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1、產(chǎn)品建議書目錄第一章 產(chǎn)品定位分析3一、影響產(chǎn)品定位的因素3二、產(chǎn)品市場定位描述3三、目標客戶群體描述5第二章 產(chǎn)品功能定位建議.6一、整體規(guī)劃建議6二、外觀設(shè)計建議6三、戶型設(shè)計建議7四、配套設(shè)施建議7五、裝修標準建議10六、配套服務(wù)建議11七、物業(yè)管理建議12第三章 價格策略12定價原則12定價方式12本產(chǎn)品定價建議12第一章 產(chǎn)品定位分析一、影響產(chǎn)品定位的因素1、 土地價值分析l 產(chǎn)品地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計 2、 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 3、 供給與競爭態(tài)勢l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力l 入市時機較為關(guān)鍵2、二、產(chǎn)品市場定位描述1、 本產(chǎn)品主要經(jīng)濟指標n 總建筑面積： *平方米n 總占地： *公頃n 綠化率： *%n 容積率： *n 地上建筑面積： *平方米n 商場： *平方米n 寫字樓： *平方米 n 其余為公寓： *平方米n 地下建筑面積： *平方米n 地下車位： *輛n 地上車位： *輛n 自行車： *輛2、整體功能布局建議產(chǎn)品規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。l 整個社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側(cè)設(shè)計為公寓2號樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外3、立面。l 社區(qū)設(shè)計兩個出入口，實現(xiàn)人車分流。l 商業(yè)配套地下可設(shè)計為地下停車場，主要滿足寫字樓的需求；公寓停車場可設(shè)計在1號樓和2號樓地下；商業(yè)配套北側(cè)小片空地可設(shè)計為商業(yè)用停車位。圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設(shè)計事務(wù)所進行布置，達到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標性建筑。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標客戶群體描述 1、寫字樓目標客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對象的各類公司l 留學歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家2、公寓目標客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領(lǐng)階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人4、員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學歸國人員注：我們認為產(chǎn)品在推廣入市過程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點之后,才在產(chǎn)品具備一系列競爭點的基礎(chǔ)上,通過富有創(chuàng)意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。這一點如有機會，我們將會在今后一個階段協(xié)同發(fā)展商及廣告公司共同完成。第二章 產(chǎn)品功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本產(chǎn)品作為地標性建筑，總體布局強調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。l 盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟、便捷、利于管理和使用。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。l 采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時可利用景5、觀軸線法加以控制。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。l 提倡戶型細部設(shè)計，盡可能在戶型的單體設(shè)計方面挖掘設(shè)計潛力。二、外觀設(shè)計建議l 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，易于識別。l 立面造型追求樸素、精致、注重細節(jié)的風格。通過設(shè)計達到的高品質(zhì)的感覺。l 考慮到北京客戶的接受能力遠高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進行較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風格的把握極為重要。l 在立面造型設(shè)計上不要賦予建筑過多的理念，注重細節(jié)的精致和合理是較為明智的。l 我公司根據(jù)目前市場標準和產(chǎn)品形象定位建議：寫字樓外6、墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍色或灰色雙層玻璃。公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計建議l 公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計中，基本遵循上述面積指標，不追求夸張的居室面積。l 在某些空間設(shè)計中，如果確有極強烈的特點，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。單位：平方米一室戶兩室戶客廳 2025-35餐廳8-10廚房3-55-8衛(wèi)生間5-66-8主臥13-1516-18次臥10-13 儲藏室22-4四、配套設(shè)施建議1、寫字樓必要的硬件設(shè)施：l7、 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。l 層面積：1000-1500平米，這樣可以保證較合理的使用率。l 標準層辦公區(qū)域凈高2.7-2.8米；l 地下室凈高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心實驗室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達到或超過400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風量不低于50立方米/人/小時，可以提供24小時服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。l 電力：100瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機/UPS保證24小時不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件8、企業(yè)的R&D中心對電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時等候時間不超過30秒l 樓面：設(shè)架高地臺，高度約10-15厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。l 通訊：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進行語音、數(shù)據(jù)和圖象多種信號傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM），充足數(shù)量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機擁有直線號碼）等獨立的無線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。l 自然采光：樓層進深不超過15米，以避免自然采光不足。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80-400平方米。2、寫字樓必要的智9、能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng)E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風排煙系統(tǒng)F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng)G）信息自動化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)3、公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠程抄表l10、 住戶報警系統(tǒng)l 物業(yè)計算機管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。五、裝修標準建議1、寫字樓平面布局及裝修標準的建議。平面布局：l 標準層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個公共區(qū)域為分隔區(qū)，將整個標準層分為兩大部分，在設(shè)計上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進行規(guī)則性的排列。裝修標準：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶2、公寓裝修標準的建議 建議裝修價格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價為800 元/平方米。室內(nèi)裝修標準：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻11、面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚n 外窗：鋁合金雙層中空噴塑n 室內(nèi)： 墻面：高級環(huán)保乳膠漆n 地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實木地板。六、配套服務(wù)建議1、寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉儲超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。2、 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 12、會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會所中，以便于使用。l 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響產(chǎn)品及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價格。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為產(chǎn)品預(yù)售的賣點，并帶來部分客戶資源。第三章 價格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達到預(yù)期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營銷戰(zhàn)略極為重要。定價原則l 市場定位決定物業(yè)價格 l 價格要符合市場環(huán)境l 價格要符合經(jīng)營指標l 價格要保持一定的競爭性定價方式 l 成本加成定價l 市場比較定價l 客戶感受定價本產(chǎn)品定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價：*元/l 公寓均價： *元/ l 商場價格：首層*元/，二層*元/，三層*元/，四層*元/