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1、銷售示范區管理作業指引編制日期審核日期批準日期1. 作業指引目的規范項目銷售展示用示范單位（含售樓處、會所、樣板房、入戶大堂、示范景觀等）從計劃到關閉銷售的工作流程。2. 適用范圍適用于公司開發項目的示范單位及示范單位物資管理。3. 職責12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 銷售策劃部1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 提供售樓處、示范區主題、定位2、配置及選址建議；3.1.2 參與售樓處、示范區、樣板房以及景觀通路的內部驗收；3.1.3 負責樣板房方案建議、含設計主題定位、風格建議；3.1.4 負責示范區軟裝方案的執行；3.1.5 參與示范區設計成果評審及驗收；3.1.6 監督示范區展示期管理；3.1.7 負責示范區的銷售管理。3.2 總工室/設計管理部3334353636.13.3738394040.1374142434444.14546474848.1910111212.19.10.11.12.12.1.910111212.1893.2.1 負責示范區設計管理工作，與裝修、景觀工程期間現場效果把控，配合工程部進行進度協調；3.2.2 3、負責示范區材料設備選型工作；3.2.3 參與示范區的驗收工作。3.3 核算部4950515252.14.5354555656.14105758596060.16162636464.11314151616.113.14.15.16.16.1.1314151616.111123.3.1 提出示范區的成本控制要求；3.3.2 參與示范區材料設備選型定板。3.4 供應部6566676868.15.6970717272.15137374757676.17778798080.11718192020.117.18.19.20.20.1.1718192020.114153.4.1 參與示范區材料設備選型定板；4、3.4.2 負責示范區材料設備核價工作；3.4.3 負責示范區需招標的材料設備的采購工作。3.5 工程部8182838484.16.8586878888.16168990919292.19394959696.12122232424.121.22.23.24.24.1.2122232424.117183.5.1 參與示范區主體設計成果評審；3.5.2 對示范區工程施工進行檢查；3.5.3 組織示范區工程驗收及物業移交。4. 工作程序12344.1 示范區策劃階段3122.144.14.1.1 項目定位完成后，銷售策劃部聯合總工室/設計管理部組織核算部、工程部等確定選址、定位、建造標準及開放計劃等5、，工程部確定工程進度配合計劃，于項目啟動會上組織評審。4.1.2 銷售策劃部和總工室/設計管理部根據銷售策略、現場情況、推盤原則和戶型特點提出示范區設計要求，內容包括但不限于：所需示范區的戶型、位置、需求時間、示范區的裝修風格等。4.2 示范區設計管理階段4.2.1 總工室/設計管理部根據審批通過的示范區選址、定位方案，按計劃開展示范區設計管理工作。4.2.2 總工室/設計管理部要求設計公司提供示范單位的方案、效果圖和預算購置表，購置表需列明總費用金額以及家私、飾品、窗簾、墻飾、燈飾、設計費等各分項金額，并且要求設計公司在購置過程中嚴格控制購置表內所確定的類項費用。4.2.3 銷售策劃部根據設6、計公司提供的預算購置填寫示范區總預算申請，內容需包括：示范單位申請；示范單位數量、每套所需費用、總費用，同時明確家私、飾品、窗簾、燈飾、墻飾、設計六大費用明細，明確各家具是否最終隨樓出售。4.3 示范區施工準備階段4.3.1 總工室/設計管理部督促設計單位完成圖紙設計，配合開發報建部門完成報建手續。4.3.2 招標小組/招標中心完成施工單位招標工作。4.3.3 工程部在工程管理策劃方案中明確示范區范圍及時間節點、示范區平面圖、看樓路線圖以及廣告牌位置、施工樓體廣告條幅懸掛的位置等銷售配合工作。4.3.4 工程部審核施工單位提交的施工組織設計，完成各項施工準備工作。4.4 示范區施工階段4.4.7、1 工程部根據工程進度、質量、安全文明、設計變更管理等要求，負責示范區的所有工程施工管理，具體要求詳見項目工程管理流程及相關工作指引；總工室/設計管理部、銷售策劃部、工程部共同參與施工過程中的品質把控。4.4.2 總工室/設計管理部為銷售策劃部完成相關成果提供支持：1) 多媒體動畫提供圖紙、建議劇本大綱、審核動畫效果及播放形式；2) 模型提供圖紙、建議材質及色調、模型色板審核；3) 廣告牌/宣傳冊結合內裝設計統一風格、背景墻字體等；提供擺放位置；4) 標識根據銷售示范區范圍和銷售流線，提供指示牌布點圖；對樣式及現場尺寸、擺放位置提供意見；5) 審核家具、軟裝清單及對現場擺放提供意見。4.5 示8、范區裝修材料定板及采購管理階段4.5.1 銷售策劃部將示范區平面圖/內裝圖/面積/預算要求/風格要求/預計擺場時間提交設計單位，設計單設計示范區風格方案并提交銷售策劃部，報相關領導審核審批。4.5.2 銷售策劃部根據審批確定的示范區風格方案組織編制示范區裝修費用預算申請，提交公司領導審批。各部門必須嚴格執行經審批確定費用預算，不得隨意變更；若預計整體費用將超出預算，報公司領導審批同意，并申請補充費用報集團領導審批通過后方可實行。所有方案須以通過的風格方案為基礎，不得過于偏離風格方案。4.5.3 費用預算審批后，銷售策劃部方可將相關物資采購清單發起定金用款申請單，一般家私按該項總預算的30%款項9、作訂金；墻飾、燈飾、窗簾按該項總預算30%款項作訂金；飾品、設計費可全款申請，已交定金的余款必須待所有示范區物品送貨并驗收合格后，提交送貨單至財務部，由財務部出具余款支票。4.5.4 銷售策劃部根據審批確定的預算完成示范區部分甲供材料、設備的采購工作，如需招標的家私或其他物品（墻飾、燈飾、窗簾）可即時發出招標書（附上簽批的預算）遞交至供應部負責招標。供應部定期審核各家私公司提供給本公司的購買折扣，若遇到新家私店，須經供應部審核折扣后才可選購；燈飾、窗簾、墻飾根據供應部提供的有關供應商（若供應商未能按要求提供產品可另行挑選供應商）和指定的價格范圍內選購（部分超出價格范圍則另行商議）；飾品購買由銷10、售策劃部按照審批確定的預算領取現金與設計單位挑選購買，實報實銷。4.5.5 為避免訂做產品貨不對版，所有家私/臺燈/地毯/飾品等盡量選擇現貨。4.5.6 銷售策劃部負責現場物資驗收并換取發票，填寫資產登記表，人事行政部確認并存檔，以便后期核對。另外，應在樣板房物品送貨前盡量安排到工廠里驗貨，如有問題立即整改。4.5.7 總工室/設計管理部負責示范區內軟裝設計、甲供軟裝選樣，現場擺放管理、設計變更審批、派駐工程師負責裝修與景觀效果把控，配合工程部進行進度協調。4.5.8 示范區內物資擺放完成后，銷售策劃部制定示范區完整資產登記表，同時與人事行政部進行資產核對工作，將所有發票分成兩類（現金類和支票11、類）連同經人事行政部簽名的資產登記表交給負責人進行登記復核，再集中交至財務部進行還款。4.5.9 遞交請款單、發票、驗收記錄和資產登記表：每個廠家發票對應的資產登記表分為以下2類擺放： 支票類資產登記表：每個廠家發票對應的資產登記表（發票放在對應的資產登記表上，并于發票上用鉛筆填寫發票總額、現金總額、支票金額及支票號碼）。 現金類資產登記表：每個廠家發票對應的資產登記表（發票放在對應的資產登記表上，并于發票上用鉛筆填寫發票總額），現金類需由項目主任填寫支付證明單并放在現金類資產登記表上（支付證明單的金額為附在下面的資產登記表的合計金額）。 須在每份發票的第一張背面寫上“*（樓盤名）*棟樣板房家12、飾購置費用 *元（供應商）”。4.6 示范區驗收階段4.6.1 工程部組織設計、成本、銷售等相關專業部門、客服部/物業管理公司根據審批確定的裝修標準對示范區進行聯合評審及內部驗收。驗收結論填寫在示范區竣工驗收表中，并由參加人員會簽。4.6.2 對于施工驗收結論為“不合格，需返工”及“合格，需改進”的XX工程，待施工單位返工或改進結束后，由工程部組織銷售策劃部、總工室/設計管理部、客服部/物業公司驗證，直至驗收合格為止，并由工程部、銷售策劃部、總工室/設計管理部、客服部/物業公司、施工單位共同在核驗意見欄中簽署，復印件作為結算資料中竣工驗收資料一并移交核算部辦理結算。4.6.3 核驗完畢后，由施13、工單位填寫裝飾工程交付使用明細表，同時向銷售策劃部移交平面布置圖、交樓標準說明，向物業管理公司移交電器產品保修卡、電器發票復印件。并由交接雙方簽字確認。裝飾工程交付使用明細表原件由銷售策劃部存檔，物業管理公司可復印備案，展示之前由工程部負責現場管理與維護。4.7 示范區銷售展示期管理3.13.23.33.43.5122.12.22.32.42.52.64.7.1 銷售策劃部負責完成示范區裝修展示提示，包括但不限于：與交樓標準差異性提示、戶型提示、家具及貴重物資保護提示、危險性提示。4.7.2 裝修完畢的示范區地面養護方式由施工單位、銷售策劃部、工程部及物業管理公司根據示范區實際共同確定。4.714、.3 示范區的日常維護和保潔工作由物業管理公司負責，示范區的開放和關閉時間由銷售策劃部統籌安排。4.7.4 展示期物資及家具管理：1) 物業管理公司在展示物資入庫后，負責編制物資清單，并抄送一份由銷售現場銷控備案；2) 展示物資的日常管理按公司資產管理要求執行，統一登記在資產管理系統中，入、出庫均有明確記錄；3) 展示物資如有損壞，根據損壞原因由銷售策劃部編制樣板房損壞或遺失報告，報相關領導審核審批以確定最終賠付辦法，按物資清單列明單價范圍確定賠付費用，原則為現金，還入當期營銷費用； 4) 賠付完成后，該物資應及時注銷并于物資損壞/遺失申報表注明處理意見，由有權人簽字確認。4.8 示范區銷售管15、理3.13.23.33.43.53.64.8.1 樣板房戶型銷售90%以上方可推出銷售。4.8.2 示范區銷售前驗收：為了確認示范區現狀，以作為銷售折價及交樓維修依據的對示范區的再次驗收工作。1) 確定推出銷售的示范區，由工程部統一組織施工單位、銷售策劃部、財務管理部、物業管理公司現場進行現場驗收；2) 驗收情況補充填寫在裝飾工程竣工驗收表中銷售前驗收欄，由銷售策劃部確認維修范圍、深度、保修事宜及完成時間，以作為制作示范區銷售協議的附件的參考資料；3) 物業管理公司負責根據示范區銷售前物資現狀清單，列明物資現狀，由各部門現場確認銷售物資，原件由銷售策劃部存檔，物業管理公司保存復印件；4) 物業16、管理公司根據確認情況編制示范區物資銷售確認單，并提供給銷售策劃部，用于編寫示范區銷售協議附件。4.8.3 擬銷售示范區的封閉：1) 經檢查確認現狀的示范區如仍需要展示，由物業管理公司進行嚴格的現場管理，避免裝修及設施受到破壞；2) 經驗收確認與示范區一同出售的物資，停止調撥，如客戶對物資需求有變，銷售策劃部需及時以書面形式知會物業管理公司，以保證示范區物資銷售確認單的一致性；3) 已出售的示范區，由銷售策劃部決定停止對外展示的時間；4) 示范區交付前示范區日常維護工作由物業管理公司負責，已關閉但暫未移交給業主的示范區物業管理公司至少應每周開門窗通風一次，防止屋內裝修部分因受潮而變形；5) 示范17、區如需維修，返修期間的物資保管由工程部負責。4.8.4 示范區銷售定價管理，售價組成包括：1) 房價：按項目價格表執行，由銷控在銷售系統中標明示范區性質；2) 裝修結算費用：以核算部最終審核確認的結算價為準，如銷售策劃部需要提前使用結算信息，需提前兩周知會責任設計師及成本核算人員，以便及時提供結算價格；3) 裝修及展示物品折價： 裝修及展示物資、家具等折價：以物業管理公司提供的示范區物資銷售確認單為基礎，由銷售策劃部根據示范區的損舊狀況及銷售要求編寫出售申請報告，附上樣板房家私飾品隨樓出售的申請、資產登記表以及二次裝修費用表；并提出示范區裝修折價方案，該費用一般定為總費用的9折； 銷售后的裝修18、及物資折價款部份按實入項目營銷費用。4.8.5 示范區相關資料文檔齊備后，統一由銷售策劃部存檔，并于項目客戶檔案整體移交時統一移交人事行政部保存。4.8.6 示范區物資經銷售策劃部確認不再展示或出售后，由物業管理公司編制物資清單及估價，報財務部審核后安排處理。4.8.7 工程部負責履行示范區裝修工程保修期內的維修組織職責。5. 支持性文件及程序55.1 流程及作業指引5.1.1 項目工程管理流程5.2 表單及模板 （參考）5.2.1 材料設備選型清單5.2.2 樣板房、售樓部工程質量驗收項目和標準（模板）5.2.3 示范區竣工驗收表5.2.4 裝飾工程交付使用明細表5.2.5 示范區物資現狀清單5.2.6 示范區物資銷售確認單122