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1、城市投資等級評價作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期1. 作業(yè)指引目的推行城市決策與項目決策分離的兩階段決策準(zhǔn)則，保證公司項目投資決策與公司戰(zhàn)略的匹配性，避免投資隨意和投資方向模糊。2. 適用范圍適用于目標(biāo)城市（已進(jìn)入和擬進(jìn)入城市）的投資等級及優(yōu)先級評價。3. 職責(zé)12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1233.1 企業(yè)管理中心1233.13.1.1 組織建立城市等級評價體系并對各城市投資等級進(jìn)行評價；3.1.2 根據(jù)考察信息及評價等級，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、城市、片區(qū)等目2、標(biāo)區(qū)域研究信息，并牽頭、組織和協(xié)調(diào)各專業(yè)部門進(jìn)行目標(biāo)城市深入研究。3.2 銷售策劃部3.23.2.1 負(fù)責(zé)對目標(biāo)城市的房地產(chǎn)市場狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域市場信息簡報。3.3 總工室/設(shè)計管理部 3.33.3.1 負(fù)責(zé)對目標(biāo)城市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，進(jìn)行城市產(chǎn)品水平與競爭力分析，形成目標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品信息庫。3.4 核算部3.43.4.1 組織對目標(biāo)城市建安成本及配套費用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)區(qū)域成本信息庫。4. 關(guān)鍵活動描述44.1 城市投資等級評價體系：一、趨勢預(yù)測定量指標(biāo)預(yù)測主指標(biāo)1新開工面積/施工面積（若統(tǒng)計公報未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）2施工面積/銷售面積（若統(tǒng)計公報未全批3、露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）3施工面積/竣工面積（若統(tǒng)計公報未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積（由于預(yù)售面積往往難以獲得，該比值僅適用于對城市內(nèi)某較小區(qū)域的研究）5房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額（若房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計公報有批露）6房價收入比（僅作不同城市橫向比較用）7新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積（若新開工面積當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計公報有批露）8商品住宅價格增幅/人均GDP增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均價，且該比值僅作不同城市間橫向比較用）預(yù)測次指標(biāo)1商品住宅價格增幅/(人均消費支出人均儲蓄余額)增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均價）2商品住宅價格增4、幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均價）3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會企業(yè)貸款余額（若統(tǒng)計公報、當(dāng)?shù)匮胄袌蟾婀荚搩身棓?shù)據(jù)）二、趨勢預(yù)測定性指標(biāo)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征（一、二、三產(chǎn)業(yè)比重）2民營經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（民營經(jīng)濟對GDP的貢獻(xiàn)率）3房地產(chǎn)開發(fā)水平（知名品牌開發(fā)商的數(shù)量等）4未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目5房地產(chǎn)政策導(dǎo)向（預(yù)售條件、地質(zhì)條件、規(guī)費）6重大城市活動（奧運會、世博會、亞運會、城運會等）7重大經(jīng)濟發(fā)展機會三、運作可行性指標(biāo)1市場規(guī)模城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度GDP總量及增幅、城鎮(zhèn)居民人均收入（若擬在該城市開發(fā)商業(yè)項目，加入社會零售總額及人均消費性支出）商品住宅年銷售量商5、品住宅年銷售額人均居住面積（若統(tǒng)計公報有公布）2產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢：招商引資量、進(jìn)出口貿(mào)易總額（經(jīng)濟外向性）、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及主要產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值、知名企業(yè)。3土地機會（國土局未來幾年的推地計劃、土地市場競爭程度、地價水平）4政府配合效率2.3.4.4.1.4.1.1 企業(yè)管理中心牽頭組織制定城市指標(biāo)評價體系及項目指標(biāo)評價體系，為進(jìn)入城市及項目投資決策等工作提供依據(jù)。4.1.2 城市投資等級評價體系，由企業(yè)管理中心負(fù)責(zé)完善和更新，財務(wù)中心、各區(qū)域、地區(qū)公司拓展部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參與討論，并報集團領(lǐng)導(dǎo)完成審核審批。4.1.3 根據(jù)公司經(jīng)營規(guī)劃要求，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)對目標(biāo)區(qū)域城市進(jìn)行考察，收集信息包括但不6、限于上述指標(biāo)，城市投資等級評價采用綜合評價方式，即匯總上述數(shù)據(jù)、綜合分析后得出評價等級。4.1.4 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）根據(jù)考察信息及評價等級，總結(jié)投資思路，并初步擬定房地產(chǎn)投資策略，包括進(jìn)入?yún)^(qū)域、城市、片區(qū)等目標(biāo)區(qū)域研究信息，通過集團投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后，由企業(yè)管理中心牽頭，組織建立城市研究小組，進(jìn)行目標(biāo)城市深入研究，主要職能分工如下：1) 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)對選定城市發(fā)展、土地市場持續(xù)跟蹤調(diào)研，關(guān)注重點城市的城市發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、規(guī)劃動向、新區(qū)發(fā)展等宏觀層面信息，土地市場信息，以及其他開發(fā)商拿地信息等。2) 銷售策劃部負(fù)責(zé)對目標(biāo)城市的房地產(chǎn)市場狀況持續(xù)跟蹤調(diào)研，包括城市房7、地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r、片區(qū)市場狀況，產(chǎn)品、價格、客戶等方面信息，以及重點項目跟蹤等，形成目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場信息簡報，用地發(fā)展合同部/用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供協(xié)助。3) 設(shè)計管理部/總工室負(fù)責(zé)對目標(biāo)城市的產(chǎn)品持續(xù)跟蹤調(diào)研，進(jìn)行城市產(chǎn)品水平與競爭力分析，形成目標(biāo)城市產(chǎn)品信息庫，用地發(fā)展合同部/用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供協(xié)助。4) 核算部責(zé)對目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研，形成目標(biāo)城市成本信息庫，用地發(fā)展合同部/用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供協(xié)助。4.1.5 目標(biāo)城市信息跟蹤、收集應(yīng)作為各職能部門的日常工作繼續(xù)進(jìn)行，各城市投資評價每年初必須集中更新一次，過程中可視情況8、每半年進(jìn)行調(diào)整，以此為修正投資方向和土地儲備規(guī)劃的依據(jù)，并對目標(biāo)城市的具體項目可行性研究提供數(shù)據(jù)支持，具體操作依照項目拓展與論證管理流程的要求執(zhí)行。4.2 城市市場趨勢評價指標(biāo)4.2.4.2.1 新開工面積 / 施工面積指標(biāo)意義：該指標(biāo)也稱開復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開工面積反映1到2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2到3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。該比值的異常變化，結(jié)合近年來新開工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。20082009201020112012商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施9、工面積4.2.2 施工面積 / 銷售面積指標(biāo)意義：施工面積反映了1到2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預(yù)示性作用。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)；2.在此需提供城市90平米以下住宅各年施工面積、銷售面積數(shù)據(jù)。4.2.3 施工面積 / 竣工面積指標(biāo)意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場供求是否平衡發(fā)展，從一個側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開發(fā)周期及房地產(chǎn)開發(fā)水平。200820092010、1020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積4.2.4 預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積指標(biāo)意義：即期消費指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。 20082009201020112012商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率4.2.5 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額指標(biāo)意義：此項指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢的基礎(chǔ)性指標(biāo)。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額4.2.6 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積指標(biāo)意義：此項指標(biāo)是表11、明一、二級市場是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值4.2.7 商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應(yīng)與GDP的增幅或收入的增幅相接近。20082009201020112012商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均GDP增幅比值4.2.8 12、房價收入比指標(biāo)意義：將某城市各個年度的房價收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進(jìn)行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。20082009201020112012房價收入比4.2.9 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅指標(biāo)意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。20082009201020112012商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均可支配收入增幅比值4.2.10 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指13、標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因為有些城市統(tǒng)計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經(jīng)濟實力，而人均消費支出人均儲蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟實力，因此用這一指標(biāo)來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。20082009201020112012商品住宅價格增幅（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅比值4.2.11 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額指標(biāo)意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場，一方面會影響宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴大開發(fā)規(guī)模。2008214、009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額全社會企業(yè)貸款余額比值4.3 市場趨勢預(yù)測定性指標(biāo)4.3.4.3.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢主要介紹歷年三大產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè)/行業(yè)的發(fā)展趨向。4.3.2 民營經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r主要指民營經(jīng)濟對GDP的貢獻(xiàn)程度。民營經(jīng)濟發(fā)展好的地方，個體私營企業(yè)主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。4.3.3 房地產(chǎn)發(fā)展水平包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量及三級市場發(fā)展情況等。4.3.4 未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目重點闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對城市發(fā)展的重大影響，同時要分析城市重大建設(shè)15、項目對房地產(chǎn)市場的影響。4.3.5 地方政策導(dǎo)向要說明該城市的項目預(yù)售條件、房地產(chǎn)市場管理方面的相關(guān)稅費，以及該城市的各種招商引資的優(yōu)惠政策。4.3.6 重大城市活動包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等，有無城市特色的旅游節(jié)之類的盛會情況。4.3.7 城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟發(fā)展機會分析城市對人口和外地住宅購買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的發(fā)展趨勢，分析影響一個城市的重大發(fā)展機會。主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現(xiàn)對特定城市宏觀市場的把握和判斷。4.4 運作可行性指標(biāo)4.4.4.4.1 城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù)5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位16、的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積指依據(jù)各城市實際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單位土地面積之和。20082009201020112012城區(qū)面積主城區(qū)面積城區(qū)面積增幅主城區(qū)面積增幅4.4.2 常住人口（連續(xù)5年）分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20082009201020112012全市常住人口全市流動人口市區(qū)常住人口全區(qū)流動人口全市增幅市區(qū)增幅根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算城區(qū)人口密度。同時需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單位人口密度。4.4.3 GDP、人均GDP（連續(xù)5年）20082009201020112012GDP人均GDP增幅必要時需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均GD17、P指標(biāo)。4.4.4 商品住宅年銷售面積（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積增幅90平米以下商品住宅銷售面積占整個銷售面積比例4.4.5 商品住宅年銷售額、銷售均價（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷售均價增幅4.4.6 土地機會1） 一級市場： 包括至少2年當(dāng)?shù)貒辆帜甓韧频赜媱潯⑼恋厥袌龈偁幊潭取⒌貎r水平等（住宅用地）。要重點關(guān)注、說明政府推地計劃中70%的 90平米以下住宅的土地供應(yīng)及執(zhí)行情況；2） 二級市場：重點關(guān)注城市二級土地市場機會、活躍程度；要求提供城市當(dāng)前的存量土地總量及分布情況，同時要估算這些存量土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場的年度供應(yīng)量。4.4.7 政府配合效率1） 對于已經(jīng)進(jìn)入的城市，通過用地發(fā)展合同部/用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）門人員以及銷售備案工作人員的感受說明當(dāng)?shù)卣墓ぷ髋浜闲室泽w現(xiàn)當(dāng)?shù)卣墓ぷ餍省?） 對于未進(jìn)入的城市，通過市場調(diào)研人員的現(xiàn)場感受來說明。1.2.2.1.44.15. 支持性文件及程序123455.1 流程及作業(yè)指引無5.2 表單及模板 (參考)23455.15.25.2.1 城市投資評價報告