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1、目 錄一、城市市場趨勢評價指標2(1) 新開工面積 / 施工面積2(2) 施工面積 / 銷售面積2(3) 預售面積 / 批準預售面積2(4) 房地產開發投資額 / 固定資產投資額3(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積3(6) 商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅3(7) 投資性購買所占的比例3(8) 房價收入比4(9) 新建商品住宅空置率4(10) 租金 / 價格比4(11) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅4(12) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅5(13) 房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額5(14) 個人購房信貸比5二、市場趨勢2、預測輔助定性指標6(1) 產業結構特征6(2) 民營經濟發展狀況6(3) 房地產開發水平6(4) 未來城市規劃及重大建設項目6(5) 地方政策導向6(6) 重大城市活動6(7) 重大經濟發展機會6三、運作可行性指標6(1) 城區面積6(2) 常住人口6(3) 人均GDP7(4) 商品住宅年銷售面積7(5) 商品住宅年銷售額7(6) 土地機會7(7) 政府配合效率7四、附件：指標定義和數據來源要求錯誤！未定義書簽。主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現對特定城市宏觀市場的把握和判斷。一、城市市場趨勢評價指標 (1) 新開工面積 / 施工面積指標的意義：該指標也稱開工率，是重要的前瞻性3、指標。新開工面積反映12年后的預售供應量和23年后的現房供應量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當前市場運行狀況和房地產開發企業對市場的預期。該比值的異常變化，結合近年來新開工面積的增幅，可以預示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。20012002200320042005商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積(2) 施工面積 / 銷售面積指標的意義：施工面積反映了12年內的期房和現房供應量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發展，該指標的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預示性作用。20012002200320042005商品住宅施工面積商品住宅銷售面4、積施工面積/銷售面積(3) 預售面積 / 批準預售面積指標的意義：即期消費指標，反映當前商品住宅預售情況，該指標合理區域在0.8-1，在一般情況下不應大于1。 20012002200320042005商品住宅預售面積商品住宅批準預售面積商品住宅預售率(4) 房地產開發投資額 / 固定資產投資額指標的意義：此項指標是直接反映投資結構是否合理及其變化趨勢的基礎性指標。20012002200320042005房地產開發投資額固定資產投資額房地產開發投資額/固定資產投資額(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積指標的意義：此項指標是表明一、二級市場是否協調發展的重要指標。當比值大于1時，提5、示開發商手中待開發土地數量增加。20012002200320042005新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值(6) 商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅指標的意義：該指標可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區間內，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應與GDP的增幅或收入的增幅相接近。200020012002200320042005商品住宅價格增幅人均GDP增幅比值要求：圖表說明。(8) 房價收入比指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發現近6、年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。20012002200320042005房價收入比(11) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅指標的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。20012002200320042005商品住宅價格增幅人均可支配收入增幅比值 (12) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅指標的意義：該指標可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標起到側面印證的作用。因為有些城市統計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經濟實力，而人均消費支7、出人均儲蓄余額能從側面印證居民的經濟實力，因此用這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。20012002200320042005商品住宅價格增幅（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅比值 (13) 房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額指標的意義：該指標是表明銀行資金具體投向的指標，反映了房地產企業以及銀行對未來房地產市場發展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投向房地產市場，一方面會影響宏觀經濟的協調發展，另一方面也會過度激發房地產企業的開發熱情，盲目擴大開發規模。20012002200320042005房地產開發貸款余額全社會企業貸款余額比值二、市場趨勢預測輔助定性指標(18、) 產業結構特征 主要介紹歷年三次產業所占比重，以及對當地經濟和居民收入產生重要影響的支柱產業。(2) 民營經濟發展狀況 主要指民營經濟對GDP的貢獻程度。民營經濟發展好的地方，個體私營企業主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。(3) 房地產開發水平包括產品開發水平、營銷水平、知名品牌開發商的數量等。(4) 未來城市規劃及重大建設項目(5) 地方政策導向包括預售政策、地質條件、規費等。(6) 重大城市活動包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等。(7) 重大經濟發展機會三、運作可行性指標(1) 城區面積 指以“區”為行政單位的部分的土地面積之和(2) 常住人口分別給出全市常住人口和市區常住人口(3) 人均GDP20012002200320042005人均GDP增幅 (4) 商品住宅年銷售面積20012002200320042005商品住宅年銷售面積增幅(5) 商品住宅年銷售額20012002200320042005商品住宅年銷售額增幅（6）產業發展趨勢：招商引資量、經濟外向性（經濟外向性）、主導產業及主要產業園產值、知名企業。(6) 土地機會 包括國土局年度推地計劃、土地市場競爭程度、低價水平等(7) 政府配合效率