。以得分率帶入“交付樣板的工程綜合評分表”中。此項工作的評分由參加交付樣板驗收的區域工程人員負責區域工程人員負責。交付質量：按9、交付驗收的標準對交付樣板實測數據進行打分，打分方式采用“交付樣板實測實量檢查表”（附件 2），對交付樣板的施工質量評定。此項工作由區域工程部負責區域工程部負責檢查檢查。交付觀感：按交付驗收的標準對交付樣板的觀感進行打分，打分方式采用“交付樣板觀感評估表”（附件 3）（由“毛坯房交付觀感評估表”改編）。此項工作由區域工程部負區域工程部負責責檢查檢查。2.5.2 交付樣板工程綜合評定標準 交付樣板的工程綜合評定是通過“交付樣板工程設計”、“交付樣板實測實量”和“交付樣板觀感”三個方面檢查驗收后，將所得數據，帶入“交付樣板工程綜合評分表”中，并最后得出交付樣板綜合得分，見下表。交付樣板工程綜合評分表10、交付樣板工程綜合評分表 交付樣板信息 標段名稱 評審時間 交付樣板樓層 戶型名稱 戶型面積 戶型占比 交付樣考評內容 檢查單位 分項分項備注 交付樣板管理工作指引 板考評 權重 得分 交付樣板工程設計 25%交付樣板實測實量 40%交付樣板觀感 35%交付樣板綜合得分：100%交付樣板的評定標準采用雙控制，即交付樣板的實測實量得分即交付樣板的實測實量得分9090 分分；交付樣板綜合得；交付樣板綜合得分分8080 分，分，其中一個指標不合格，則交付樣板都必須整改；整改后再報區域復驗，同時向集團報備。交付樣板工程綜合評分達標的項目，項目層面可針對各部門的樣板驗收意見進行討論、分析，最終權衡后制定樣11、板整改方案 2.5.3 樣板整改 根據整改方案對樣板房進行整改，樣板整改的時間必須在收到報告的二周內完成。如涉及到的修改內容較多整改完畢后再行驗收的；同時對有設計修改的及時出具變更通知，以減少返修費用；2.6 交付樣板評審 交付樣板的評審工作應在交付樣板完成后的二周內完成。交付樣板的評審工作應在交付樣板完成后的二周內完成。交付樣板的評審原則上應由區域設計、區域客服、區域銷售、區域工程四個部門共同完成，各部門可根據各自的專注點，獨立設置打分原則，最后統一歸納制成“交付樣板評分表”。各部門的權重暫按設計、客服、銷售三個部門各占 20%，工程占 40%來分配，見下表。設計、營銷、客服部門的檢查表分別12、見附件 46 所示。交付樣板代表交付水平，交付樣板驗收后，各部門應在交付樣板的評分結果，并評分表上填寫驗收意見，所給的意見應該明確用“通過”或“整改”；對于“整改”應“主要需改進工作”欄中提出具體的需改進的部分，并簽署“整改后通過”或“整改后復驗”，使得執行者有明確的指令。交付樣板綜合評分表交付樣板綜合評分表 交付樣板信息 標段名稱 評審時間 交付樣板樓層 戶型名稱 戶型面積 戶型占比 交付樣板考評 部門 內容 權重 得分 主要需改進工作 設計部 設計要求 20%客服部 客戶視角 20%交付樣板管理工作指引 營銷部 銷售方面 20%工程部 工程綜合評定 40%綜合得分 100%100%2.7 13、交付階段的交付樣板管理 2.7.1 交付樣板匹配度檢查 對于交付樣板的匹配度檢查由區域負責，每個區域可根據各自特點制定相關的檢查制度和獎懲措施，且應包含區域所有的全部交付標段。檢查時間：在該標段第一批樓層的二遍膩子施工完成后開始檢查。之后對該標段每月檢查一次。檢查方法：采用交付樣板層檢查評分表（附表 4）進行打分。2.7.2 集團抽檢：集團針對一些施工過程控制不到位或有交付風險的項目，將在交付階段進行抽檢，具體原則如下：檢查對象：進入交付驗收階段的，最后一次在建評估得分在 80 分以下的標段；檢查時間：由第三方評估人員在品質排查時對交付樣板層進行抽查。檢查方法：多于 3 棟時至少抽查 3 棟，少于 3 棟全查。具體抽查要求及評分標準詳見 交付樣板層檢查評分表（附表 4）。當評分表打分70 分時，對應的品質排查-1%分。